23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その36）

×いつ下げ止まるかないなぜ言及しない？
○いつ下げ止まるかになぜ言及しない？

なかなか下げ止まりが語れないのは、
日本経済のファンダメンタルが長期低落傾向だからだとおもいます。

世界第二の経済大国という高みから、破綻を回避しながら、
普通の島国への均衡点をめざして縮小していく過程では、
ドメスティックな土地や不動産、まして半分以上消費財であるマンションには、
価格上昇の機運は見いだしにくいといえるでしょう。

ここ数年、プチバブルにより高値が現出したものの、
マクロ的には十数年前から下落の大トレンドへと転換しているとおもいます。

株や通貨は、成長している市場や企業から利潤を上げられますから、
国際競争力のあるものはあがっていく可能性がありますけどね。

>>904
当分の間はない
何時と聞かれて正確に答えられるやつは
世界中で存在しない

具体的な回復時期に現時点で言及している人間は
逆に信用できない

ですから、その下落の大トレンドなるものは、1993年から2004年まで続き、
2007年までの3年でちょっとだけ東京圏、大阪圏、名古屋圏の中心部が
あげて、すぐに萎えただけで今後10年以上、資産デフレは続いて
現状の半値水準まで下がるとか、そういう「ニュアンス」を聞きたい
のですよ。
当面下げ止まらないというのなら、いつくらいには、どの程度が底値と
思うか。それはあくまで「予想」であり「仮説」であるから興味があるんです。
未来のことは、どう考えるかでなく、どう想像するかが重要ではないですか？
もちろんそれが筋道つけて説明できたらなおいいですが。

>>907
そもそも、未来に「正確」などという形容詞は使えない。
なにしろ可能性は確率的に存在するのだから。
ただ、家を買うという決断に際して、先行きをどう予想して
行動するか（したか）だけの話。
仮説がなくて、行動するのも、仮説がなくて
行動しないのもそれぞれの生き方だけど、それじゃどこまで下がったら
底と自分は考えるのか・・・ってあたりが、気になるわけですよ。

多くの人の「予想」や仮説は、読むのが面白い。ただ、
「底うちは当面ない」「いつかわからない」では
俺は買わないという理由を説明しているだけで、スレタイの
ネタにはなっていない。面白くないのですよ。

>>909
おまえって言うな。

私は、もう底を打ったと思っているし、今後２年以内に都心を中心に
中古価格がじっくり上昇すると思っています。
一方都心２５ｋｍ以遠は引き続きさがり続ける。東京圏でも底をうつのに
時間差がある。
理由は、東京圏への若年層のさらなる人口集中。新耐震以前のマンションの
価格下落と新築マンションの供給減。

>>909
誰も相手しないとか
自分が多数派だとでも思っているのかな
君が貼ったブルームバーグの記事のこの言及が
まさに現況を端的に表している

>モルガン・スタンレー証券のロバート・フェルドマン経済調査部長は「パ ニックは終わったが、
>それはわれわれが深い景気後退のど真ん中にはいないということではない」と表現、
>「賃金の減少は始まったばかりだし、企業収益はひどいものだ」と語った。

パニックは何とか収まったがとても反転する材料がない
巡航ミサイルのように地を這う状況が続くと考えるのが普通

俺は勝負に出るというなら勝手にしたらいいし
何か根拠があるなら是非開示したらいい

>>909
すまん
私へのレスだと思って勘違いしてしまった
なんだか話がややこしくなってしまったようだ

>>908
まずはご自分のお話でもしてみたら？

人口減少時代に入っているのだから、マンションの資産価値は長期的にみてゆっくりと下落していくのではないでしょうか？こんなことを言ったら怒られますが、これまで分譲マンションを支え続けてきた団塊の世代も、これから徐々にいなくなっていくわけですし。

現在は新築マンションの供給はかなり絞られてるが
新興デベがかなり淘汰された後
もう一度新新興デベも出てくるでしょう
彼らはゾンビみたいなものだから
まあ銀行が供給をストップしている間は立ち上がらないでしょうが

デベも格差社会で、安かろう悪かろうでもしょうがないと思わざるを得ない
購入者層が出現するんでは？

日本株（終了）続伸、円安や業績期待で輸出一角高い－商社や海運も

09年３月期決算で、オフィス賃貸事業の好調が示された三菱地所と三井不動産も高い。
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90003017&sid=a1rD6ufiL.kg...

＞914
人口は減ってますが、世帯数はまだ伸び続けてます。
お一人様、ディンクスを中心に世帯数が増加、さらに東京への一極集中が
さらにひどくなってますからね。
少なくとも都心部に関しては、人口減とマンション需要（価格）の相関関係は
当面はないといってよいでしょう。
まぁ、今の団塊ジュニア層が高齢化した頃はどうだかわかりませんが。

ＹＡＨＯＯ不動産の賃貸登録数（募集物件数）、
０８年５月１日と０９年５月１日を比較し、大きく増えている区
１位　世田谷区　１８３６４件→２３５７３件　＋５２０９件
２位　品川区　６１０２件→９４２２件　＋３３２０件
３位　港区　１１５９９件→１４８６９件　＋３２７０件
４位　渋谷区　８３６５件→１１３１２件　＋２９４７件
５位　杉並区　１１６４１件→１４４６９件　＋２８２８件
４月の需要期を過ぎ、賃貸供給量増大の皺寄せが、特定の区に集中しているようです。

相変わらずくだらない議論をしてるね。
日本全体で人口が減るなんてことは百も承知だし、中国をはじめとする新興国が投資対象としては筋がいいことはセンスがいい奴は５年前からわかってる話。
でも実際、自分が住むって視点でいうと、上海でも北京でもNYでもなく東京ってが本質なんで、その中で最もいいのは広尾なのか六本木なのか南青山なのかっていうのが論点なわけですよ。
で、そこが外資系投資銀行マンが全滅してお買い得になってるチャンスをどうとらえるかが今のポイントというところでしょう。

賃貸登録増加は、％なら品川区が飛び抜けてますね。

>>917さん

都心3区はそう思いますが、それ以外はどうでしょうか。

世帯数が増えているといっても、そもそも30年ローンの分譲マンション購入は、経済の右肩上がりと年功序列による給料の上昇を暗黙の前提にしていますよね。今の30代半ば以下は、バブル期のように大企業に大量入社した世代ではありませんし、20代に至っては、そんな幻想を持っている人が一体どれくらいいるのでしょうか。今の30歳前後より下の世代は、10年経っても、それまでの世代のようにみんなでマンションを買いに走るとは思えません。

911に同感

逆に都心が半値に落ちていくならばナンピン買いします

>>921
私はロスジェネ世代ですが、結婚している人達は共働きのため４０００万くらいの物件を購入しています。
好況とは思わないが、ダブルインカムのため収入はそこそこです。
ファミリー向けの物件に関しては、賃貸より安いという感覚が多数ですよ。

世帯数の伸びが鈍化して行くと、２３区でも郊外に当たる外周区の賃貸は年々厳しくなって行くでしょうね。
都心部で供給が増えれば、当然家賃レベルが切り下がって来て、借りれる人の裾野が広がる。
そうなると都心部を選択する人が増え、その分外周区の需要が食われてしまう。
まさに食うか食われるかの競争になります。

これは、オフィスビルについても当てはまります。

自称大学教授がまた復活かよ
やれやれだな
消えてください

↑
同意ですね。まあ卵か先か鶏が先か、みたいな話ですが。

＞それまでの世代のようにみんなでマンションを買いに走るとは
ダブルインカムが増えてくれば買うでしょ。
だって賃貸してるより経済的だし、いい物件に住めるもの。

都心だけではそうした層をすべて吸収できないでしょ（首都圏の就労人口考えてね）。
価格的にもそうした層が容易に買える価格にはならないよね。
なりそうだったら日本にはもう見切りつけたほうがいいｗ

とにかく人口が減るエリアは絶対やめといた方が無難だな。
今回のプチバブルでも、東京外周区や地方都市はほとんど回復局面なく90年以降、一貫して下げ続けてる状況だもんね。
超都心部の価格底打ちエリアから厳選する必要があるんだろうね。
ローン払ってて、残高が減少するペースよりも物件価格の値下がりスピードが速いなんて、ホント悲しすぎるよね！

新たに地方から出てきて東京に住む層を、マンション購入の客として期待するのなら、
超都心部なんて買いきれる訳ないでしょう。
東京外周区や隣接県のマンションをローン払って買うのが関の山。

一部で、ダブルインカムが増えても大勢には影響ないのでは？雇用の流動化と正社員比率の現象が重しとなって、30年ローンの主要な担い手であった終身雇用・年功序列の大企業サラリーマンは総体として次第に少なくなるでしょう。山の手線内や23区西側の一部の地域は、もともとそういう層とも無縁なので影響ないかもしれませんが。。

あと、湾岸は現状、賃貸の方が経済的で、地域最上級の新築分譲マンションも一部の物件が分譲と同時に賃貸として出ていますね。そういう地域が増えてくるかもしれませんよ？

>今回のプチバブルでも、東京外周区や地方都市はほとんど回復局面なく90年以降、
>一貫して下げ続けてる状況だもんね。

福岡や仙台などは、かなりバブったけどね
外周区とやらも値段は上がった
ほとんど売り切る前に在庫と化したけど

これからの時代、リタイアしても今までの世代のように年金をもらえるかどうか分かりませんし…。長期のローン組んで、マンションにお金つぎ込む気にはなれない、という人も増えるのでは？

ローンを組まなくても、家賃は支払わなければならない（ローンより費用・効果が割高な）というのが、この問題を堂々巡りさせるんだよな。根本的に住居関係支出を下げるためには、東京を離れて地方に行かなければならないことになる。

湾岸、考えていたのですが賃貸のほうがいいでしょうか？
再開発計画が出ている地域でも見送ったほうが無難でしょうか？

>長期のローン組んで、マンションにお金つぎ込む気にはなれない
そんな心境になりつつあります今・・・

家賃は会社から補助が出れば自己負担は少ない。
また、我慢すれば家賃の安いマンションや公営の賃貸もある。
というのも、この問題を複雑にしている。

あと、ローン組んで総資産の大部分をたった一つの不動産物件で保有することによる様々なリスクですよね。今までは不動産価格が永遠に上がり続けるという前提があったので、リスクを相殺するに足る十分なメリットがあったのですが…本来、リスクをとらない賃貸は、分譲購入より相当割高であってもおかしくないはず。現状、そこまで割高でないので悩ましいところです。

大地震などで建物が破損した場合、多額の補修費を負担しなければいけないリスクですね。

地震後に補修する場合って、保険でどの程度カバーできるんですか？全壊だったら大丈夫だけど、一部損壊は保険金と実際の支出の差額がでかい、という話を聞いたことがあります。

地震リスク・資産デフレ・年金減少・・・・・・団塊Ｊｒの未来は暗いなあ。
ローン抱え込まなくても頭金が十分貯まるまで賃貸にしとくのも一つの手かもしれない、なんて。
今でも十分低金利だけど、この先金利がどかんと上がることも考えずらいし・・

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全般的にモラルも下がったからね。都心のように人口密度が高いと、
おかしなヤツや非常識な人間とめぐり合わせてしまう事もままある。
そういう時賃貸ならさっさと引っ越せばいいけど、
買った上に含み損で残債割れしていたら、我慢して住み続けるしかなくなってしまう。

住宅ローンって言えばいいけど、
実際のところは借金漬けで不動産投資やってるのと同じ事。
賃料収入という配当はあるにしろ、キャピタルゲインが望めないとしたら、
かなり不利な勝負だよね。

>943
問い合わせたら単なる記載ミスだって。実際は18万円。942の物件も記載ミスだなこりゃ。紛らわしい。

>実際のところは借金漬けで不動産投資やってるのと同じ事。

そうなんだよね、結局は借金を抱えるので同じこと。
昔ならともかく今は必ず買値より上で売却できる保証もない。
これ言ったらデベとフルキャッシュ以外の不動産投資家に悪いかもしれないけど…

フルキャッシュなら気楽ですよ。
以前住んでた分譲マンションがトラブルマンションだったので、
さっさと売り逃げして引っ越しました。

第３表 区市町村別　小売業事業所数、従業者数、就業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07t34000.htm
平成１６年と平成１９年を比較すると、新宿区の落ち込みが目立ちます。

そうですね、手元資金だけで購入するくらいの気持ちでないと、このご時勢、なかなか踏み切れません…ローン組んでマンション買うのは、安全度で言うと、借入金での株式投資とそんなに変わらないのでは？いくら家賃分が浮くといっても30年ローンなんてリスク高すぎて…

私は30代前半・年収1200万円・貯金2000万円弱ですが、このまま貯金ためてそのうちに中古の4000万円弱程度を一括支払で買うのがいいかなと思い始めてます。そのころに万が一バブルってたら、このまま賃貸で全然OK。

気楽な賃貸生活でいいかな、と、家賃30万円のマンションに5年間住んでいた。気付いたら5年で1800万円の家賃を払っていたことに気付く。賃料支払い相当金額を将来の資産とするために、6000万円のマンションを買った。値下がりは当然ありうるが、それは当然織り込み済み。その値下がり幅がその期間内の賃料支払い相当額を下回っているか、上回っているかが本当の勝負所と考え方を整理。そうなると新築より中古の方が値下がり速度は遅くなるだろうと考え、中古マンションを買った。こんな考え方で中古マンションを買う人は他にも出てくるのではないか、そういう中でマンション価格の値下がりも歯止めがかかってくるのではないか、と思っている。

っていうかそのケースの場合なら５年前に分譲を買っとけば、
6000万円のマンションを買う頃に1800万円程は値上がり益が出てたのでは…
後から言っても仕方ないが。

その6000万円を手元キャッシュで一括支払いできればお得でしょうから、問題はそこですよね。あとは不動産を保有することに伴うリスクかな。

6000万円は、全額35年のローンで毎月の支払は約20万円弱。月々の支払負担の減額と当該支払額の資産化というメリットを得つつも、不動産保有リスク（ローンの支払い、地震、隣人トラブルetc）を抱え込むことについて、どちらが正しい判断だったのかと、マンションを買った後もうじうじと悩む日々

マンションは築30年を超えて廃墟寸前までいったら価値がなくなるんで、中古を買った人
はどこで売るかを常に考えていないとダメだと思う。廃墟に住み続ける覚悟があるなら
別だが。
一部の人気エリア、法令上の制限まで余裕がある（建ぺい率、容積率）、ターミナル駅近
などの希少物件なら建て替えも可能だが、それ以外は事実上建て替えは不可能。

>953

買ったのはいわゆるビンテージ物件で、都心内の立地は良いところ。事実上、土地代だけの金額だが、建物も気に入っている。立替があればそれでよし、無ければそのまま住み続けるのも主観的には問題なし。賃料相場は過去の実績値からおそらく30万円/月と想定。怖いのは地震と家賃支払いの裏付けとなる収入の確保だが、後者はそれが確保できないならそもそも賃貸でも東京には住めないのだし、と割り切るしかないと思っている。