トワイシア用賀 Part02

岡本レジデンスが駅徒歩21分でハイグレード設計とは言え、坪380万円。
トワイシア用賀は駅徒歩4分、そこそこ高級仕様で坪330万円。
どっちがいいのか分からないな〜！

どっちが言いというが、そもそもターゲットが違いますでしょう。

残り約10戸になったそうです。
今後しばらくは安くなりそうもないので私もここで妥協しようかと思います。

うちは、当分は賃貸で行くことにした。
ついでに、海外勤務の希望も出しといた。

購入された方頑張ってください。

相場価格が坪400万円になるとしたら80㎡を買って完成した頃に売り出せば、
24坪×（400万円-330万円）＝1680万円くらい儲かるかも？
そこまでいかなくても1000万円なら固いかな？

中古は買った瞬間2割は資産価値落ちるからね。

>>566
誰が決めた？
夜中に口笛吹くと蛇が来るってのと同じ話じゃないの？
本気でそう思ってるなら根拠を示して証明してみな？

ところで用賀周辺って前回のバブル時の最高値って坪単価でどのくらいまでいったんでしたっけ。どなたか９０年前後竣工の物件の新築時の価格ご存知の方、いらっしゃいませんか。坪１０００万前後ぐらいまではいってたんですかね。

藤和不動産が89年に分譲したマノワール用賀台とマノワール上用賀は坪単価1200万円〜1400万円くらいだったかな？東京カンテイとかで調べれば分かるけど。
河合俊一とか吉村なんとかが今も住んでるよ。

そんなことを言うなら、広尾ガーデンヒルズは３７５５万円。
これは年間平均なので、瞬間では、あるいは住戸によっては、軽く４０００万円突破。

>>567
まあまあ、そんなカリカリするなよ〜。掲示板で意見するのは自由なんだから。論理的なコメントじゃないとスレにコメントできないのかな？
価格が下がると言ったのは、心理的な要因ですね、日本人は新築が大好きだから。他人が一度住んだ中古物件であれば、築一年以内であってもそこまで下がるんじゃないの（中古物件買う時は新築よりもコストかかるから、それも勘案すると）。一方、中古売り出し価格は今の新築価格とそれ程変わらない価格になるんだよね。これは、自分が所有している物件を高く評価したがる心理的要因からくるもの。

そんなにバブルを懐かしんでると、お里を勘ぐられてしまうよ。
うちは定住前提で買ったから、そんなに値上がると逆に迷惑なんだよね。
転売前提で買っている人（法人？）がそんなに多いのかな？であれば、
なにか失敗した気分だ。

現状認識としては、広尾にしても用賀にしても、前回のバブルのピークからみると、まだ３合目あたりってことですね。低金利・過剰流動性を背景にやっと上昇に拍車がかかりはじめた今日この頃。今年一年間は久しぶりに勢いのある上がりっぷりを見れそうですね。ところでトワイシアの次のこの周辺の注目物件ってどこになるんでしょうか。

値上がりするなら文句ないのでは？
売りたくない人は無理して売る必要ないんだし。
今後この辺で注目物件って二子玉川再開発だけじゃない？
グランドヒルズ三軒茶屋が311戸の大規模だけど竣工後2年かけて売るつもりの価格設定だろうし、
用賀三条通りとかグランスイート二子玉川とかもあるけど併せて50戸強じゃ話題にもならないね。

バブルの時のような勢いでの値上がりは迷惑と言っているだけ。
どうして、バブルのピークを基準に話をするんだろうね？バブル
だよ、バブル。日本語で言えば泡沫。東京プリンみたい。

これから出てくる物件の価格に異常にお詳しい方が多いようだけど、
他所の物件の価格予想は、その物件スレでどうぞ。

すごい！
残り10戸になったそうです。
そのうち3戸が商談中で成約見込みが高いと言ってました。

＜エアリー＞
601号室8200万81.74㎡＠331万　706号室7320万73.85㎡＠327万　803号室6910万70.62㎡＠323万
907号室7460万73.70㎡＠334万　910号室7570万74.73㎡＠334万

＜パークフロント＞
415号室8280万76.05㎡＠359万　504号室7860万74.03㎡＠351万　507号室7860万74.97㎡＠349万
501号室8800万81.81㎡＠334万　512号室7920万71.27㎡＠367万

こうして見ると価格もそれほど高くなかったしグレードもそこそこだったので良い買物でした。
エアリーは＠320〜330万円台で買得感がありますね。
お金があったらもう1戸買い増しして完成後にオープンルームでもやって1500万円くらい
キャピタルゲインを得たいところです。

＞値上がりするなら文句ないのでは？

なんかスゴイ言い方。
「値を上げてやってるんだから、文句言うな」って、なにかそう読んでしまった。

＞５７５
バブルのピークを引き合いに出さないと割安感の説明がつかない、と
ことなのでしょう。

＞５７６
夢を持つのはいいことだ。

>576
新々価格となった現状から見てもやはり高すぎる値付け

>>579
ではいくらだったら貴方にとって適正価格ですか？

＞５７６
ずいぶんマニアックにご存知ですけれど。野村か地所の営業さんですか？
「資産価値」しかおっしゃいませんものね。

581さんは、某スレの750さん？
口調が似ているので。

適正価格は２１さんご指摘の通り。少し長い目で見れば、「相場は上がり基調だから」なんて理由では不動産の価格は決まらない。不動産価格は、基本的には投資へのリターン（利回り）次第。細かい話を除けば、それが適正価格にもっとも近い。この地域の賃貸料坪単価なら、坪３００万円だって高すぎるくらい。売れ残り覚悟で高値設定して販売価格に上乗せしてる可能性だってあるから、価格破壊以前の一昔前の日本の小売の発想。しかも、その高値が相場だということで、以前より高値の相場を形成できる可能性も出てくる。業者さんにとっては損がない戦略だけど。。。

値上がり益を期待するなら別だが、中長期ではもうそれほどの値上がりはなさそう。投資収益の点からは投資向けでないことは明らかだから、企業や投資家が投資目的で買う可能性は低い。かといって、個人の住宅取得希望者で７〜８０００万越を購入可能な層は限定されてる。そのなかで今後も供給は続くし、しかももっと長期には少子化だ。新価格がまた言われてるが、そろそろ発想変えたほうがいいのでは？話は全然飛ぶけど、上海やソウルの同じような郊外のいいエリアのファミリー向け高級マンションよりも、広さ、設備、周辺環境整備の面で明らかに見劣りするようになってるのに、何か悲しいよね。。。

話があまりにも大所高所でついていけない・・・

間違ってはいないと思うけど。

そうだね、用賀なんかに坪330万円も出すくらいなら豊洲タワーの高層階を買って眺望を楽しむほうがいいよね。豊洲はいい街だし将来的にファッションやお洒落の発信基地になると思う。
用賀の価値なんかせいぜい坪200万円がいいとこ。
だって川渡ったら川崎だよ、1駅か2駅乗れば坪単価が150万円まで落ちるんだよ。
何が悲しくてこんな割高なところにマンション買うんだか意味わかんないよ。
というわけで私の適正価格は坪190万円でーす！！

このエリアが＠４００万越してドンドン上がって行くという話に比べれば、
５８３の話の方が余程論理的だと思う。読解力足りなくないか？＞５８４

最近価格が出てきた、三井の虎ノ門のタワーや、三菱の本郷の免振＋ＴＷ
ＦＳ（？、高級な構造らしいね）が平均＠４４０−４５０万程度だからね。
今年＠４００万が環八越すってのが本当なら、この都心の２件はウルトラ
大バーゲンだよ。なので、投資するならこっちじゃない？＞５７６

＞586
あんたの適正価格を聞いてどうしろと？坪190万円であんたが売ってくれるんならすぐ買うよ。俺にしてみれば埋立地の豊洲に比べれば、川渡った川崎のほうがずっと魅力的だね。

豊洲も千葉と紙一重。

>>586
このコメント袋叩きにされてもおかしくないね。異常にずれている。
土壌汚染塗れの埋立地と地盤が比較的しっかりしている住宅地はそもそも比較できない。自分の好みで豊洲に住むのは誰にも文句を言われる筋合いはないけど、豊洲＞用賀は100人聞いても有り得んでしょう。ちなみに、僕の所見では、このマンションはマーケットからそれ程乖離していないと思う。ここは高速道路が気にならない人であれば手がでると思いますよ。

最初は高いと思ったけど、販売が長期化してくる内に、他がどんどん上がって違和感のない価格帯になってきたね。高速の手前、嫌悪施設がない上用賀か桜新町の方だったら、既に400万円/坪以上かな。

ここ正直安すぎるくらい。
こんな価格で売ってしまって担当役員の首が飛ばないか心配です。

だけどパークフロントだったら高速は全然気にならないでしょ？
エアリーは高速が近いかその分価格が安くていいんじゃない？

必死だな

ぜんぜん違和感のない価格ですよね!

出来上がる頃にこのスレで分譲価格評価がどうなっているか楽しみだな。

＞５９４
でも、エアリーって、パークの人達から防音壁って呼ばれている
みたいだしね。このスレで読んだよ。

ていうかそろそろ完売でしょ。

いや、このマンションは売れ残りを大量に抱えて竣工後も毎日オープンルームをやることになる。
そして値引き販売が始まり坪190万円で購入できることになるだろう。

と、思ってる人が実際にいるみたいですよ。

完売はするだろうね、だって、完成迄１年残して残り１０戸なんでしょ。
売り手があせる必要なんて全くないよね。
土地の仕入れは旧価格、販売は新価格。商売として大成功でしょうね。

話題というか興味の対象は、このエリアが＠４００万越して上がって行
って、購入側が付いて来れるのか？ということに移っていると思うけど
ね。それって、購入検討してたら重要な問題だもんね。

充分に＠400万円まで付いて来れる人はいる。
都心で買い損なった＠400万購入者層は、その外周で物件を探す必要が出てくるからだ。
都心（港区・渋谷区・千代田区あたり）の分譲価格は軒並み＠550万円レベルに
跳ね上がってしまって今後の供給はさらなる価格高騰傾向にある。
住環境を重視しながらより買得でグレードの高い物件を、＠400万円購入者層がその円周に
物件を求めていくと行き着く先は世田谷区か杉並区になってしまう。
世田谷とか杉並は、都心と比較してステイタス的に著しく劣るエリアではない。

では、千歳台や烏山でも＠400万円出すかと言えばそれはさすがに無理。
じゃあ深沢か桜新町、用賀、奥沢、上野毛あたりならどうかと言われたら、そこは有りだろう。
世田谷区全般で＠400万円は無理だが、世田谷の一部の一等地あれば充分に＠400万円はあると言える。

＞602に山道
その傾向は少なくともここ数年は続くでしょうね、
で、いつかはデペもババを引くときが来る。。

まあ、
不動産も株式や先物商品と同じく相場ものですから
皆さんそんなに必死にならなくてもいいんじゃないですか。
上がると思えば買えばいいし、下がると思えば今のまま生活すれば。
株と一緒で無理して大きなポジション取るのが一番危険ですよ。

坪400万くらいで広さ25坪・予算1億くらいのマンションを探しているサラリーマンは、
いまの時期、都心部はムリなので、用賀や桜新町あたりを探すのではないかな。

このエリアに坪400万出す人はいない、という人もいるけど、
じゃあ＠400／1億の予算の人は、どのへんを狙うと考えているんだろう。

>>605
だから用賀で坪400万円が有り得ないって言う人の考えは凝り固まっていて、
坪400万円の予算の人は都心以外の物件は絶対買うわけないと、根拠なく信じて疑わないのです。

都心で探していたけど坪400万円予算で買えなくなった購入者層は用賀に流れてくるし、
用賀で探していたけど坪300万円予算で買えなくなった購入者層は川崎横浜に流れていくし、
川崎横浜で探していたけど坪200万円予算で買えなくなった購入者層は洋光台・平塚・相模原あたりに流れていくわけです。

世田谷1等地坪400万は充分有り得ますね。
渋谷に近い代沢あたりは坪500でも有り得る。
ブランドとして成城あたりも、それ以上の値段が有り得る。
三軒茶屋、池尻あたりも住宅地として歴史は浅いが、有り得る。
用賀400万は充分ありえますね。450万でも買う人は今後出てくる。
最近、千歳烏山の土地落札価格が坪360万だったようです。
売り出すときは坪450万とかになるんでしょうが、それでさばける
かどうか、という議論でしょう今は。

このスレ読んでると、日銀の利上げがさらに必要なのがよく分かる。

必要ですね。それで金利上昇後、家賃が徐々に上がっていく展開
が個人的には理想。

>>607
>土地落札価格が坪360万
マンション用地の落札価格と、マンション一戸あたりの坪単価は
比較する意味は薄いと思うけど。
用途地域を示さないと。タワーを建てるのと3階建てじゃあぜんぜん違うし。