トワイシア用賀 Part02

場所どこですか？

520です。
いわゆる都心の二子玉川ライン城南エリアの中古マンション市場の話です。
かねてから私が探していたエリアです。
具体的に言うと新玉川線の渋谷〜二子玉川間と、東横線の渋谷〜多摩川園、
大井町線の緑ヶ丘〜二子玉川間です。
ちなみに私は第一期販売でトワイシア用賀を購入しました者です。

絶対額がその価格ゾーンにおさまっているからでしょう。中古の方が良くできたマンションが多いという情報もあります。

ここも都心とはいえないだけに３年後からの不動産価格の下落が怖いですね。現段階では今年から来年位までの上昇も少しは見込めるけれど、駅は近くても高速の料金所近くでは立地面では厳しいですよね。地価下落の折には真っ先に下がっていきそうな気がします。あまり住戸に高級感を求めていない私にはいたって標準的な仕様はもってこいなのですが・・・。私の感覚ではリスクが大きいなと思いますが、他に良い物件も無く、トワイシアをきれずにいます。

>>524
3年後に相場が下落してから、もっと都心の物件を安くご購入されたらいかがでしょうか？
わざわざ高速料金所近くの物件を検討なさる必要はないと思います。

ん？
3年後なぜに相場が下落する？

3年後に下落すると思ってる人は、それまで待てばいいのでは？
個人的には、そう大きな上下はなさそうな気がしますけど。
それよりも、目に付くところの見栄えばっかり重視して、実際快適に生活するのに必要な部分を削っているデベの姿勢のほうが気になるなぁ。
キッチンスタジアムとか、スプリングコート？とか、居住者に無駄な負担をかけるだけ。

モデルルームで、「手付け金が準備できない」って言ってる金髪の若者カップルが商談してるのを見かけましたが、手付けも払えないのにどうやってローン払うつもりなの？
広告撒きすぎると色々な人種が集まるものですね。
週2回ＤＭが来るんですけど、いい加減にしてほしいです。

>>524
何を根拠に3年後に価格が下落すると言うのか？
つまり貴方が登録しようとしている部屋に登録入れないで欲しいと言いたいだけでは？
ネガキャンってやつですか？

確かに、なんかホント、DM多いですね。ここ。

下がるというのに絶対的根拠はないのと同じように、上がるというのにも絶対的
根拠はないでしょう。それは自分で判断すること。
ただ、売り出した時の横柄とも言える程の強気の強気の（売り手の）姿勢はどこ
に行ったの？という印象は拭えなくなってきましたね。そんなに相場が上がって
行くなら、じっくり売ればいいのではないでしょうか？入居迄まだまだ時間もあ
るんだし。
ま、なんだかんだで、最終的には売れるんだとは思いますけどね。

田園都市線で駅近で大手デベで……と探してゆくと、
すでにこのマンションも割安感が出てきていますね。

このトワイシア用賀が完売したら次々に坪400万円クラスが売り出されてきますよ。
なんだかんだ言ってもここは最後の旧価格だったのですから。
一般的な旧価格は＠300万円以下が普通でしたが、ここはそれより高かったため新価格と
思われてしまっていましたが実質的に旧価格でしたからね。
PH用賀三条通りもグランスイート二子玉川もグランドヒルズ三軒茶屋も販売開始されますよ。

港区では坪800万円以上で発売される物件も増えてきて坪500万円を切る売出しなどもう今後は
有り得ない状況になりました。
都心と城南、城西で物件を探してみてください。
昨年同期より遥かに供給が減っています。販売予定の物件も少ないです。
これからは世田谷でも坪400万円以上が相場になると思います。
二子玉川再開発タワーマンションもそうなります。
真偽はご自身で判断なさってください。

>港区では坪800万円以上
いやいや、文京区・本郷でもすでに坪＠700万ですから、当然でしょう。

不動産が高騰すると、静めるために政策金利に影響して
住宅ローンにもはねかえるのでは？

>533
おーい、本郷一丁目の三菱さんのは平均４００万円台半ばだよー。
東京のど真ん中でね。
欲しいけど買えないって話題で盛り上がってるよ。

坪７００万の物件って、どこのことですか？
是非教えてください。

バラエティに富んだ入居者が集いそうで、楽しみですね。管理組合の運営は大変そうですな。

坪７００や８００も出して買うのがマンション？と思います。買える人はごく一部だと思いますし、一般消費者がそこまではついていけないと思います。前のレスにも書いてありましたが、ついて来れない人が中古を求め、それで中古相場が上がっているのだと思います。新築の相場なんてものはデベの売却希望価格であり、そもそも４００万で用賀や二子玉川なんて、私は価値無しだと思います。

そもそも売れる物件にこんなにDMやチラシの投函は来ないと思います。（この１ヶ月で私が確認したのは３枚も入ってました）相当苦戦してるのでしょう・・・。

>>537
DMがたくさん来ると苦戦してる証拠なんですか？
芝浦アイランドもマスタービューレジデンスもセンター東京も
ウチにたくさんDM来てましたけど苦戦してるんですかね？

＞そもそも４００万で用賀や二子玉川なんて、私は価値無しだと思います。
と、あなたの凝り固まった主観を世間一般常識として他人に押し付けるのもどうかと思いますが？
本当に苦戦してるかどうかは明後日で結果が分かりますね。

538さん、なぜそんなに必死なのですか。

↑　５３８に突かっかることはないだろう。
もうすぐ結果でるのだからそれを待とうじゃないか。

今日の午後MRで販売状況を偵察してきました。
54戸中、花がついてない部屋は13部屋でした。
申込が重複している部屋も10部屋くらいあるそうなので、
抽選外れたお客さんに振り分けて成約すればほぼ完売の目処がついたそうです。
売れずに残ったとしてもせいぜい5部屋程度なので先着順で営業すれば今月中に完売見込みとのこと。
散々叩かれ続けたトワイシア用賀が完売することによって、不動産市況高騰に拍車がかかることでしょう。
400万で用賀や二子玉川なんて価値無しとほざいていた方々の吠え面を見るのが楽しみです。

不動産市況高騰に拍車がかかれば、また日銀の利上げとなり
住宅ローンも一層厳しくなっていきますね。

日銀の利上げと地価上昇はリンクしません。
家賃上昇はリンクしますが。

どこが苦戦してるんですか？
思い切り売れ行き好調じゃありませんか？
まぁ第一期販売購入者としては安心しました。
PH用賀三条通りとGS二子玉川とGH三軒茶屋の価格発表が楽しみです。

いよいよ400万が環八を超えるのか！？
金利・為替も上昇、日経も下落してるのに・・・

すごいですな。環七内側南向きで坪350万で買えたのは
ラッキーでした。

>543
一からお勉強し直したほうがいいね。
http://www.boj.or.jp/type/exp/seisaku/exphandan.htm
http://www.tokyo-np.co.jp/00/kei/20070221/eve_____kei_____001.shtml

>>541
19時の時点で残り10部屋でしたよ。
全部契約になるとは限りませんが完売と言っても差し支えない感じですね。

>547
過去、日銀は消費者物価だけをみて利上げの機会を逸しましたから、
こういう表現をしている。地価上昇を重要課題として本当に捉えて
いるんですかね。
今回も前回のような失敗をする可能性高いんじゃ？といっても
まだバブルとは程遠いですが。
とスレ違いですいません。

野村が入ってますからどんな売り方をしようが何とか売り切るでしょう。売れ行き結果は物件そのものの魅力とは別次元の話です。

まぁ何にしても自分の契約したマンションがいつまでも売れ残るような事にならなくて良かった。
さんざん選んで決めたわけだし自分の選択が間違ってないか疑心暗鬼だったのでホッとしてます。

今日MLの営業に確認したところ残り11部屋が現在商談中だそうです。残っているのはパークフロント最上階２部屋とエアリー上層階のみ。
第二期の購入者層は一期購入者の予算平均から500万程低いそうです。ということでどれも8000万〜とお値段お高めの部屋だけが残っているもよう。それ以外の部屋は平均３〜４倍だったそうです。
ちなみにPH用賀三条通は最低でも＠370を下ることはないそうです。

まだ未公開の地所物件ですが、近所の環八沿いでも今後＠350超で出てくる予定らしいです。
自分は１期購入者ですが、完成まで１年超ということで金利不安もありましたが、結局トワイシアに決めて正解でした。

高速道路をどう評価するかがこのマンションのポイントだけど、それが気にならない消費者であれば、それ程高いマンションではないでしょう。但し、エアリーの上層階は売れ残りそうだね。もう少し価格の傾斜を付けるべきでしたね。

ここを買い損なった方は、シティハウス桜新町を検討したらいいと思います。
東南角部屋の72㎡が坪290万円台で買えます。もう出来上がっているので実物が見れます。
246と首都高速沿いですが、空調付内廊下でエアリーレジデンスみたいに安っぽくありません。
眺望も大変良好です。もうすぐ値上げをするそうですよ。
坪400万円で用賀や二子玉川なんて価値がないと言ってらっしゃった方にいかがですか？

そう、この首都高がポイント。ということで私はパークフロントに決めました。エアリーが完成すれば相当部分が隠れるし、さらに強固な防音壁にもなる。将来売却時にもさほどネガティブ要因にはならないでしょう。実際、排気ガスの影響は50ｍも離れるとほとんど直接の影響はないそうです。ダイオキシン研究者が言ってました。

５５５に同意。２４６気にならなかったらいいかも。

そうだね、シティハウス桜新町だったらトワイシア用賀よりセットバック幅が大きいから
首都高速から離れているし、内廊下で防音防塵対策は完璧だから安心だね。
値上げされて良い部屋がなくなってしまう前に現地モデルルームへ行った方がいいね。
70㎡が5000万円台から選べるし夜景見学会もやってるから興味津々だ！

岡本レジデンスは？

ターゲットが違うので、比較が難しいと思います。
あそこは駅から遠すぎて、サラリーマンにはちょっと利便性が悪いかと。また、少々単価も高いですね。但し、砧公園の近くで老後など住み心地がいいような気もします。

岡本レジデンスが駅徒歩21分でハイグレード設計とは言え、坪380万円。
トワイシア用賀は駅徒歩4分、そこそこ高級仕様で坪330万円。
どっちがいいのか分からないな〜！

どっちが言いというが、そもそもターゲットが違いますでしょう。

残り約10戸になったそうです。
今後しばらくは安くなりそうもないので私もここで妥協しようかと思います。

うちは、当分は賃貸で行くことにした。
ついでに、海外勤務の希望も出しといた。

購入された方頑張ってください。

相場価格が坪400万円になるとしたら80㎡を買って完成した頃に売り出せば、
24坪×（400万円-330万円）＝1680万円くらい儲かるかも？
そこまでいかなくても1000万円なら固いかな？

中古は買った瞬間2割は資産価値落ちるからね。

>>566
誰が決めた？
夜中に口笛吹くと蛇が来るってのと同じ話じゃないの？
本気でそう思ってるなら根拠を示して証明してみな？

ところで用賀周辺って前回のバブル時の最高値って坪単価でどのくらいまでいったんでしたっけ。どなたか９０年前後竣工の物件の新築時の価格ご存知の方、いらっしゃいませんか。坪１０００万前後ぐらいまではいってたんですかね。

藤和不動産が89年に分譲したマノワール用賀台とマノワール上用賀は坪単価1200万円〜1400万円くらいだったかな？東京カンテイとかで調べれば分かるけど。
河合俊一とか吉村なんとかが今も住んでるよ。

そんなことを言うなら、広尾ガーデンヒルズは３７５５万円。
これは年間平均なので、瞬間では、あるいは住戸によっては、軽く４０００万円突破。