パークコート虎ノ門 Atago Tower

他の物件でも入居者がどんどん決まるというご時世ではありませんよ。都心の高級賃貸物件は
いまは低迷があたりまえですから。

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麻布十番ね。でもこれだけは知っておいて損はない，
http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/iza/bosai/bosai/hazard/sinsui_h...
洪水浸水2メートル以上地域だということを。いくらマンションとはいえ，外に出られない，路上には糞尿があふれ出てくる。その点虎ノ門は被害ずっと少なし。

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他も決まっていないとかの問題ではなく、分譲賃貸物件の中で近隣地域で
ここがきわだって低家賃にもかかわらず決まっていない、という事実があります。

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同一人物と思われる住人の方の反論がありますが、
人気のある物件はすべて分譲後完売になっており、また賃貸にだされた
場合もすぐに借り手が見つかります。
現実を直視いたしましょう。

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??? 人気ある物件は完売になっているってどこの物件をおっしゃっているのでしょうか？
今時ありますか？
賃貸出された時もすぐ借り手が決まる？

品川の格安タワーマンション以外聞いたことがありません。

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価格に対するコストパフォーマンスのよさで買い手、借り手は決まると思います。
新築でも赤坂の三井タワーなどはほぼ完売ですし、中古でも霞町や千鳥が淵の
パークマンションはかなり高値でもすぐに買い手や借り手が見つかります。
そして賃貸でもミッドタウンのリッツのレジデンスも入居率はほぼ１００％です。

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ほかの物件は借り手や買い手がすぐ見つかるってことが真実ならば、

ここの借り手がまったく決まらず、ずるずる家賃が下がっても未だに
まったく決まってないっていうのも、「真実」だね。

今も１５戸くらいが未入居で放置プレイ中だ。

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賃貸物件。新築にしてはちょっと多すぎでは・・・・
http://reblo.net/premier/cate-build-1582/page-1.html

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３０戸も賃貸？？　それもほとんど動かない。。。

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↑大手の不動産屋ではないようなので実際はもっとあるのでは。
だったら資産価値という点ではかなり厳しいかもしれませんね

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城山ガーデンの向かいにスーパー【ポロロッカ】発見しました！

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収益還元法で評価したらここは早くも２〜３割価値が下落したことになります。売り物件もまったくさばけないし。 投資目的の方は本当に御愁傷様です。今考えたら、キャンセルした方は先見の明があったということになりましたね。

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静かでゴージャスで住みたいマンションですが、高級でなかなか手が出せません。ならば、少し位
うるさくても、空気が悪くても、幹線道路際や高速横のマンションで我慢しようかと検討中です。

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たくさん見学しましたが、ここは、本当に静かで、京都のような品格のあるところですね。
このようなマンションは、希少だと思いました。新築物件もどこも見合いになるビルに囲まれたマンションばかりであきらめかけていました。こんなオゾンいっぱいの素敵なマンションがあったとは・・・・！
知りませんでした。

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＞８４３
＞こんなオゾンいっぱいの素敵なマンションがあったとは・・・・！
＞知りませんでした。

収益還元法の評価通り２〜３割安ければ、そのとおりだと思いますよ。
今の値段では高すぎて全く素敵には思いませんけどね。

あと、オゾンいっぱいって意味わかりませんけど。

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あれあれ？すみません！
マイナスイオンいっぱいです！

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住みごこち最高ですよ。高級感があり、フロント直通のインターフォンでホテルライクですが、わずらわしさがない。なかなか無い、価値のあるマンションですね。

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価格がもう２割下がれば「価値のあるマンション」だと思います。
高ければ、ここより良いマンションなんてたくさんありますよ。

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物件探しがんばって下さい。
私もこのマンションで十分満足しています。

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駅に近く、緑が多く、静かで空気が心地よく、共用施設があり、コンシェルジュサービスが整っていて、暖かさのある高級さを持ち、車で十分ほどで中心に行ける築浅物件を探し、ここにたどりつきました。赤坂、虎ノ門、汐留、青山、広尾、麻布十番など多くの物件を内覧しましたが、今のところここが、一番好きです。近くに品揃えの充実したスーパーがあれば、完璧ですね。

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中古も賃貸も在庫余りまくりだから選びたい放題ですよ。
そんなに環境が良いと思うのに余ってるのは何故ですか？

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特にこの物件だけではなくて他の物件も概ね選び放題ですよね。このご時世を反映した実際の成約価格の情報が出てきはじめたら活動開始です。

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パークコート虎ノ門から普通に歩いて神谷町地下鉄ビル入り口まで
２分かからないのですが、表示は４分です。どうして違うのでしょうかね？

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No.８５２さん

パークコート虎ノ門の正面玄関から神谷町地下鉄ビル(40MT)入り口までは、160ｍですので実質徒歩２分です。
一方、三井不動産の表示では神谷町駅徒歩４分となっていますが、これはドトール喫茶店を右折し
神谷町交差点にある地下鉄入り口までの距離（300m）を元にしているのだと思いますが・・・。

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お答え頂きましてありがとうございました。ずいぶん、近いですね。
検討すればするほど、住みたくなりました。

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入居して４ヶ月経ち、満足度は日に日に高まっています。

住環境は、愛宕山の緑と芝公園の緑がともに近く、愛宕下通り・桜田通りからともに少し離れているため静かで、今も鳥のさえずりくらいしか聞こえません。週末は、周辺にオフィスが多いためか人通りもまばらでシーンとしています。

利便性は、皆さんが既に書き込まれている「駅まで徒歩実質２分」がパワフルです。銀座にも恵比寿にも、ドアトゥドア１５分くらいなので、出不精の私も地下鉄で出かけることが増えました。スーパーがポロロッカしかないのが当初気になりましたが、ネットの宅配を頼むようになってからは気になりません。

という具合に、自分で住む物件としては、とても良い選択肢のひとつだと思います。

投資目的の場合、ここまでマクロ環境が悪化すると、高級賃貸の借り手（外資系金融勤務者など）を探すのは、困難なのでしょうか。私は分かりませんので、この点は他の方のご意見をお待ちします。

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ネット宅配はどちらをお使いか、是非教えて頂けないでしょうか？
こちらで新橋の京急ストアを教えて頂いて重宝しているのですが、カートが片側の出入り口にしかないのがほとほと不便でして…
生協だけでは間に合わないので、老齢ですが、一念発起してネットスーパーに挑戦しようかと思っております。

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No.855さん

私もネット宅配について、是非教えて頂ければ幸いです。
通常の買い物は、デパ地下（銀座松屋or銀座三越）とか近くのポロロッカを利用しています。
お茶（２Lのペットボトル）等、重い物等配達してくれる所を現在探しているところです。

No.856さんの仰られるように京急ストアーのカート置き場が東側の出入り口にしか設置されていないことは、些細なことですが私も不便を感じています。

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＞８５６さん

目的に合わせて以下を使っています。

紀ノ国屋とマルエツ（食卓.jp）
http://www.shokutaku.jp/

オイシックス
http://www.oisix.com

安くて品質も悪くないマルエツを使いつつ、ややこだわった食品が必要な時には紀ノ国屋とオイシックスを使っています。オイシックスは仕組みがやや複雑です。

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858様
有難うございました。ネット通販すら経験がないのですが、マルエツにチャレンジしてみようと思います。
大好きな街ですが、この界隈は大型スーパーがない、というか都心に近すぎて、帰り道に立ち寄れる店がないのが難点と言えば言えますね(笑)
馴染みのスーパーは全て家よりも西側にあるので、なかなかそちらへ回れません。

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麻布十番、六本木、神宮前など検討しましたが、やはりここはかなり魅力的ですね。

仲介物件でなかなかお手頃なものも出てきてるようなので、検討予定です。

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収益還元法ではもう２割割高ですね。まあもう少し待ちましょう。
売主の焦りが見え見えです。こらえきれずに価格下がってきますから。

圧倒的に買主が強い相場展開ですよ。

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＞８６１さん、
「２割割高」というご発言の背後の計算と前提を、参考まで教えていただけませんか？

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ここの家賃価格の最近の下落率は、周辺物件に比べて際立って高い。
家賃は「三井の賃貸」を見ればわかる。

さらに掲載されている家賃で借り手が決まっていないということはもう５％（設定によっては１０％）ほど実勢家賃を差し引いて考える必要がある。

そして以下（収益還元法）式にあてはめて、１ＬＤＫなら利回り５％以上、２ＬＤＫ以上なら４％以上ないとそれだけの価値が物件にはないということ。

年間総家賃収入−年間総諸経費（管理費・固定資産税等）／物件価格＋購入諸経費（登記費用・手数料等）

今のようなＲＥＩＴが高利回りが期待できる状況だと、不動産投資はローンでレバレッジが使えるといっても上記の計算で３〜４％程度だと、ローン金利に毛がはえた程度の投資利回りでは管理や手間が掛からない分ＲＥＩＴ投資の方がマシという結論に至ります。

ＲＥＩＴは今、毛嫌いされていますが、利点もたくさんあります。
①分散投資されている②管理・手間がない③自由に売買（指値）でき、いつでも撤退できる
④少額投資が出来る　等々

だから自然と上記投資利回りの計算が費用対効果で成り立つレベルまで自然に価格は淘汰されてきます。

当てはめて計算してみてください。ここはもう１割〜２割は高いでしょう。

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＞８６３さん、

ご説明ありがとうございました。ちょうど、今日の日経ヴェリタスに、利回り法と収益還元法が整理されておりました。８６３さんの利回り法で紹介されていたアパート経営者の方は、個人が保有できる物件数には限りがある（従い空室リスクなどボラティリティ高い）ことを理由に、利回り８％にこだわっている、とのことでした。家賃の水準、必要利回り、いずれも幅で捉えるべき要素なので、ピタリと適正価格を言うことは難しくても、一定の幅で適正価格帯を出すためには有効な手法ですね。

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>ここはもう１割〜２割は高いでしょう。

感覚的にも妥当なところですね。
麻布十番の価格表をみても、（仲介手数料を考えると）それくらい下がらないと食指が動きません。

とりあえず内見して、これくらいの価格交渉をしてみますか。

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赤坂０００とか虎ノ門タワー０００等は論外ということになるのですかね？
先日、パークコート虎ノ門を内見しましたが、たいへんな高評価でした。都会の中心にあって、
駅近で小鳥のさえずりが聞こえる豪華マンションはなかなかないということでした。
計算上もかなり妥当でしたので、ここがよいかもも知れません。

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評価が高かったのなら買っても良いのではありませんか？　
評価法も大事ですが気に入ってしまえば少しくらいの高い安いはプライスレスでいいのでは。
でもあと半年待てばこらえきれずに、もう１割くらいは余裕で下がると思いますよ。

賃貸も借主がなかなか決まりませんし、資金繰りがぎりぎりの所有者が多いと認識しています。

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＞気に入ってしまえば少しくらいの高い安いはプライスレス

同感です。質の良い物件の場合、実需バイヤーが気に入って買ってしまうので、実は投資採算的に他の物件と同水準に落ちてくることが結局なかった、ということになりかねませんから、個人の場合、主観の部分も投資判断に重要な要素と思います。

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虎ノ門PC、厳かな風情がありますね。

赤坂や青山の煌びやかな華やかさとは別の、
優美さを感じました。

先日モデルルームを見せて戴いたのですが、
きめ細やかな配慮が細部にまで行き届いていて、
入居後の快適さを、入居者の立場に立って
作った物件だと思いました。

共有スペースのデザインも素晴らしかったです。

立地や外装等が華やかな物件も気にはなるのですが、
虎ノ門PCの様に、
全てにおいて控え目な（価格以外は・・）方が、
長い目で見た時、味わい深くなるように感じました。

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このマンションに入居してから早５ケ月ほど経ちましたが、その間の印象は以下の通り。

・神谷町駅まで実質２分と近く、何しろ便利。（銀座三越までも１０分で行ける）
・不思議なくらい静か。（外来者の感想）
・ゴミ及び資源の廃棄場所（部屋）が各フロアーにあり本当に便利（他のマンションでも最近は同じでしょうが）
・新聞を部屋のドア外側まで届けてくれる。
・エレベーター乗降時等、住居人は概ね挨拶される方が多く、紳士的な方が多いようです。
・ビジネス街の為か、昼食時には美味しいランチの店が付近にいっぱいある。
・唯一、エレベーターの横幅がもう少し広いと良いのですが。（本質的ではありませんが・）

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実際に住んでいらっしゃる方が
満足されているとの意見は、
これからマンション購入する者にとっては、
大変参考になりますね。

環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業で
新しく建て直されるビル群は、
PC虎ノ門からの展望に大きく影響するのでしょうか・・？

東京タワーが見える南側は問題ないと思うのですが、
今残っている物件は北東向きが多いので、
少し気になっています。
ご存じの方いらっしゃいましたら、
ご見解をお聞かせ下さい。

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北東向きの高層階に住んでいます。

眺望は虎ノ門駅方面に高層ビルが建つ計画がありますが、かなり離れているため視界が遮られることがありません。それより東側には、眼下に愛宕山の紅葉がとてもきれいに見えますし、さらに遠方には日比谷公園、汐留方面が見えます。
それより東側は愛宕フォーレストタワーの横から、お台場の観覧車が見える感じです。

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＞＞８７２さん
ご回答戴きありがとうございました。

開発による見晴らしや日当たりの問題は、
高層部の方は心配いらない様ですね。

三井より直接購入出来る部屋が、
下層部の北東向きだったので、心配していました。
転売されている物件では、
南東向きの部屋もあるようなので、
正直迷っています・・・。

開発の間に工事現場の様子を何年も目にするのも
気になりますし・・・。

申し分ない程、素敵な物件だったので
すぐにでも契約しようと考えていました。

外観や庭のつくり、整った内装、
素晴らしいと思いました。

心が揺れます。

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北西は下層階でも天徳寺の庭が借景となってよい感じです。
朝6時と夕方17時に鐘がなります。

虎ノ門ＰＣの前に広がる古い民家は、
戦前からあるものだそうです。。

そうそう
篤姫の愛宕神社の紹介で映ってましたね。

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正直な回答は得られないとは思いつつ、
三井のセールスの方に、
この物件の弱点はどこか、
と尋ねた処、
「お寺」と「お墓」との見解でした。

どちらも私にとっては気になる点ではなかったので、
良かったと思いました。

部屋からお寺が見えるのは、素敵ですね。
PC虎ノ門のコンセプトに合っていると思います。
>>874さんが仰る様に、
情緒ある情景が楽しめますね。

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実際には875さんのようにお墓もお寺も気にならない方が
少数派だからこそ、弱点が大きくて
ここは厳しい訳ですけどね。

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お寺、お墓が気になると港区でも住めるところは限られてきますね。青山墓地くらい広大に
なると案外気にならないのかもしれませんが・・・。

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はっきり言って気になりません。友達、家族にも聞いたところ、むしろ最高の立地と言われました。高輪もお墓だらけで、高輪ザ○○もお墓の上という事で、中傷なさる方がいましたが、
いまは住み心地最高です。マンション建設に当たり、発見されることも、多々あるようですしね。。文京区、白金、高輪、青山、赤坂、麻布、広尾等、お墓もいっぱい見えますし、死体捨て場があったところもありますし、日本国中住めなくなります。その割には、ここはかなり、条件が良いと思いました。わざわざ、書かれる方の意図の方が問題かも知れませんね。

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気になる方にはＮＧですね。
私は、その点がダメでした。

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