パークコート虎ノ門 Atago Tower

６２６さん
早速のレスありがとうございます。
銀座より近いですから日々のお買い物に使えますよね。
楽しみです。
お惣菜以外の生鮮品はどうなんでしょうか。
新橋価格（銀座より安く）で、質が良ければ最高なんですが。

>>622さん

質問をして返事があるのですから、お礼くらいしたらどうですか。
ここの住民のレベルが心配です。

>628
まあいいんじゃないですか？ここに住む人はみんな忙しいんでしょうし。野田岩は僕もお勧めです。
そういえば、出前の皿をお返しするための、心憎いコーナーが１階にありますね。

昨夜のＷＢＳで愛宕グリーンヒルズの空室率が４０％に急上昇とのこと。
この地域、このマンションは一気に引き潮になったね。

それって事務所でしょ？

人口は急に減らないし、レントには影響ないよ。
一時的な話だよ。
もう20年前の金融崩壊みたいには、ならないから。

そう簡単には値下がりはしない。

マンションも都心の物件はミクロ要因で動くので、全体がこうだから、という議論は当てはまらないと思います。ニューヨークもマンハッタンの１〜１．５百万ドルくらいのレンジの物件は特に、全く値が下がっていないと聞きました。東京もこのくらい都心で、かつ建物の出来がいいと、値上がりも値下がりもせずに行くんじゃないですかね。

625及び626さんへ
スーパー紹介ありがとうございました。
新橋駅内に「京急ストア」はあるようですので（地図で確認）、是非一度行ってみたいと思います。
本日、ポロロッカを見学してきましたが、肉及び魚はほとんどありませんでしたが、基本的な食材はあり、デパ地下等と併せ利用すれば便利なのではと感じました。

＞６３４さん、
ＰＣ虎ノ門からＰＣ赤坂に乗り換えるに至った思考の経緯（理由を３つでもＯＫです）を、参考までにご教示いただけませんか？とても興味あります。

お墓が近いんですか？　この物件。もし近ければ　部屋からも見えてしまうか教えてほしい。

港区は江戸時代から大名屋敷や神社、仏閣が多かった街。それだけ歴史があると言うこと。

営業に「目の前のお寺とお墓が将来無くなって高層の建物になる可能性は？」と聞いたら、
この物件のケースもあるので、可能性はあるとのこと。
私が他の方向の部屋を検討していたから教えてくれたらしい。

お墓に関しては過去レスの、

>>266

などをお読みください。

ここは元々お墓だった敷地に建造され、
郵便ポスト等、洗練された墓標デザインで統一されている都内でも有数な永住向け豪華マンションです。
勿論、借景として近隣のお墓も見えるようにレイアウトされていますので、先祖代々で永住する方には最高の環境でしょう。

永住も良いですが管理費滞納し続けたら・・・・儚いですね。
でも、はかないことにはならないのです。ここは、儚あるから。素敵！

641＞　642＞さんへ

お墓の側に住みたい方は、ここではなく上野の近辺に住むと良いと思いますヨ。
ここは、神谷町、虎ノ門に至近の場所で、生活面の利便性を求める方に向いていると思います。
入居説明会も終わり、入居まで残すところ１ケ月となりました。

お墓があっても、風致地区に隣接していて緑に囲まれている。それに加え、幹線道路から隔離された閑静な立地でさらに駅まで実質２分の超都心。タクシーで向かってみればわかる誰もがあこがれる立地。
本質がわかる人が買っています。

営業マンから聞いたことをそのまま繰り返しているみたいで、

つらいね。

つらくはないよ。おかげさまで。
お隣の森さんの物件が満室だから引く手あまたの状態ですよ。
サブプライムどこ吹く風。

>644さん

本当におっしゃるとおりです。神谷町の地下鉄入口までわずか２分、そこから日比谷線で霞が関、六本木、日比谷、銀座と数分以内で行ける超好立地。虎ノ門病院や慈恵医大も至近距離だし、何といっても緑が豊富で、なんとなく温かみのある街です。
建物の仕上がりもよく、完成度の極めて高い物件ですので、賃貸に出さずセコンドハウスにすることにしました。お墓のことなんかまったく関係ありませんよ。青山墓地があるから青山が住宅に不向きだなんて、聞いたこともありません。
買物は電動自転車でポロロッカに行くか、一駅地下鉄に乗って、六本木駅出口の明治屋が便利です。配送してもらうと部屋まで持ってきてくれますので、お米やワインも楽勝です。

＞＞６４１さん

見に行ってきました。感性の光るすばらしく良いマンションです。
墓標デザインの集合ポストにも感動しましたし、エレベーターも火葬場の入り口を意識した繊細な造りですね。

なんといっても毎日お墓を眺められる都内有数の名借景、
基礎も建物そのものが元々由緒正しいお墓だったという好立地条件。

こんなに素晴らしいマンションは他にありません。

引渡しまであとわずかですが、ここをキャンセルすると調度、残代金でPC赤坂を購入できちゃう価格設定のですよね。

可哀想なのが一人でキャンペーン中ですな・・・
残念だけどあんま意味ないと思うぞ。
楽しくて仕方ないってんなら、これ以上何も言わんけども（笑）

＞６４８さん

何が言いたいのか、何がご不満なのかよくわかりませんが、屈折してますね。フェアーに判断して、この物件は素晴らしいよ。お寺やお墓は、生活する上で全くマイナスにはなりません。パチンコやラブ○、お水系などは困るけどね。
住環境と利便性、施工に優れたいいマンションです。

建物外観もめちゃめちゃ格好いいですよね。

赤坂で新築タワーマンションがなんと坪単価230万円で販売。
http://www.31sumai.com/mfr/A7902/

＞６５３
確かに「福岡県福岡市中央区赤坂」でも赤坂であることには変わりないですね。僕は個人的に大阪や京都よりも名古屋と福岡が買いと思っていますが、正直あまり真剣に見ていませんでした。問題提起深謝です。

東京、大阪を中心に不動産投資を手がけております。

　大阪のタワマンなどは投資コストが安い割りにインカムゲイン〔利回り〕が比較的良いです。但し、マーケットが狭いのでピンポイントの物件を狙わないと失敗します。地方では、二極化が顕著です。道路を隔てて全くマーケットの反応が異なる物件も多いので要注意です。

　東京のタワマンの場合は、投資コストが高く、利回りが低いので複数の物件を買い合わせることでリスクヘッジをするとかのテクニックが必要です。例えば、港区にタワマンと世田谷にワンルーム１棟とかです。なによりも安定したマーケットは地方には無いものなので東京で投資環境に恵まれた人は幸せでしょう。

ここよりＰＣ赤坂のほうが良い気がしてきた。
向こうはＴＢＳが隣だし景色がきれいな気がする。
こっちは、お隣が、人魂照明ですよね。

PC赤坂ですか？
三角形の概観の為R加工の部屋が多く間取りが悪いですよ。あと、天井高も低く、下がり天井なんかも圧迫感があります。スペックも平凡、高級感を期待する人には不向きかも。それに駅から遠いですしね。肝心の景色も迎賓館方面はテロ行為防止の為、窓にボカシがあります。せっかくの立地が台無しと感じる人も多いはず。実需で頑張って住む人には向いてる物件ですが、投資として考えると不向きですね。
他の中古物件と比較してどうかな？と言った印象を受けました。

>６５６さん

ＰＣ赤坂も良いですよね。
ＴＶ局好きなんですか？こっちも近所にテレ東がありますよ。
あー、一応ＴＶ局なんです。そっちじゃ映ってないのかもしれないけど。

ところで人魂照明ってどんな感じのものなんですか？

自然光に近い色なんですが、熱くなく、冷たいんです。

なるほどねー。一度見てみたいものです。
ありがとうございました

ここの墓標デザイナーズマンション素敵ですよ。
しかも、隣の人魂照明は、有機リン系の化学反応なのでエコロジーですよね。

なぜか、最近「墓標マンション」「人魂照明」「墓の側」とか、入居予定者でない方がさかんに記載されておりますが、目的は何なのでしょうかね。
墓といえば、港区は寺社町ですので数多く点在しており、元麻布、広尾地区にも数多くあります。
PC赤坂から数１００ｍの距離には、広大な墓エリアである青山霊園もあります。
No.661さんに言わせれば、赤坂・青山地区は青山霊園の人魂照明で夜はかなり明るいのではないでしょうか。（バカバカしい話ですが・・・）
お墓が嫌いな方は、港区には住まない方がよいと思いますよ。

しょぼ〜い人間のねたみですよ(ノд<。)゜。

なんだかんだいっても、ここはお墓の上に立っているわけですから、
お墓が好きな人が掲示板に立ち寄ってくるのを批判しても始まらない気が・・・

お墓が好きな人たちはこのマンションをみんな最高に絶賛してますよ。
「法の華」みなさん、さいこうですかっ！
「住民」さ・い・こ・う・で・す・　
みたいな感じですけど。

↑湾岸などの再開発地域にいけばそうい心配はありませんよ。
土壌汚染とか地震の際の液状化とか、別の心配は尽きないかもしれませんが
まあ、人それぞれでしょうね。
因みに私も港区のお墓の近くのMSに住んでいます^^

今月のリクルートの情報誌「都心に住む」のタワーマンション特集で、本物件が表紙になっていましたね。５０階建てクラスが珍しくない昨今、程よい規模と品の良い姿が写真にも良くあらわれていました。
http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.html

↑美しいマンションですね。

電線が埋設されるようですね。
工事中は少々不便になりますが、
景観がグッと良くなると思います。
環状線も完成すると、周辺の環境は
またどんどん変わっていきます。
後はスーパーぐらいですかね。

周りの環境がどんどん良くなっても風致地区の緑は変わらないというのがとてもいいです。

虎ノ門再開発計画について、ご存じの方教えていただければ幸いです。
虎ノ門の駅入り口が近くなるとか、スーパーができるとか良いことがあるといいのですが。

赤坂も麻布十番にも
ザ
が付いた。
ここは付かなかった。
ザンネェン

>>671
それは別になんとも思っていないけど、麻布十番のような環境の悪いところにパークコートを使われたのは残念。ブランド価値が下がる。

>>672
同意。実質三田だし、あそこにパークコートは違和感あり。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
すでに分譲価格割れで売り出しが出ているのですね、分譲価格１０８００です。
ここが分譲された時期が市況のピークだったのでしょうか、
実需の方は関係ありませんが、ここは投資目的が多いと聞いててます。

ここに住みたかった。

↑
値引き交渉して、新築未入居を購入されてはどうですか？
仲介手数料込みで分譲価格以下になるかもしれないし。

坪475万は高くないですが、みんな様子見ですか。
PC赤坂もこんな値段、麻布十番は少し安く、中目黒はさらに安い。

悪くないと思うがあえてここじゃなきゃいけない理由が見当たらん。

比較対象がいけないのかもしれないけど、虎ＴＲや赤坂ＴＲよりは投資目的は少ないです。条件のいい部屋はお金持ちが実需でサクッと買ってしまったので。
投資的に見れば、東低層と北東以外は厳しいですよ。坪単価が割高か条件が悪いかのどちらかですから。

賃貸の場合愛宕グリーンヒルズ並みかそれ以上の賃料は望めると思っていますがどうでしょう？

常識的に考えればそうですが、森ビルはあの手この手を使って高く貸し付けているのです。それにはかないません。

↑
愛宕の賃料、坪いくら？

>>677
なんでここに中目黒がでてくるの？
さりげない売り込みですか？

674の物件って、仲介手数料不要。
つまり売主じゃないの？
投資用だったとか、買い取ったとか、色んなケースが考えられるけど。

>>681 さん
20階から30階ぐらいで坪24,000〜28,000ぐらい。低層でも22，000はくだらなかったように思います。
現在出ているＰＣ虎ノ門より1割から2割程度高いです。
本当に不思議です。

先日内装別物件で内装を頼んだ業者の方と話しましたが、ここの内装レベルは広尾ガーデンヒルズサウスヒルの次で、三井単独のマンションでは最高といってました。もちろん、この物件を保有していることを伝える前のことです。
ここのペントハウスの改装を手掛けたそうなのですが、天井高がどの場所で図っても正確に6メートルだったことも含め、度肝を抜かれ続けたそうです。

天高６メートルのペントハウス、どんな改装をされたんでしょうね。モデルルームもかなりクリエイティブでしたが、形の良い吹き抜けに連なるクセのない部屋、職人としては腕のふるい甲斐があったでしょう。ぜひ見てみたい〜。

明日はいよいよ「鍵引渡し」です。
最近は、引越準備（手続き等）に追われ慌ただしい日々を過ごしております。

私も明日鍵の引渡しです。引越まで時間が空きますが夜景チェックに行ってしまうかもしれません。とりあえずデリバリーしてくれるクリーニング屋さんを探さないと。。。

この物件タワーの最上階部分の角のところがカッコイイですね。

本日、三井本館で鍵を受け取りました。住むには最高の出来栄えです。
駅からは２分足らずだし、周りの環境が落ち着いて浮ついて
いないのが好感が持てる。

慈恵医大病院までトンネルを抜けて、歩いて５分で行けるのも
年老いた自分の将来を考えるとありがたい。虎ノ門レジデンスの
近くに虎ノ門病院があるように、大病院が近くに位置することは、
物件の価値を大いに高めます。都心に住むには必須条件です。

神谷町から六本木、霞が関、日比谷、銀座まで数分の利便性で
ありながら、ここの周りは都心とは思えない静けさです。
御成門小学校もいい学校なので孫と住むのもいいな。
都心の住処としては秀逸です。

都内にいろいろ投資をしてきて、港区マンションもいくつか
所有しています。各物件にそれなりに自分の判断基準が
ありますが、地味な物件ですが、ここは永住するのには
極めていい物件ですよ。

虎ノ門再開発もあるので、さらに価値が高まると思います。
周りにラブホテルや歓楽街がないのもいいですね。

本日、鍵引渡しを受け、やっと今日の日を迎えたのだなとの感慨を覚えました。
早速、パークコート虎ノ門に行き、鍵を開け、中に入りました。
内覧確認会での指摘事項もすべて修復されておりました。

今般の内覧会及びその後の対応等を通じ、清水建設のまじめで真摯な対応には感謝しております。
三井不動産はもちろん信頼できる会社であることを再確認しておりますが、清水建設はお世辞抜きで、ちゃんとした会社であると小生は感じました。

No.690さんも仰っておられるように、このマンションはまさに都心にありながら、静かで閑静な場所に立っており、不思議な感じを受けます。
これからの生活が非常に楽しみです。

No691さんへ
大変申し訳ないけど、訂正させてください。

私は商売柄、他の複数の清水の物件や、鹿島、竹中の施工も見たこともありますが、
たぶん、ここが特別出来がいいんであって、清水だからいいという事はないと思います。
内覧の時、点検口から天井裏なんかをみたり、いろいろ意地悪な見方をしましたが、見えないとことでもきっちり作る意気込み、が感じられ、内覧立会して、嬉しくなったのはここだけでした。
さりげなく、三井の立会いの人に聞いたら、躯体時や初期完成度からずば抜けてよかったそうです。
他の物件では、はっきりいってでたらめな物も多くありました。
三井などの大手デべは検査はしっかりしていますが、結局施工のチームしだいでかなり違いが
あります。あまりゼネコンは関係ないかもしれません。

少なくても、私には買えませんが、建築物的には、買った人は当りですね。うらやましい。

No.692さんへ
貴重なご意見をどうもありがとうございました。

小生としては、マンションを購入するのは初めての経験ですが
今般の内覧会にて２０数ケ所の一部我が儘とも思える指摘事項について、素直に真摯に対応して頂き、確認会にて１００％修復されており、ほんとに感激した次第でした。
更に、確認会で新たに見いだされた数件の指摘事項についても
鍵引渡し後の確認の際にも、完璧に直っており、つくづく
三井不動産／清水建設で良かったと感じた次第です。

清水建設がいつでも良いとは思いませんが、本マンションについては、責任を持って対応しているのではないかと感じました。

私のように建築の素人としては、信頼のおける会社に頼るほか手段はありません。
たとえ、価格的に高くても投資目的でなく定住目的の場合は建物の信用が第一と考えます。

満足そうで何よりですね

内覧の際の不具合はどんなのがありました？
傷とかへこみとか？

虎ノ門TR、PC赤坂に較べて地味な物件ですが、永住マンションとしての立地は最高です。
入居してみて、建屋の作りの良さと周りの緑の多さに満足です。スーパーマーケットの
ポロロッカまで歩いて５分もかかるのが、難点ですが、一駅地下鉄に乗れば、六本木の
明治屋に行けます。三田線にも近いし、慈恵医大が至近距離なのも安心です。
虎ノ門TRの位置する四町目も都会的でありながら緑の多い素敵な場所ですが、私には落ち着いた
ここが似合っていると思っています。神谷町の都心の上品で隠れ家的な雰囲気が最高です。

隠れ家的な雰囲気その通りですね。
朝、お寺の鐘の音で目が覚めるというのも、
都心とは思えず、よい感じです。

西側はビューが開けています。
ロビーも比較出来ないくらいユニークです。
何よりも鳥のさえずりがここの環境の良さを物語っています。

西というよりは北西ですね。国会議事堂が見えないのが残念ですが、南、北東の次に抜け感がある方向だと思います。
共用部は本当になんともいえないぐらい芸術的です。賃貸で住めちゃう人がうらやましい。

ここは１ＬＤＫ中心にずいぶんたくさん賃貸出てますから住もうと思ったら
簡単に住めますよ。
マンション投資家さんたちは一生懸命ポシティブレスで宣伝しないと
さばききれませんね。

しかし外観もめちゃめちゃカッコイいですね。

そうそうその調子。

港区にはここ２−３年続々とレベルの高いタワーマンションが、できてきたけども
人気があるのは、住環境が良いこと、駅まで通う途中に不快な建物がないこと、
近くに大きな病院がある物件、欧米系大使館が近くにある地域、高速道路から騒音が
聞こえぬ程度は離れていること、賃貸と併設されていない、民度が高い、、、
ここは目立たないけれども条件を満たした、かなり良い物件です。
仕上がりもいいですよ。

発見！正門から１分弱のところにレストランが６件くらい
集合しているストリートがありました。夜は何か雰囲気を醸し出していますよ。

神谷町は雰囲気のある隠れ家的な店が多くていいですね。土曜日も結構営業しているし。にぎやかなところにいきたくなったら、六本木・広尾・恵比寿まで一瞬です。

愛宕神社がもたらす四季折々。

建物の構造とか仕様とか設備関係はどの程度のグレード？

No.679さんへ：愛宕グリーンヒルズフォレストタワーと本タワーの賃貸料金の設定ですが，前者は最上階にプール，フィットネスクラブ，その下のフロアーは24時間のバイリンガル医務室。慈恵医大への優先診療，慈恵医大人間ドック無料などの付加サービスもありそれは比較になりません。当然フロントサービスは同等のサービスです。つまり本タワーの賃貸料はより低く設定せざるえないでしょう。

>>709
それは確かに言えていると思いますが、立地や専有部グレードを比較すると解せないところもあるんですよね。個人的には、きわどい商売をしている人にも積極的に貸していることの結果かと思っています。例えば元麻布ヒルズなんかもろにそれですよね。

元麻布ヒルズの立地自体は最高だけど、あんな周りの住民からひんしゅく買っているマンションに普通の人はすみませんよ。
やっぱり、よほど虚栄心に満ち溢れた人か普通出ない職業についている人が住むところだと思いますよ。実際そうだし。

それに比べると、この物件は家賃は抑えられるけど、住民レベルは高くなると思います。

住民レベルって、具体的に言ってください。

＞７１０、７１２に同感

元麻布ヒルズが見える場所に住んでいますが、建物が歪で異形なためか、見ていて気分が
悪くなります。せっかくの都心の高級住宅地が、この建築物のために台無しになってるね。
近所の方の嘆きの声がわかります。
独りよがりのデベの体質が、見えてきますね。

yahoo不動産で現在売り物件が２４物件、掲載されてます。
全戸数が２３０戸ですから、すでに１０％以上売りに出ていることになります。
（掲載されない部屋もありますから、実際はそれ以上）
投資目的がいかに多かったのかわかります。
でも市況が市況だけに売り抜けるのは難しいでしょう。
分譲価格割れもありえそうな感じがします。

>>713
文脈でわかるとおもいますが、普通でない職業についている人が住んでいないという意味です。

分譲と賃貸では，賃貸はつねに魅力ある付加価値をつけないと住民がいなくなります。たとえば芝浦アイランドの分譲グローヴタワーと賃貸のブルームタワー。互角の条件ですが，湾岸ですので東向き（東京湾方向），東南角は人気があるでしょう。しかしグローヴの東向きはエアーとブルームにはさまれ，額縁のような景色，ましてや東南はブルームが眼前。しかし所有権があります。一方，賃貸のブルームは所有権はないため，ライブラリー，お茶室，クリーニング，楽器演奏室など魅力ある付加価値で対抗する。分譲ＰＣ虎ノ門と賃貸グリーンヒルズフォレストタワーも愛宕トンネルをはさみ同様な構図。分譲マンションを賃貸で借りるほどばかげたことはない。なぜなら分譲の時点で販売会社が儲け，さらにそれを賃貸に出す人が儲けようとする。そんなことならはじめから付加価値多大なフォレストタワーを借りたい。このマンション近くに３０年近く勤務しているが，西新橋，愛宕，虎ノ門地域では二度と出ないだろう，すばらしい「分譲」物件と思います。環境。品格。建築レベル。何をとっても最高ランク。賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？なぜ自分がお住みならないの？と聞きたくなります（Ｎｏ７０９）。

>>718
森ビルさんは、開発利益に加え、リーシングでも鞘を抜いております。
組織の力で利益の最大化を図っているのです。あたりまえのことです。
それと比べると、この物件に投資している個人や中小企業は、開発利益はおろかリーシングによる鞘抜きもほとんど考えていないと思います。長期金利に１〜２％程度上乗せしたネット利回りを確保し（低金利を享受するということ）、タワーマンション特有の相続税軽減効果を享受しようというのがほとんどだと思います。
結果的に、鞘が乗りまくっているグリーンヒルズよりもお手ごろ価格で賃貸に出ているというのが本当のところだと思います。

＞７１８
＞このマンション近くに３０年近く勤務しているが、、、
＞賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？。

ご老体には申し訳ないが、分譲物件の方が仕様が良く、さらに誰でも借りられる賃貸専用棟と比べて希少性があります。良い仕様且つ希少性・高付加価値だからこそ高い家賃で賃貸に出すという選択肢もあるのでは？

それにアメリカ的な考え方で行けば、良い物件は自分で住まず、貸し出して収益化するのは鉄則です。そういう物件をいくつか持てるようになり、それで十分収益的に潤った所で最後に自分の終の棲家を「最高級」で買う（建てる）。これがアメリカ的金持ち父さん的考え方です。

ここ以外どこに住むの？？のような否定的挑発的に問いかけられる覚えはありませんし、答える必要も無いでしょう。まずはこういう価値観もあるということも認識すべきでは？？

いろんな考え方の人がいるのです。

フォレストタワーもパシフィックも周辺の賃貸物件は空室だらけでっせ。
終の棲家なら落ち着きがあってよくても、賃貸で住む住民層にとっては、
この立地はつまらないんじゃ？

フォレストタワーはほぼ満室です。
うそはよくないことなので趣味かもしれませんがやめてくださいね。

空室結構あるじゃん！　負けず嫌いさん。

負け惜しみが趣味かもしれませんがやめてくださいね。

毎晩、フォーレストを見ていますが、最近は照明がされていない部屋が、
どんどん増えています。常に賃貸募集をしているので、それほど人気が
あるとは思えないね。御成門、神谷町、新橋のどこも中途半端な距離。
賃貸なら３−４分以内でないとね。
PC虎は分譲物件としては秀逸ですよ。愛宕山の西側の静かな一角で、かつ神谷町駅入り口まで
２分、虎ノ門TRでも３分はかかります。

>>723
うそは嫌いなので敢えて客観的な数字を提示いたします。
サービスアパートメントを除く全戸数約280戸
森リビングで募集中の住戸のうち即入居可：3戸
→空室率約1％

匿名掲示板はうそだらけです。
みなさん気をつけましょう。

虎ノ門はいい、ここは微妙。以上