パークコート虎ノ門 Atago Tower

西新宿三丁目再開発計画、つまりパークハイアットとオペラシティの間に、地上７７階建ての日本最高峰オフィスビルと、地上６６階建ての超高層タワーマンションの建設計画があります。

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今日は大雨でしたが、マンション周辺は水はけが良いようでした。山の下だから水はけがヤバイとか言っていた人もいましたが杞憂でしたね。
それにしても北東ペントハウスのダウンライト凄かったです。一度でいいから泊まってみたい。

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内覧会に行ってきました。イメージを膨らませすぎようで少しがっかりでした。リフォームなどお考えの方はいらっしゃいますか？

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内覧会に行ってきました。建物は皆さんのコメント通り、派手さはないものの丁寧にできていて、とても満足しています。いくつかの指摘をさせてもらいましたが、全般ゼネコンさんも良くやってくれたと思います。眺望も思った以上に良く、嬉しい驚きでした。これから初夏にかけて芝公園がモサモサ茂ってきて、入居の頃には更に感じよくなっていることでしょう。

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先般、内覧会に行って来ました。
三井不動産の方よりとても丁寧に説明して頂き、且つ清水建設の方は真摯に指摘事項に取り組んで頂き、スムーズに進行しました。
２８階のプレミアムラウンジよりの眺望は、まさに圧巻でした。夜景は東京タワーが浮き上がり更に素晴らしい眺望となるのではないでしょうか。
私の部屋は南向きではありませんが、想像より眺望が良く早く夜景を楽しみたいです。
もう後２ケ月で鍵引き渡しですね。

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完全予約制で現地特別内覧会を開催して５戸だけ販売するようですが、これはなんですか？

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昨日、ここのマンション売り出しの案内が来ました。まだここ残ってたんですね。
一時は完売の案内が出てた気がするけど、キャンセルが思いのほか出たんですかね。

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推測ですが、地権者が投資目的で確保していたのを、今後の大幅な値上がりが見込めないと判断して、分譲価格で売っておきたい、という行動と思います。地権者だけにいいところにある部屋が多いのでは？

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地権者の物件を三井が売るのはおかしくありませんか？
仲介物件ではないのですから。
三井が買い上げたのなら分かりますけど、それなら分譲価格以下で買い上げたでしょうし。
やはり、キャンセル物件なのでは。

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キャンセルだと思いますね、
査定をしてもらい、今売ったら、手付け放棄の損失の方が、損が少ないとなれば、
転売目的購入者は、手付け放棄の解約を選択するでしょう。
また、株式の充当を考えていた人で、最近の株価低迷で、今現金化するより、
手付け放棄した方が得と考えられるケースもありますしね、
世の中いろいろな人がいます。

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で、売ったと思ったら株がスルスルと上がってきたりして。。。不動産は現金化しようと決めてから現金化まで時間がかかるので、考えるほど簡単に別のアセットクラスとの入れ替えはできないなあ、というのが感想です。

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この物件には地権者はいません。
事業主（三井）保有住戸が３戸ありましたが、先日それらを売り出すとのお知らせがきました。
ですから、５戸のうち３戸はそれだと思います。
残りの２戸はキャンセルでしょうね。

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普通キャンセルが出ても、
少数ならデべの営業で売ってしまうので、
一般に販売告知される事はあまりないと聞いてますが、
営業だけでは売り切れない程の数のキャンセルが出たのでしょうか？

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現在、Ｈ．Ｐ．上では５戸が販売中のようですが、５戸の内の１戸（2804号室）は、No.612さんも記載されているように事業主（三井不動産）保有住戸であったものです。
それ以外の住戸（４戸）については、わかりません。

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以前、事業主（三井）保有住戸（？）として販売されてい３戸は、
22階：122.43㎡：25000万円、26階：79.85㎡：14300万円、28階：104.28㎡：21400万円
でした。
現在、HP上に表示されている販売５戸は、
606：42.85㎡：5770万円、1903：122.43㎡：23800万円、2004：95㎡：14400万円、
2307：127.42㎡：22400万円、2804：81.29㎡：12300万円
です。

やはり、キャンセル物件なのでしょうか？
当初の販売価格と比較してどうなのでしょうか？

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近隣のレストラン事情はどうなんでしょうか？先日、虎ノ門タワーズの１階にあるレストランに行き、今風の雰囲気でまずまず気に入りました。もっと開拓すると色々あるんですかね？ベルギービールのブラッセルズも途中にありましたね。

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No.615さんへ
現在、ＨＰ上に表示されている５戸の販売価格は、当初の販売価格です。

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入居説明会までもう後２週間となりました。
７月以降のマンションライフが楽しみです。
神谷町エリアは、生活する上での利便な施設が近くに点在していると思いますが、唯一洒落たスーパーマーケットが近在には見あたりません。
このエリア近辺では、最近住宅用高層マンションがいくつか建設されていますが、皆さんの日々の
食品等の買い物はどうされているのでしょうか？

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>>618
今は高輪なんですが、車に乗らないためタクシーで週一回日本橋高島屋に行ってます。少し高いのですが、はっきりいって明治屋等と比べると段違いにいいものが買えます。また、当たり前ですが惣菜のレベルが全く違います。せっかく都心に住むのですから、日本橋や銀座のデパートを生かさない手はないと思います。

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引越の元請は日通なので、やはり日通を使ったほうが、何かとメリットがあるんでしょうか？元請業者の方が価格も安いと聞いたことがあります。

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他社見積りを取って、それが安ければ、その旨、日通へ言って、
値引きさせればいいと思います。

引越の値段なんて、あってないようなものなので、
交渉可能です。

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こちらに出前してくれるおいしいお店ってどこでしょうね？この付近詳しい方情報お願いします。

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野田岩のうなぎ

http://www.geocities.jp/poem_feel/nodaiwa/

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619さんへ
都心に住むのですから、貴殿の仰るように今までの郊外での生活パターンとは考えを切り変え、デパ地下等より便利な食材コーナーを色々と探索していこうと考えています。
調べると配達してくれる店もあるとのこと。
これからが楽しみです。

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新橋の京急ストアってどうでしょうか？
自転車で新橋はすぐかなと思っているのですが、ポロロッカと品物は変わらないんでしょうかね？
あとは、ミッドタウンのプレッセや、銀座のデパ地下も時々利用しようと思っています。
どこも、自転車でお散歩がてら行かれますよね。

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新橋京急は割りと最近に改装して意外といい感じですよ。
惣菜が充実していてちょっとしたデパ地下のようになっています。

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６２６さん
早速のレスありがとうございます。
銀座より近いですから日々のお買い物に使えますよね。
楽しみです。
お惣菜以外の生鮮品はどうなんでしょうか。
新橋価格（銀座より安く）で、質が良ければ最高なんですが。

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>>622さん

質問をして返事があるのですから、お礼くらいしたらどうですか。
ここの住民のレベルが心配です。

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>628
まあいいんじゃないですか？ここに住む人はみんな忙しいんでしょうし。野田岩は僕もお勧めです。
そういえば、出前の皿をお返しするための、心憎いコーナーが１階にありますね。

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昨夜のＷＢＳで愛宕グリーンヒルズの空室率が４０％に急上昇とのこと。
この地域、このマンションは一気に引き潮になったね。

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それって事務所でしょ？

人口は急に減らないし、レントには影響ないよ。
一時的な話だよ。
もう20年前の金融崩壊みたいには、ならないから。

そう簡単には値下がりはしない。

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マンションも都心の物件はミクロ要因で動くので、全体がこうだから、という議論は当てはまらないと思います。ニューヨークもマンハッタンの１〜１．５百万ドルくらいのレンジの物件は特に、全く値が下がっていないと聞きました。東京もこのくらい都心で、かつ建物の出来がいいと、値上がりも値下がりもせずに行くんじゃないですかね。

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625及び626さんへ
スーパー紹介ありがとうございました。
新橋駅内に「京急ストア」はあるようですので（地図で確認）、是非一度行ってみたいと思います。
本日、ポロロッカを見学してきましたが、肉及び魚はほとんどありませんでしたが、基本的な食材はあり、デパ地下等と併せ利用すれば便利なのではと感じました。

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＞６３４さん、
ＰＣ虎ノ門からＰＣ赤坂に乗り換えるに至った思考の経緯（理由を３つでもＯＫです）を、参考までにご教示いただけませんか？とても興味あります。

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お墓が近いんですか？　この物件。もし近ければ　部屋からも見えてしまうか教えてほしい。

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港区は江戸時代から大名屋敷や神社、仏閣が多かった街。それだけ歴史があると言うこと。

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営業に「目の前のお寺とお墓が将来無くなって高層の建物になる可能性は？」と聞いたら、
この物件のケースもあるので、可能性はあるとのこと。
私が他の方向の部屋を検討していたから教えてくれたらしい。

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お墓に関しては過去レスの、

>>266

などをお読みください。

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ここは元々お墓だった敷地に建造され、
郵便ポスト等、洗練された墓標デザインで統一されている都内でも有数な永住向け豪華マンションです。
勿論、借景として近隣のお墓も見えるようにレイアウトされていますので、先祖代々で永住する方には最高の環境でしょう。

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永住も良いですが管理費滞納し続けたら・・・・儚いですね。
でも、はかないことにはならないのです。ここは、儚あるから。素敵！

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641＞　642＞さんへ

お墓の側に住みたい方は、ここではなく上野の近辺に住むと良いと思いますヨ。
ここは、神谷町、虎ノ門に至近の場所で、生活面の利便性を求める方に向いていると思います。
入居説明会も終わり、入居まで残すところ１ケ月となりました。

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お墓があっても、風致地区に隣接していて緑に囲まれている。それに加え、幹線道路から隔離された閑静な立地でさらに駅まで実質２分の超都心。タクシーで向かってみればわかる誰もがあこがれる立地。
本質がわかる人が買っています。

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営業マンから聞いたことをそのまま繰り返しているみたいで、

つらいね。

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つらくはないよ。おかげさまで。
お隣の森さんの物件が満室だから引く手あまたの状態ですよ。
サブプライムどこ吹く風。

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>644さん

本当におっしゃるとおりです。神谷町の地下鉄入口までわずか２分、そこから日比谷線で霞が関、六本木、日比谷、銀座と数分以内で行ける超好立地。虎ノ門病院や慈恵医大も至近距離だし、何といっても緑が豊富で、なんとなく温かみのある街です。
建物の仕上がりもよく、完成度の極めて高い物件ですので、賃貸に出さずセコンドハウスにすることにしました。お墓のことなんかまったく関係ありませんよ。青山墓地があるから青山が住宅に不向きだなんて、聞いたこともありません。
買物は電動自転車でポロロッカに行くか、一駅地下鉄に乗って、六本木駅出口の明治屋が便利です。配送してもらうと部屋まで持ってきてくれますので、お米やワインも楽勝です。

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＞＞６４１さん

見に行ってきました。感性の光るすばらしく良いマンションです。
墓標デザインの集合ポストにも感動しましたし、エレベーターも火葬場の入り口を意識した繊細な造りですね。

なんといっても毎日お墓を眺められる都内有数の名借景、
基礎も建物そのものが元々由緒正しいお墓だったという好立地条件。

こんなに素晴らしいマンションは他にありません。

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引渡しまであとわずかですが、ここをキャンセルすると調度、残代金でPC赤坂を購入できちゃう価格設定のですよね。

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可哀想なのが一人でキャンペーン中ですな・・・
残念だけどあんま意味ないと思うぞ。
楽しくて仕方ないってんなら、これ以上何も言わんけども（笑）

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＞６４８さん

何が言いたいのか、何がご不満なのかよくわかりませんが、屈折してますね。フェアーに判断して、この物件は素晴らしいよ。お寺やお墓は、生活する上で全くマイナスにはなりません。パチンコやラブ○、お水系などは困るけどね。
住環境と利便性、施工に優れたいいマンションです。

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建物外観もめちゃめちゃ格好いいですよね。

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赤坂で新築タワーマンションがなんと坪単価230万円で販売。
http://www.31sumai.com/mfr/A7902/

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＞６５３
確かに「福岡県福岡市中央区赤坂」でも赤坂であることには変わりないですね。僕は個人的に大阪や京都よりも名古屋と福岡が買いと思っていますが、正直あまり真剣に見ていませんでした。問題提起深謝です。

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東京、大阪を中心に不動産投資を手がけております。

　大阪のタワマンなどは投資コストが安い割りにインカムゲイン〔利回り〕が比較的良いです。但し、マーケットが狭いのでピンポイントの物件を狙わないと失敗します。地方では、二極化が顕著です。道路を隔てて全くマーケットの反応が異なる物件も多いので要注意です。

　東京のタワマンの場合は、投資コストが高く、利回りが低いので複数の物件を買い合わせることでリスクヘッジをするとかのテクニックが必要です。例えば、港区にタワマンと世田谷にワンルーム１棟とかです。なによりも安定したマーケットは地方には無いものなので東京で投資環境に恵まれた人は幸せでしょう。

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ここよりＰＣ赤坂のほうが良い気がしてきた。
向こうはＴＢＳが隣だし景色がきれいな気がする。
こっちは、お隣が、人魂照明ですよね。

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PC赤坂ですか？
三角形の概観の為R加工の部屋が多く間取りが悪いですよ。あと、天井高も低く、下がり天井なんかも圧迫感があります。スペックも平凡、高級感を期待する人には不向きかも。それに駅から遠いですしね。肝心の景色も迎賓館方面はテロ行為防止の為、窓にボカシがあります。せっかくの立地が台無しと感じる人も多いはず。実需で頑張って住む人には向いてる物件ですが、投資として考えると不向きですね。
他の中古物件と比較してどうかな？と言った印象を受けました。

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>６５６さん

ＰＣ赤坂も良いですよね。
ＴＶ局好きなんですか？こっちも近所にテレ東がありますよ。
あー、一応ＴＶ局なんです。そっちじゃ映ってないのかもしれないけど。

ところで人魂照明ってどんな感じのものなんですか？

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自然光に近い色なんですが、熱くなく、冷たいんです。

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なるほどねー。一度見てみたいものです。
ありがとうございました

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ここの墓標デザイナーズマンション素敵ですよ。
しかも、隣の人魂照明は、有機リン系の化学反応なのでエコロジーですよね。

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なぜか、最近「墓標マンション」「人魂照明」「墓の側」とか、入居予定者でない方がさかんに記載されておりますが、目的は何なのでしょうかね。
墓といえば、港区は寺社町ですので数多く点在しており、元麻布、広尾地区にも数多くあります。
PC赤坂から数１００ｍの距離には、広大な墓エリアである青山霊園もあります。
No.661さんに言わせれば、赤坂・青山地区は青山霊園の人魂照明で夜はかなり明るいのではないでしょうか。（バカバカしい話ですが・・・）
お墓が嫌いな方は、港区には住まない方がよいと思いますよ。

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しょぼ〜い人間のねたみですよ(ノд<。)゜。

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なんだかんだいっても、ここはお墓の上に立っているわけですから、
お墓が好きな人が掲示板に立ち寄ってくるのを批判しても始まらない気が・・・

お墓が好きな人たちはこのマンションをみんな最高に絶賛してますよ。
「法の華」みなさん、さいこうですかっ！
「住民」さ・い・こ・う・で・す・　
みたいな感じですけど。

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↑湾岸などの再開発地域にいけばそうい心配はありませんよ。
土壌汚染とか地震の際の液状化とか、別の心配は尽きないかもしれませんが
まあ、人それぞれでしょうね。
因みに私も港区のお墓の近くのMSに住んでいます^^

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今月のリクルートの情報誌「都心に住む」のタワーマンション特集で、本物件が表紙になっていましたね。５０階建てクラスが珍しくない昨今、程よい規模と品の良い姿が写真にも良くあらわれていました。
http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.html

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↑美しいマンションですね。

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電線が埋設されるようですね。
工事中は少々不便になりますが、
景観がグッと良くなると思います。
環状線も完成すると、周辺の環境は
またどんどん変わっていきます。
後はスーパーぐらいですかね。

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周りの環境がどんどん良くなっても風致地区の緑は変わらないというのがとてもいいです。

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虎ノ門再開発計画について、ご存じの方教えていただければ幸いです。
虎ノ門の駅入り口が近くなるとか、スーパーができるとか良いことがあるといいのですが。

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赤坂も麻布十番にも
ザ
が付いた。
ここは付かなかった。
ザンネェン

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>>671
それは別になんとも思っていないけど、麻布十番のような環境の悪いところにパークコートを使われたのは残念。ブランド価値が下がる。

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>>672
同意。実質三田だし、あそこにパークコートは違和感あり。

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http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
すでに分譲価格割れで売り出しが出ているのですね、分譲価格１０８００です。
ここが分譲された時期が市況のピークだったのでしょうか、
実需の方は関係ありませんが、ここは投資目的が多いと聞いててます。

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ここに住みたかった。

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↑
値引き交渉して、新築未入居を購入されてはどうですか？
仲介手数料込みで分譲価格以下になるかもしれないし。

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坪475万は高くないですが、みんな様子見ですか。
PC赤坂もこんな値段、麻布十番は少し安く、中目黒はさらに安い。

悪くないと思うがあえてここじゃなきゃいけない理由が見当たらん。

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比較対象がいけないのかもしれないけど、虎ＴＲや赤坂ＴＲよりは投資目的は少ないです。条件のいい部屋はお金持ちが実需でサクッと買ってしまったので。
投資的に見れば、東低層と北東以外は厳しいですよ。坪単価が割高か条件が悪いかのどちらかですから。

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賃貸の場合愛宕グリーンヒルズ並みかそれ以上の賃料は望めると思っていますがどうでしょう？

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常識的に考えればそうですが、森ビルはあの手この手を使って高く貸し付けているのです。それにはかないません。

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↑
愛宕の賃料、坪いくら？

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>>677
なんでここに中目黒がでてくるの？
さりげない売り込みですか？

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674の物件って、仲介手数料不要。
つまり売主じゃないの？
投資用だったとか、買い取ったとか、色んなケースが考えられるけど。

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>>681 さん
20階から30階ぐらいで坪24,000〜28,000ぐらい。低層でも22，000はくだらなかったように思います。
現在出ているＰＣ虎ノ門より1割から2割程度高いです。
本当に不思議です。

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先日内装別物件で内装を頼んだ業者の方と話しましたが、ここの内装レベルは広尾ガーデンヒルズサウスヒルの次で、三井単独のマンションでは最高といってました。もちろん、この物件を保有していることを伝える前のことです。
ここのペントハウスの改装を手掛けたそうなのですが、天井高がどの場所で図っても正確に6メートルだったことも含め、度肝を抜かれ続けたそうです。

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天高６メートルのペントハウス、どんな改装をされたんでしょうね。モデルルームもかなりクリエイティブでしたが、形の良い吹き抜けに連なるクセのない部屋、職人としては腕のふるい甲斐があったでしょう。ぜひ見てみたい〜。

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明日はいよいよ「鍵引渡し」です。
最近は、引越準備（手続き等）に追われ慌ただしい日々を過ごしております。

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私も明日鍵の引渡しです。引越まで時間が空きますが夜景チェックに行ってしまうかもしれません。とりあえずデリバリーしてくれるクリーニング屋さんを探さないと。。。

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この物件タワーの最上階部分の角のところがカッコイイですね。

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本日、三井本館で鍵を受け取りました。住むには最高の出来栄えです。
駅からは２分足らずだし、周りの環境が落ち着いて浮ついて
いないのが好感が持てる。

慈恵医大病院までトンネルを抜けて、歩いて５分で行けるのも
年老いた自分の将来を考えるとありがたい。虎ノ門レジデンスの
近くに虎ノ門病院があるように、大病院が近くに位置することは、
物件の価値を大いに高めます。都心に住むには必須条件です。

神谷町から六本木、霞が関、日比谷、銀座まで数分の利便性で
ありながら、ここの周りは都心とは思えない静けさです。
御成門小学校もいい学校なので孫と住むのもいいな。
都心の住処としては秀逸です。

都内にいろいろ投資をしてきて、港区マンションもいくつか
所有しています。各物件にそれなりに自分の判断基準が
ありますが、地味な物件ですが、ここは永住するのには
極めていい物件ですよ。

虎ノ門再開発もあるので、さらに価値が高まると思います。
周りにラブホテルや歓楽街がないのもいいですね。

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本日、鍵引渡しを受け、やっと今日の日を迎えたのだなとの感慨を覚えました。
早速、パークコート虎ノ門に行き、鍵を開け、中に入りました。
内覧確認会での指摘事項もすべて修復されておりました。

今般の内覧会及びその後の対応等を通じ、清水建設のまじめで真摯な対応には感謝しております。
三井不動産はもちろん信頼できる会社であることを再確認しておりますが、清水建設はお世辞抜きで、ちゃんとした会社であると小生は感じました。

No.690さんも仰っておられるように、このマンションはまさに都心にありながら、静かで閑静な場所に立っており、不思議な感じを受けます。
これからの生活が非常に楽しみです。

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No691さんへ
大変申し訳ないけど、訂正させてください。

私は商売柄、他の複数の清水の物件や、鹿島、竹中の施工も見たこともありますが、
たぶん、ここが特別出来がいいんであって、清水だからいいという事はないと思います。
内覧の時、点検口から天井裏なんかをみたり、いろいろ意地悪な見方をしましたが、見えないとことでもきっちり作る意気込み、が感じられ、内覧立会して、嬉しくなったのはここだけでした。
さりげなく、三井の立会いの人に聞いたら、躯体時や初期完成度からずば抜けてよかったそうです。
他の物件では、はっきりいってでたらめな物も多くありました。
三井などの大手デべは検査はしっかりしていますが、結局施工のチームしだいでかなり違いが
あります。あまりゼネコンは関係ないかもしれません。

少なくても、私には買えませんが、建築物的には、買った人は当りですね。うらやましい。

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No.692さんへ
貴重なご意見をどうもありがとうございました。

小生としては、マンションを購入するのは初めての経験ですが
今般の内覧会にて２０数ケ所の一部我が儘とも思える指摘事項について、素直に真摯に対応して頂き、確認会にて１００％修復されており、ほんとに感激した次第でした。
更に、確認会で新たに見いだされた数件の指摘事項についても
鍵引渡し後の確認の際にも、完璧に直っており、つくづく
三井不動産／清水建設で良かったと感じた次第です。

清水建設がいつでも良いとは思いませんが、本マンションについては、責任を持って対応しているのではないかと感じました。

私のように建築の素人としては、信頼のおける会社に頼るほか手段はありません。
たとえ、価格的に高くても投資目的でなく定住目的の場合は建物の信用が第一と考えます。

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満足そうで何よりですね

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内覧の際の不具合はどんなのがありました？
傷とかへこみとか？

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虎ノ門TR、PC赤坂に較べて地味な物件ですが、永住マンションとしての立地は最高です。
入居してみて、建屋の作りの良さと周りの緑の多さに満足です。スーパーマーケットの
ポロロッカまで歩いて５分もかかるのが、難点ですが、一駅地下鉄に乗れば、六本木の
明治屋に行けます。三田線にも近いし、慈恵医大が至近距離なのも安心です。
虎ノ門TRの位置する四町目も都会的でありながら緑の多い素敵な場所ですが、私には落ち着いた
ここが似合っていると思っています。神谷町の都心の上品で隠れ家的な雰囲気が最高です。

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隠れ家的な雰囲気その通りですね。
朝、お寺の鐘の音で目が覚めるというのも、
都心とは思えず、よい感じです。

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西側はビューが開けています。
ロビーも比較出来ないくらいユニークです。
何よりも鳥のさえずりがここの環境の良さを物語っています。

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西というよりは北西ですね。国会議事堂が見えないのが残念ですが、南、北東の次に抜け感がある方向だと思います。
共用部は本当になんともいえないぐらい芸術的です。賃貸で住めちゃう人がうらやましい。

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ここは１ＬＤＫ中心にずいぶんたくさん賃貸出てますから住もうと思ったら
簡単に住めますよ。
マンション投資家さんたちは一生懸命ポシティブレスで宣伝しないと
さばききれませんね。

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しかし外観もめちゃめちゃカッコイいですね。

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そうそうその調子。

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港区にはここ２−３年続々とレベルの高いタワーマンションが、できてきたけども
人気があるのは、住環境が良いこと、駅まで通う途中に不快な建物がないこと、
近くに大きな病院がある物件、欧米系大使館が近くにある地域、高速道路から騒音が
聞こえぬ程度は離れていること、賃貸と併設されていない、民度が高い、、、
ここは目立たないけれども条件を満たした、かなり良い物件です。
仕上がりもいいですよ。

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発見！正門から１分弱のところにレストランが６件くらい
集合しているストリートがありました。夜は何か雰囲気を醸し出していますよ。

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神谷町は雰囲気のある隠れ家的な店が多くていいですね。土曜日も結構営業しているし。にぎやかなところにいきたくなったら、六本木・広尾・恵比寿まで一瞬です。

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愛宕神社がもたらす四季折々。

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建物の構造とか仕様とか設備関係はどの程度のグレード？

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No.679さんへ：愛宕グリーンヒルズフォレストタワーと本タワーの賃貸料金の設定ですが，前者は最上階にプール，フィットネスクラブ，その下のフロアーは24時間のバイリンガル医務室。慈恵医大への優先診療，慈恵医大人間ドック無料などの付加サービスもありそれは比較になりません。当然フロントサービスは同等のサービスです。つまり本タワーの賃貸料はより低く設定せざるえないでしょう。

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>>709
それは確かに言えていると思いますが、立地や専有部グレードを比較すると解せないところもあるんですよね。個人的には、きわどい商売をしている人にも積極的に貸していることの結果かと思っています。例えば元麻布ヒルズなんかもろにそれですよね。

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元麻布ヒルズの立地自体は最高だけど、あんな周りの住民からひんしゅく買っているマンションに普通の人はすみませんよ。
やっぱり、よほど虚栄心に満ち溢れた人か普通出ない職業についている人が住むところだと思いますよ。実際そうだし。

それに比べると、この物件は家賃は抑えられるけど、住民レベルは高くなると思います。

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住民レベルって、具体的に言ってください。

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＞７１０、７１２に同感

元麻布ヒルズが見える場所に住んでいますが、建物が歪で異形なためか、見ていて気分が
悪くなります。せっかくの都心の高級住宅地が、この建築物のために台無しになってるね。
近所の方の嘆きの声がわかります。
独りよがりのデベの体質が、見えてきますね。

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yahoo不動産で現在売り物件が２４物件、掲載されてます。
全戸数が２３０戸ですから、すでに１０％以上売りに出ていることになります。
（掲載されない部屋もありますから、実際はそれ以上）
投資目的がいかに多かったのかわかります。
でも市況が市況だけに売り抜けるのは難しいでしょう。
分譲価格割れもありえそうな感じがします。

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>>713
文脈でわかるとおもいますが、普通でない職業についている人が住んでいないという意味です。

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分譲と賃貸では，賃貸はつねに魅力ある付加価値をつけないと住民がいなくなります。たとえば芝浦アイランドの分譲グローヴタワーと賃貸のブルームタワー。互角の条件ですが，湾岸ですので東向き（東京湾方向），東南角は人気があるでしょう。しかしグローヴの東向きはエアーとブルームにはさまれ，額縁のような景色，ましてや東南はブルームが眼前。しかし所有権があります。一方，賃貸のブルームは所有権はないため，ライブラリー，お茶室，クリーニング，楽器演奏室など魅力ある付加価値で対抗する。分譲ＰＣ虎ノ門と賃貸グリーンヒルズフォレストタワーも愛宕トンネルをはさみ同様な構図。分譲マンションを賃貸で借りるほどばかげたことはない。なぜなら分譲の時点で販売会社が儲け，さらにそれを賃貸に出す人が儲けようとする。そんなことならはじめから付加価値多大なフォレストタワーを借りたい。このマンション近くに３０年近く勤務しているが，西新橋，愛宕，虎ノ門地域では二度と出ないだろう，すばらしい「分譲」物件と思います。環境。品格。建築レベル。何をとっても最高ランク。賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？なぜ自分がお住みならないの？と聞きたくなります（Ｎｏ７０９）。

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>>718
森ビルさんは、開発利益に加え、リーシングでも鞘を抜いております。
組織の力で利益の最大化を図っているのです。あたりまえのことです。
それと比べると、この物件に投資している個人や中小企業は、開発利益はおろかリーシングによる鞘抜きもほとんど考えていないと思います。長期金利に１〜２％程度上乗せしたネット利回りを確保し（低金利を享受するということ）、タワーマンション特有の相続税軽減効果を享受しようというのがほとんどだと思います。
結果的に、鞘が乗りまくっているグリーンヒルズよりもお手ごろ価格で賃貸に出ているというのが本当のところだと思います。

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＞７１８
＞このマンション近くに３０年近く勤務しているが、、、
＞賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？。

ご老体には申し訳ないが、分譲物件の方が仕様が良く、さらに誰でも借りられる賃貸専用棟と比べて希少性があります。良い仕様且つ希少性・高付加価値だからこそ高い家賃で賃貸に出すという選択肢もあるのでは？

それにアメリカ的な考え方で行けば、良い物件は自分で住まず、貸し出して収益化するのは鉄則です。そういう物件をいくつか持てるようになり、それで十分収益的に潤った所で最後に自分の終の棲家を「最高級」で買う（建てる）。これがアメリカ的金持ち父さん的考え方です。

ここ以外どこに住むの？？のような否定的挑発的に問いかけられる覚えはありませんし、答える必要も無いでしょう。まずはこういう価値観もあるということも認識すべきでは？？

いろんな考え方の人がいるのです。

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フォレストタワーもパシフィックも周辺の賃貸物件は空室だらけでっせ。
終の棲家なら落ち着きがあってよくても、賃貸で住む住民層にとっては、
この立地はつまらないんじゃ？

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フォレストタワーはほぼ満室です。
うそはよくないことなので趣味かもしれませんがやめてくださいね。

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空室結構あるじゃん！　負けず嫌いさん。

負け惜しみが趣味かもしれませんがやめてくださいね。

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毎晩、フォーレストを見ていますが、最近は照明がされていない部屋が、
どんどん増えています。常に賃貸募集をしているので、それほど人気が
あるとは思えないね。御成門、神谷町、新橋のどこも中途半端な距離。
賃貸なら３−４分以内でないとね。
PC虎は分譲物件としては秀逸ですよ。愛宕山の西側の静かな一角で、かつ神谷町駅入り口まで
２分、虎ノ門TRでも３分はかかります。

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>>723
うそは嫌いなので敢えて客観的な数字を提示いたします。
サービスアパートメントを除く全戸数約280戸
森リビングで募集中の住戸のうち即入居可：3戸
→空室率約1％

匿名掲示板はうそだらけです。
みなさん気をつけましょう。

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虎ノ門はいい、ここは微妙。以上

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虎は愛着湧かない無機質。
消防ハシゴ車も横付けできない。


ここは愛宕山の緑も楽しめるし子育てにも抜群な立地。長期保有したい。

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三年前からのミニバブルの地価高騰に加え、原油高が建設費アップにつながりデベを苦しめている…

この立地でハイスペックな三井最高ブランドマンションはもう実現しないかもなぁ…

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三年前からのミニバブルの地価高騰に加え、原油高が建設費アップにつながりデベを苦しめている…

この立地でハイスペックな三井最高ブランドマンションはもう実現しないかもなぁ…


今後はと言うと、長○工・○京なんかのどこか手を抜いたような、狭い・安い・不便 てな代物マンションは登場するだろうがなぁ‥


名作は後から分かるもの。

数年後、業界で良く言われるようになる。

良いマンションは、姉歯事件後の設計で且つ、竣工はＨ20年前半のモノだと。


内容・質・利便性！が優れた、ハイブリッドマンションだと！


間違いない！

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＞７２５さん

あの駅から遠いフォーレストが満室ならPC虎の利便性の価値は高いということですね。

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南西向きの69.99㎡の部屋が売りに出ています。
13階、14階、15階が出ていますが、分譲価格はいくら
だったのでしょうか。
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけます
でしょうか。
宜しくお願い致します。

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>731
手元の資料だと
１３階：１０７００、１４階：１０８００、１５階：１０９００
です。
中古の価格はいかほどですか？

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＞７３２さん

ありがとうございます。
中古の価格は、１２０００〜１２６００です。
相場なのでしょうか。

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一割乗せでそんなもんでしょ〜ね‥格安を希望しているんでしょうが、損してまで売るワケないし…(笑)

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>731
物件のHPをみると
10600万円 75.19m2 19F　がまだ売れ残ってます。
これがあるのに、中古（アフターサービス無し）に
１２０００＋仲介手数料を払ってまで買う意味があるのでしょうか？

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買う意味はないよ。
売り出してる人が強欲なだけ。

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だったらドウするべきかな？


静観？


三井不動産へアクション？

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お金があって買いたい人は買えばいい。迷う人は買わない方がいい。

先の市況なんかわかるわけない。

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再開発の森ビルが六本木から虎ノ門開発も決定したし賑やかなるのは間違いないから。


この辺りは注目エリアになるのは事実。

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エリアよりも物件としての資産価値はどうなの？

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スペックの評判は良いですよ。
ほぼ同時期に多くのタワマンが出たので、マーケットがいまいち反応しないだけかな？

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先日、ミッドタウン方面から赤坂サカス、アークヒルズを抜けて、本物件のあるあたりまで歩く機会がありました。私のような中年にとっては、赤坂サカス周辺は住むには正直猥雑すぎる感じがしました。時間帯もあったかもしれませんが、ハングアウトしている外人の品質もやや落ちるような。

六本木通りを渡るとぐっと雰囲気が静かになり、神谷町までくるとかなり静かというか、これみよがしでない高級感というか、そんな空気を改めて感じました。全くの私見ですけどご参考まで。これがまた日比谷通りを越えて海側に行くと雰囲気が更にリベラルな方向に変わるので、本当に都市とは不思議なものですね。何で決まるんですかね。

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↑
これってまた、赤坂ＴＲいじめですか？

良いじゃないですか、皆、熟慮し好きなところを買うんですから。

他をけなさないで、ここの良さの情報交換をしましょうよ！

赤坂TRが、安く出ているので大変でしょうが、その方が、健康的です。

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＞７４２
中年ぐらいで、錆びた事を言うのはまだ早すぎませんかね。
六本木、赤坂は、若い愛人を囲うのにうってつけの立地なので比較的法人需要があるんですよ。
会社名義で購入すれば、家族にばれないし安全な訳ですね。
ちなみに、筆者は某タワマンを愛人と住むために購入しましたが、それはそれで若さのパワーと言うか何と言うかいいものですよ。

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結局は人それぞれ　人生に対する考えたで決めるべし。

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６月下旬に引っ越してきました。

当初は、マンション住まいが初めてな事もありエレベーター等で戸惑いもありましたが、最近はやっと慣れてきて非常に住みやすいマンションとの印象を持っています。
買い物については、すぐ近くのポロロッカもありますし、新橋駅にある京急ストアーは、素材等が新鮮で品目も多く便利だなと思っています。
銀座のデパ地下及び東京ミッドタウン内にあるスーパーも大いに役立っています。

お勧めのストアー等ありましたら、教えてください。

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神谷町駅角に、TSUTAYAも開店で、ますます便利になります。

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ここは他の物件掲示板より比較的建設的な会話をされていて品がありますね。
やはり所得の高い人が集まる物件は違います。

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日比谷線神谷町駅が大変気に入っています。霞ヶ関、六本木に一駅の
利便性抜群の駅で、虎ノ門病院、慈恵医大やホテルオークラに近いにも
かかわらず、緑が多く静かな落ち着いたエリアです。
猥雑な環境がなくて、レベルの高い公立学校があるのもいいですね。
鴨料理のおいしい小さなフレンチ料理店や著名な和風カリフォルニア
レストランも見つけました。最高の鰻屋もすぐ近くにありますよ。

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お勧めに従い京急ストアに行ってきました。あのクラスの品揃えがあれば日常は安心と思いました。凝ったものは銀座のデパ地下まで行けば良いわけですし。神谷町ですと３２０６というパン屋は悪くないです。
＞７４９さん、店名を教えていただけるとありがたいです。

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ハイレベルな入居者の方々へ情報提供。
１）田崎真也氏レストラン
http://www.tasaki-shinya.com/restaurant/restaurant.html
Restaurant S
東京都港区西新橋3-15-12西新橋ＪＫビル
参考
田崎真也ワインサロン
東京都港区愛宕１−５−３　愛宕ＡＳビル３Ｆ
２）サルヴァトーレ クオモ ブロス (イタリアン)
http://www.ystable.co.jp/restaurant/xexatago/index.html
住所　東京都港区愛宕2-5-1
愛宕グリーンヒルズ MORIタワー 42F
３）懐石料理　醍醐
http://www.shiba-daigo.com/
住所　港区愛宕2-3-1　愛宕グリーンヒルズ フォレストタワー 2F
４）接待に
とうふ屋うかい
http://www.ukai.co.jp/shiba/index.html
住所　港区芝公園4-4-13
５）接待に
虎ノ門青柳
http://www.tokyo-aoyagi.jp/
東京都港区虎ノ門1-22-1
料理の好き嫌いは個人差ありますのでどれが高得点かはご自身で確かめてください。

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ここは最高です。
隣にお墓もあって、自分にもしものことがあっても家族の近くに居られます。

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No.749さん
和風カリフォルニアレストランとは、「レストランＳ」のことでしょうか？
また、近くの最高の鰻屋とは「野田岩」のことでしょうか？
上記、２店については近々行こうと思っております。
特に、「レストランＳ」は近くて美味しそうです。

最近、近辺を探索した結果、あくまで小生としては（食事の好みは人により異なる為）下記の店は
また行ってみたいと感じました。
・ヴォーナボッカ（イタリアン）
・籠もりや（居酒屋）
・ＡＢＣ（ステーキハウス）
・本陣房（蕎麦）

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外堀通まで行く必要がありますが、カーヴドリラックスというワイン屋は品揃え・価格ともにまずまずで気に入っています。
http://www.cavederelax.com/shop.html

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高層階に住んでいますが、住み心地はかなりいいですね。
西側を見渡す部屋ですが、景色にも住居するための
機材の完成度にもとりあえず満足しています。住宅機材は
最新式だし、デザインも他のマンションと同等かそれ以上です。
居住地域としては不愉快なラブホテルやパチンコ、風俗、所謂
飲み屋街もなく、子供たちにも安心jして遊ばせられる環境が
気に入っています。
入居者も平均年齢がやや高めの落ち着いた人たち多く、安心できそうです。
永住型マンションで隠れた価値ある住まいとして確立していける
素晴らしい物件と大いに満足しています。駅まで２分、駅から
霞が関、六本木が一駅、日比谷、広尾は二駅、銀座が三駅の
静かな住居は今後出てこないだろう。
御成門小学校、同中学校のレベルも高いので、人気は高まるでしょう。

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うーん、そう思いたいのはやまやまだけど、中古で
元値割れしてる部屋があるのはいくらなんでも厳しいのでは。。。

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>>757さん
住んでみてさらに良さを実感できるのは、本当によい物件であるからこそですね
非常に興味を持って検討していたのですが、ファーストでの購入なのでタワーに
手を出す勇気がありませんでした
好みは当然人それぞれだとは思いますが、個人的には都心タワーの中でNo1だと思います

数年お金を貯めて、狭い部屋でいいから高層階をセカンドで欲しいです

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そんなに素晴らしいのにどうしていまだに
販売している住居があるのでしょう？

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>>760

物件自体が高額過ぎることがまず第一の理由なのではないでしょうか
絶対的に物件が良いとは申しましたが、価格に比して相対的に良いとは申しておりません
第二に市況でしょうね
先安感により一旦冷え込んだ消費者マインドは何か材料がないと簡単には回復しません
第三に個人的には都心タワーNo.1だと思いますが、そう考える人はマイノリティーだと思います
やはりタワーを購入される方は分かり易い華々しさを好まれる傾向にあると思います

ここが数部屋残ったところで三井不にとってWCの1%にも満たない
さして重要な問題じゃあないでしょう
また、消費者にとっても数部屋残っている≒不人気という単純なものでもないでしょう

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朝６時になる鐘の音についてどう思いますか？眠りが深いときは気付きませんが、眠りが浅いときは心に響きますね。

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今日の夜１９時半頃に南東の方角からこのマンションを見たら、灯りが南・東全体で８つくらいしかついてなかった。もう外は真っ暗だったのに、なんであんなに灯りが少ないのでしょう。もうほとんど入居は住んでいるはずですよね。ほとんど投資とかで未入居って事？？

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ほんと景気悪くなったよねぇ。
新価格とかの造語がいまや死語になってしまった。将来設計を狂わされた人もかなりいるんでしょうね。高値掴みされた人は他物件の批判投稿でもして鬱憤を晴らしているかもしれませんね。気の毒です。
自民党内の景気対策も迷走しそうです。それにサブプライムの余波もいつになれば落ち着くのでしょうか。
来年以降に少しの期待をして投資家としては様子を見ます。

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「現地特別内覧会開催（笑）」の案内が来ました。
きっとネットで見られる以上の売れ残りがあるはずです。

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新橋駅京急ストアは数年後にはなくなってしまいますよ。

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ここの物件「三井の賃貸」でたくさん部屋出てるけど、ここ２ヶ月くらい全く
動きがありませんね。
家賃設定が高すぎるのもあると思うけど、新築でここまで人気が無いんですね。

住民板を覗かせてもらうと「ＮＯ１物件」的な投稿があるけど、実際にあまり
人気ないってことは、そこまでお金払って住む価値を感じないってことだから、
物件の評価的にも「？」ってことなんじゃないかな。　

夜に灯りが少ないのもうなずける。

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No.762さん
私も最近、朝６時に鳴る鐘の音に気づきましたが、どちらかというと情緒があっていいなという
感じです。
夜中に鳴らすわけではないので、寺社の多い地区ならではと感じている次第です。

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PC赤坂の事故。ここのマンションでなくて良かったです。
もし、事故がここだったら、ここがお墓の上に建てただけあって、背筋が凍ります。

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PC虎ノ門は愛宕グリーンヒルズとは比較対象ではありません。フォレストタワーは４２F夜景を見ながらフィットネスするジムやスパ、レストラン。森ビルの他のスパ施設も利用可能。グレードは違いますよ全然。

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そうそう。付け加えるならばフォレストタワーとは住民層は全く異なります。外国人の駐在員がかなり多く、日本人もそれなりの人が多い。もちろん愛人を囲ってセカンドハウスとしているひともいますが。少なくとも京急ストアなどに買い物に行く住民はいませんよ。高級スーパーの配達車はよく出入りしていますし。ベルボーイや受付のサービスもとてもいい。もともとターゲットとしている住民層は全く別なので比べても仕方ないのでしょう。分譲マンションを買う人というのは周りと比較するのがお好きな方が多いのかも。ヒルズのマンションの住民でそういう方はあまりいないのかもしれません。

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ヒルズにお住まいの方は、かなりプライド（見栄）の強い方が多いようですね。

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隣だから比べられただけなのに何故そんなにむきになるのでしょうか？
ヒルズにお住まいの方だとしたら、やはり自分の支払っている賃料が高すぎるという認識があるのですかね。確かに、最高グレードでないと説明がつかないほど高額ですからね。

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電車を利用しているフォレストタワーの住民はまずいないでしょうから最寄り駅って関係ないのですよ。車でどのくらい効率的に移動できるかで愛宕のフォレストタワーを選ぶ人も多い。プライドや見栄など関係ないと思いますけど？サービスや時間の効率を考えたら家賃はむしろ安いと思っている人のほうが多いと思いますよ。

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低層階に住んでおります。
窓からは緑が見えて、昼間は蝉の声が、夜は静かで虫の声が聞こえてきます。
都心にありながら季節感あふれる環境でとても気に入っています。
値段は少し高めでしたがこの環境であればむしろ低層階でも個人的には十分満足です。
周辺もそれほど開発が次から次へと進む雰囲気ではないですし治安も良いので安心です。
神谷町交差点にTSUTAYAさんもできてますます良いですね。
都心においては、なかなか得難いマンションだと思います。
余裕ができたらもう一戸購入したいと考えています。

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フォレストタワー在住の友人、神谷町の駅、毎日のように利用していますが…。
こちらの物件の方が駅近で、羨んでいましたよ。

なにがおっしゃりたいのでしょうね、この方は…。

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なのになんで賃貸埋まらないんでしょうねえ。賃料下げても全く反応なしみたいだよ。
ここを投資目的で買った人、、完全にやっちゃった系？？

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神谷町の駅、毎日のように利用しているフォレストタワーの住人というのはまず丁稚あげでしょうね・・・やはり住民層が違いますので賃貸料を決めるときも比較していただきたくないといいたいのですが、おわかりになられまして？それに面している通りも狭いですよね。

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週末に入居致しました。入居先輩方よろしくお願い致します。
思った以上に高級感のあるマンションで、回りの環境も住みやすい感じがしています。
昨日はホテルオークラまで歩いて行き、サンデーランチを楽しみました。
不満という不満は無いのですが、
当方の部屋は東京タワー側なので眺望は素晴らしく、レインボーブリッジなども見えます。
１点気になるのが、高層階では無いのでリビングから目の前のお寺とお墓（青松寺？）がよく見えます。
眼下に広がるお寺の森林は都心とは思えない光景で大変癒されます。
ただ、お墓もよく見えるので、招待した友人は落ち着かず気になるようでした。
モデルルームで見た時はそんなにリアルに感じませんでしたが、確かに言われると気になりますね。
似たようにお墓の見える部屋に住まわれている方はいかがでしょうか？気になっていますか？

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＞７７９さん

あなたが本当にここkの住人かどうかわかりませんが、住んでいる私から一言。
お墓は港区のあちらこちらにあります。青山墓地なんぞは、港区青山地区の
高級住宅地のほぼすべてから俯瞰できるでかいお墓です。墓が嫌なら青山にも住めません。
東京大空襲では１０万人が亡くなっています。お墓で、うだうだ言うなら東京には
住めないね。東京人ならそんなことは言わないね。あんたはどこの人？

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＞東京大空襲では１０万人が亡くなっています。お墓で、うだうだ言うなら東京には
＞住めないね。東京人ならそんなことは言わないね。あんたはどこの人？

なんだかすごい品の無い高飛車な住民がいますね。それも検討板で。
こんな住民追い出してください。検討する気になりません。
三井さんこの住人、営業妨害してますよ。

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虎ノ門に自然が多いってどういう感性なんやろ。
一度奥多摩にでも行ってみるといい。

都心は墓多すぎる。
空襲で焼け残ったボロ屋も多い。
道も狭い。
それが現実だよ。

空襲で10万人が死んだ。
関東大震災もあった。

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このマンションはときめきますね。

ときめき・メモリアル！

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メモリアルってお墓の意味だよね

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港区のタワーマンションはどこもお墓が見えますよね。高輪シティタワーだっけ？隣のレジデンスとともに
驚くようなお墓のオンパレードが楽しめるし。白金高輪のプラチナタワーだって西側にお墓が！フォレストタワーは間隣がお墓だけど高層階からだと覗き込まないと見えないので墓となりの割にはあまり気にならない。

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中高層階なら真下のものは全く気にならない。
むしろ緑が多くて、隣に建物が建たないのでいい。
港区は寺社街ですからね。

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「お墓が少しだけ気になる」と言っただけなのに、「東京や港区に住むな！」とは何様ですか。

本当に嫌なら住んでるわけないのに、ずいぶん失礼な住人ですね。同じ住人として情けない。近くのフロアや階には絶対に住みたくないですし、あなたのせいでこのマンションに価値が落ちた気がします。ストレスをこういうスレにぶつけるなんて最悪ですよ。

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港南や芝浦、海岸にはお墓ないよ。

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でも７８２の「銀行関係者」とやらさんが言っていることも意味不明。
都心は墓多すぎって、都下に住めってこと？ｗ

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ここいいけど、あと1000万安ければ60平米を買いたい。

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＞７８７さん

本当に失礼な話ですよね。
あまり気にしない方がいいですよ。
でも、同じ住民にこういう人がいるのは残念でしたね。

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山手線の内側にある墓は
高価な墓石じゃなく卒塔婆。

ゆー
裏飯屋ー

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60m2だと賃貸に出したら家賃いくらくらいとれますか？

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レスのネタが、赤坂のパークコートを連想させてしまう…
兄弟物件ってことか。

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似ているようで・・・何かが違ういや違う。

パークコート赤坂・・・事故で儚いマンション。
パークコート虎の門・・・墓サイドの墓あるマンション。

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↑どちらかが数年後に安く中古ででたら購入したい！！。

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>>795

事故＝数年したら皆忘れる。
お墓＝100年後も健在。

なので、ちょっと違うかも。

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>>797

そんな書き込みで煽りたてるあなたは死んでも間違いなくお墓にもいけない人種でしょう。
どっちもあなたには買えない・住めない物件だから、せいぜいネットで憂さ晴らししててください。

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ついでのお墓も買ってしまえば？近いとしょっちゅういけるし
供養も大切なので。

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死んだあとも格差がつづくｗ

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