パークコート虎ノ門 Atago Tower

西新宿三丁目再開発計画、つまりパークハイアットとオペラシティの間に、地上７７階建ての日本最高峰オフィスビルと、地上６６階建ての超高層タワーマンションの建設計画があります。

今日は大雨でしたが、マンション周辺は水はけが良いようでした。山の下だから水はけがヤバイとか言っていた人もいましたが杞憂でしたね。
それにしても北東ペントハウスのダウンライト凄かったです。一度でいいから泊まってみたい。

内覧会に行ってきました。イメージを膨らませすぎようで少しがっかりでした。リフォームなどお考えの方はいらっしゃいますか？

内覧会に行ってきました。建物は皆さんのコメント通り、派手さはないものの丁寧にできていて、とても満足しています。いくつかの指摘をさせてもらいましたが、全般ゼネコンさんも良くやってくれたと思います。眺望も思った以上に良く、嬉しい驚きでした。これから初夏にかけて芝公園がモサモサ茂ってきて、入居の頃には更に感じよくなっていることでしょう。

先般、内覧会に行って来ました。
三井不動産の方よりとても丁寧に説明して頂き、且つ清水建設の方は真摯に指摘事項に取り組んで頂き、スムーズに進行しました。
２８階のプレミアムラウンジよりの眺望は、まさに圧巻でした。夜景は東京タワーが浮き上がり更に素晴らしい眺望となるのではないでしょうか。
私の部屋は南向きではありませんが、想像より眺望が良く早く夜景を楽しみたいです。
もう後２ケ月で鍵引き渡しですね。

完全予約制で現地特別内覧会を開催して５戸だけ販売するようですが、これはなんですか？

昨日、ここのマンション売り出しの案内が来ました。まだここ残ってたんですね。
一時は完売の案内が出てた気がするけど、キャンセルが思いのほか出たんですかね。

推測ですが、地権者が投資目的で確保していたのを、今後の大幅な値上がりが見込めないと判断して、分譲価格で売っておきたい、という行動と思います。地権者だけにいいところにある部屋が多いのでは？

地権者の物件を三井が売るのはおかしくありませんか？
仲介物件ではないのですから。
三井が買い上げたのなら分かりますけど、それなら分譲価格以下で買い上げたでしょうし。
やはり、キャンセル物件なのでは。

キャンセルだと思いますね、
査定をしてもらい、今売ったら、手付け放棄の損失の方が、損が少ないとなれば、
転売目的購入者は、手付け放棄の解約を選択するでしょう。
また、株式の充当を考えていた人で、最近の株価低迷で、今現金化するより、
手付け放棄した方が得と考えられるケースもありますしね、
世の中いろいろな人がいます。

で、売ったと思ったら株がスルスルと上がってきたりして。。。不動産は現金化しようと決めてから現金化まで時間がかかるので、考えるほど簡単に別のアセットクラスとの入れ替えはできないなあ、というのが感想です。

この物件には地権者はいません。
事業主（三井）保有住戸が３戸ありましたが、先日それらを売り出すとのお知らせがきました。
ですから、５戸のうち３戸はそれだと思います。
残りの２戸はキャンセルでしょうね。

普通キャンセルが出ても、
少数ならデべの営業で売ってしまうので、
一般に販売告知される事はあまりないと聞いてますが、
営業だけでは売り切れない程の数のキャンセルが出たのでしょうか？

現在、Ｈ．Ｐ．上では５戸が販売中のようですが、５戸の内の１戸（2804号室）は、No.612さんも記載されているように事業主（三井不動産）保有住戸であったものです。
それ以外の住戸（４戸）については、わかりません。

以前、事業主（三井）保有住戸（？）として販売されてい３戸は、
22階：122.43㎡：25000万円、26階：79.85㎡：14300万円、28階：104.28㎡：21400万円
でした。
現在、HP上に表示されている販売５戸は、
606：42.85㎡：5770万円、1903：122.43㎡：23800万円、2004：95㎡：14400万円、
2307：127.42㎡：22400万円、2804：81.29㎡：12300万円
です。

やはり、キャンセル物件なのでしょうか？
当初の販売価格と比較してどうなのでしょうか？

近隣のレストラン事情はどうなんでしょうか？先日、虎ノ門タワーズの１階にあるレストランに行き、今風の雰囲気でまずまず気に入りました。もっと開拓すると色々あるんですかね？ベルギービールのブラッセルズも途中にありましたね。

No.615さんへ
現在、ＨＰ上に表示されている５戸の販売価格は、当初の販売価格です。

入居説明会までもう後２週間となりました。
７月以降のマンションライフが楽しみです。
神谷町エリアは、生活する上での利便な施設が近くに点在していると思いますが、唯一洒落たスーパーマーケットが近在には見あたりません。
このエリア近辺では、最近住宅用高層マンションがいくつか建設されていますが、皆さんの日々の
食品等の買い物はどうされているのでしょうか？

>>618
今は高輪なんですが、車に乗らないためタクシーで週一回日本橋高島屋に行ってます。少し高いのですが、はっきりいって明治屋等と比べると段違いにいいものが買えます。また、当たり前ですが惣菜のレベルが全く違います。せっかく都心に住むのですから、日本橋や銀座のデパートを生かさない手はないと思います。

引越の元請は日通なので、やはり日通を使ったほうが、何かとメリットがあるんでしょうか？元請業者の方が価格も安いと聞いたことがあります。

他社見積りを取って、それが安ければ、その旨、日通へ言って、
値引きさせればいいと思います。

引越の値段なんて、あってないようなものなので、
交渉可能です。

こちらに出前してくれるおいしいお店ってどこでしょうね？この付近詳しい方情報お願いします。

野田岩のうなぎ

http://www.geocities.jp/poem_feel/nodaiwa/

619さんへ
都心に住むのですから、貴殿の仰るように今までの郊外での生活パターンとは考えを切り変え、デパ地下等より便利な食材コーナーを色々と探索していこうと考えています。
調べると配達してくれる店もあるとのこと。
これからが楽しみです。

新橋の京急ストアってどうでしょうか？
自転車で新橋はすぐかなと思っているのですが、ポロロッカと品物は変わらないんでしょうかね？
あとは、ミッドタウンのプレッセや、銀座のデパ地下も時々利用しようと思っています。
どこも、自転車でお散歩がてら行かれますよね。

新橋京急は割りと最近に改装して意外といい感じですよ。
惣菜が充実していてちょっとしたデパ地下のようになっています。

６２６さん
早速のレスありがとうございます。
銀座より近いですから日々のお買い物に使えますよね。
楽しみです。
お惣菜以外の生鮮品はどうなんでしょうか。
新橋価格（銀座より安く）で、質が良ければ最高なんですが。

>>622さん

質問をして返事があるのですから、お礼くらいしたらどうですか。
ここの住民のレベルが心配です。

>628
まあいいんじゃないですか？ここに住む人はみんな忙しいんでしょうし。野田岩は僕もお勧めです。
そういえば、出前の皿をお返しするための、心憎いコーナーが１階にありますね。

昨夜のＷＢＳで愛宕グリーンヒルズの空室率が４０％に急上昇とのこと。
この地域、このマンションは一気に引き潮になったね。

それって事務所でしょ？

人口は急に減らないし、レントには影響ないよ。
一時的な話だよ。
もう20年前の金融崩壊みたいには、ならないから。

そう簡単には値下がりはしない。

マンションも都心の物件はミクロ要因で動くので、全体がこうだから、という議論は当てはまらないと思います。ニューヨークもマンハッタンの１〜１．５百万ドルくらいのレンジの物件は特に、全く値が下がっていないと聞きました。東京もこのくらい都心で、かつ建物の出来がいいと、値上がりも値下がりもせずに行くんじゃないですかね。

625及び626さんへ
スーパー紹介ありがとうございました。
新橋駅内に「京急ストア」はあるようですので（地図で確認）、是非一度行ってみたいと思います。
本日、ポロロッカを見学してきましたが、肉及び魚はほとんどありませんでしたが、基本的な食材はあり、デパ地下等と併せ利用すれば便利なのではと感じました。

＞６３４さん、
ＰＣ虎ノ門からＰＣ赤坂に乗り換えるに至った思考の経緯（理由を３つでもＯＫです）を、参考までにご教示いただけませんか？とても興味あります。

お墓が近いんですか？　この物件。もし近ければ　部屋からも見えてしまうか教えてほしい。

港区は江戸時代から大名屋敷や神社、仏閣が多かった街。それだけ歴史があると言うこと。

営業に「目の前のお寺とお墓が将来無くなって高層の建物になる可能性は？」と聞いたら、
この物件のケースもあるので、可能性はあるとのこと。
私が他の方向の部屋を検討していたから教えてくれたらしい。

お墓に関しては過去レスの、

>>266

などをお読みください。

ここは元々お墓だった敷地に建造され、
郵便ポスト等、洗練された墓標デザインで統一されている都内でも有数な永住向け豪華マンションです。
勿論、借景として近隣のお墓も見えるようにレイアウトされていますので、先祖代々で永住する方には最高の環境でしょう。

永住も良いですが管理費滞納し続けたら・・・・儚いですね。
でも、はかないことにはならないのです。ここは、儚あるから。素敵！

641＞　642＞さんへ

お墓の側に住みたい方は、ここではなく上野の近辺に住むと良いと思いますヨ。
ここは、神谷町、虎ノ門に至近の場所で、生活面の利便性を求める方に向いていると思います。
入居説明会も終わり、入居まで残すところ１ケ月となりました。

お墓があっても、風致地区に隣接していて緑に囲まれている。それに加え、幹線道路から隔離された閑静な立地でさらに駅まで実質２分の超都心。タクシーで向かってみればわかる誰もがあこがれる立地。
本質がわかる人が買っています。

営業マンから聞いたことをそのまま繰り返しているみたいで、

つらいね。

つらくはないよ。おかげさまで。
お隣の森さんの物件が満室だから引く手あまたの状態ですよ。
サブプライムどこ吹く風。

>644さん

本当におっしゃるとおりです。神谷町の地下鉄入口までわずか２分、そこから日比谷線で霞が関、六本木、日比谷、銀座と数分以内で行ける超好立地。虎ノ門病院や慈恵医大も至近距離だし、何といっても緑が豊富で、なんとなく温かみのある街です。
建物の仕上がりもよく、完成度の極めて高い物件ですので、賃貸に出さずセコンドハウスにすることにしました。お墓のことなんかまったく関係ありませんよ。青山墓地があるから青山が住宅に不向きだなんて、聞いたこともありません。
買物は電動自転車でポロロッカに行くか、一駅地下鉄に乗って、六本木駅出口の明治屋が便利です。配送してもらうと部屋まで持ってきてくれますので、お米やワインも楽勝です。

＞＞６４１さん

見に行ってきました。感性の光るすばらしく良いマンションです。
墓標デザインの集合ポストにも感動しましたし、エレベーターも火葬場の入り口を意識した繊細な造りですね。

なんといっても毎日お墓を眺められる都内有数の名借景、
基礎も建物そのものが元々由緒正しいお墓だったという好立地条件。

こんなに素晴らしいマンションは他にありません。

引渡しまであとわずかですが、ここをキャンセルすると調度、残代金でPC赤坂を購入できちゃう価格設定のですよね。

可哀想なのが一人でキャンペーン中ですな・・・
残念だけどあんま意味ないと思うぞ。
楽しくて仕方ないってんなら、これ以上何も言わんけども（笑）

＞６４８さん

何が言いたいのか、何がご不満なのかよくわかりませんが、屈折してますね。フェアーに判断して、この物件は素晴らしいよ。お寺やお墓は、生活する上で全くマイナスにはなりません。パチンコやラブ○、お水系などは困るけどね。
住環境と利便性、施工に優れたいいマンションです。

建物外観もめちゃめちゃ格好いいですよね。

赤坂で新築タワーマンションがなんと坪単価230万円で販売。
http://www.31sumai.com/mfr/A7902/

＞６５３
確かに「福岡県福岡市中央区赤坂」でも赤坂であることには変わりないですね。僕は個人的に大阪や京都よりも名古屋と福岡が買いと思っていますが、正直あまり真剣に見ていませんでした。問題提起深謝です。

東京、大阪を中心に不動産投資を手がけております。

　大阪のタワマンなどは投資コストが安い割りにインカムゲイン〔利回り〕が比較的良いです。但し、マーケットが狭いのでピンポイントの物件を狙わないと失敗します。地方では、二極化が顕著です。道路を隔てて全くマーケットの反応が異なる物件も多いので要注意です。

　東京のタワマンの場合は、投資コストが高く、利回りが低いので複数の物件を買い合わせることでリスクヘッジをするとかのテクニックが必要です。例えば、港区にタワマンと世田谷にワンルーム１棟とかです。なによりも安定したマーケットは地方には無いものなので東京で投資環境に恵まれた人は幸せでしょう。

ここよりＰＣ赤坂のほうが良い気がしてきた。
向こうはＴＢＳが隣だし景色がきれいな気がする。
こっちは、お隣が、人魂照明ですよね。

PC赤坂ですか？
三角形の概観の為R加工の部屋が多く間取りが悪いですよ。あと、天井高も低く、下がり天井なんかも圧迫感があります。スペックも平凡、高級感を期待する人には不向きかも。それに駅から遠いですしね。肝心の景色も迎賓館方面はテロ行為防止の為、窓にボカシがあります。せっかくの立地が台無しと感じる人も多いはず。実需で頑張って住む人には向いてる物件ですが、投資として考えると不向きですね。
他の中古物件と比較してどうかな？と言った印象を受けました。

>６５６さん

ＰＣ赤坂も良いですよね。
ＴＶ局好きなんですか？こっちも近所にテレ東がありますよ。
あー、一応ＴＶ局なんです。そっちじゃ映ってないのかもしれないけど。

ところで人魂照明ってどんな感じのものなんですか？

自然光に近い色なんですが、熱くなく、冷たいんです。

なるほどねー。一度見てみたいものです。
ありがとうございました

ここの墓標デザイナーズマンション素敵ですよ。
しかも、隣の人魂照明は、有機リン系の化学反応なのでエコロジーですよね。

なぜか、最近「墓標マンション」「人魂照明」「墓の側」とか、入居予定者でない方がさかんに記載されておりますが、目的は何なのでしょうかね。
墓といえば、港区は寺社町ですので数多く点在しており、元麻布、広尾地区にも数多くあります。
PC赤坂から数１００ｍの距離には、広大な墓エリアである青山霊園もあります。
No.661さんに言わせれば、赤坂・青山地区は青山霊園の人魂照明で夜はかなり明るいのではないでしょうか。（バカバカしい話ですが・・・）
お墓が嫌いな方は、港区には住まない方がよいと思いますよ。

しょぼ〜い人間のねたみですよ(ノд<。)゜。

なんだかんだいっても、ここはお墓の上に立っているわけですから、
お墓が好きな人が掲示板に立ち寄ってくるのを批判しても始まらない気が・・・

お墓が好きな人たちはこのマンションをみんな最高に絶賛してますよ。
「法の華」みなさん、さいこうですかっ！
「住民」さ・い・こ・う・で・す・　
みたいな感じですけど。

↑湾岸などの再開発地域にいけばそうい心配はありませんよ。
土壌汚染とか地震の際の液状化とか、別の心配は尽きないかもしれませんが
まあ、人それぞれでしょうね。
因みに私も港区のお墓の近くのMSに住んでいます^^

今月のリクルートの情報誌「都心に住む」のタワーマンション特集で、本物件が表紙になっていましたね。５０階建てクラスが珍しくない昨今、程よい規模と品の良い姿が写真にも良くあらわれていました。
http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.html

↑美しいマンションですね。

電線が埋設されるようですね。
工事中は少々不便になりますが、
景観がグッと良くなると思います。
環状線も完成すると、周辺の環境は
またどんどん変わっていきます。
後はスーパーぐらいですかね。

周りの環境がどんどん良くなっても風致地区の緑は変わらないというのがとてもいいです。

虎ノ門再開発計画について、ご存じの方教えていただければ幸いです。
虎ノ門の駅入り口が近くなるとか、スーパーができるとか良いことがあるといいのですが。

赤坂も麻布十番にも
ザ
が付いた。
ここは付かなかった。
ザンネェン

>>671
それは別になんとも思っていないけど、麻布十番のような環境の悪いところにパークコートを使われたのは残念。ブランド価値が下がる。

>>672
同意。実質三田だし、あそこにパークコートは違和感あり。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
すでに分譲価格割れで売り出しが出ているのですね、分譲価格１０８００です。
ここが分譲された時期が市況のピークだったのでしょうか、
実需の方は関係ありませんが、ここは投資目的が多いと聞いててます。

ここに住みたかった。

↑
値引き交渉して、新築未入居を購入されてはどうですか？
仲介手数料込みで分譲価格以下になるかもしれないし。

坪475万は高くないですが、みんな様子見ですか。
PC赤坂もこんな値段、麻布十番は少し安く、中目黒はさらに安い。

悪くないと思うがあえてここじゃなきゃいけない理由が見当たらん。

比較対象がいけないのかもしれないけど、虎ＴＲや赤坂ＴＲよりは投資目的は少ないです。条件のいい部屋はお金持ちが実需でサクッと買ってしまったので。
投資的に見れば、東低層と北東以外は厳しいですよ。坪単価が割高か条件が悪いかのどちらかですから。

賃貸の場合愛宕グリーンヒルズ並みかそれ以上の賃料は望めると思っていますがどうでしょう？

常識的に考えればそうですが、森ビルはあの手この手を使って高く貸し付けているのです。それにはかないません。

↑
愛宕の賃料、坪いくら？

>>677
なんでここに中目黒がでてくるの？
さりげない売り込みですか？

674の物件って、仲介手数料不要。
つまり売主じゃないの？
投資用だったとか、買い取ったとか、色んなケースが考えられるけど。

>>681 さん
20階から30階ぐらいで坪24,000〜28,000ぐらい。低層でも22，000はくだらなかったように思います。
現在出ているＰＣ虎ノ門より1割から2割程度高いです。
本当に不思議です。

先日内装別物件で内装を頼んだ業者の方と話しましたが、ここの内装レベルは広尾ガーデンヒルズサウスヒルの次で、三井単独のマンションでは最高といってました。もちろん、この物件を保有していることを伝える前のことです。
ここのペントハウスの改装を手掛けたそうなのですが、天井高がどの場所で図っても正確に6メートルだったことも含め、度肝を抜かれ続けたそうです。

天高６メートルのペントハウス、どんな改装をされたんでしょうね。モデルルームもかなりクリエイティブでしたが、形の良い吹き抜けに連なるクセのない部屋、職人としては腕のふるい甲斐があったでしょう。ぜひ見てみたい〜。

明日はいよいよ「鍵引渡し」です。
最近は、引越準備（手続き等）に追われ慌ただしい日々を過ごしております。

私も明日鍵の引渡しです。引越まで時間が空きますが夜景チェックに行ってしまうかもしれません。とりあえずデリバリーしてくれるクリーニング屋さんを探さないと。。。

この物件タワーの最上階部分の角のところがカッコイイですね。

本日、三井本館で鍵を受け取りました。住むには最高の出来栄えです。
駅からは２分足らずだし、周りの環境が落ち着いて浮ついて
いないのが好感が持てる。

慈恵医大病院までトンネルを抜けて、歩いて５分で行けるのも
年老いた自分の将来を考えるとありがたい。虎ノ門レジデンスの
近くに虎ノ門病院があるように、大病院が近くに位置することは、
物件の価値を大いに高めます。都心に住むには必須条件です。

神谷町から六本木、霞が関、日比谷、銀座まで数分の利便性で
ありながら、ここの周りは都心とは思えない静けさです。
御成門小学校もいい学校なので孫と住むのもいいな。
都心の住処としては秀逸です。

都内にいろいろ投資をしてきて、港区マンションもいくつか
所有しています。各物件にそれなりに自分の判断基準が
ありますが、地味な物件ですが、ここは永住するのには
極めていい物件ですよ。

虎ノ門再開発もあるので、さらに価値が高まると思います。
周りにラブホテルや歓楽街がないのもいいですね。

本日、鍵引渡しを受け、やっと今日の日を迎えたのだなとの感慨を覚えました。
早速、パークコート虎ノ門に行き、鍵を開け、中に入りました。
内覧確認会での指摘事項もすべて修復されておりました。

今般の内覧会及びその後の対応等を通じ、清水建設のまじめで真摯な対応には感謝しております。
三井不動産はもちろん信頼できる会社であることを再確認しておりますが、清水建設はお世辞抜きで、ちゃんとした会社であると小生は感じました。

No.690さんも仰っておられるように、このマンションはまさに都心にありながら、静かで閑静な場所に立っており、不思議な感じを受けます。
これからの生活が非常に楽しみです。

No691さんへ
大変申し訳ないけど、訂正させてください。

私は商売柄、他の複数の清水の物件や、鹿島、竹中の施工も見たこともありますが、
たぶん、ここが特別出来がいいんであって、清水だからいいという事はないと思います。
内覧の時、点検口から天井裏なんかをみたり、いろいろ意地悪な見方をしましたが、見えないとことでもきっちり作る意気込み、が感じられ、内覧立会して、嬉しくなったのはここだけでした。
さりげなく、三井の立会いの人に聞いたら、躯体時や初期完成度からずば抜けてよかったそうです。
他の物件では、はっきりいってでたらめな物も多くありました。
三井などの大手デべは検査はしっかりしていますが、結局施工のチームしだいでかなり違いが
あります。あまりゼネコンは関係ないかもしれません。

少なくても、私には買えませんが、建築物的には、買った人は当りですね。うらやましい。

No.692さんへ
貴重なご意見をどうもありがとうございました。

小生としては、マンションを購入するのは初めての経験ですが
今般の内覧会にて２０数ケ所の一部我が儘とも思える指摘事項について、素直に真摯に対応して頂き、確認会にて１００％修復されており、ほんとに感激した次第でした。
更に、確認会で新たに見いだされた数件の指摘事項についても
鍵引渡し後の確認の際にも、完璧に直っており、つくづく
三井不動産／清水建設で良かったと感じた次第です。

清水建設がいつでも良いとは思いませんが、本マンションについては、責任を持って対応しているのではないかと感じました。

私のように建築の素人としては、信頼のおける会社に頼るほか手段はありません。
たとえ、価格的に高くても投資目的でなく定住目的の場合は建物の信用が第一と考えます。

満足そうで何よりですね

内覧の際の不具合はどんなのがありました？
傷とかへこみとか？

虎ノ門TR、PC赤坂に較べて地味な物件ですが、永住マンションとしての立地は最高です。
入居してみて、建屋の作りの良さと周りの緑の多さに満足です。スーパーマーケットの
ポロロッカまで歩いて５分もかかるのが、難点ですが、一駅地下鉄に乗れば、六本木の
明治屋に行けます。三田線にも近いし、慈恵医大が至近距離なのも安心です。
虎ノ門TRの位置する四町目も都会的でありながら緑の多い素敵な場所ですが、私には落ち着いた
ここが似合っていると思っています。神谷町の都心の上品で隠れ家的な雰囲気が最高です。

隠れ家的な雰囲気その通りですね。
朝、お寺の鐘の音で目が覚めるというのも、
都心とは思えず、よい感じです。

西側はビューが開けています。
ロビーも比較出来ないくらいユニークです。
何よりも鳥のさえずりがここの環境の良さを物語っています。

西というよりは北西ですね。国会議事堂が見えないのが残念ですが、南、北東の次に抜け感がある方向だと思います。
共用部は本当になんともいえないぐらい芸術的です。賃貸で住めちゃう人がうらやましい。

ここは１ＬＤＫ中心にずいぶんたくさん賃貸出てますから住もうと思ったら
簡単に住めますよ。
マンション投資家さんたちは一生懸命ポシティブレスで宣伝しないと
さばききれませんね。