パークコート虎ノ門 Atago Tower

全熱交換式換気システムじゃないし、１００㎡以下、全室天カセじゃないのもびっくり。
駐車場がタワー式で地下じゃないのもねえ。立地は都心（かなり愛宕山の雰囲気から
みると？ではあるが）だが、スペックはあまりいただけないなあ。
パークタワー目黒も似たような仕様だったが、新価格物件はやはりいたるところに
スペックダウンがみてとれてしまう。

３００>資源価格や建築コストが上がってるからこんなもんだろう、数年前より落ちている。
ハイグレードが欲しかったら築浅中古から、これ最近の流れだね。

最終抽選結果が出るのはいつなんだろう？

今の地価動向ではこの値付けは仕方が無いかなと思いましたが、それならそれなりのスペックにして欲しいですね。
南側中層階で坪600万円なら、やはり全熱交換や全室天井カセット、無垢板のフローリングぐらいはと思いました。
島で儲け損なった分を、愛宕で取り返すのかなと(^＾)

305＞他国先進国首都と比べてフェアな価格だよ。都心に不動産を持つことの価値の
わかる人間が買えばよい。長かったデフレはとっくに終わったのに未だにデフレ感覚でしか
物を考えれない人がいるな。

>>306
そういう貴方は「これから買う人ですか」
それとも「もう買った人」ですか？

儲かった人でしょう！

煽ってる人でしょう

人生賭けて買ったマンションの値下がりが怖くてたまらない人では。

たっぷり買った後で、後は果報は寝て待て　状態で、
金持ち喧嘩せず　で音なしの構え　と推測。

株じゃないんだから、今くらいの水準で大幅下落の心配をするのは、経験、洞察力のない人。
私はなお一段高と見るが、とはいえ、ここから買うには、多少の勇気がいる、というか、ここまで買わずにいて、いまころ、のこのこ買い出動する己（私のことではない）が情けない　というところだろう。

あした、MRを見に行きますよ。
金額が高いようですが、先ずは見に行かないと判断が出来ませんからね。
結果的にイマイチなら築朝の中古を探すことにします。
虎TRが割安かな？

312>築浅中古のほうも希少な都心のタワーは早い者勝ちになってるようだよ。
白金タワーもだいぶ決まって残り少ないようだし
シティータワー四谷もこの土日オープンハウスやってるようだから時間の問題だろうしね。

投資妙味は低層階にありと見ましたがいかがですか？

低層階は６０００万円くらいからあるね。
狙いとしてはいいかもよ。
ただし、部屋の方角は要確認だよ。
お墓が見えたら困るでしょ。
話は変わるがここはナゼ、地下スペースを作らないのか？
具体的には駐車場をナゼに地下に作らないのか？
湿気？地下水？理由は何か？
いずれにしても何らかの問題があって
スペース効率の悪い設計になったのではないかと思ってしまう。

>315
6000万で７０ｍ２くらいはありますか？

>316
6000万は50㎡ない1LDKでしょ。
70㎡くらいは南向き角部屋だと１億円超えてしまうよ。

高いですね・・・
代官山アドレス、恵比寿ｇｔと比べると・・・

これから都心のタワーはほとんど出なくなることを考えると、まずは手に入れるのが先決。

こんなに高くてどうなってるんでしょうね？
モデルルーム行かれた方、内装どうでしたか？
何か変わった設備や素材はありましたか？

ここ4年間で株価が8000円から18000円へ、原油が25ドルから60ドルへと２倍以上になって都心の土地も上がり出しているというのにマンションだけが同じ値段で買えると思うほうがずうずうしいよ。
いい加減デフレ思考から脱出しないとだめだよ。

>>320
なかなか良かったですよ。
広さや間取りによって内装のグレードも変わってくるようですのでどの広さ希望かにもよりますが。
広いお部屋ほど内装のグレードが高いみたいです。
設備は、エアコン・床暖房・浴室乾燥機・ディスポーザー・食器洗い機・洗濯乾燥機だったかな。

>>322
それってかなり一般的のような気がします。
坪500万円を超える根拠を示せるような特別仕様ってないですか？

この値付けは仕様に凝っているからではなくて、地下が上昇しているからと理解すべきです。
プレミアムのメゾネットではジャクソンのジェットバスでしたけど、あれってオプションじゃないかなぁ。

>>323　虎ノ門だからでしょ。

別に虎ノ門に限らず都心は上がってる。虎ノ門だってちょと前分譲のタワーレジデンスは
もっと安かった。今はその中古が分譲時よりずっと高く取引されてる。

安く買いたいならタイムマシンで４年くらい前のデフレのドン底にもどるしかない。
しかしあの頃は経済の底割れが怖くてプロでもめったに買えるものではなかった。
だから土地もその上に立つマンションも奇跡の安値と豪華仕様があったともいえる。

今のように経済が上向きだしてからがやっと安心して買える時代なのである。

ま、そこで張ってるか、張ってないか、が今の分かれ目なんだよねー

ていうかギャンブラーじゃあるまいし、ドン底は買わない、
底打ちして経済が上向きだした今のような時に買いにでるのがまっとうで安全な人だよ。

328...私もそう思う。

都心の築浅中古タワーでも、売れずに長い間さらし物になってる物件もあるよ。
ちゃんと選別して買わなきゃね。

湾岸とかにセカンドとかで買ってて、高値で売れても売れなくてもどっちでもいみたいな感じのもの
もあるからね。

結局、まだ会員販売やってないんでしたっけ。それとも、もう終わっちゃった？

第一期は終わったかと・・・
どのくらい決まったのか気になります。

会員第1期1次は終わりましたね。私の申し込みした部屋は倍率付きましたが幸運にも当選しました。
先週木・金に重要事項説明会が行われ、今週木・金が契約でした。
落選者向けの2次が来週末に行われるそうです。

一億超える部屋でも駐車場抽選ってのがネックで迷い中。　駐車場が確実なら迷わず申し込むのに。

335>それなら駐車場空きありのハイグレード中古を探すのも手だね。2台可というところもあるし。

まあ、駐車場は空きがでるよ。平置きはむりだけどね。こういう大型物件では、機械式は大体大丈夫・・・・今までの経験ではそう。
それよりも、投資物件として成立するのかが、問題。
場所も悪いしね。虎ノ門TRですら、苦戦中だから。
やっぱり、このあたりは住居用ではないのかな。オフィスのイメージが強すぎるのかも。
購入するか、検討してます。

一次は３倍強だったとか。
まあ、人気は赤坂TRほどではないか。
しかし、本当に虎ノ門TRは賃貸として、きついようだ。売りは絶好調だけど・・・
どちらにするか、迷ってます。正直。

お薦め出来ないな
墓地だよ、中古の虎だよ

3倍強もあったのですか？！
結構なお値段にもかかわらず・・・凄い時代になりましたね。

死者の霊を気にしてたら、都内の利便性の高い場所には住めない。
東京大空襲や関東大震災、さらに歴史を遡ればきりがない。
死者の居ない土地に拘るなら山奥にでも住むか？
きちんと墓地で弔われた魂は、むしろ鎮められている思う。

何かと比較されるようですが、外観に関しては、虎タワーより、こっちの方が上品で素敵。
個人の好みの問題でしょうけど、虎タワーは、ただ白くて四角くてオフィスビルのような冷たい感じがして・・・。

結局、倍率が高く付いたのはどんな部屋だったのでしょうか？
賃貸にもなるような小さな部屋？それとも億ションの部屋？

販売開始４月中旬を信じて出遅れました。はぁ〜

眺望のひらける角部屋とかでしょう。それなら坪単価高くても高倍率でしょう。

どうだろね、ここ
そこそこ売れてるみたいだけど
虎レジ　赤坂ＴＲに比べ明らかに格下だし
一番高いし

でも、超都心部のマンション相場が１年で約５０％ちかく上昇していることを考えれば、そんなもんなんじゃない。さすがに、これから１年でそこまで上昇するかどうかは、今後でてくる新築高層タワーのプライシングによるんだろうけど。

すでに都心に確保居住しているが、
（基本的にこれからもずっと）新規に購入する物件は、
自分が住んでも良いし、賃貸に出しても良いという物件を探している。
つまり、私の場合投資的意味合いはあるが、
すぐに転売する投機は考えていない。
そう意味で愛宕と近いから、虎ノ門TRが賃貸に苦戦している、というのが
とても気になる。そんなに居住用には向かない土地なのだろうか。
単に、賃料が高すぎるのではないのか。
購入時の物件の価格が上がったからといって、それをすぐに
賃料に反映することはできない。
つまり、ある種の上がりすぎる高額物件の場合賃貸では利回りが落ちる。
しかし、賃料収入がどれだけ見込めるかから分譲価格が決まるべきで、
それを超えて、思惑だけで価格が上昇した物件は又バブルの二の舞。
そういう事を考慮に入れてない賃料の値付けなのではないのか？

＞345　虎レジ　赤坂ＴＲ　買ったんですか？

ここ隠れ家っぽくて良いね。

今週末に会員向け申し込み行ってきます。

そう都心物件は利回りが低くてもインフレヘッジになる。利回りのいいものはそれ以上に
元本の物件価格の上昇がいまいち。

郊外で利回りが６パーの古い物件より都心で利回りが３パーのほうが元本の保全を考えると
安全という意味だね。

元本の保全というお話ですが、元本はゼロに向かってだいたいどのようなラインを描いていくと考えるのが通常なのでしょうか？例えば、当初１０年間は年間３％くらいで下がっていって、その後は傾きがややキツくなる、というイメージ？ご教示ください。

2億円の物件、50年後に建て直しすると、建築費は、
せいぜい5000万円、貨幣価値が同じとすると、
1億5000万円の価値が残っているということになる。
それが、高資産価値物件。

354さん＞
分譲マンションには区分所有している敷地の土地の権利代も含まれています。

都心物件ほどその割合が高くなります。例えば今なら都心で一億６０００万円の物件なら
土地代が一億円、建物代が６０００万円といった感じでしょう。

この土地代はゼロになるどころか、過ぎ去った特異のデフレ期以外は年々じわじわ上がって
いくのが古今東西の常態であります。ゆえに利回りが悪くても都心物件のほうが
インフレヘッジに適しているのです。軍資金が低金利固定で借りた（これは資産といえます）
であればなおさら効率がいいわけです。

>351さん

>ニューヨークも、住宅の売買の金額は、東京よりはるかに高いですが

ニューヨークの不動産は、すでに昨年の秋ごろからバブルがはじけているのではないでしょうか。
ただアメリカでも高額物件に関しては未ださにあらずのようで、
これはアメリカでも格差が現在も急速に進行中なのだと考えているのですが。
では日本の不動産もバブルに入りつつあるのかというと、
過去十数年にわたって好景気を謳歌してきたアメリカとやっとこの数年に、
不動産価格に上昇が始まった日本を同列に見てはいけないと思うのですが、
割高になった海外の不動産関連に回っていたマネーがまだ割安と判断した日本に回ってくるならば、
同じ５年でも、海外の過去の不動産価格に比べて日本のこれからの不動産価格が急速に上昇することはあると思うのですが。

その場合、日本人の庶民にとって不動産は手の届かない価格になりますね。
賃貸の家賃も上昇し、都内から郊外に逃げ出す人が増えて都内は人口減に。
そしてマネーゲームの破綻。

３５８>都心不動産は庶民がどうとか言うレベルの資金規模とは違う性質の資金で動く。
不動産も未だ安い地方都市はたくさんある。それにより地方に目を向ける庶民が増えるなら
それはそれで国にとっても悪くない流れでしょう。

>355さん、356さん、ありがとうございます。よくわかりました。
購入価格のうち土地が占める部分は逆に上がっていく、そうすると例えば建物の価値がかなり下がった時点でも物件全体の価値はあまり下がっていない可能性がある、ということですね。
小生、昨日会員向け募集に行ってきました。今回は全部で２９戸。結果の発表（月曜）が待たれるところです。
余談ですが、最上階四つ角の１９０平米メゾネット５．２億円は完売とのことでした。メゾネットの２階から鋭角に見下ろすと、愛宕山のグリーンがきれいでしょうね。小生はタイミング遅れかつ予算オーバーで手は出ませんでしたが。

360>あのプレミアムな角部屋が検討対象になるほど、資金力のあるおかたがこのような板で
なんとも謙虚な姿勢で質問やお礼をされているのは微笑ましいですね。
当方は長年経済や市況を勉強してきた知恵はあるつもりだが資金力がないので結果を出せない。
村上ファンドならずとも資金量と知恵が合体すれば大きなパフォーマンスを挙げれるのですが。

>361さん、
いやいや、資金力などたかが知れています、本当に。今回も自家用ですし。さて、何事も意味のある切り口で要素に分解して考えるというのが大切だというのは、企業の価値評価にも通じる考え方ですね。

マンションの物件価値を、土地・建物・（内装？）くらいに分けて、価格変動のカーブを自分なりに予測して、それらを合成したものを物件全体の価値とする、という基本的な枠組みを頭においておけば、中古物件の値付けの是非を判断する基準にもなりますね。いや本当に目から鱗でした。

この考えに従えば、以前から気になっていた地震リスクについてもスッキリします。物件価格が地震でゼロになったとしても、都心物件であればそもそも購入価格の４割弱くらいを建物と想定していればインパクトは小さい、とあきらめもつきますね。ゼネコンの友人に話によれば、耐震というのは大地震で逃げ出せるくらいの時間は持つ、という意味で、やはり立替は必要になるそうですので。

362さん＞ごもっともです。
さて地震対策を念頭にした構造には耐震構造と制震構造とがあり
後者のほうが建築コストも高い分、安全性も高いようです。ここはたしか制震でしたね。

現地、見てきました。
外観完成予想CGよりも、実物の方が明るい色合いで、少しクラッシックなテイストも感じられ、好感が持てました。
抽選結果、ドキドキです。

外観の印象、同感です。温かい色合いでとても感じがいいですよね。今のような新緑にも映えますし、多分冬場の枯れた色彩にもよく馴染むと思います。コーナーの湾曲はリバーシティの三井のハイライズ群と通ずるものもありますが、より洗練された感じで、私もとても気に入りました。

明日の抽選が気になって明日の午前中は仕事になりません。

自分はいろいろ考えて、この物件見送りましたが・・・
まあ、この物件が当たりだったかは、来年の夏以降には分かります。
申し込んだかた、当選すると良いですねー
ご武運をお祈りいたします

>>366 ここを見送って、どちらを買われたんですか？

しかし、ここを見送ると、同じような価格設定の野村の飯田橋か、もう二割アップの赤坂薬研坂ってことですかね。まあ、ここ数年では、その辺りの選択肢になりますよね。うえのはちょっと苦しいしね。

上野のライオンズは、意外と高くて驚きましたが、第一期完売と書かれていますね。

ガーデンフォレストか有栖川かはたまた赤坂薬研か。。。虎ノ門を検討した人には上野・飯田橋は違うような。

ガーデンフォレストは、定期借地権であの値段。
それを思えばここはリーズナブルな気がしてくる。

会員抽選、どうでした？

３６６ですが。
自分はここを見送ってどこか買ったわけではありません。
が、赤坂TRと青山PTを所有しています。

当たりました！
審査はこれからなので一抹の不安はありますが、とりあえず嬉しいです。
大理石の床にしたくて高層階を選びました。
夏はひんやりと気持ち良さそう。冬は冷たそうですが床暖房で乗り切るつもりです。
いよいよ一般分譲、始まりますね。

370>飯田橋は皇居やお堀に近く交通の便もいい中心立地なので検討にはなる。
家の周りがもろビジネスマンであふれかえる虎よりもいいかなと思うときもある。

会員抽選当たりました！内装のカスタマイズがどのくらいできるのか今週末に聞き込んでくるつもりです。

>>375　飯田橋、サラリーマン多いですよ。
虎ノ門あたりのビジネスマンより庶民的な・・・

377>まあ、そうかもしれないが同じ値段で、広さや角部屋を取るか
そこは我慢するかとかの選択もあるからね。

皇居のどちらがわで生活を展開するかによるんじゃないですかね。外資の事業会社で新宿とか神楽坂とかにオフィスがあるなら飯田橋はグレード感もかなりあり良いですよね。割と高台だしお堀も見えそうだし。逆に、丸の内とか汐留の金融関連の方にはやや遠いような。地価自体はあまり変わらないでしょ？

グランディオーソクラブで扱うパークコート物件ということで、期待に胸を膨らませて行ったのですが、数年前のパークコート物件と比べて、高くは値上がったものの、仕様がだいぶ低く、落胆させられました。高輪、市ヶ谷仲之町といい、最近の三井の高級物件には良いマンションを作ろうとする意気込みが感じられません。

３８０＞数年前と比べて土地や建築コストが上昇しているからしかたないでしょう。
ハイグレードにこだわるならそういう築浅中古が売りに出てるのを狙えばいいだけのこと。

３８０＞グレードについては、人それぞれ感じ方が違うのでは。
個人的には、最近のマンションは三井に限らずデザインに凝っていてそれぞれの独自性を出してきていると思います。また住居としての機能性がよく考慮されていると思います。一昔前のオプションが最近は標準になってきているし。
建材のグレードをもってマンションのグレードと考えるのは少し古い考え方ではないでしょうか。

ても、建材の高騰を高い販売価格の理由にしていながら、
一方で建材のグレードを下げるのは矛盾でしょう。

中古って意外と高い。
一年未満で未入居ならともかく値段が高くて古いのは嫌だなぁ。
ここはグレードが四段階あるでしょ？
高層階の広い部屋は、さほどグレードが低いと思わなかったけどな・・・。

グランディオーソにあったモデルルームはどちらもグレード問題なしと思いました。グレードって何？という議論は別として、このあたりだと６０〜７０％は土地代なので、建物はデザインのフィロソフィーに共感できればいいんでないですか？虎ＴＲは良いと思うけど高いのと、少々デザインがオフィス然としている。

天井は低いし、角の丸いカウンターは幅でかくて
狭い部屋だと有効面積はかなり小さくなりそうです。
崖下なのを石のオブジェとかおいて誤魔化し感ありありです

赤坂かってよかったです

崖下のオブジェは長谷院の魂を鎮める石と見ています。僕は全く気にしませんが。石工はイケてますよね。

中古が高くなってくれなけりゃ、資産価値の意味がない。
中古よ上がれ。自分では中古買いたくないけど。

崖下？って言う人が時々いるからどんな断崖絶壁の下に位置するのかと思ったら。
崖下っていうより、愛宕山が近所にあるって表現が正しいと思った。

はずれちゃいました（；＿；）
神谷町徒歩4分、緑も豊かで魅力的だったのにな！
買えないとなると、ますます虎ノ門にこだわりたくなる。

今後1〜2年以内に、この辺りで100㎡以上の新築マンション販売予定ないかなあ？

１００㎡以上の部屋って、まだいくつかあったように思いますが、もう全部売り切れたのですか？

ここはイイ時期に売り出してるな。場所が最強だから値上がりしてるから。楽しみ

場所は別に最強でもなんでもない。ここに限らず都心地価やマンション価格が上昇波動に入っているだけ。

＞３９０さん、
今回の会員向け放出でかなり減ったものの、１００平米はまだ出てくるはずですよね。
①１２７．４２平米（２３〜２６階）、
②１２４．６０平米（１７〜１９階）、
③１２２．４３平米（１７〜１９階）。
価格帯は、①が２．２４〜２．３６億円、②が２．５４〜２．５８億円、③が２．３０〜２．３８億円。あと１９階の１０８．９７平米が１．６７億円。ご武運を。

せっかくのタワーだから角部屋が欲しいよね。ていうかビル街でそうでないとお見合いきついよね
ずっとカーテン閉めとく？

この辺、子育て環境としてはどうなんでしょうね。
虎ノ門と言えば、ビル街だと思っていたので全く検討対象外でしたが、結構大きな公園がありますね。ニコタマのスレにもそのようなことが書かれていました。
皇居にも近いし、調べてみると、皇居前の道路が日曜日はサイクリング専用道路になったりして、意外と都心でも緑の中でファミリーが楽しめるのかもしれないな、と考え始めています。
予算１．５億以内で色々見ていますが、郊外のニコタマ、浜田山、成城でちょっと広めの部屋が第一候補でしたが、一般的に都心物件でファミリーで住むのは、どうなんでしょかね。

高輪のタワーＭＳにファミリーで住んでいますが、港区は緑も豊富で、また児童施設も
充実しているので、子育ての環境としてはいい方だと思います。日曜日の交通量は確かに
激減しますので、サイクリングも楽しめます。先日はミッドタウンまでサイクリングして
来ました。
高輪と虎ノ門では全く同一環境ではないでしょうが、うちは世田谷からの引越し組みで、
思っていたよりも住環境はよく、満足しています。

ミッドタウンの裏庭は幼児を遊ばせるのに好評だそうですね。絵画館の廻りの休日サイクリングコースでは子供用の自転車貸し出ししてくれていますね。都心に住んで車を持っていると山手線内の移動が楽ですから子供が喜びます。上野動物園にしても、新宿御苑にしても午前中に出れば渋滞ありませんから。郊外に行くにしても渋滞の逆方向です。
子育ては郊外でという人の多くは都心生活を知らないのかも知れませんね。近所に空き地や畑があるのと、手入れの行き届いた御苑や皇居、都心の公園とは子供にとっても質が違います。

３９７さん、３９８さん、
具体的な情報、どうもありがとうございました。大変参考になりました。
やはり、都心でのファミリー暮らし、良さそうですね。
子育ては郊外という先入観にとらわれずに、物件探しをしていきたいと思います。

千代田区に住んでいます。
公園は以外に多く、日比谷公園、北の丸公園がお奨めです。
皇居前は歩行者天国になりサイクリングなどが楽しめますし、ジョギングコースとしても有名ですね。土日祝日の交通量はまるで正月のように閑散としていながら、レストランやショップもユックリと利用できるのが利点です。
世田谷、目黒、渋谷あたりですと平日も休日も込んでいますよね。比較すると同じ都心でも全く異なります。