パークコート虎ノ門 Atago Tower

どなたか、もう説明会等行かれた方いますか？どうだったのでしょうか？
情報いただければありがたいです。

本当に立地のいいタワーマンションは２００２年から２００４年位に分譲のものだよ。
いいところから建ってだんだん落ちていく。しかたない。本当にいいものが欲しいなら
０２年〜０４年分譲の築浅中古が市場に出るのをじっと狙って間髪逃さず買いを入れるしかない。

こんなのあるよ

Yahoo!地図情報 - 古地図で東京めぐり - スクロール古地図
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/maptop

　事前案内会行ってきました。ここは前はお寺だったそうです。で、お墓ごと江戸川区にそのお寺が引っ越したとの事。ということで、以前はお寺＆お墓の跡地だそうです。
　モデルルームは「サラリーマンには関係ないね」という最上階の５億円の部屋と、1.4億円の80平米の部屋。やっぱり高いよなー。となりの寺の墓は樹木でかなり目隠しされるけど、東南向きだと結構見えるね。
　建物が東西南北をかっちり向いていないので、南が必ずしも良いという感じではなさそう。でも、東だと愛宕グリーンヒルズと完全お見合いだし（距離はあるけど）、西面だと少し北にふれるので、悩ましいね。
　ただ構造とかはやっぱり耐震偽装以降、明らかに変わってきているなって感じ。ここも耐震構造はかなりしっかりしているものね。まあ、やっぱり僕にとっては値段がすべての元凶って感じです（涙）。

ここは、虎ノ門タワーズレジデンスの新築中古とコンペになるよね。
中古がでても足が速いのはこことの比較の結果かな。

詳しい情報有難うございました。以前はお寺お墓だったのですね。
お値段もですが、ん〜購入再検討ですねー。実際売れ行きはどうなんでしょうかね？
一応モデルルーム見学だけでも予約してみます。

立地に勝る虎ＴＲにとっては、ここ以上の価格をつけて売却できるってことですから高値を感謝しなくては。

>265
この地図、使いやすすぎ！

２６９＞同感。
虎TRサイドの意見で恐縮ですが
ここはベンチマークとして、いいタイミングで売り出してくれた。感謝。
三井もやりにくいだろうな。

でも売ってどうするの？せっかくの都心の実物資産を。利息の付かない預金でもするの？

売って、流動性の高い商品に変えます。

しかし、今のタイミングで売っちゃうってのは、これからが本格的な格差確定の社会になる寸前で、自ら豪農をあきらめ自作農になり下がることを意味するんじゃない。まあ、率先して見送り三振で小作農に徹するよりはマシだと思うけどね。

確かに、売却のタイミングは非常に難しいですね。
ただ、いつまでもこれが続く可能性も・・・・
しかし、世界的に見て、今不動産は非常にバブッてますので、
しばらくは続くものかと・・・

不動産は日本が一番出遅れてるね。東京はソウルよりも安い。

とても便利な場所ですね。ファミリー世帯なのですが、このあたりは住みやすいのでしょうか？
ご存知ないですかね？

最上階天井高いね。６Mはすごいよ。すばり5億2000万。　お墓がネックかな。

↑しつこいよ。最上階からは気にならんだろ！

↑お墓は見えないよ。　お墓の真上に建ってるんだから。

www.linkclub.or.jp/~k-nomura/tokyo/atago.html
あたごでタワーが建つとこなんざ、もとはこういう場所よ？

↑目的はなに？

反響はいいのかな？
虎ノ門、赤坂、六本木エリアは凄い人気があると聞いていますが
ここはいかがでしょうか？

やはりこの三井のマンションはデザインや間取り等、素晴らしいです。でもお値段が・・・
立地そんなにダメですかね？お墓は多少気になりますが。

反響はかなり良いと聞いたのですが、虎ノ門タワーズの新築物件と比べて悩みます。

こちらと虎ノ門タワーズでは全然雰囲気が違いますね。
パークコート虎ノ門もモデルルーム行きましたが、かなりセンスよかったです。
最上階、あれはいいですねー！

最上階ですね。。。いいですよね。
しかし現実的な投資効率は中層階、低層階のほうが良いですね。
定住するなら高層階のほうがいいかな。
低層階からの景色がいいという理由でもあればそれが一番かも。
万一の災害時に高層難民になるのは嫌だし。
あー悩む。

現地行きました。由緒正し場所だけあって、江戸時代からお寺やお墓だらけの場所です。
近代になってお寺は減りましたが、ここはわりと最近までお寺と墓地がありました。
そのせいか凛とした空気が漂っているような気がしました。ここにモダンなタワーが出来たらその雰囲気もすっかり変わるでしょうね。
でも、都心の歴史ある場所は案外お寺だらけですよ。
気にするかどうかは個人の問題として、こんな都心に住むならお墓どうのこうのより利便性優先です。

>最近までお寺と墓地がありました。

今でもありますよ。真向かいもお寺じゃないですか。

住んでる所からわりと近くに、お墓があるのは我慢できるがお墓の中には住みたくない。
夜には子供が怖がる。

なんだかった言ってすでに凄い倍率らしいじゃん。どうせ抽選あたらないんだから
あれこれいうだけ無駄。豊洲か浦安に滑り止め探すのが懸命。都心の億ションライフなんて
夢は夢。

グローヴ外れたのでこちらに流れようかと思っていたら、こっちも凄い倍率なのね。
でもグローヴで１００㎡の価格じゃここは６０㎡そこそこか。
そんな狭い部屋にへばり付いても港区アドレスが欲しい俺って。
１億未満の予算でココ購入しようとしている人もいますかね？

3月に向けて中古も値を上げてきてるね。
都心以外も良い値がつき始めていますものね。
千代田区内の古いマンションに住んでいますが、
売却したい気持ちがありますが、次に同じレベルのマンションを買うとなると
いい物件がなかなか見つからないです。
港区なら虎ノ門周辺は今後期待が大きいですね。
環状2号線関連の再開発と六本木地区の再開発の真ん中がここですから、
しっくり落ち着いた虎ノ門界隈は穴場だと思い、前から狙っているのですが・・・

＞２９３
まだまだ上がる可能性が高いのだから売りは様子を見たほうがいいと思います。
薬研坂、富士見がいくらかわかりませんがここの坪５００万はまだ安いほうと考えるべきです。
私はこれからの３年で更に５割上がるとみています。　虎TR,白金タワー、高輪TR、代官山アドレスなど地域を代表するタワーが相場を引っ張っていくと。　私も赤坂TRを買いましたがしばらく様子を見る予定です。　むしろ有明、勝どきがねらい目です。　タワーズ台場などまだまだ安い。

赤坂TRは今思えば坪単価安くて良い買い物でしたね、私は抽選にはずれ残念です。
１億で虎ノ門買えるならお安いですよ。ココ将来性はあると思います。

>294
３年で８割はかたいでしょう。

>295
虎ノ門なら２億までOKですね。

でも狭い物件に高いところに高い金出して我慢しながら住むくらいなら広めの中古を
探そうかとも思っている。

ここのラウンジって何時から何時まで利用できるんでしょうね？
終電で帰宅後にも夜景を眺められたら、ホッと一息つけそうですが・・・。

抽選倍率、気になります。

仮に2億で売って税金を３９％払うのは理解ですが、
消費税の扱いってどうなるんでしたっけ？
ドナタか教えてくださいませ。

天井は低いし、崖下だし
がっかりだ〜〜

全熱交換式換気システムじゃないし、１００㎡以下、全室天カセじゃないのもびっくり。
駐車場がタワー式で地下じゃないのもねえ。立地は都心（かなり愛宕山の雰囲気から
みると？ではあるが）だが、スペックはあまりいただけないなあ。
パークタワー目黒も似たような仕様だったが、新価格物件はやはりいたるところに
スペックダウンがみてとれてしまう。

３００>資源価格や建築コストが上がってるからこんなもんだろう、数年前より落ちている。
ハイグレードが欲しかったら築浅中古から、これ最近の流れだね。

最終抽選結果が出るのはいつなんだろう？

今の地価動向ではこの値付けは仕方が無いかなと思いましたが、それならそれなりのスペックにして欲しいですね。
南側中層階で坪600万円なら、やはり全熱交換や全室天井カセット、無垢板のフローリングぐらいはと思いました。
島で儲け損なった分を、愛宕で取り返すのかなと(^＾)

305＞他国先進国首都と比べてフェアな価格だよ。都心に不動産を持つことの価値の
わかる人間が買えばよい。長かったデフレはとっくに終わったのに未だにデフレ感覚でしか
物を考えれない人がいるな。

>>306
そういう貴方は「これから買う人ですか」
それとも「もう買った人」ですか？

儲かった人でしょう！

煽ってる人でしょう

人生賭けて買ったマンションの値下がりが怖くてたまらない人では。

たっぷり買った後で、後は果報は寝て待て　状態で、
金持ち喧嘩せず　で音なしの構え　と推測。

株じゃないんだから、今くらいの水準で大幅下落の心配をするのは、経験、洞察力のない人。
私はなお一段高と見るが、とはいえ、ここから買うには、多少の勇気がいる、というか、ここまで買わずにいて、いまころ、のこのこ買い出動する己（私のことではない）が情けない　というところだろう。

あした、MRを見に行きますよ。
金額が高いようですが、先ずは見に行かないと判断が出来ませんからね。
結果的にイマイチなら築朝の中古を探すことにします。
虎TRが割安かな？

312>築浅中古のほうも希少な都心のタワーは早い者勝ちになってるようだよ。
白金タワーもだいぶ決まって残り少ないようだし
シティータワー四谷もこの土日オープンハウスやってるようだから時間の問題だろうしね。

投資妙味は低層階にありと見ましたがいかがですか？

低層階は６０００万円くらいからあるね。
狙いとしてはいいかもよ。
ただし、部屋の方角は要確認だよ。
お墓が見えたら困るでしょ。
話は変わるがここはナゼ、地下スペースを作らないのか？
具体的には駐車場をナゼに地下に作らないのか？
湿気？地下水？理由は何か？
いずれにしても何らかの問題があって
スペース効率の悪い設計になったのではないかと思ってしまう。

>315
6000万で７０ｍ２くらいはありますか？

>316
6000万は50㎡ない1LDKでしょ。
70㎡くらいは南向き角部屋だと１億円超えてしまうよ。

高いですね・・・
代官山アドレス、恵比寿ｇｔと比べると・・・

これから都心のタワーはほとんど出なくなることを考えると、まずは手に入れるのが先決。

こんなに高くてどうなってるんでしょうね？
モデルルーム行かれた方、内装どうでしたか？
何か変わった設備や素材はありましたか？

ここ4年間で株価が8000円から18000円へ、原油が25ドルから60ドルへと２倍以上になって都心の土地も上がり出しているというのにマンションだけが同じ値段で買えると思うほうがずうずうしいよ。
いい加減デフレ思考から脱出しないとだめだよ。

>>320
なかなか良かったですよ。
広さや間取りによって内装のグレードも変わってくるようですのでどの広さ希望かにもよりますが。
広いお部屋ほど内装のグレードが高いみたいです。
設備は、エアコン・床暖房・浴室乾燥機・ディスポーザー・食器洗い機・洗濯乾燥機だったかな。

>>322
それってかなり一般的のような気がします。
坪500万円を超える根拠を示せるような特別仕様ってないですか？

この値付けは仕様に凝っているからではなくて、地下が上昇しているからと理解すべきです。
プレミアムのメゾネットではジャクソンのジェットバスでしたけど、あれってオプションじゃないかなぁ。

>>323　虎ノ門だからでしょ。

別に虎ノ門に限らず都心は上がってる。虎ノ門だってちょと前分譲のタワーレジデンスは
もっと安かった。今はその中古が分譲時よりずっと高く取引されてる。

安く買いたいならタイムマシンで４年くらい前のデフレのドン底にもどるしかない。
しかしあの頃は経済の底割れが怖くてプロでもめったに買えるものではなかった。
だから土地もその上に立つマンションも奇跡の安値と豪華仕様があったともいえる。

今のように経済が上向きだしてからがやっと安心して買える時代なのである。

ま、そこで張ってるか、張ってないか、が今の分かれ目なんだよねー

ていうかギャンブラーじゃあるまいし、ドン底は買わない、
底打ちして経済が上向きだした今のような時に買いにでるのがまっとうで安全な人だよ。

328...私もそう思う。

都心の築浅中古タワーでも、売れずに長い間さらし物になってる物件もあるよ。
ちゃんと選別して買わなきゃね。

湾岸とかにセカンドとかで買ってて、高値で売れても売れなくてもどっちでもいみたいな感じのもの
もあるからね。

結局、まだ会員販売やってないんでしたっけ。それとも、もう終わっちゃった？

第一期は終わったかと・・・
どのくらい決まったのか気になります。

会員第1期1次は終わりましたね。私の申し込みした部屋は倍率付きましたが幸運にも当選しました。
先週木・金に重要事項説明会が行われ、今週木・金が契約でした。
落選者向けの2次が来週末に行われるそうです。

一億超える部屋でも駐車場抽選ってのがネックで迷い中。　駐車場が確実なら迷わず申し込むのに。

335>それなら駐車場空きありのハイグレード中古を探すのも手だね。2台可というところもあるし。

まあ、駐車場は空きがでるよ。平置きはむりだけどね。こういう大型物件では、機械式は大体大丈夫・・・・今までの経験ではそう。
それよりも、投資物件として成立するのかが、問題。
場所も悪いしね。虎ノ門TRですら、苦戦中だから。
やっぱり、このあたりは住居用ではないのかな。オフィスのイメージが強すぎるのかも。
購入するか、検討してます。

一次は３倍強だったとか。
まあ、人気は赤坂TRほどではないか。
しかし、本当に虎ノ門TRは賃貸として、きついようだ。売りは絶好調だけど・・・
どちらにするか、迷ってます。正直。

お薦め出来ないな
墓地だよ、中古の虎だよ

3倍強もあったのですか？！
結構なお値段にもかかわらず・・・凄い時代になりましたね。

死者の霊を気にしてたら、都内の利便性の高い場所には住めない。
東京大空襲や関東大震災、さらに歴史を遡ればきりがない。
死者の居ない土地に拘るなら山奥にでも住むか？
きちんと墓地で弔われた魂は、むしろ鎮められている思う。

何かと比較されるようですが、外観に関しては、虎タワーより、こっちの方が上品で素敵。
個人の好みの問題でしょうけど、虎タワーは、ただ白くて四角くてオフィスビルのような冷たい感じがして・・・。

結局、倍率が高く付いたのはどんな部屋だったのでしょうか？
賃貸にもなるような小さな部屋？それとも億ションの部屋？

販売開始４月中旬を信じて出遅れました。はぁ〜

眺望のひらける角部屋とかでしょう。それなら坪単価高くても高倍率でしょう。

どうだろね、ここ
そこそこ売れてるみたいだけど
虎レジ　赤坂ＴＲに比べ明らかに格下だし
一番高いし

でも、超都心部のマンション相場が１年で約５０％ちかく上昇していることを考えれば、そんなもんなんじゃない。さすがに、これから１年でそこまで上昇するかどうかは、今後でてくる新築高層タワーのプライシングによるんだろうけど。

すでに都心に確保居住しているが、
（基本的にこれからもずっと）新規に購入する物件は、
自分が住んでも良いし、賃貸に出しても良いという物件を探している。
つまり、私の場合投資的意味合いはあるが、
すぐに転売する投機は考えていない。
そう意味で愛宕と近いから、虎ノ門TRが賃貸に苦戦している、というのが
とても気になる。そんなに居住用には向かない土地なのだろうか。
単に、賃料が高すぎるのではないのか。
購入時の物件の価格が上がったからといって、それをすぐに
賃料に反映することはできない。
つまり、ある種の上がりすぎる高額物件の場合賃貸では利回りが落ちる。
しかし、賃料収入がどれだけ見込めるかから分譲価格が決まるべきで、
それを超えて、思惑だけで価格が上昇した物件は又バブルの二の舞。
そういう事を考慮に入れてない賃料の値付けなのではないのか？

＞345　虎レジ　赤坂ＴＲ　買ったんですか？

ここ隠れ家っぽくて良いね。

今週末に会員向け申し込み行ってきます。

そう都心物件は利回りが低くてもインフレヘッジになる。利回りのいいものはそれ以上に
元本の物件価格の上昇がいまいち。

郊外で利回りが６パーの古い物件より都心で利回りが３パーのほうが元本の保全を考えると
安全という意味だね。

元本の保全というお話ですが、元本はゼロに向かってだいたいどのようなラインを描いていくと考えるのが通常なのでしょうか？例えば、当初１０年間は年間３％くらいで下がっていって、その後は傾きがややキツくなる、というイメージ？ご教示ください。

2億円の物件、50年後に建て直しすると、建築費は、
せいぜい5000万円、貨幣価値が同じとすると、
1億5000万円の価値が残っているということになる。
それが、高資産価値物件。

354さん＞
分譲マンションには区分所有している敷地の土地の権利代も含まれています。

都心物件ほどその割合が高くなります。例えば今なら都心で一億６０００万円の物件なら
土地代が一億円、建物代が６０００万円といった感じでしょう。

この土地代はゼロになるどころか、過ぎ去った特異のデフレ期以外は年々じわじわ上がって
いくのが古今東西の常態であります。ゆえに利回りが悪くても都心物件のほうが
インフレヘッジに適しているのです。軍資金が低金利固定で借りた（これは資産といえます）
であればなおさら効率がいいわけです。

>351さん

>ニューヨークも、住宅の売買の金額は、東京よりはるかに高いですが

ニューヨークの不動産は、すでに昨年の秋ごろからバブルがはじけているのではないでしょうか。
ただアメリカでも高額物件に関しては未ださにあらずのようで、
これはアメリカでも格差が現在も急速に進行中なのだと考えているのですが。
では日本の不動産もバブルに入りつつあるのかというと、
過去十数年にわたって好景気を謳歌してきたアメリカとやっとこの数年に、
不動産価格に上昇が始まった日本を同列に見てはいけないと思うのですが、
割高になった海外の不動産関連に回っていたマネーがまだ割安と判断した日本に回ってくるならば、
同じ５年でも、海外の過去の不動産価格に比べて日本のこれからの不動産価格が急速に上昇することはあると思うのですが。

その場合、日本人の庶民にとって不動産は手の届かない価格になりますね。
賃貸の家賃も上昇し、都内から郊外に逃げ出す人が増えて都内は人口減に。
そしてマネーゲームの破綻。

３５８>都心不動産は庶民がどうとか言うレベルの資金規模とは違う性質の資金で動く。
不動産も未だ安い地方都市はたくさんある。それにより地方に目を向ける庶民が増えるなら
それはそれで国にとっても悪くない流れでしょう。

>355さん、356さん、ありがとうございます。よくわかりました。
購入価格のうち土地が占める部分は逆に上がっていく、そうすると例えば建物の価値がかなり下がった時点でも物件全体の価値はあまり下がっていない可能性がある、ということですね。
小生、昨日会員向け募集に行ってきました。今回は全部で２９戸。結果の発表（月曜）が待たれるところです。
余談ですが、最上階四つ角の１９０平米メゾネット５．２億円は完売とのことでした。メゾネットの２階から鋭角に見下ろすと、愛宕山のグリーンがきれいでしょうね。小生はタイミング遅れかつ予算オーバーで手は出ませんでしたが。

360>あのプレミアムな角部屋が検討対象になるほど、資金力のあるおかたがこのような板で
なんとも謙虚な姿勢で質問やお礼をされているのは微笑ましいですね。
当方は長年経済や市況を勉強してきた知恵はあるつもりだが資金力がないので結果を出せない。
村上ファンドならずとも資金量と知恵が合体すれば大きなパフォーマンスを挙げれるのですが。

>361さん、
いやいや、資金力などたかが知れています、本当に。今回も自家用ですし。さて、何事も意味のある切り口で要素に分解して考えるというのが大切だというのは、企業の価値評価にも通じる考え方ですね。

マンションの物件価値を、土地・建物・（内装？）くらいに分けて、価格変動のカーブを自分なりに予測して、それらを合成したものを物件全体の価値とする、という基本的な枠組みを頭においておけば、中古物件の値付けの是非を判断する基準にもなりますね。いや本当に目から鱗でした。

この考えに従えば、以前から気になっていた地震リスクについてもスッキリします。物件価格が地震でゼロになったとしても、都心物件であればそもそも購入価格の４割弱くらいを建物と想定していればインパクトは小さい、とあきらめもつきますね。ゼネコンの友人に話によれば、耐震というのは大地震で逃げ出せるくらいの時間は持つ、という意味で、やはり立替は必要になるそうですので。