パークコート虎ノ門 Atago Tower

ここって昔、お墓のあった所ですか？

東京タワー特集の今夜のアド街、放送時間が変更みたいです。
今日は22時から。

非分譲住戸がなければいいけど、発表待ち。

早く知りたいよ〜。

施工は清水建設です。

静かでいい場所ですよね。
でも、東南側は愛宕山だから、低層階部分には日照が期待できないかも。
緑が多いという点で評価が高いです。

徐々に表面化してきましたね。
http://www.homewith.net/eee/bkdetail/anyfile.jsp?nbk_id=EST3lj1id0&...

でも、愛宕山は緑が多くて魅力的〜。

現地を見に行きました。愛宕山の上かと期待したら、実際は、愛宕山の崖の下の窪地（低地）。さらに真横に愛宕山ヒルズなどがそびえ立つので、利便性を除けば立地はかなり悪い。これで強気の価格で出したら売れ残り続出か。

グランディオーソクラブに問い合わせしてみました。
価格は虎ノ門タワーレジデンス並みみたいな事言ってましたよ。

坪単価５００でも欲しい立地ですね。希少立地なので、億単位の投資用にＯＫですね。

>>14
あんな窪地に坪５００？？？
明らかに虎ノ門タワーレジデンスや赤坂ザレジデンスに比べて大きく落ちますよ。
せいぜい坪３５０くらいでしょう。

>>15
いい読みですなぁ。

現地に行けば分かりますが、街並みが何とも侘しい。
虎ノ門や赤坂のような華やかさに欠け、利便施設もなし。

７掛け相場の見方は、妥当と思います。

三井は目黒の例もあるし
あまり安値は期待できなそ

あのあたりって何でわびしさがただよってるんですかね。歴史的背景ご存知の方いらっしゃいますか？

age

森ビルだったら、まとめて、再開発しそうなエリアですね。
まとめて再開発すれば、愛宕山グリーンヒルズと連続し、
資産価値は大幅に向上しそうです。

とりあえず、購入をして、再開発を待つという手もありか。

う〜ん。行ってみたけど、食指が動かなかった。こんな場所じゃ中古を探してみたほうが
いいのかも。

愛宕よりももう少し六本木一丁目に向かう高地の
ヤナセの本社がある辺りが
再開発になりそうですね。
そのあたりは開発予定地だし、
森ビルの本社があるところは
広大な敷地に何も立ってないし、
森ビルもかなり古い。

泉ガーデンの前の地下美術館の上も何もないし、
その横の大使館も建て替えが決まっているらしい。

その一帯がかなり大きな敷地だから
大規模なマンションでも建つのでしょうか？

三井は目黒で坪４５０．よってここは坪５００で出してもおかしくない。
赤坂の坪４４０が嘘のよう。高いと言われていた虎ノ門でも坪５００だし。

目黒はそれでも売れたけど、最近の三井のパークマンションはあまりに坪単価が高すぎて、南麻布にしろ白金にしろ売り切るのに苦労している。

>>26
何言ってるのか、わからない。

私は理解できましたよ。
愛宕タワーよりも、六本木一丁目西区の再開発地域の方が
高台ということと、広大な敷地で高層マンションが建つから
そっちのほうが魅力的ということを言いたかったのでは？

>>26が理解できる人は説明お願いします。

このスレもりあがりませんね。。。

三井おそるべし。

これから現地を見に行ってみようと思います。

三井不動産は、この物件販売時期を平成19年1月に設定。
明らかに世間の値段が更に上がってくるのを待ち、値段をつり上げてから売ろうという戦略がみえみえ。
特に赤坂があれだけ人気を集めて短期完売したことから、引っ張ることにしたのでしょう。

三井がそういう戦略を取れば、他も追随してくるでしょうから、やはりしばらくは価格上昇傾向が続いてしまうのかな？

ここ数ヶ月は超都心タワー物件がなさそうですから、今秋にでも先行して坪700でだしてみれば、そのままそれが相場になって半年もあれば完売するんじゃないですか。なぜなら、買ってる人は今坪700でも、竣工までの２年のうちに50%ぐらいは騰がるだろうから、今、いくからはあまり見なくなってると思うのですが。ちょっとバブリ過ぎた見方ですかね。

株でも、高くなるという時が潮時さ。今、は絶好の売り場で、買う場ではないような気がする。今、株でそんしてる連中は上のような見方で浮ついて買った人ばかり。

なんで虎ノ門タワーズレジデンスが登場するんだか？？
過去に物件見ましたが、バスルームエリアの仕様の
お粗末さにビックリでした。

ま、いくらで値をつけても投資で買う人にはいっぱいいます。

パークコートになるようですね。

借金してローン金利で、今の所得税を下げたい。　取り合えず、１億円までは融資の承諾ゲット。
坪単価なんていくらでもいいから買いたい。

六本木５丁目地内で組合施行の再開発構想を掲げている特定目的会社「ＫＴ六本木インベストメント」は、施行区域内の土地を取得し、早期の協議会発足を目指している。再開発構想地域は六本木５ノ３などの外苑東通り南側部約１・８㌶の「六本木五丁目北地区」。地区内の最大地権者であった川崎定徳（中央区）が自社の土地を有効活用するため、２００５年６月に「ＫＴ六本木インベストメント」を立ち上げ、区域内の約６割の土地を移設し、森ビルにアセットマネージャーとしての協力を要請した。森ビルは、ＳＰＣが取得した土地の周辺地権者に事業への参画を呼び掛けている。
　施行区域は港区六本木５ノ３・４・５・６ほかの約１・８㌶。エリア西側は芋洗坂、北側は外苑東通りで、南側には東洋英和女学院が隣接している。区域内にはロアビルなどの商業施設のほか駐車場や飲食店舗などが点在している。地権者数は約20人。ＫＴ六本木インベストメント以外では、森ビルが３００平方㍍ほどの土地を所有している。また、飲食店舗のテナントなど１００人を超える借家権者がいる。
　区域内の用途地域は商業地域（建ぺい率80％・容積率５００〜７００％）、近隣商業地域（建ぺい率80％・容積率４００％）、第一種住居地域（建ぺい率60％・容積率３００％）に指定されている。

パークコートですとパークタワーよりも高級仕様になるのですかね？

都施行の環状第２号線新橋・虎ノ門地区市街地再開発事業で、虎ノ門街区（Ⅲ街区）に建設する再開発ビルの施設概要がまとまった。４棟計画から超高層棟１棟へと集約した再開発ビルの高さは約２５０㍍。計画通りなら現在都内で最も高層の都庁舎第一本庁舎（２４３㍍）の高さを超えることになる。総延べ床面積は約２４万７０００平方㍍で、地下部分を環状第２号線の本線が通過する構造。都市計画変更や特定建築者の公募などを経て、09年度に着工する見通しだ。
　虎ノ門街区に建設する再開発ビルは、業務棟２棟、住宅棟、商業棟の４棟総延べ20万０５００平方㍍で計画していたものの、権利者らの要望に応える形で超高層への計画変更を検討していた。
　計画変更後の再開発ビルは、敷地１万７１００平方㍍に地下５階地上51階建て延べ約24万７０００平方㍍の超高層棟１棟へと集約される。階層別の主な用途は、地下部分に駐車場（５００台分）・機械室などを設け、１〜５階を商業、６〜35階を事務所とする。36階以上には住宅・ホテルなどを配置、中央部を吹き抜けにした「スカイガーデン」なども設置する予定だ。
　環状第２号線の中央部分に建物構造物を配置して道路を跨ぐ構造とすることで、建物の１棟化を可能にした。また、超高層棟への集約化により、建物北側部分に約４７００平方㍍のオープンスペースを確保する。
　今回の計画変更により工事工程も変更した。当初の07年度着工を09年度とするが、工期を36カ月へと短縮（変更前は48カ月）するため、完成年度は11年度のままとなる。　環状第２号線新橋・虎ノ門地区の再開発は、港区東新橋２丁目から新橋４丁目、西新橋２丁目を経て虎ノ門２丁目（外堀通り）に新設する環状第２号線（約１・４㌔）の沿道で実施する。道路事業に合わせて、立体道路精度を活用した再開発ビル建設（Ⅰ〜Ⅲ街区）など、一体的なまちづくりを進めている。
　既に、青年館街区（Ⅱ街区）は07年２月の完成に向けて建設中、新橋街区（Ⅰ街区）も06年度中に特建者を募集する見込みだ。また「換気塔＋ボックス構造」で整備する道路事業は、05年７月から放射第19号線との交差部、06年度中には日比谷通りとの交差部で工事に着手する予定だ。

ここは来年１月販売予定。
外観のデザインはなかなかよさげ。
そこで建築地に行ってみました。
まあ愛宕山というよりは、愛宕谷と表現した方がよい低い場所だった。

東向き（ＮＨＫ側）は、おそらく１５階以上じゃないと眺望が抜けない。
北向きもマンションが建ちふさがってる。
条件のよい部屋は限られる。
それでいてお値段は高くなりそうな予感がしました。

山の上には放送博物館もあるし、グリーンヒルズもあるし、
眺望が抜けるのは微妙な角度が課題かも。

42㎡の１ＬＤＫ、なんとしても手に入れたい。いくらぐらいかなぁ。

新橋方面から来た場合、愛宕トンネルをくぐり抜けて、すぐ左手がここ。

１ＬＤＫならＳＯＨＯ（個人事務所）や、都心の隠れ家にちょうどよい広さでしょう。
小さい部屋は、おそらく低層階の抜けが悪い部屋になる。
価格は５８００万円予想。

愛宕谷ですか…残念です。車両の通行量はどうでしょうか？
緑が多い場所のようなので環境はよさそうですが。

となりにお墓がかなりたくさんある

天気の良い日曜日に見てきましたが、少し湿っぽい感じがしました。
車の通行量は多くないようでしたが、周辺にお寺がたくさんあり、
お線香のにおいが漂っていました。落ち着いた雰囲気とは言えます。

最上階メゾネット192.91㎡は５億円台だそうです。
買いやすい価格帯は狭くなってしまいましたね。

売り出し価格、坪500万から600万程度だけどコレってどうなのよ？　買う予定の人いる？

赤坂TRと比べて立地、周りの環境等はどうなんでしょう。
両方ご存知の方、いらしゃっったら、ぜひ教えてください。

赤坂TRと比べて立地はどうなのでしょうか？
環境、将来性等、総合的に判断して。
両方の立地をご存知の方、書き込み願います。

両方よくわかりますが、赤坂のほうが、場所としてはいいと思います。グレイドはほぼ同じですが、若干赤坂のほうがいいのでは？ロケイションはかなり劣ります。

早速のお返事ありがとうございます（56）。

グランディオーソ会員向けの予定価格の案内が来ましたよ。

７０Ａタイプ　　２ＬＤＫ　６５．５３㎡　　１００００万円
８０Ｃタイプ　　２ＬＤＫ　８１．２９㎡　　１２０００万円
９０Ｂタイプ　　３ＬＤＫ　８７．８９㎡　　１４０００万円
１００Ｅタイプ　３ＬＤＫ　１００．１２㎡　２００００万円

赤坂ＴＲより２〜３割アップっていうところでしょうか！！
これが都心タワーマンションの新相場になるんですね！！

赤坂TRは1㎡100万円割れ住戸もありました。
ですから4〜5割アップ、ほとんど5割アップでしょう。
ただ赤坂TRは相場より2割以上安かったが。
なお59さんの価格、例えば10000万円は1000万円単位という注付き、
よって10500万円と一応考えるのが妥当でしょう。

２年前の六本木ヒルズＢ棟高層階の動きを思い出します。２年半前に坪４００万だったのが、半年で坪５００万を越え、その後、２年経過して現在は坪１３００万。ざっと２年半で約３倍。
このペースでいけば、このタワーも竣工する頃に坪１０００万越えも、ありえなくはなさそうですね。１００平米＝３億円、ようやくニューヨークやロンドンに近づいてきたのかなって感じです。

案の定値段つり上げたな　用無し。
それだけの価値はない。　アホか。

価値があるかないかは別として、相場が上昇していることを冷静に受け止める必要があると思います。ヤフーの株だって、最初は５００万ぐらいだったのが、あれよあれよという間に１億になったわけですから。特にマンションの場合はその価値の約半分を占める土地の価値が急上昇し、ここ２，３年で数倍になる勢いなわけですから、１年前にこのぐらいの価格だからこのマンションはこのぐらいであるべきっていうのは、単にトレンドに乗れてない人だよなっていう評価になるだけだと思います。はい。

ヤフーの株と同列に扱ってる低脳、＊＊＊ｗｗｗ

>62さん
ニューヨークやロンドンのコンドミニアム物件の相場がわかるサイトがあったら教えてもらえますか？
世界的大都市の超都心タワーマンションは似たような価格になっても不思議はないですね。
バブルのピーク時、小石川パークタワーの分譲価格１００㎡で３５０００万円ぐらいでしたよ。

バブルのピーク時、広尾ガーデンヒルズは100㎡10億円を突破しました。

永田町とか市谷仲之町とかのパークコートの価格も似たようなものになるんでしょうかね？
ビックリというかちょっとショックですね！
都心のマンションは世界的なマネーの流れに規定されるものであって、
庶民の金銭感覚とは何の関係もないですよね。

広尾ガーデンフォレストは定借なのにプレミアム住戸は100㎡２５０００万円こえましたね。
90㎡台で坪５５０万くらい。がっかりです。

定借って所有権の６掛けぐらいだから、広尾ガーデンヒルズのピーク１０億に対して４億ぐらいまでもどってきたって感じですね。あと１年経てば１０億にもどるのかな。

＞６８
世界的なマネー　…………
そうですね。　ドル建て、ユーロ建てで見た場合、
都心のマンションの価格は上がってるのでしょうか？
最近の円安傾向も価格上昇に拍車をかけているのでしょうね。

>>６６
ニューヨーク　高層マンションでアンド検索すればたくさんサイトが引っかかってきますよ。本格的に探すならnewyork apartmentなら英語の不動産専門サイトがわんさかでてきます。
築１０年２００平米５億なんてのはざらにあります。

100万ＵＳドル＝1億2000万位で投資用、またはセカンドハウスとして買う外国人エグゼクティブはわんさかいると思うよ。　特にユーロ、英ポンドに比べてこの2年で１０％以上下落してるから東京の不動産は相当お買い得になったっていう感覚はあるよ。　

ニューヨーク　マンハッタンの物件情報

物件ID ビル名 住所 BR/BTH 面積(sqft) 価格
M-S19101 MURRAY HILL CRESCENT225 East 36th Street 0/1 430 $320,000
M-S8735 REGATTA21 SOUTH END AVENUE1/1.5 784 $579,000
M-S84492 WORLDWIDE PLAZA 3393 WEST 49TH STREET 1/1 569 $635,000
M-S96476 OCTAVIA216-218 EAST 47TH STREET 1/1.5 800 $730,000
M-S97065 352 WEST 110 STREET352 WEST 110 STREET 2/2 980$795,000
M-S35455 CORINTHIAN330 EAST 38TH STREET1/1 903 $850,000
M-S23356 HERITAGE AT TRUMP PLACE240 Riverside Boulevard 1/1 841 $1,125,000
M-S3033 WORLDWIDE PLAZA350 WEST 50TH STREET 2/2.5 1192 $1,550,000
M-S88442 ESSEX HOUSE160 CENTRAL PARK SOUTH 2/2.5 1495 $3,350,000

WORLDWIDE PLAZA 350 WEST 50TH STREET NEW YORK, NY 10019

★タイムワーナーセンターの設計で有名なスキッドモアオーイング社が１９８７年に手がけた代表的なコンドミニアム。タワーとタウンハウス部分からなりテラスやバルコニー付の物件も多い。２方向から光が入るよう工夫されているため明るい部屋が多い。中庭、プラザ、ヘルスクラブ、駐車場などの設備も充実している。売買も賃貸も根強い人気がある。ペットフレンドリー。

物件ID:M-S3033
希望価格:$1,550,000
管理費(月):$1,115
固定資産税:$1,254

タイプ:Condo
総戸数:654戸 39階建て
施工:1987年
設備:Concierge, Door Man, Garage, Storage
最寄駅:A,C,E線　50丁目駅
徒歩1分

間取り:2ベッドルーム
2.5バスルーム
面積:1192 sqft
向き:北、東

CORINTHIAN 330 EAST 38TH STREET NEW YORK, NY 10016

◆堂々としたロビー、ゆったりとした車寄せがあり、ホテルのような雰囲気
◆ヘルスクラブ、プールも大変充実しており、高層階の部屋からはすばらしい夜景が楽しめる

物件ID:M-S35455
希望価格:$850,000
管理費(月):$0
固定資産税:$0

タイプ:Condo
総戸数:863戸 57階建て
施工:1987年
設備:Concierge, Door Man, Health Club, Pool, Garage
最寄駅:グランドセントラル駅
徒歩10分

間取り:1ベッドルーム
1バスルーム

面積:903 sqft
向き:東

******************************************************************

HERITAGE AT TRUMP PLACE 240 Riverside Boulevard New York, NY 10069

◆5つ星ホテルに勝る、ゴージャスな外装、インテリア、サービス。
◆ハドソン川の目の前、素晴らしい眺望。

物件ID:M-S23356
希望価格:$1,125,000
管理費(月):$968
固定資産税:$18

タイプ:Condo
総戸数:170戸
施工:2004年
設備:Concierge, Door Man, Health Club, Pool, Garage, Storage
最寄駅:1.9
徒歩５分

間取り:1ベッドルーム
1バスルーム

面積:841 sqft
向き:南、東

築２０年で約１２０平米、１億８０００万ですかね。坪５００万ってとこですね。新築だったら坪８００〜１０００万ぐらいになるんですかね。

1192sqftって何平米？　

HERITAGE AT TRUMP PLACE 240 Riverside Boulevard New York, NY 10069

日本風に表現すると、２００４年築　１ＬＤＫで７５㎡　１３０００万円ですね！

>78

１０７㎡です。

０．０９を掛けると㎡単位に換算できますよ。　

値段は別として送られてきた案内見る限り、ラウンジとか専用のドアマンがいるとか書いてないけどどうなんですかね。　最上階にラウンジがあっても愛宕ガーデンヒルズよりも低いから上から見下ろされてる感じで気分良くないね。

やはり、東京都心のマンションは、
たとえ新価格であっても決して高いわけではないのですね。
むしろ国際的には安いんですね！！

う〜ん、国内だけ見ていたら絶対気が付かないです！！
大手不動産会社はこういうことを先刻ご承知で、
自信を持って新価格を提示できるんですね！

確かにニューヨークに比べれば高くはないですね。
ただ、例の核問題で世界マネーが日本から離れていきそうで…
10年後にでも値が上がればいいですが。
まあまずは購入出来てからですがね。

確かにニューヨークに比べると高くはないですね。
ただ世界マネーが例の核問題で日本を離れるのではないかと…
あまり価値が下がらなければいいのですが。
まあまずは購入出来てからですけれどね。

現地を見てきました。期待していただけにかなりがっかりでした。
愛宕山の麓の低地で前の道路は狭く、あまり明るい雰囲気が感じられませんでした。
ここは以前は何だったのかご存知の方いらっしゃいますか？

古い、小さな家が並んでいました。染物屋さんとか、小さな印刷屋さんとか。

以前は民家や小規模のビルがあった所です。それ以前のことがお知りになりたいのでしょうか？
そもそも愛宕やその周辺で開発される所は、相続で手放したか、再開発で小さな民家が取りまとめられた所です。どのような環境を期待されていたのか？
桜田通りと愛宕下通りから入った、静かで駅近な場所ととらえるべきです。前の道は人通りもそれ程
多くありません。神谷町からトンネルに抜ける人は、もう一本桜田通りに近い、藤田観光ビル裏の道
を使うのが普通です。車は前の道を使うかな。余り多くないと思うけど。

>>86さん

現在（建築前）の地図を見る限りは、お寺のようですが。

http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=all&nl=35/39/38.174&e...

いずれにしても、パンフに江戸時代にどんなとこだったかって、古地図が載るでしょ。ふつう。赤坂TRなら松平家屋敷→九条家屋敷といった具合で歴史がその場所のブランドを証明してますから。

いくら地価上昇といっても、崖下の地震でもあれば木が倒れてきそうな場所で坪500万を超える価格では・・・・・

>86さん　>89さん
計画地はNHK放送博物館と天徳寺にはさまれた所ですから、
お寺では（少なくとも現在は）ありません。
ゼンリン住宅地図では空き地になっています。87,88さんがかかれている
ようなところだったと思われます。
北も南も小さな区画の個人のお宅等が地図ではあります。

虎ノ門 長谷院 移転
http://www.shimz.co.jp/shazi/guidance/case06.html

平成16年に、移転の後、空き地になっていたのでしょうか。

> お寺では（少なくとも現在は）ありません。
> （少なくとも現在は）
事情のわかっている方ですね。

歴史的にはどうなのか、もう少し正確な情報を記載してください。

世界的に見てニューヨークと東京の差は、
国内的には東京と那覇くらいの差。

タワーのデザインはなかなかいいですね。
前の道路が狭いということなら車寄せやエントランスが気になります。
詳細は来年ですかね？

西方面周りが寺ばかりで買う気にならん

確かに東京と那覇くらいの差はありますね。それに地震の殆どないニューヨーク・ロンドンと、小地震はしょっちゅうで数十年中に大地震のくる東京の高層マンションの資産価値を一緒にするのはそうとう無理がある気がします。

間取り図と価格設定をみてググッと購買意欲が下がった。一級建築士の親戚によるとマンションは１００年コンクリを使っていようと消耗品にかわりなく、２０年，３０年後も快適に住めるためにどの位の大規模修繕が必要かは未だ実績なしとのこと。数坪分の地権も全２００戸が意見一致しなければ快適な住環境の保証にはならない。そうした要素と、地震の時の崖崩れや近隣をさらに高層ビルに囲まれてしまうリスク、一方で愛宕山の緑や神谷町４分の利便性やステータスや現在の閑静さを勘案して、９０平米角住戸が１.２億くらいなら買おうと思っていたけれど、角ではない８８平米が１.４億台、１００平米角だと２億台。今や新築高級賃貸タワーが次々に供給され続けている現状で、金利、管理費、大規模修繕費、また経年劣化や地震で資産価値が激減しかねないリスクをとることを考えるとこの価格ではコストパフォーマンスがあまりにも悪すぎる。　それとも最初に高値を匂わせて、ふたを開ければ少し安い値をつけ、意外に安いと錯覚させる戦略なのか？