パークコート虎ノ門 Atago Tower

No.679さんへ：愛宕グリーンヒルズフォレストタワーと本タワーの賃貸料金の設定ですが，前者は最上階にプール，フィットネスクラブ，その下のフロアーは24時間のバイリンガル医務室。慈恵医大への優先診療，慈恵医大人間ドック無料などの付加サービスもありそれは比較になりません。当然フロントサービスは同等のサービスです。つまり本タワーの賃貸料はより低く設定せざるえないでしょう。

>>709
それは確かに言えていると思いますが、立地や専有部グレードを比較すると解せないところもあるんですよね。個人的には、きわどい商売をしている人にも積極的に貸していることの結果かと思っています。例えば元麻布ヒルズなんかもろにそれですよね。

元麻布ヒルズの立地自体は最高だけど、あんな周りの住民からひんしゅく買っているマンションに普通の人はすみませんよ。
やっぱり、よほど虚栄心に満ち溢れた人か普通出ない職業についている人が住むところだと思いますよ。実際そうだし。

それに比べると、この物件は家賃は抑えられるけど、住民レベルは高くなると思います。

住民レベルって、具体的に言ってください。

＞７１０、７１２に同感

元麻布ヒルズが見える場所に住んでいますが、建物が歪で異形なためか、見ていて気分が
悪くなります。せっかくの都心の高級住宅地が、この建築物のために台無しになってるね。
近所の方の嘆きの声がわかります。
独りよがりのデベの体質が、見えてきますね。

yahoo不動産で現在売り物件が２４物件、掲載されてます。
全戸数が２３０戸ですから、すでに１０％以上売りに出ていることになります。
（掲載されない部屋もありますから、実際はそれ以上）
投資目的がいかに多かったのかわかります。
でも市況が市況だけに売り抜けるのは難しいでしょう。
分譲価格割れもありえそうな感じがします。

>>713
文脈でわかるとおもいますが、普通でない職業についている人が住んでいないという意味です。

分譲と賃貸では，賃貸はつねに魅力ある付加価値をつけないと住民がいなくなります。たとえば芝浦アイランドの分譲グローヴタワーと賃貸のブルームタワー。互角の条件ですが，湾岸ですので東向き（東京湾方向），東南角は人気があるでしょう。しかしグローヴの東向きはエアーとブルームにはさまれ，額縁のような景色，ましてや東南はブルームが眼前。しかし所有権があります。一方，賃貸のブルームは所有権はないため，ライブラリー，お茶室，クリーニング，楽器演奏室など魅力ある付加価値で対抗する。分譲ＰＣ虎ノ門と賃貸グリーンヒルズフォレストタワーも愛宕トンネルをはさみ同様な構図。分譲マンションを賃貸で借りるほどばかげたことはない。なぜなら分譲の時点で販売会社が儲け，さらにそれを賃貸に出す人が儲けようとする。そんなことならはじめから付加価値多大なフォレストタワーを借りたい。このマンション近くに３０年近く勤務しているが，西新橋，愛宕，虎ノ門地域では二度と出ないだろう，すばらしい「分譲」物件と思います。環境。品格。建築レベル。何をとっても最高ランク。賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？なぜ自分がお住みならないの？と聞きたくなります（Ｎｏ７０９）。

>>718
森ビルさんは、開発利益に加え、リーシングでも鞘を抜いております。
組織の力で利益の最大化を図っているのです。あたりまえのことです。
それと比べると、この物件に投資している個人や中小企業は、開発利益はおろかリーシングによる鞘抜きもほとんど考えていないと思います。長期金利に１〜２％程度上乗せしたネット利回りを確保し（低金利を享受するということ）、タワーマンション特有の相続税軽減効果を享受しようというのがほとんどだと思います。
結果的に、鞘が乗りまくっているグリーンヒルズよりもお手ごろ価格で賃貸に出ているというのが本当のところだと思います。

＞７１８
＞このマンション近くに３０年近く勤務しているが、、、
＞賃貸に出す人はここよりよい場所にお住まいなんでしょうね。それはどこなの？。

ご老体には申し訳ないが、分譲物件の方が仕様が良く、さらに誰でも借りられる賃貸専用棟と比べて希少性があります。良い仕様且つ希少性・高付加価値だからこそ高い家賃で賃貸に出すという選択肢もあるのでは？

それにアメリカ的な考え方で行けば、良い物件は自分で住まず、貸し出して収益化するのは鉄則です。そういう物件をいくつか持てるようになり、それで十分収益的に潤った所で最後に自分の終の棲家を「最高級」で買う（建てる）。これがアメリカ的金持ち父さん的考え方です。

ここ以外どこに住むの？？のような否定的挑発的に問いかけられる覚えはありませんし、答える必要も無いでしょう。まずはこういう価値観もあるということも認識すべきでは？？

いろんな考え方の人がいるのです。

フォレストタワーもパシフィックも周辺の賃貸物件は空室だらけでっせ。
終の棲家なら落ち着きがあってよくても、賃貸で住む住民層にとっては、
この立地はつまらないんじゃ？

フォレストタワーはほぼ満室です。
うそはよくないことなので趣味かもしれませんがやめてくださいね。

空室結構あるじゃん！　負けず嫌いさん。

負け惜しみが趣味かもしれませんがやめてくださいね。

毎晩、フォーレストを見ていますが、最近は照明がされていない部屋が、
どんどん増えています。常に賃貸募集をしているので、それほど人気が
あるとは思えないね。御成門、神谷町、新橋のどこも中途半端な距離。
賃貸なら３−４分以内でないとね。
PC虎は分譲物件としては秀逸ですよ。愛宕山の西側の静かな一角で、かつ神谷町駅入り口まで
２分、虎ノ門TRでも３分はかかります。

>>723
うそは嫌いなので敢えて客観的な数字を提示いたします。
サービスアパートメントを除く全戸数約280戸
森リビングで募集中の住戸のうち即入居可：3戸
→空室率約1％

匿名掲示板はうそだらけです。
みなさん気をつけましょう。

虎ノ門はいい、ここは微妙。以上

虎は愛着湧かない無機質。
消防ハシゴ車も横付けできない。


ここは愛宕山の緑も楽しめるし子育てにも抜群な立地。長期保有したい。