BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

>>732さん
写真の小学校って何階くらいまで進んでいるのでしょうか？

でも、東側の陽射しって写真で写ってるよりも厳しそうな感じがするのだけど…。
隣の学校はまだ鉄骨剥き出しのスカスカ状態だからねぇ…。

それに鉄骨組まれてるのも全体の半分以下だし、完成するまでは何とも言えないかもね。

739さん

鉄骨剥き出しが日差しとは余り関係ないと思ってます。
写真はその隙間の日差しじゃないでしょうからね。
これ以上学校高くならなければ、ベランダには日がある時間帯
は差し込むでしょうね。
残念ながら、部屋の中までは差し込まないですけどね。
布団干しは、午前中の限られた時間が勝負ですね！
湿気が怖い・・・

>736さん
無茶苦茶なことを言う営業担当だな。
この問題は根が深いけど、もはや心配してもどうしようもない問題みたいだね。
買うと決めたら受け入れるしかない。

購入者全員がこの不都合な事実を理解して、納得した上で契約していると良いんだけど。

>736さん、

「毎月安い分を貯めておけば一時金があっても大丈夫」って・・・すごい説明ですね。。
近隣の相場と比較して、月々１万円不足するとして１年で１２万、１０年で１２０万の計算です。

駐車場を契約している方は数年後、相当額の一時金を負担するのは仕方ないとしても、空いている分の負担はどこでするのでしょうか？管理会社が負担するとなると、赤字を出すわけにもいかずその分を管理費に積み増しして全入居者が負担するなんてことは考えられないでしょうか？

周辺環境、物件価格を考えて非常に魅力的な物件と思い検討しています。
契約者の皆さんはどのようにお考え（説明を受けている）か聞かせていただきたいです。

第3瑞光小学校と第2中学校と比べて汐入小学校と第3中学校のレベルはどうですか。

私もいろいろ調べましたが、一時金は全戸で均等負担の可能性もある（むしろ法的には均等負担がスタート地点）みたいです。
駐車場を利用していても、していなくても、均等負担です。
この料金でメンテナンスや更新が出来ないのは初めから見えているのに、駐車場を使ってもいない人とすれば後になってそれを数百万も負担しろと言われたくはないでしょう。
受益者負担の原則から言っても不公平な話で、とうてい納得はできません。
かと言って3000円の料金を売りにして藤和が販売してしまっている以上、値上げするにもそれに反対する住人も居るわけです。
その上、駐車場を使っていながら「一時金なんて払えない」と無い袖を振る人も出てくるでしょう。
更にはマンションを売るために100％設置してしまった機械式駐車場は、利用率が低いにも関わらず野ざらしで風雨に晒される環境にあるため、毎月3000円の使用料すら回収できぬまま日々老朽化していきます。

マンション管理上最悪のシステムです。
販売側にはきちんと筋の通った説明なんて出来やしません。（上記がある意味きちんとした説明かもしれません）
住人間のトラブルは、もはや金ですら解決できないでしょう。（これが一番の問題かも）
ここを検討している人は、このリスクを真剣に考えた方が良いです。
考えれば考える程、お勧めできません。

駐車料金って、最低3000円/月〜、ということではないんですか？
キチンと調べてないので何とも言えませんが。。
きっと一部ある平置きの駐車場は10000円近くするんではないでしょうか。

そこまで、‘なにも考えてない’とは思えませんけど。

もちろん、私の考えも全置き場が3000円均一なら、違いますけどね。

駐車場の管理費は多かれ少なかれ、車を使わない住民も通常の管理費及び修繕積立に含まれてますよ。
ただ、ここの場合は客寄せパンダ的にそれを売りにしている側面がありますし、将来的な大規模修繕のこと等全く考えてない(知らない)人も結構いるでしょうから、覚悟して入居するしかないでしょう。
毎月個々が積み立てていく必要はあるでしょうが、かなりの人数それに対する対策をしない人もいるでしょうから、厳しいかもしれません。

賃貸料月額3000円〜9000円
ホームページの物件概要に出ていますよ。
１階の平置き部分で9000円は安いですが、そんな極端に安いというほどじゃないと思いますが。

平置26台（約1割）に対して機械式225台（約9割）。
当然ながら平置きが高くて機械式が安い設定なので、これじゃ全然駄目ですね。
仮に平置き26台は\9000/月で成り立っても、残り9割の機械式225台は大赤字確定。
そもそも100％設置しちゃったのも失敗。

>>748
その根拠は？

どなたか長期修繕計画を貰った方はいませんか？少なくとも契約を済ませた方ならば受け取った資料に入ってるはずですが。

それを見れば、機械式駐車場の修繕時期や金額、積立金の収支バランス、あるいは一時金の有無・タイミング・金額等々全て判るはずです。

もし長期計画が存在しない、駐車場メンテに触れてない、などの場合は要注意。というかかなり深刻な問題です。

逆にきちんと資料に明記あれば一目瞭然。皆さんの疑心暗鬼も晴れるでしょう。
（だからって決してこの料金設定で安心とは言えませんけど）

さすがに駐車場の長期修繕計画に触れていないわけはないでしょう。
私は契約者ではないので、たぶん、、、ですが。
（このようなマンションのメンテコスト計算は大甘な設定が多いので要注意ですが）

メンテナンス（数ヶ月周期から数年周期のものまで）及び更新費用、電気代を考えると、機械式駐車場の月々のコストが実績値として10,000〜15,000円に落ちつくことはどのデベも知っています。
ネットで探すと実際に19,000円/月かかっているところもあるようですし。
http://www.ny.airnet.ne.jp/naito/nicestage/news/2001-05.pdf
ベリスタの駐車場が「特別製」というわけではないでしょうから、少なくても3,000円/月だけでは維持していけないのは確かでしょうね。

＜以下、機械式駐車場掲示板より＞
参考にするのは、財団法人「東京都道路整備保全公社」のページ
http://www.tmpc.or.jp/manual/manual03.html
多くのマンションで採用されている多段式の機械式駐車場の場合：
１台当たりの建設コスト：100〜150万円、
維持管理費：7万円／台・年
（注）維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したもの、
法定耐用年数は15年（ただし雨ざらしでなく適切な維持管理を行っていれば
25〜30年持つという情報もあり）

最もシビアに見て、建設コスト150万円、法定耐用年数15年の使用
とした場合、15年間の維持管理費7万円×15年＝105万円。
150万＋105万＝255万円。
255万÷15年＝17万円。
つまり１台当たり年間17万円程度（月額14,000〜15,000）、
この辺が厳し目に見た場合の採算ラインだろうか。

なんだか騒がしいので一言書いてみました。
私の現在住んでいるマンションはちなみに９０００円です。
確かにベリスタの駐車場代は相場より安すぎますが、それをここでどう騒いだところで何かなるのでしょうか？
不安にかられて他の物件に流れて欲しいためだけではないでしょうか？
もし借りに安すぎる水準であったとしても、管理組合の話し合いの中で随時見直せばよいのではないのでしょうか？

まぁ、そういう事だね。

今後の計画等は管理組合での話し合いなどで決めていく事だしね。

それにしても、駐車場ネタ飽きないね。

＞No.752さん

もちろんここで話題に出しても解決はしません。
そもそも解決することが目的ではないですし、簡単に解決しない事柄だからこそここで議論し評価し合う価値があるのではないでしょうか？

上記の話題は嘘や誇張があったり悪意のあるものではありませんし、営業マンが話さない「正しい事実」を知ったり再評価したりする中で、結果として検討から外れるなどするのは個人の選択です。
それこそこの掲示板の本位でしょう。

安価な駐車場に魅力を感じて購入された方が多い中で、管理組合での話し合いで根本的な駐車料金の見直しを行うのは極めて困難です。
そこでは、「それが嫌ならここを買わなければ良かったのに」という議論すら成り立ちます。
売主が初期設定した規約というものは相当に重く、商品の一部ですらあります。

結果としてメリットがデメリットを上回る人は買えば良いし、デメリットが気になる人は買わなければ良いだけ。

ただ、このような内容を知らないで契約するのだけは、皆避けたいはずですから。
＊駐車場ネタ、飽きないというか、まだ解っていない人がいることが怖い。

15年更新だと100%の満車率でも14000〜15000円が分岐点ですか。
ここは屋外のパズル式だから結構現実味がありますね。
仮に50%の満車率だと単純計算で毎月28000〜30000円！？
(そんな満車率なら実際には全てを機械式で更新することはないでしょうけど。)

何れにしても他でも参考になりそうな数字だから覚えておこう。

機械式の駐車場料金が安いっていう物件、ここだけではないですよね？
なんでここだけ大騒ぎしてるのでしょうか？

それに、駐車場の料金の安さだけで契約する人間なんていないだろうに…。

長期修繕計画を見ればそんなに悪そうな計画ではなさそうなのは一目瞭然ですよ。
内容は教えないけど、どこも似たようなものだしね…。

そんなに悪そうな計画なのは一目瞭然？
何を根拠にそう思うのでしょう？
長期修繕計画自体に無理があればその通りにいかない可能性は極めて高いのでは？
駐車場がまさか5〜6割しか埋まらないとは予測していないでしょうし、もし竣工時にそのような状況であれば早急に方向転換しなければ悲惨な状況に十分成り得ます。

俺がMRで見せてもらった修繕計画は予想通りのザルだったけど。
(事前開示が原則だから誰でも見せてもらえるよ)
なんか擁護も無理矢理で、認めたくないんだろうけど、他のマンションの計画と比較しながらもう一度確認した方が良いよ。
数字は嘘をつかないからさ、毎月差額ざっと10000円×200パレット=200万円、年間2400万円の不足を埋めるには、普通に考えて別の財源が必要でしょ。

ここの物件ではないのですが同じベリスタなので覗きにきました
神奈川物件では７００万くらいの値引きですがここはどうですか？

駐車場、15年過ぎに目の当たりにして、
はじめて大問題になるでしょうね〜。
俺は車使ってない！とか何故もっと前から手を打たなかったのか！
とか、知らんプリの家庭、とにかく反対で文句を言うだけで、
打開案もない人…などなど。醜い争いがありますが、結局は全体の管理費
(一時増分含む)で入居者が泣く泣く負担するだけ。
今は何を言っても現実感がないでしょうし、のんきに組合で今後やればなんて
言ってるけど見直せる訳がない！！
まぁ〜黙って何年か後に払うか、その前にもっとしっかりしたところに
引っ越すか！の2つに1つですよ。

新居での生活に胸を膨らませて、将来的な問題からは目を逸らしたい気持ちは分かりますが、管理費の問題は間違いなく起こるでしょう。
15年後ではなく1〜2年のうちに管理費、修繕積立金の不足問題で抜本的な変更に迫られ、しかしこの規模になると意見の一致は難しく問題解決には至らない こんな感じでしょうね。

車を持ってない人はやめておいた方が良い物件だ。

健全な維持管理を求めるならば、車を持っている人もやめておいた方がよさそうだけど。

匿名だからこそ、好き放題言っている人がどうしてここはおおいのでしょうか？
よっぽど藤和が嫌われているのか、それとも周辺の物件との競争によって起きているのか…。
ドアの件にしろ、駐車場にしろ。

ちなみに今日見たら外壁は少しはきれいになってました。
やっぱり以前は汚かったからね♪
後、小学校の骨組みにシートをかぶせてありました。
それを見ると東側の日当たりはあんまり期待できなそう。。。
（９時ぐらいに首都高から見てそう思いました。）

763さん
首都高からみての意見は、余り参考になりませんよ！それよりずっと前の写真を見れば一目瞭然。
ただし、部屋奥までの差し込み、陽が高くなる夏場は未知数ですが…。

駐車場の件はこれだけの世帯、まとまらないでしょう。つまり、結局住民負担は避けられないでしょうね。残念ですが。
かなりの金額を覚悟必要でしょう！

次の駐車場修繕のタイミングで「機械式撤去」して、全て「平置き」へ。

７６５さん
それも手かもしれませんね！
修繕計画を見たら、２０年後に駐車場は総立替の計画になっていて、
わりとそれの費用は結構使う予定になってますからね。

まあ、修繕計画を全く見ないで書いている外部の人がいるので、こんな掲示板になるのでしょうね。
リバーフェイスも結構書かれてますし。
そう考えるとパッと見あまり書かれていない、イニシアはすごいですよね。
僕はこちらの物件を選びましたが、そう思ってしまう。

平置駐車場建てるのいくらかかるんでしょう？

貴方を悪く言うつもりはないけど、そんな短絡的な考えだから資金計画等々全体を見ずに契約して、今になって慌てることになるのでは？
都合良く書かれた修繕計画書案を見てもまだわからないのでは、事前に見ても仕方がなかったかもしれませんが。
それとも一度契約してしまうと都合の悪いことは見えなくなるのか。
現実を見た方が良いよ。現実を。

上記書き込みは766さんへの書き込みです。

平置き駐車場を建てるコストはそう高くはないけど、劇的に駐車台数が減るので全てを置き換えることは不可能。
そもそも機械式のメンテコストすらカバーできない料金設定ですから、どちらにせよ契約者の皆さんには一時金貯めておく事をお勧めします。

イニシアの売りの魅力の一つである平置きと、
機械式と比較してる時点で呆れました。
イニシアの良い点として、機械式のメンテにかかる費用は格段に違いますよ。
機械式じゃないイニシアで話題になる訳がない。
10年〜経ってからわかる住民が多いでしょうね。

>>770

デベの人は書き込むときは名乗って下さいね。

>>771
どこがデベっぽい書き込みなの？
当たり前のことしか書いてないよ。

それにイニシアの人間がここに書き込む理由が無いよ。
ネガレス書きこむ必要ないんだから。

768へ
言われるお気持ちは、わかります。
でも、逆に今の段階でこの問題を取り上げている人の気持ちがわかりません。
ある程度残りの販売数が見えてきている段階で、今また駐車場のことを取り上げるのは
何故なのかがわからない。
買わない理由を整理する上で書いているのでしょうか？

法令的観点から見た必要メンテ費用+一般的観点から見たメンテ費用
これをどのように資金源を確保するのかを確認すると、ある程度甘い想定ではありましたが、
言われる程の最悪になるような計画にはなっていませんよ。
あくまで資金源は月の駐車場代だけからの徴収ではなかったですよ。
それ見てます？

フロンティアシティと同じくらいの駐車場の値段設定なのに、
なぜこんな話になるのですか？

足場が外れてきましたが、なかなかきれいですね。
年内でほぼ竣工し、年明けからいよいよ内覧会というところですかね。

暖色系で暖かみがありますよね。
フロンティアシティがグレーなんで対照的でいいと思います。

>773さん
768じゃないけど。

維持のための資金元が駐車場使用料だけじゃないってことは、一般修繕積立金から出ているということですよ。
ここの修繕積立金は他の同クラスのマンションより毎月10000円以上高いですか？
そうじゃない場合、今度は負担のかかったその部分が不足しますよ。
結局は一般修繕費用の一時金を取られるだけで、同じことです。
かつその場合、管理組合が一時金を出来るだけ減らすためにマンションの修繕レベルを最低限まで落とすことが予想されます。
(そういった弊害が起きるのがさらなる問題なんです)

773さんこそ、それちゃんと見てます？

それと、ここはマンション購入検討板なんだから売り出し中にそのマンションの良い点や問題点を議論するのは普通ですよ。
774さんのようにまだ問題の本質を理解していない方もいますから。
それをおかしいと言う契約者が入ってくることの方が余程おかしな話です。
気分が良くないのはわかりますけど。

ほんと理解していない人が多いのにガックリ。。
ここを見ている藤和さんは一安心でしょうね〜〜
売っちゃえば何年後の問題は知らん振りですから。
しつこいようですが、我々住民に全て負担がくるのです！
＊10年以内に売却等される予定の方は別ですが。
なんとかなる問題ではなく、シワ寄せが来た時、
ギャーギャー言わないでくださいねっと言っても無駄でしょうけど。

一時金が増えるだけの話じゃない。
騒ぐの、もうやめよう。

そうそう、１０年に１回、１００万くらいの話じゃないの？
軽い軽い。

777さん、

なるほど。言われることはわかりました。
私はすでに契約をしているので、その点をずっと将来覚えておきすよ。
どうなるか。

勉強にといろいろな話を見させて頂きましたが、根拠がある為になる話は　751さんだけだったので、そのラインが適切かは将来の楽しみにさせて頂きます。


でもどちらにしても、今騒がれている人たちの言動を見ると、私のように修繕計画を見られている人はいなそうですね。MRに行ってもらってきてから騒げばいいのに。

でも、気になるのが契約者の参加数が非常に少ないような…
本当に売れているのかしら…
ライバルのイニシアの板なんて内覧会の話で盛り上がっているのに…
こちらはいつ、内覧会出来るのかしら…

イニシアの契約者（営業？）は他の板まで来て荒らしてるのにね

何も知らずに契約しちゃったって感じでイライラしてるのが嫌でも伝わってくる。
辛そうだね。781。

そんな彼にも幸せなマンションライフがあらんことを。

784さんへ

そう思われたのではあれば、淋しいのでやめますね。

駐車場のネタで盛り上がってますね（笑）
どこの文系のひと（笑）が書き込みしてるのかわかりませんが、
最近の維持管理費の計算には建設コストも合算されるんですね（笑）
工作活動はおもしろいですね（笑）

＞786さん
本気で仰っているんですか？
機械式駐車場維持管理費の計算に撤去新設（更新）費用を組み込むのは常識。
むしろ組み込まない計画を立てているものは要注意どころかマトモな修繕計画とすら言えないでしょう。
躯体（建物）寿命と設備（機械式駐車場）寿命は４〜５倍も違うんです。
20年後に駐車場を無くす気ですか？
仮に全部平置きに改修した場合、パッと見70台（設置率30％）くらいしか置けませんよ。

786はネタであって欲しい。
もしこんな契約者ばっかりだったら、この物件、先々ヤバ過ぎる。（わかってない人大過ぎ）

修繕計画を見てないでいってるんだから荒れるの仕方ないじゃないかな？

修繕計画を見てザルだって言った人には、この物件の駐車場部分の修繕計画のどこがザルなのかをお聞かせ願いたいものです。


781さんも言ってたと思いますが、私もそんなに悲観するような計画だとは思ってませんが…。


まぁ、完売間近なので後は契約者同士での話し合いになりますね。


嫌味ではなく、こちらでの意見は勉強にはなりましたよ(^-^)

ここでそんなに話し合っても意味があるのかがわからない。

変わるものなんですか？

修繕計画or駐車場管理に関する計画が？

ここで、みなさんが問題点に気づいて多くの方が売主に問題提起して、売主が見直すということはあると思いますよ。そのきっかけとしてオープンなこの掲示板は有効ではないでしょうか。

引き渡された後のことは売主知ったことじゃないので、その前までに改善策を実施させるということは重要だとは思います。
が・・・、今さら駐車場料金を値上げしますってのも大もめになりそうですよね。
10年後の危機が予見できていながら具体的な行動にでられないという状況ではないでしょうか。

ですから〜〜…
喜んでる（このまま波風たたなくて）のは、
藤和なんですよ！
売切りゴメン！後のゴタゴタは住民、組合でやってね〜と高笑い。
住民が気が付き、何を言っても、その時は何年後だから泣き寝入りになるね

問題定義してって…。

それで変わるものなんですかね〜計画が。

でも、問題定義されている方たちがまるで『この物件は買うなー』っていうような

口調じゃあないですか。

それじゃあ、問題定義になってみんなで藤和に訴えるような流れにはならないのでは？

そんな団結した話し合いにならないと、ここの話はまるで意味がないのでは？

＞788
はい。ここの駐車場修繕計画を「ザル計画」だと書いた者です。

俺がザルと書いた理由は、、もう777に書いてあった。
そもそも3000円で維持していけないことくらい計画書を読まなくてもわかるし、金が足りなくて建物本体分の修繕費に手をつける必要があることくらい計画書読めばすぐにわかるよ。
要は計画書を読んだか読んでいないかじゃなくて、それが危険かどうかを理解できたかできなかったかじゃないの？
計画書やここの書き込みを読んでも、788みたいにまーだ理解できていない人がいるみたいだし。

＞789、792
ここ（検討掲示板）での議論は「こんな不都合な点がありますよ」　「本当ですか？」　「こんな理由で本当です」だけでも十分意味があるでしょ。
購入を検討している人にとっては重説に書かれていない「不都合」を知るだけでも意味があると思うけど。
俺なんかこの条件だと「車持っていない人や揉めるのが嫌な人は絶対に買うなー」って、皆に教えてあげたい気持ちになる。

もしこの問題を団結して「解決しよう」とするならば、契約者掲示板でどうぞ。
まぁ、管理組合で話し合っても無理だと言えるくらい解決は難しいと思うけど。
管理規約の記載事項だから購入者は納得して契約している前提だしさ。

しかし、なぜこの物件だけ駐車場の話で盛り上がってるのかな？
ほかの物件にも、野ざらしの機械式で月々１０００円で出しているところもありますが。

問題定義ってなんだよ

ずっと3000円でいけちゃうと思い込んでる人も結構いると思いますよ。残念ながら、そこまで頭のまわらない人がいるのが実情です。

友人＞駐車場台いくら？
本人＞俺が買ったマンションの駐車場は月々●●●●円だよ
友人＞えっ！安いね〜いいな〜
本人＞安いでしょう〜
友人＞平置きなの？
本人＞いいや〜機械式だよ。
友人＞出すのに時間かかったりしない？後、後々大変らしいじゃん
本人＞時間は安い分しょうがないよ。後々？なんとかなるんじゃない？
こういう人が多すぎる！！

なるほど。
　それでは、この物件に限らず、安い料金で設定されている機械式の駐車場の物件は全て、居住者が後々困ってしまうということですね。
　そうすると数え切れないほど該当する物件がありますね。困ったものだぁ〜。

793さん

なるほど。

そういう目的なら、目的達成ですね。


ちなみに今日、駐車場の申込書が来ました♪

３０００円は１０台分だけなので、抽選になっちゃうのですかね〜

申込み予定は低調らしいけど、なるべく埋まると良いね。駐車場。
どうせ15年しか保たないなら使った方が良いし。
これで空きだらけだったら泣き面に蜂だもんね。

駐車場盛り上がってるね。
ローン・管理費・修繕積立金・駐車場の合計支払額で購入検討している人って多いから、
デベとしては、修繕積立金と駐車場代を低く設定したほうが売りやすい。

うちのマンションでも管理費・修繕積立金・駐車場を外部に払っていると思い込み、
総会で管理会社に安くするようお願いしている人が毎年のようにいる。

修繕積立金150円/平米、駐車場代＝近隣相場になっていないところはデベが不親切としか思えない。後から上げるのは大変だよ。
10-15年程度で売るつもりなら安いほうが断然得だけどね。

デベが不親切というか悪意を感じるよね。

これだけ駐車場話で盛り上がるということは、駐車場以外のことは全く問題なしってことですかね

売主のスレをご覧になるのがよいかと。

アルコーブがほとんどないって話はもう終わったんですかね？

さすがにアルコーブ無しはみんな気が付くからいいんじゃない？
アルコーブが無ければ寝室の環境がよくないことくらいは誰にでもわかるだろうしさ。(知った上で妥協する人もいるだろうし)
それすらわからないようでは住まい探しは難しい。

はじまった。

完全に、リバフェとの比較だ。

ありますもんね、リバフェには。

入り江とかも自慢します？

まあまあ、アルコーブなんてリバフェじゃなくてもさほど珍しい仕様ではないですし。
比較するのをそんなに嫌がらなくても。

807（=799）さんはここを既に御契約済でしょうけど。
無くても別にいいじゃないですか、アルコーブ。

やはり、アルコーブは欲しいところですね。
玄関扉開けたら廊下歩いている人にぶつかったりなんて考えるとなぁ。
そうすると、角部屋のポーチ付がいいですかね。

×そうすると、角部屋のポーチ付がいいですかね。
○そうすると、角部屋のポーチ付がいいでしょうか。

アルコーブがなかったら、エアコンの室外機はどこに置くんですか？

アルコーブに室外機をおくの？

外からもだいぶ見えてきましたね。
近所の物件にはなかった大規模な車寄せは素敵ですよ。
その上の空間はもったいない気もしますが・・・

外階段も近所のJV物件と違いしっかりしてますよね。

おっ、近所のJV物件がどこだか知りませんが、またベリスタ擁護と外部攻撃が復活してきましたね。
同時にリバフェのスレにもよくわからない嫌がらせ投稿が復活しましたし。

ここの売りだった大規模な車寄せですが「実物見るとCGと違って華奢でイマイチ」という声が以前に掲示板であり、実際私も見てきたのですが、確かにCGの印象とは全く違うものでした。
大きさや配置だけでなく全体的な色調の印象が違うこともあるのかもしれませんね。
コストに差が出るわけじゃないんだから、せめて色くらいは忠実に再現して欲しかったなあ。（CGはかっこいいんだから）

＞812さん
アルコーブにエアコン室外機を置く設定のところは多いですよ。（放熱を妨げない範囲で植栽などでカバーできますし）
逆にアルコーブがなければ直近通路に設置ということになるのではないでしょうか？（資料無いのでわかりませんが）
家庭用の小型ACでは冷媒配管を長くしすぎると空調能力に悪影響が出ますから、設備的には室内機直近の設置が理想的です。

外廊下採用の物件ではアルコーブに室外機を置くのは極一般的ですよ。レコシティの現地MRを見に行きましたが、室外機がズラリと廊下に並んでました。

ここはアルコーブが無いから室外機を廊下に並べるしかないです。
仕方ありません。

814さん

＞せめて色くらいは忠実に再現して欲しかったなあ

購入してもないのに荒らしと同じですよ。

817は何をそんなにナーバスになってるの？
そんなに仕様や設備を書かれたり、感想意見を書かれたり、他物件と比較されたりするのが不都合？
色がCGと違う点を指摘しただけで「荒らしと同じ」だなんて。
購入者しか色や形を論じられないのなら「検討板」の意味なんてないでしょうに。
おかしな「周辺住民さん」ですね。

ベリスタの廊下に室外機を置いたら、つまづきそうなくらい通路にはみ出てくるところが多いけど、これ大丈夫なのかね。

本気で検討している者にとっては、ネガティブな意見はすごく参考になります。駐車場の件にしてもアルコーブの件にしても非常に参考になります。
こういう掲示板の良さはＭＲでは聞けないネガティブな情報が入ることだと思っています。

契約者の方が自身が買った物件を擁護する気持ちは分からないでもないですが、ここは検討板です。最後は自分の目で確認をして、納得できれば買い、納得できなければ他を検討となるだけです。良い情報ばかりに目が行って、買った後に後悔するよりはずっとましかと思います。

既に購入された方はぐっとこらえて、住民板で会話されるの良いかと。。

そういう意味では、
①駐車場(ランニングコスト)問題
②日照問題
③アルコーブ問題
がこの物件のネガティブ要素になるのかなと思いましたが、①の問題は相当根が深そうです。
中には10年後に100万ぽっちの一時金を払えばすむことでしょ、なんて意見もありましたが、入居者全員がそんな心持ちでいるとはとても思えません。揉めるのは必至でしょうね。。

②、③は何とか我慢できるのですが、①は致命的のような気がします。かなりこの物件気に入っているのですが、本当にここの修繕計画はザルなんでしょうか？正直、その辺の事情は詳しくないので分かりません。
擁護しているのは購入者だけのような気がするのですが、ここの修繕計画を正当に評価されて「大丈夫！」と決めた方いらっしゃらないですかね？他が気に入っている(特に周辺環境は抜群に良いですね)だけに簡単に諦められないもんで・・・

このエリアのマンションって関屋・牛田と南千住どちらを
利用する方が多いんでしょうか？

＞No.821さん
南千住です。

＞No.820さん
指摘された１の問題はそのままマンション全体の維持管理費の問題と共通です。（同じお財布なので）
他にネガを挙げるとすればエレベーター設置数の低さでしょうか。
エレベーターが少ないと当然ですが同フロア内で移動するために各住戸前の通路を通行する人が多くなります。
アルコーブがないことと複合して音的な問題が発生しやすくなると同時に、通路に直接室外機が置かれるので通路環境としては望ましいものではありません。
また、アルコーブが無いということは柱が部屋側に入ってきているということなので、表示面積（壁芯計算）よりも実際の床面積の減少率は高くなります。
同時に通路側寝室に設定されているような６畳レベルの部屋では家具のレイアウトに制約が出るため、柱が部屋に入ってきているか通路に出ているかでの使い勝手は面積減損分以上に大きく異なります。
最後に、現地を見るとわかるのですが、周囲を高い建物に囲まれた環境の中で機械式駐車場を動かすのは作動音的に結構厳しいと思われます。

１の駐車場の問題に関して、単体収支での維持管理は数字が無理だと示しているので残念ながら諦めてください。（一般維持管理とトータルで見ても勿論不足しています）
この修繕計画を逆手に取ってメリットを取り出すとすれば以下のパターンかと思います。
３台自動車を所有し機械式駐車場を３つ契約すれば、他マンションで３つ駐車場契約するよりも一時金を含めたトータルで安上がりになる可能性があります。
＊修繕一時金は住戸単位で設定される（駐車場を利用しない人からも足りない分を徴収する）場合があるためです（勿論管理組合での話し合い次第ですが）
しかしながら上記は部分的なメリットであり、そのような一時金徴収を行った場合入居者同士で揉めることは必至。（揉めないで解決する方法は無いと思いますが）
かつ当初より駐車場に空きが出る可能性が高い設置率であることは改善されないので注意が必要です。

上記にはネガポイントばかりを書きましたが、確かに汐入地区の環境は魅力的ですよね。
ご自身でもおっしゃっているように、そのようなメリットがネガポイントを埋めてあまりある場合にはご契約されても良いのではないでしょうか。
知った上で契約するのでしたら、入居後も納得もできるでしょうし。

ここの物件の特徴は、以前でも話しにあがりましたが駐車場の更新の為の費用は修繕積立でまかわられます。

んで、もうひとつ特徴としては一時金が他の物件よりも多少あるところだと思います。

ようは、駐車場の更新費用を自動車保有者だけでまかなうのではなく、住民全体で賄う事を想定しているのでしょう。

結果として駐車場を使わない人は周辺物件より修繕積立金は高くなるでしょう。確かにこう見ると、駐車場を利用しない人にとってはデメリットに感じますが、２５０世帯以上の人が住む物件の為絶対的に人の出入りはあるはずです。

また、駐車場利用者なんて今の段階から１０〜２０年後の利用状況を想定するのは困難だと思います。

そういう意味では僕は反対にもめる要素が前もって回避されていると考えております。


確かにアルコープ問題は大きいかもしれません。

しかし、前部屋必ず梁が廊下にも少し飛び出ているようにも見えるので、そのスペースに室外機を
おけるのではと思います。

見た目悪いけど。


それらのネガティブポイントと、汐入地区で公園のそばというポイントの比較になるのでは？

この地域では、この物件の次はおそらくJR貨物倉庫地区までまたないとないでしょうし。

駐車場の修繕費が車保有者以外の住民に及ぶのは他も同じですよ。
ですから、駐車場が安い理由には成りえません。

先日、現地を見てきました。
車寄せ、エントランス正面、思ったより狭くはないですよ。
今までは、側に現場事務所があったり、資材が並べられてて、こじんまりしてる印象でしたが、それらが撤去されたら、そんな印象は吹き飛びました。

修繕積立金と駐車場使用料を合算して駐車場を含む共用部全体の保守、修繕に当てるのであって、
財布は分けないんじゃないですか。

つまり、やっぱり駐車場の修繕費積立金はどう考えても不十分ということですね。
しかも100％埋まらずに機械式、周辺相場と同じ料金でも少し足りない気がしますね

言葉が足りなかったかもしれませんが、修繕計画を他のと見比べると

一時金が多いと思いますよ。

入居後15年以降、定期的に一時金の支払いがありますから。

その点を見ないで契約された人は痛い目にあうかもしれません。

しかし、その一時金による集金が多い為、総額の修繕積立金は他より多少高いと思います。入居後２０年には駐車場の大規模修繕or改築を想定してか、大きな予算を計上してありました。

その費用はあくまでも修繕積立費から賄う予定でありました。

だから多めの一時金の必要の理由がここに見えます
でも、ベリスタ批難派の人は、もう少し冷静に避難の仕方を考えた方がよいのでは？

確かに駐車場の最低価格は3000円。

しかし、3000円の価格は１０台分。

加重平均した計算で、駐車場の維持管理費を計算しないと、本当に物件を検討されている方に

誤情報を流すだけですよ。

本当に検討されている方に言う情報は、ここは一時金による集金が多いですよ！ってことじゃあ

ないのでしょうか？

823さんの書き込みは「大丈夫だと思う」ってことを強調したいということは伝わってくるけど、その中身は良くわからない部分が多いですね。
修繕費用の問題はロジカルに説明すればするほど無理が出るので「不足を前提にしたシステムだからしかたない」としか言いようがないと思うのですが。

週末現地を見て来たのですが以前より壁面清掃も進んで竣工間近の感じでした。
825さんの仰るような事務所が以前どのように建っていたかはわからなのですが、やはりパッと見、パンフのイメージと違うというのが正直な感想。
まだ植栽がパースみたいになっていないからかな？　とも思ったりはしたのですが…。
気になる方は一度現地をご確認ください。

>828
「一時金」が「定期的」かよ。
普通払えない人が出てくるからそれを防ぐための毎月の積立なんじゃないの？
あぶねえあぶねえ。

今議論しているのは、まさに一時金徴収のことで、その徴収理由はデベが販売しやすいように見掛けだけ安く設定された駐車場料金と100%の設置率だという話。
駐車場の維持更新費用が修繕積立金から出るなんて当たり前。
受益者が負担せず定期的に一時金という規約ってどうなの？　とみんな思うでしょ。

それと９割機械式で3000円〜9000円の料金はどこをどう平均しても採算ラインには程遠い。(桁違いで)
3000円が10台だろうが5台だろうが程度に若干の差こそあれ同じ話。
10台しかないから平均すると、、、という書き方こそ採算が合うような誤解を産みかねない。
828こそ擁護のしかたを考えた方が良いよ。

要はこの物件は一時金の額が大きい計画になってるってことでしょ。
購入者の方はそこを良く認識しておいたほうがいいですよ。
ということで、ハイ、おしまい。

「一時金」が「定期的」って、ごめん、ちょっとオモシロかった。

やっと契約者板でもこの問題に関するやりとりが始められましたね。
未だ検討者と契約者とで温度差があるようにも感じますけど。

確かに駐車場はリバフェと比べると安いですね。修繕という
そんな問題があるとは・・。リバフェより総戸数が少ないのに
駐車場は70台も多い事や最高額が9000円の駐車場額の設定などは
リスクもあるという事、私も含めそこまで考える人は少ないと思います。
駐車場安っ！と思ったのでかなり惹かれたのですが・・
最初だけ安いじゃ困るしなぁ・・。
対岸のイニシア（自走式）より安い設定は言われてみると無茶ですね。
そうなるとベリスタの販売戦略は、対岸の自走式のイニシアより最低価格を
安く、南千住競合のリバフェより駐車場を多く、でも後先考えずに
という事なんでしょうか？何が本当かわかりにくい状況下ですね。

ベリスタはリバフェやイニシアに較べて販売開始がだいぶ遅かったので、なりふり構わず「売る」戦略を求められたのは事実だと思います。
また、ライバル２物件に対し仕様で真っ向勝負ではどうしても力負けする感がありますし、藤和としては価格で大きな差を打ち出すことも難しい。
そのため別な観点で差別化を図るためにも100％設置の「安い駐車場」は格好の宣伝文句だったのでしょう。
どこの物件でもそうですが月々の支払総額を算出し客に買える値段であることをアピールするため、ベリスタで試算すれば月々の支払額が同クラスの他物件に比べ10000円/月以上安く見えますから。
・・・たとえそれが住人の間で後々面倒なことになろうとも。

わかりにくいわけではなく、ただ、それだけのことだと思いますよ。

他の機械式物件でも同じような事はいえそうで、
そのような物件は結構あると思うのですが、
後々、そんなにややこしい問題になるのかな〜

834です。のちのち心配だという事については、機械式駐車場の月額がこんなに
安く設定されているから・・という条件がネックという事なんですね。
たしかに千葉の自走式物件とかの値段と遜色ない値段が100％設置で出来ている
のが一番惹かれた点ですが、これが破綻する可能性があるとなると、
仕様や立地では、駅距離等も含め厳しいと思えてきました。
駅19分がウィークだよなぁ・・。