BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

>648さん

山谷から徒歩圏内だし仕方ないんじゃないですかね。
私的には許容範囲です。
隅田川の向かいの墨田区側のブルーシートだらけよりはずっとましだと思いますけどね。

>649さん

実際に個別に値引きは出始めているようです。
もともと藤和は値引きには緩いので、交渉次第でしょうね。

やっぱり東側低層階は販売苦戦してますね。
目の前、しかも小学校ですから仕方ないのでしょうか…。

２年待てばそれだけ無用な家賃が発生する上にローンの支払い完了が伸びてしまうわけですからね。
物件自体が２年の間に極端に安くなればメリットが出ますが、皆実需で購入を考えているのでしょうし
（特にこの物件では）、そもそもそれほど極端に安くなるかどうかも疑問。
あまり購入時期を延ばしたくない（延ばすとデメリットが出る）事情は私もわかります。
金銭的な事だけを考えても結局は生まれた世代と生活スタイルによって買い時はほぼ決まってくる
側面が大きいですからね。
まあ、一生買わないというのも、もちろん選択肢の一つでしょうけど。

ご近所のパークスは、未入居物件出てますね。
同じ東側ならパークスの東側の7階も検討の価値ありでは？
オプション？で食洗器付きですね

東側低層階買うならお隣りの新築物件の方が遥かに眺望は良さそう！
しかし、なんで未入居なんでしょ〜？

ここって、間取り図見る限りではアルコーブすらなさそうにみえるのですが、実際はどうなのでしょうか？

いまどきは当たり前すぎて出ていないだけなのでしょうか？梁が内側に来ているので本当にないようにも見えますが・・・

ドアを開けたら通行人に当たるようなことないですかね？

いくら庶民向け低級廉価版とはいえ、団地じゃないんだからありますよね。きっと・・・

東向きは０ｃｍ
南向きは20ｃｍ程度・・・ないって言っても過言ではない。

えっ、アルコープがないんですか？いまどきそんなマンションあるの！？

誰か知らんが、ちょっと神経質に削除依頼し過ぎじゃない？
まっ、６６０から続いてた「匿名はん」なるイタイ荒らしは削除して当然だけどね。

皆さん、フロアコーティングってどうしますか？

フロアコーティングなんてどうでもいいじゃない。
レスが止まっちゃったよ。

フロアコーティングだって
大事な話ですが検討板ではなく、
住民板・購入者板で相談された方がよろしいかと。

住民板・購入者板に無い？！BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

契約者板を作りました。
そちらの方も宜しくお願いします。

住民板ができたみたいなので貼っておきます。

https://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/abi.cgi?fo=resident_tokyo&tn...

＞667
べリスタの板はどこでも削除依頼の嵐です。ベリスタ東戸塚なんかもやばいもん。値引きの話が出ると第三者の利益を害するから削除するんだって。

ここも値引きの声が聞こえてきますが、掲示板はなかなか盛り上がりませんね。
荒れないことは良い事なのですが、なんか残念です。
過去レス見ても、あまりポジティブな書き込みが見られませんし。

少し前までは荒れつつも盛り上がっていたんですけどね。
やっぱり削除依頼されるとしらけちゃうんですよね。

盛り上がってただぁ？（藁）

>>678

東戸塚とここを比較検討してるの？

ここの駐車場は埋まっているのでしょうか？（埋まりそうなのでしょうか？）
リバーフェイスが設置率6割なのに希望者全員に行き渡ったらしいので、100％のここはどの程度埋まるのかとても気になります。
ただでさえ維持管理が成立しない料金設定なのに、もし埋まらなければ最初から不良資産になって、一度も使われないまま取り壊し（かつ撤去費用一時金が全戸に・・・）だなんてことになったら涙も出ないですよね。

近隣マンション(入居済)の駐車場使用率を聞きかじっただけだけど、結構空きがあるのは事実みたい。となるとここも他聞に及ばず100%近い稼動は難しいんではないかな。

684さんの悲観的予測もかなり可能性は高いかも。安すぎる駐車場使用料と空きによる更なる管理費不足とは、将来の一時金見込って恐怖だよな…管理組合や住民間、果ては家庭内でも揉めそうだ。

そもそも駐車場よりも成約率自体はどこまでいったんだろ。

典型的な失敗物件

>686
アフォだろ（藁）

営業さんいわく、残り50戸前後とのことです。

販売開始以来、半年間で200戸以上売ってる計算になるので、
このままの調子でいけば、年明けには完売できるかなーという感じみたいです。

気に入った間取り＆内装の部屋はもう完売してたので残念。。。
やはり、立地の割に価格が手頃なのが功を奏しているのでしょうかね。

ここの掲示板は誰でも書き込みできるので、あること無いこと書かれてますが、
本当に購入を検討されている方は掲示板にだまされず、MRと現地に行って、
自分の目で判断されりことをオススメします。

まだ５０戸も残ってるんですか！
２割じゃないですか！
大丈夫ですか！

↑リバーフェースと全く同じじゃんｗ

　芸が無いね。

しかしリバーフェイスもそうだけど、何の目的か知らんけど、ひがみとしか思えない人の書き込みが多いですね。

リバーフェイスとベリスタがライバルのマンションかぁ…

＞＞692
イニシアは、ほとんど売れちゃってるよ。
ヴィークかな？

＞No.685さん
そんなことなら立体はやめて平置きの割合をもっと増やしてくれれば良かったのに、、と思いますよね。
立体駐車システムは使わなくても25〜30年で寿命ですし。どうするんでしょうか。
100％の駐車場って売り文句としてよく使われてますけど、空きが出るリスクを多く背負うので、ここみたいにネガティブ要素になることもあるんだなと思いました。

ところで空き駐車場をマンション住人以外にも貸し出す話はよく聞きますが、その場合も駐車料金3000円になるのでしょうかね。
それならこのマンションを買わずに駐車場だけ是非利用したいという人はたくさん出てくると思うのですが。
3000円/月だなんて電気代に毛が生えた程度なのでマンション住人にとっては「使われ損」以外のなにものでもないでしょうけど、使わずに寝かしておくよりは良いのかも?

今日来た案内では残り１８戸でしたよ。
東側は完売してるんですね。

ＤＭきましたよ。
Atype 4LDK+N+WIC 97.20 4998万
Ctype 3LDK+N+2WIC 85.19 4198万
Htype 3LDK+2WIC 75.91 3898万
お得意の、モデルルーム価格（値引き）がでましたよ。
完売をあきらめたってことですね。

多分、下層階の価格帯ですね。

中層階以上じゃないと日当たりに難がありそうだからなぁ…

>>693

図星なのか、必死ですね。

Ctype８５㎡が４１９８万ですか。
お買い得ですね〜。羨ましい！

>今日来た案内では残り１８戸でしたよ。

このご時勢にしては善戦してますね。

>694さん
流石に3000円でマンション居住者以外に貸し出すことはないのでは？
私の想像ですが。
管理規約をしっている方いませんか？

東側に建つ小学校の建設が活発になってきてますね。
想像してたより離れてはいましたが、いざ学校が建ったら結構圧迫感がありそうです。

最上階になると眺望が抜けるのであまり気にはならないとは思いますが、下にいけばいくほど厳しそうですね。

まぁ、その分価格がこなれているんでしょうけど…

これが意外と盲点で、東棟は最上階と言っても目線は小学校の屋上とほとんど変わらないレベル。
ということは以前に誰かも書いていたように見える景色は地平線より上（空）だから、眺望はあまり期待できないんじゃないのかな。
もし眺望を期待して買った人がいるとしたら、小学校の建築計画でも入手して確認することをお勧めします。
いないとは思いますけど。
ちなみにこの物件は現地も要確認のようですね。なんかパースと実際のイメージとがかなり違うとか。

703さん

>東棟は最上階と言っても目線は小学校の屋上とほとんど変わらない
同じ高さではないのに何故？？

>見える景色は地平線より上（空）だから、眺望はあまり期待できないんじゃないのかな。
ベランダ又は部屋から一面空が見れる方が良いですけどね〜。
仮に前に小学校なくても、15階から見ると、眼下の公園、隅田川より、遠くが視野になるから
眺望最高だと思いますが。

>ちなみにこの物件は現地も要確認のようですね。なんかパースと実際のイメージと
>がかなり違うとか。
確かに。。。しかし、今さら悲観的になってもかわらないので、前向きに捉えるだけですよ

>704さん
そんなにムキにレスしてると、
図星をつかれたみたいで悲しくなるから
やめてください・・・。

この物件、東側も南側も価格的にはそんなに変わらないでしょ？

南側を選べば学校の事なんて気にならないんじゃない？

それにしても、何故エレベーターが東側に2機なのに対して、南側は1機なんだろうか？

大きい方の南棟にELV１機って本当ですか？
本当ならかなり深刻だとおもいますが、さすがにそれはないのでは？

東は既に完売で残りは全部南側ですよね

東側、まだ残ってると思いますよ。
営業さんに聞いてみては？

お隣の小学校の鉄骨がだいぶ出来上がってきました。
階高の違いのせいでここの12〜13階くらいまで
ありそうです。

体育館も校舎内に入っているだけあって、となりの小学校は背が高いですからね。
以前営業の方から小学校は41mの高さと聞いた気がしましたが、そう考えると14〜15階くらいでしょうか。
（全体が41mというわけじゃないのでしょうけど）

昨日久しぶりに現場を見に行きましたが、小学校の南側の高さに改めてびっくりしました。
圧迫感は予想以上でした。

こないだダイレクトメールが届きました。

価格が下がったダイレクトメールがきましたね。
値引きしますってことなんだろうけど
やっぱりこのマンションは販売が厳しいのかな。

えっ！既に値引きですか？
やっぱりR1が覗かれるからか！？

↑煽るならちゃんと正しい物件で煽りなｗ　物件間違えるなよ。
恥ずかしいねぇ〜

あっちは9割方売れてるから今のところ値引きなんてしてないよ。

R1ってなんですか？教えてください。

そんなとこうちと関係ない！！

>715
おもしろすぎる。そしてイタすぎる…
みんな、削除依頼出さないで晒しとけ。

で、ＤＭによると値下がりはいかほどか？

残り戸数も僅かみたいですね。
価格が気になるとこです。

既契約者も含めた価格改定ではないの？

価格改定まではしないでしょうね。
そこまで売れていないわけではないでしょうし。
ここの南側がリバフェの低層より1割くらい安くなれば、自分も考えたいんだけどなあ。

南側壁面のお掃除が始まり、きれいになってきましたね！！

完売間近だそうだし、掃除も始まったし、順調 々。

南側の壁面の清掃、始まったんですね。
週末あたりに見に行こうかな。
完売も間近で順調みたいだし、良かった良かった。

先日モデルルームに行ったとき、自分の車のサイズが入る駐車場が空いているか聞いてみたら
「まだ半分くらい空いてますから大丈夫ですよ」と言わて安心してたんだけど、何かここ読んだら
それってある意味大丈夫じゃない気がしてきた。
見た感じ半分以上は契約済だったのに。

駐車場余ってる物件多いけど、ここの駐車場代だと尚更致命的だね。

良かった良かった・・・って、ダメじゃん。

意外と車持ちって少ないみたいですね。
まあ、ローンも始まるわけだし、仕事で車を使わない週末ドライバーは手放す人もいて当然なのでしょうけど。
収支は厳しいでしょうけど、でも本当に「致命的」なレベルなのでしょうか？
これも意外となんとかなったり、しないのかな？

駐車場は余れば一定レベルを周辺住民に開放しないのかな

3000円で？
借りる方とすれば助かるけど、自分のマンションだとしたら嫌だなー。
でも、空きでいるよりもいいのかも。

今日見てきました。壁面きれいになってましたね。よかった。隣の小学校との間、思っていたより広く感じました。10時ごろでしたが、東側も陽が差していましたよ。

壁がきれいになったのですね〜。

先週の日曜に見に行った時は薄茶色の筋状の汚い汚れが
たくさんあったので、心配していました。

完成が待ち遠しいですね。。

うーむ。
732さんの写真を見ても分かるように、日差しはベランダ側の建物外側に当たっているだけで室内（及びバルコニーの大半）には入ってこないのがこの時間の東側なんですよね。
これより早い時間だと小学校の陰になるでしょうし、これより遅い時間では日照角度的にさらに厳しい。
特に最近のマンションは柱を外（ベランダ側）に出すものだから、斜めからの日照は得られにくいんですよね。
ここに限って言えば、日照的には逆梁も逆効果かもしれません。
部屋が明るく感じるためには光が建物外壁に当たって反射しても無意味で、日差しが直接室内に入るか、最低でもバルコニー床面からの反射光が欲しいところなので。

前向きに検討中なのですが、やはり駐車場のコストが気になります。

ほとんどがメンテナンスコストの高い機械式で、この駐車場代であれば、数年後に相当額（恐らく契約者一人当たり数十万〜数百万レベル）の一時費用が出ると考えられます。

車を手放すのも考えているのですが、さらに契約者が少なければ、管理費を上げて全員から徴収なんてことも起こりえるのではないか不安です。

ここの駐車場代の設定の根拠って何でしょうか？いったいどこで回収してるんでしょうか？周辺物件と比較しても考えられない安さです。自走式のイニシアの半分くらいって、常識的には考えにくいんですが。
営業さんは安さを売りにするばかりできちんとした説明をしてくれません。

どなたかきちんとした説明を受けたかたいらっしゃいますか？

私は「毎月安い分を貯めておけば一時金があっても大丈夫」と言われて納得した
つもりになって家に帰ってきたのですが、よくよく考えてみるとそれを皆で計画的に
行うための駐車料金（メンテ・更新費用積立）なわけですよね。
そんなことを言っては修繕積立金をゼロにしても成り立ってしまうわけで。。。
一時金で百万は軽く超えるでしょうから、住民間では払う払わない払えないで
相当揉めるでしょうね、これ。
冷静に考えるとこれはマンションを売り切るためだけに藤和が設定した罠のようなもので、
100％の駐車場設置率もこの料金システムも「売り」ではなく単なる不良資産では
ないかとさえ思えてきます。

732さん

>10時ごろでしたが、東側も陽が差していましたよ。
東側契約者です。
これぐらいでも日差しがなければ、ドラキュラ状態になっちゃいますよ。
734さんのコメントにもあるますように、部屋まで差し込まないのは
やっぱり悲しいです。しかし、春先の夏場(太陽が高くなる)が心配です。

>>732さん
写真の小学校って何階くらいまで進んでいるのでしょうか？

でも、東側の陽射しって写真で写ってるよりも厳しそうな感じがするのだけど…。
隣の学校はまだ鉄骨剥き出しのスカスカ状態だからねぇ…。

それに鉄骨組まれてるのも全体の半分以下だし、完成するまでは何とも言えないかもね。

739さん

鉄骨剥き出しが日差しとは余り関係ないと思ってます。
写真はその隙間の日差しじゃないでしょうからね。
これ以上学校高くならなければ、ベランダには日がある時間帯
は差し込むでしょうね。
残念ながら、部屋の中までは差し込まないですけどね。
布団干しは、午前中の限られた時間が勝負ですね！
湿気が怖い・・・

>736さん
無茶苦茶なことを言う営業担当だな。
この問題は根が深いけど、もはや心配してもどうしようもない問題みたいだね。
買うと決めたら受け入れるしかない。

購入者全員がこの不都合な事実を理解して、納得した上で契約していると良いんだけど。

>736さん、

「毎月安い分を貯めておけば一時金があっても大丈夫」って・・・すごい説明ですね。。
近隣の相場と比較して、月々１万円不足するとして１年で１２万、１０年で１２０万の計算です。

駐車場を契約している方は数年後、相当額の一時金を負担するのは仕方ないとしても、空いている分の負担はどこでするのでしょうか？管理会社が負担するとなると、赤字を出すわけにもいかずその分を管理費に積み増しして全入居者が負担するなんてことは考えられないでしょうか？

周辺環境、物件価格を考えて非常に魅力的な物件と思い検討しています。
契約者の皆さんはどのようにお考え（説明を受けている）か聞かせていただきたいです。

第3瑞光小学校と第2中学校と比べて汐入小学校と第3中学校のレベルはどうですか。

私もいろいろ調べましたが、一時金は全戸で均等負担の可能性もある（むしろ法的には均等負担がスタート地点）みたいです。
駐車場を利用していても、していなくても、均等負担です。
この料金でメンテナンスや更新が出来ないのは初めから見えているのに、駐車場を使ってもいない人とすれば後になってそれを数百万も負担しろと言われたくはないでしょう。
受益者負担の原則から言っても不公平な話で、とうてい納得はできません。
かと言って3000円の料金を売りにして藤和が販売してしまっている以上、値上げするにもそれに反対する住人も居るわけです。
その上、駐車場を使っていながら「一時金なんて払えない」と無い袖を振る人も出てくるでしょう。
更にはマンションを売るために100％設置してしまった機械式駐車場は、利用率が低いにも関わらず野ざらしで風雨に晒される環境にあるため、毎月3000円の使用料すら回収できぬまま日々老朽化していきます。

マンション管理上最悪のシステムです。
販売側にはきちんと筋の通った説明なんて出来やしません。（上記がある意味きちんとした説明かもしれません）
住人間のトラブルは、もはや金ですら解決できないでしょう。（これが一番の問題かも）
ここを検討している人は、このリスクを真剣に考えた方が良いです。
考えれば考える程、お勧めできません。

駐車料金って、最低3000円/月〜、ということではないんですか？
キチンと調べてないので何とも言えませんが。。
きっと一部ある平置きの駐車場は10000円近くするんではないでしょうか。

そこまで、‘なにも考えてない’とは思えませんけど。

もちろん、私の考えも全置き場が3000円均一なら、違いますけどね。

駐車場の管理費は多かれ少なかれ、車を使わない住民も通常の管理費及び修繕積立に含まれてますよ。
ただ、ここの場合は客寄せパンダ的にそれを売りにしている側面がありますし、将来的な大規模修繕のこと等全く考えてない(知らない)人も結構いるでしょうから、覚悟して入居するしかないでしょう。
毎月個々が積み立てていく必要はあるでしょうが、かなりの人数それに対する対策をしない人もいるでしょうから、厳しいかもしれません。

賃貸料月額3000円〜9000円
ホームページの物件概要に出ていますよ。
１階の平置き部分で9000円は安いですが、そんな極端に安いというほどじゃないと思いますが。

平置26台（約1割）に対して機械式225台（約9割）。
当然ながら平置きが高くて機械式が安い設定なので、これじゃ全然駄目ですね。
仮に平置き26台は\9000/月で成り立っても、残り9割の機械式225台は大赤字確定。
そもそも100％設置しちゃったのも失敗。

>>748
その根拠は？

どなたか長期修繕計画を貰った方はいませんか？少なくとも契約を済ませた方ならば受け取った資料に入ってるはずですが。

それを見れば、機械式駐車場の修繕時期や金額、積立金の収支バランス、あるいは一時金の有無・タイミング・金額等々全て判るはずです。

もし長期計画が存在しない、駐車場メンテに触れてない、などの場合は要注意。というかかなり深刻な問題です。

逆にきちんと資料に明記あれば一目瞭然。皆さんの疑心暗鬼も晴れるでしょう。
（だからって決してこの料金設定で安心とは言えませんけど）