BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

同じ穴の狢だろ？

＞６００
そういう言い方をしたら山谷の人たちに失礼だろ。

>>599,601,602
「山谷」ネタでの”あらし”専門家。スルー、スルー。

藤和の株価が危険帯に入ってます…

藤和、長谷工ともにデンジャラス区域に入ってきたね。。

>>604

対岸のイニシアもな。

>>606

リバーフェイスもかな。どこも危険・・・
（ニチモの株価10円）

>>604、605,606,607
株ネタであらしか。おとうさん。やめな。

外壁ができて久しいですけど、現物を見てみるとパンフレットに載っているCGイメージよりも
だいぶ色が薄く新品なのに白っぱげた印象で正直がっかりでした。
ここの外壁の色合いは事前評価が高かっただけにきっと同じ思いの方もいらっしゃるのでは。
CGはあくまでイメージなのかな。契約後に気がついていたらショックを受けるところでした。
気になる方は一度現地をご覧くださいね。

まだ建築途中で外壁も汚れてるからイメージも少し違うのかも。
まぁ、外壁清掃してもそんなには変わらないと思いますが…。

６０９さん、

　外観の件ですが、全く同感！
当方、契約者ですが、出来上がりのリアルな色を見てかなりガックリ来てます。
　何もここまで存在感消さなくても良いってぐらいのカラーですもんね。
　このＧＡＰって皆どう感じてるんだろうか。特に同じ契約者の皆さん。

　まぁ、好みの問題はあるでしょうが、客観的に見て近隣のイニシアや
リバーフェイスと比べると、外観デザインの見劣り感は否めませんね。
　ＣＧやパンフで見てた時点では、逆に外観デザインがここのウリだと
考えていただけにショックです。

　それと気になったのが廊下側の手すりの色。これも南側右の色（ブロンズ系）と、
中央から東側の色（シルバーホワイト系）が、それぞれ違う色の手すりが付いてる
んですよね。壁の色を考えたら右側の色目に統一するべきと素人目には感じるのですが、
どういう意図であのような仕様にしてるのか、全く理解に苦しむところです。

　契約しちゃったんで、もう後戻りできませんが、幾つかあったウリの中で
もはや“環境”って部分しか残らなくなっちゃったのが寂しい限りです。

長谷工のマンションに期待する方が間違えているかもしれません。

外壁が竣工前からあんなに汚れているのも珍しいですけれど、掃除すれば色合い自体はいいと思いますよ。そんなにがっかりすることないんじゃないですか。

私が感じた印象ですが…

メインエントランス前の車止めがCGゆりも狭い(小さい)気がします。

CGでの印象って騙されやすいかも…。

そうそう、あのCGで想像してましたが　お隣のフロンティアのを見て、あまりの可愛さにビックリ！是非参考になさってみて下さい。ちなみに契約済みです、私。

「車寄せ」確かに期待ハズレかもしんない。
でも流石に、Ｐ＆Ｐやフロンティアよりは広いんじゃないですかね？
　想像してた以上に、道路側に寄ってる感じはしましたね。

　それと外壁の汚れと色ですが↑の通りでした。あれキレイにした
ところで壁の色の変化に期待出来ないですね。ガッカリです。

ご存知の方もいるかもしれませんか、
間もなくララにユニクロがオープンしますよ！
ダイソーの隣です。
また、区役所（南千住駅西側）までバスが開通します。
バス停も近いですよ。ご参考までに！

外観の色が好きか嫌いかじゃなくて、CGとあまりにかけ離れた色合いなのが問題ですよね。
結構いい感じに見えたウリだったのにネガに転ぶとは。。。
この調子で玄関の石やフローリングもやられないと良いなあ。

マンションズを見ると、細長いナロウスパンの部屋しか載っていませんがワイドスパンの部屋もありますか？

長谷工のマンションにワイドスパンなんてないでしょう。

＞614さん
本当だ。
裏側見たら車寄せがなんかちんまりして見えますね。
北側はあまり見ていなかったので気がつきませんでした。
CGではここの夕暮れのカットが一番いい感じだったんだけどな。
手すりもなんか、ちぐはぐな感じですね。

すみません
『車止め』でなく『車寄せ』でしたね。
お恥ずかしい…。

CGで見たこの車寄せには期待してたのですが、意外と道路側に近くて狭そうなのにはビックリしてます。

正直、ガッカリ…

本日ＭＲ行ったついでに建設中のマンション見て来ました。

上のコメントにあったように、色、事前に想像してたのと随分と違いました。壁もかなり薄汚れててこれから売り出すマンションとは思えない印象でした。あと、言われてる通路側の手すりの色ですが、あれもなんで右だけ色が違うんだろ。デザイン？だとしたら意図のわからないデザインですね。藤和の営業に聞いてみよう。

今住んでいるところは遠いので、なかなか現地に
行くことができません。どなたか、写真をＵＰして
もらえませんでしょうか？
他人任せですみません。車寄せが気になります…

>>625さん
毎日のように建設現場を見てるのですが、写真の添付のしかたがわからなくて…。

本日見てきました。確かに外壁が汚れてますね。はっきりとした汚れなので、引渡し時にはちゃんとしてくれるでしょう。色は回りに溶け込んだ感じで、CGより薄いです。車寄せは、囲いでよく見えませんでしたが、図面どおりかなって思いました。

628さん
写真ＵＰありがとうございます！
確かに、薄い・・・・思ったほど存在感ないですね(>_<)

日暮里のステーションポートタワーみたいに存在感があり過ぎても…。

興味があって調べてみました。
このマンションって逆梁ハイサッシュを歌っているのに2.1mしか窓の高さがないなんて…
逆梁でこの窓の高さでは相当暗いのでは？
絵を見ただけだと天井高も2.3mくらいしかないんじゃないかという感じだし…
実際のところどうなんでしょう？

天井高
2F〜6F：2600
7F〜11F：2550
12F〜15F:2500
です。

そんなに低くはないんじゃないかなぁ…。

天井の高さ、普通ですね。
何センチからハイサッシュというのか知りませんが、我が家はサッシュ高２００センチで
普通と思っていますので、２１０センチはかなり高いと思いますよ。

ハイサッシは普通２２５以上じゃないでしょうか！

天井高は普通くらいあるんですね。絵がおかしいということで。
でも逆梁で210cmのサッシュではやっぱり暗い気がする…
逆梁なら225cm〜のハイサッシュが標準ですよね？？

順梁なら210cmもあれば十分ですけどね。

二回目のインテリア相談会・注文会の案内が三菱地所から送られてきました。前回参加された方いらっしゃいましたら、どんな感じか教えてほしいです。

>640さん

一回目のオプション会に行きましたが、普通のオプション説明、注文会でしたよ。
希望のオプションの説明を聞き、注文するなり検討するなりするだけでしたよ。

注文の最終受付は１月なので時間もありますし、説明を聞いた上で検討すれば良いかと。

逆梁なのに2.1mサッシュはかなりもったいないですね。
せっかくだからもっと高くすれば良かったのに。

同じ長谷工のリバーフェイスは2.4mだった気がするから、単純にコスト的に妥協したのでしょうか。
直射光はの差し込みは変わらなくても実際に室内に入る間接光はこの30センチでも結構違うから、明るさ感、解放感の点でマイナスですね。
まあ、ここの東向きではそれ以前の話かもしれませんが…。

>641さん
ありがとうございます。
参加してみようっかなぁ

642
確かに、ごもっとも！特に低層階は！！

＞まあ、ここの東向きではそれ以前の話かもしれませんが…。

確かに逆梁で２１０はちょっと・・・ですね。

２１０ならむしろ逆梁にしなかったほうが明るいのでは？

東向きは価格的にも低価格だしね、納得して購入してればいいんじゃない？

東向き低層階は安いだけ？
日も長くは当たらないので
湿気は凄いでしょうね

わたしも何度か足を運びなんらかのメリットを感じて購入検討してますが、
ところで現在の価格がどうなってるかどなたかわかりませんか？？
第2期7次は東側タイプはJ'しかないようですが東・南側タイプとも値下げなく順調なんでしょうか？近隣でも10％〜25%の値下げマンションが出始めたようですし。
ご存知の方、ぜひ！！

日雇い労働者や外国人が嫌なら西部地区に目を向けた方がいいのでは？予算が許す方であれば

>648さん

山谷から徒歩圏内だし仕方ないんじゃないですかね。
私的には許容範囲です。
隅田川の向かいの墨田区側のブルーシートだらけよりはずっとましだと思いますけどね。

>649さん

実際に個別に値引きは出始めているようです。
もともと藤和は値引きには緩いので、交渉次第でしょうね。

やっぱり東側低層階は販売苦戦してますね。
目の前、しかも小学校ですから仕方ないのでしょうか…。

２年待てばそれだけ無用な家賃が発生する上にローンの支払い完了が伸びてしまうわけですからね。
物件自体が２年の間に極端に安くなればメリットが出ますが、皆実需で購入を考えているのでしょうし
（特にこの物件では）、そもそもそれほど極端に安くなるかどうかも疑問。
あまり購入時期を延ばしたくない（延ばすとデメリットが出る）事情は私もわかります。
金銭的な事だけを考えても結局は生まれた世代と生活スタイルによって買い時はほぼ決まってくる
側面が大きいですからね。
まあ、一生買わないというのも、もちろん選択肢の一つでしょうけど。

ご近所のパークスは、未入居物件出てますね。
同じ東側ならパークスの東側の7階も検討の価値ありでは？
オプション？で食洗器付きですね

東側低層階買うならお隣りの新築物件の方が遥かに眺望は良さそう！
しかし、なんで未入居なんでしょ〜？

ここって、間取り図見る限りではアルコーブすらなさそうにみえるのですが、実際はどうなのでしょうか？

いまどきは当たり前すぎて出ていないだけなのでしょうか？梁が内側に来ているので本当にないようにも見えますが・・・

ドアを開けたら通行人に当たるようなことないですかね？

いくら庶民向け低級廉価版とはいえ、団地じゃないんだからありますよね。きっと・・・

東向きは０ｃｍ
南向きは20ｃｍ程度・・・ないって言っても過言ではない。

えっ、アルコープがないんですか？いまどきそんなマンションあるの！？

誰か知らんが、ちょっと神経質に削除依頼し過ぎじゃない？
まっ、６６０から続いてた「匿名はん」なるイタイ荒らしは削除して当然だけどね。

皆さん、フロアコーティングってどうしますか？

フロアコーティングなんてどうでもいいじゃない。
レスが止まっちゃったよ。

フロアコーティングだって
大事な話ですが検討板ではなく、
住民板・購入者板で相談された方がよろしいかと。

住民板・購入者板に無い？！BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

契約者板を作りました。
そちらの方も宜しくお願いします。

住民板ができたみたいなので貼っておきます。

https://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/abi.cgi?fo=resident_tokyo&tn...

＞667
べリスタの板はどこでも削除依頼の嵐です。ベリスタ東戸塚なんかもやばいもん。値引きの話が出ると第三者の利益を害するから削除するんだって。

ここも値引きの声が聞こえてきますが、掲示板はなかなか盛り上がりませんね。
荒れないことは良い事なのですが、なんか残念です。
過去レス見ても、あまりポジティブな書き込みが見られませんし。

少し前までは荒れつつも盛り上がっていたんですけどね。
やっぱり削除依頼されるとしらけちゃうんですよね。

盛り上がってただぁ？（藁）

>>678

東戸塚とここを比較検討してるの？

ここの駐車場は埋まっているのでしょうか？（埋まりそうなのでしょうか？）
リバーフェイスが設置率6割なのに希望者全員に行き渡ったらしいので、100％のここはどの程度埋まるのかとても気になります。
ただでさえ維持管理が成立しない料金設定なのに、もし埋まらなければ最初から不良資産になって、一度も使われないまま取り壊し（かつ撤去費用一時金が全戸に・・・）だなんてことになったら涙も出ないですよね。

近隣マンション(入居済)の駐車場使用率を聞きかじっただけだけど、結構空きがあるのは事実みたい。となるとここも他聞に及ばず100%近い稼動は難しいんではないかな。

684さんの悲観的予測もかなり可能性は高いかも。安すぎる駐車場使用料と空きによる更なる管理費不足とは、将来の一時金見込って恐怖だよな…管理組合や住民間、果ては家庭内でも揉めそうだ。

そもそも駐車場よりも成約率自体はどこまでいったんだろ。

典型的な失敗物件

>686
アフォだろ（藁）

営業さんいわく、残り50戸前後とのことです。

販売開始以来、半年間で200戸以上売ってる計算になるので、
このままの調子でいけば、年明けには完売できるかなーという感じみたいです。

気に入った間取り＆内装の部屋はもう完売してたので残念。。。
やはり、立地の割に価格が手頃なのが功を奏しているのでしょうかね。

ここの掲示板は誰でも書き込みできるので、あること無いこと書かれてますが、
本当に購入を検討されている方は掲示板にだまされず、MRと現地に行って、
自分の目で判断されりことをオススメします。

まだ５０戸も残ってるんですか！
２割じゃないですか！
大丈夫ですか！

↑リバーフェースと全く同じじゃんｗ

　芸が無いね。

しかしリバーフェイスもそうだけど、何の目的か知らんけど、ひがみとしか思えない人の書き込みが多いですね。

リバーフェイスとベリスタがライバルのマンションかぁ…

＞＞692
イニシアは、ほとんど売れちゃってるよ。
ヴィークかな？

＞No.685さん
そんなことなら立体はやめて平置きの割合をもっと増やしてくれれば良かったのに、、と思いますよね。
立体駐車システムは使わなくても25〜30年で寿命ですし。どうするんでしょうか。
100％の駐車場って売り文句としてよく使われてますけど、空きが出るリスクを多く背負うので、ここみたいにネガティブ要素になることもあるんだなと思いました。

ところで空き駐車場をマンション住人以外にも貸し出す話はよく聞きますが、その場合も駐車料金3000円になるのでしょうかね。
それならこのマンションを買わずに駐車場だけ是非利用したいという人はたくさん出てくると思うのですが。
3000円/月だなんて電気代に毛が生えた程度なのでマンション住人にとっては「使われ損」以外のなにものでもないでしょうけど、使わずに寝かしておくよりは良いのかも?

今日来た案内では残り１８戸でしたよ。
東側は完売してるんですね。

ＤＭきましたよ。
Atype 4LDK+N+WIC 97.20 4998万
Ctype 3LDK+N+2WIC 85.19 4198万
Htype 3LDK+2WIC 75.91 3898万
お得意の、モデルルーム価格（値引き）がでましたよ。
完売をあきらめたってことですね。

多分、下層階の価格帯ですね。

中層階以上じゃないと日当たりに難がありそうだからなぁ…

>>693

図星なのか、必死ですね。

Ctype８５㎡が４１９８万ですか。
お買い得ですね〜。羨ましい！

>今日来た案内では残り１８戸でしたよ。

このご時勢にしては善戦してますね。

>694さん
流石に3000円でマンション居住者以外に貸し出すことはないのでは？
私の想像ですが。
管理規約をしっている方いませんか？

東側に建つ小学校の建設が活発になってきてますね。
想像してたより離れてはいましたが、いざ学校が建ったら結構圧迫感がありそうです。

最上階になると眺望が抜けるのであまり気にはならないとは思いますが、下にいけばいくほど厳しそうですね。

まぁ、その分価格がこなれているんでしょうけど…

これが意外と盲点で、東棟は最上階と言っても目線は小学校の屋上とほとんど変わらないレベル。
ということは以前に誰かも書いていたように見える景色は地平線より上（空）だから、眺望はあまり期待できないんじゃないのかな。
もし眺望を期待して買った人がいるとしたら、小学校の建築計画でも入手して確認することをお勧めします。
いないとは思いますけど。
ちなみにこの物件は現地も要確認のようですね。なんかパースと実際のイメージとがかなり違うとか。

703さん

>東棟は最上階と言っても目線は小学校の屋上とほとんど変わらない
同じ高さではないのに何故？？

>見える景色は地平線より上（空）だから、眺望はあまり期待できないんじゃないのかな。
ベランダ又は部屋から一面空が見れる方が良いですけどね〜。
仮に前に小学校なくても、15階から見ると、眼下の公園、隅田川より、遠くが視野になるから
眺望最高だと思いますが。

>ちなみにこの物件は現地も要確認のようですね。なんかパースと実際のイメージと
>がかなり違うとか。
確かに。。。しかし、今さら悲観的になってもかわらないので、前向きに捉えるだけですよ

>704さん
そんなにムキにレスしてると、
図星をつかれたみたいで悲しくなるから
やめてください・・・。

この物件、東側も南側も価格的にはそんなに変わらないでしょ？

南側を選べば学校の事なんて気にならないんじゃない？

それにしても、何故エレベーターが東側に2機なのに対して、南側は1機なんだろうか？

大きい方の南棟にELV１機って本当ですか？
本当ならかなり深刻だとおもいますが、さすがにそれはないのでは？

東は既に完売で残りは全部南側ですよね

東側、まだ残ってると思いますよ。
営業さんに聞いてみては？

お隣の小学校の鉄骨がだいぶ出来上がってきました。
階高の違いのせいでここの12〜13階くらいまで
ありそうです。

体育館も校舎内に入っているだけあって、となりの小学校は背が高いですからね。
以前営業の方から小学校は41mの高さと聞いた気がしましたが、そう考えると14〜15階くらいでしょうか。
（全体が41mというわけじゃないのでしょうけど）

昨日久しぶりに現場を見に行きましたが、小学校の南側の高さに改めてびっくりしました。
圧迫感は予想以上でした。

こないだダイレクトメールが届きました。

価格が下がったダイレクトメールがきましたね。
値引きしますってことなんだろうけど
やっぱりこのマンションは販売が厳しいのかな。

えっ！既に値引きですか？
やっぱりR1が覗かれるからか！？

↑煽るならちゃんと正しい物件で煽りなｗ　物件間違えるなよ。
恥ずかしいねぇ〜

あっちは9割方売れてるから今のところ値引きなんてしてないよ。

R1ってなんですか？教えてください。

そんなとこうちと関係ない！！

>715
おもしろすぎる。そしてイタすぎる…
みんな、削除依頼出さないで晒しとけ。

で、ＤＭによると値下がりはいかほどか？

残り戸数も僅かみたいですね。
価格が気になるとこです。

既契約者も含めた価格改定ではないの？

価格改定まではしないでしょうね。
そこまで売れていないわけではないでしょうし。
ここの南側がリバフェの低層より1割くらい安くなれば、自分も考えたいんだけどなあ。

南側壁面のお掃除が始まり、きれいになってきましたね！！

完売間近だそうだし、掃除も始まったし、順調 々。

南側の壁面の清掃、始まったんですね。
週末あたりに見に行こうかな。
完売も間近で順調みたいだし、良かった良かった。

先日モデルルームに行ったとき、自分の車のサイズが入る駐車場が空いているか聞いてみたら
「まだ半分くらい空いてますから大丈夫ですよ」と言わて安心してたんだけど、何かここ読んだら
それってある意味大丈夫じゃない気がしてきた。
見た感じ半分以上は契約済だったのに。

駐車場余ってる物件多いけど、ここの駐車場代だと尚更致命的だね。

良かった良かった・・・って、ダメじゃん。

意外と車持ちって少ないみたいですね。
まあ、ローンも始まるわけだし、仕事で車を使わない週末ドライバーは手放す人もいて当然なのでしょうけど。
収支は厳しいでしょうけど、でも本当に「致命的」なレベルなのでしょうか？
これも意外となんとかなったり、しないのかな？

駐車場は余れば一定レベルを周辺住民に開放しないのかな

3000円で？
借りる方とすれば助かるけど、自分のマンションだとしたら嫌だなー。
でも、空きでいるよりもいいのかも。

今日見てきました。壁面きれいになってましたね。よかった。隣の小学校との間、思っていたより広く感じました。10時ごろでしたが、東側も陽が差していましたよ。

壁がきれいになったのですね〜。

先週の日曜に見に行った時は薄茶色の筋状の汚い汚れが
たくさんあったので、心配していました。

完成が待ち遠しいですね。。

うーむ。
732さんの写真を見ても分かるように、日差しはベランダ側の建物外側に当たっているだけで室内（及びバルコニーの大半）には入ってこないのがこの時間の東側なんですよね。
これより早い時間だと小学校の陰になるでしょうし、これより遅い時間では日照角度的にさらに厳しい。
特に最近のマンションは柱を外（ベランダ側）に出すものだから、斜めからの日照は得られにくいんですよね。
ここに限って言えば、日照的には逆梁も逆効果かもしれません。
部屋が明るく感じるためには光が建物外壁に当たって反射しても無意味で、日差しが直接室内に入るか、最低でもバルコニー床面からの反射光が欲しいところなので。

前向きに検討中なのですが、やはり駐車場のコストが気になります。

ほとんどがメンテナンスコストの高い機械式で、この駐車場代であれば、数年後に相当額（恐らく契約者一人当たり数十万〜数百万レベル）の一時費用が出ると考えられます。

車を手放すのも考えているのですが、さらに契約者が少なければ、管理費を上げて全員から徴収なんてことも起こりえるのではないか不安です。

ここの駐車場代の設定の根拠って何でしょうか？いったいどこで回収してるんでしょうか？周辺物件と比較しても考えられない安さです。自走式のイニシアの半分くらいって、常識的には考えにくいんですが。
営業さんは安さを売りにするばかりできちんとした説明をしてくれません。

どなたかきちんとした説明を受けたかたいらっしゃいますか？

私は「毎月安い分を貯めておけば一時金があっても大丈夫」と言われて納得した
つもりになって家に帰ってきたのですが、よくよく考えてみるとそれを皆で計画的に
行うための駐車料金（メンテ・更新費用積立）なわけですよね。
そんなことを言っては修繕積立金をゼロにしても成り立ってしまうわけで。。。
一時金で百万は軽く超えるでしょうから、住民間では払う払わない払えないで
相当揉めるでしょうね、これ。
冷静に考えるとこれはマンションを売り切るためだけに藤和が設定した罠のようなもので、
100％の駐車場設置率もこの料金システムも「売り」ではなく単なる不良資産では
ないかとさえ思えてきます。

732さん

>10時ごろでしたが、東側も陽が差していましたよ。
東側契約者です。
これぐらいでも日差しがなければ、ドラキュラ状態になっちゃいますよ。
734さんのコメントにもあるますように、部屋まで差し込まないのは
やっぱり悲しいです。しかし、春先の夏場(太陽が高くなる)が心配です。

>>732さん
写真の小学校って何階くらいまで進んでいるのでしょうか？

でも、東側の陽射しって写真で写ってるよりも厳しそうな感じがするのだけど…。
隣の学校はまだ鉄骨剥き出しのスカスカ状態だからねぇ…。

それに鉄骨組まれてるのも全体の半分以下だし、完成するまでは何とも言えないかもね。

739さん

鉄骨剥き出しが日差しとは余り関係ないと思ってます。
写真はその隙間の日差しじゃないでしょうからね。
これ以上学校高くならなければ、ベランダには日がある時間帯
は差し込むでしょうね。
残念ながら、部屋の中までは差し込まないですけどね。
布団干しは、午前中の限られた時間が勝負ですね！
湿気が怖い・・・

>736さん
無茶苦茶なことを言う営業担当だな。
この問題は根が深いけど、もはや心配してもどうしようもない問題みたいだね。
買うと決めたら受け入れるしかない。

購入者全員がこの不都合な事実を理解して、納得した上で契約していると良いんだけど。

>736さん、

「毎月安い分を貯めておけば一時金があっても大丈夫」って・・・すごい説明ですね。。
近隣の相場と比較して、月々１万円不足するとして１年で１２万、１０年で１２０万の計算です。

駐車場を契約している方は数年後、相当額の一時金を負担するのは仕方ないとしても、空いている分の負担はどこでするのでしょうか？管理会社が負担するとなると、赤字を出すわけにもいかずその分を管理費に積み増しして全入居者が負担するなんてことは考えられないでしょうか？

周辺環境、物件価格を考えて非常に魅力的な物件と思い検討しています。
契約者の皆さんはどのようにお考え（説明を受けている）か聞かせていただきたいです。

第3瑞光小学校と第2中学校と比べて汐入小学校と第3中学校のレベルはどうですか。

私もいろいろ調べましたが、一時金は全戸で均等負担の可能性もある（むしろ法的には均等負担がスタート地点）みたいです。
駐車場を利用していても、していなくても、均等負担です。
この料金でメンテナンスや更新が出来ないのは初めから見えているのに、駐車場を使ってもいない人とすれば後になってそれを数百万も負担しろと言われたくはないでしょう。
受益者負担の原則から言っても不公平な話で、とうてい納得はできません。
かと言って3000円の料金を売りにして藤和が販売してしまっている以上、値上げするにもそれに反対する住人も居るわけです。
その上、駐車場を使っていながら「一時金なんて払えない」と無い袖を振る人も出てくるでしょう。
更にはマンションを売るために100％設置してしまった機械式駐車場は、利用率が低いにも関わらず野ざらしで風雨に晒される環境にあるため、毎月3000円の使用料すら回収できぬまま日々老朽化していきます。

マンション管理上最悪のシステムです。
販売側にはきちんと筋の通った説明なんて出来やしません。（上記がある意味きちんとした説明かもしれません）
住人間のトラブルは、もはや金ですら解決できないでしょう。（これが一番の問題かも）
ここを検討している人は、このリスクを真剣に考えた方が良いです。
考えれば考える程、お勧めできません。

駐車料金って、最低3000円/月〜、ということではないんですか？
キチンと調べてないので何とも言えませんが。。
きっと一部ある平置きの駐車場は10000円近くするんではないでしょうか。

そこまで、‘なにも考えてない’とは思えませんけど。

もちろん、私の考えも全置き場が3000円均一なら、違いますけどね。

駐車場の管理費は多かれ少なかれ、車を使わない住民も通常の管理費及び修繕積立に含まれてますよ。
ただ、ここの場合は客寄せパンダ的にそれを売りにしている側面がありますし、将来的な大規模修繕のこと等全く考えてない(知らない)人も結構いるでしょうから、覚悟して入居するしかないでしょう。
毎月個々が積み立てていく必要はあるでしょうが、かなりの人数それに対する対策をしない人もいるでしょうから、厳しいかもしれません。

賃貸料月額3000円〜9000円
ホームページの物件概要に出ていますよ。
１階の平置き部分で9000円は安いですが、そんな極端に安いというほどじゃないと思いますが。

平置26台（約1割）に対して機械式225台（約9割）。
当然ながら平置きが高くて機械式が安い設定なので、これじゃ全然駄目ですね。
仮に平置き26台は\9000/月で成り立っても、残り9割の機械式225台は大赤字確定。
そもそも100％設置しちゃったのも失敗。

>>748
その根拠は？

どなたか長期修繕計画を貰った方はいませんか？少なくとも契約を済ませた方ならば受け取った資料に入ってるはずですが。

それを見れば、機械式駐車場の修繕時期や金額、積立金の収支バランス、あるいは一時金の有無・タイミング・金額等々全て判るはずです。

もし長期計画が存在しない、駐車場メンテに触れてない、などの場合は要注意。というかかなり深刻な問題です。

逆にきちんと資料に明記あれば一目瞭然。皆さんの疑心暗鬼も晴れるでしょう。
（だからって決してこの料金設定で安心とは言えませんけど）

さすがに駐車場の長期修繕計画に触れていないわけはないでしょう。
私は契約者ではないので、たぶん、、、ですが。
（このようなマンションのメンテコスト計算は大甘な設定が多いので要注意ですが）

メンテナンス（数ヶ月周期から数年周期のものまで）及び更新費用、電気代を考えると、機械式駐車場の月々のコストが実績値として10,000〜15,000円に落ちつくことはどのデベも知っています。
ネットで探すと実際に19,000円/月かかっているところもあるようですし。
http://www.ny.airnet.ne.jp/naito/nicestage/news/2001-05.pdf
ベリスタの駐車場が「特別製」というわけではないでしょうから、少なくても3,000円/月だけでは維持していけないのは確かでしょうね。

＜以下、機械式駐車場掲示板より＞
参考にするのは、財団法人「東京都道路整備保全公社」のページ
http://www.tmpc.or.jp/manual/manual03.html
多くのマンションで採用されている多段式の機械式駐車場の場合：
１台当たりの建設コスト：100〜150万円、
維持管理費：7万円／台・年
（注）維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したもの、
法定耐用年数は15年（ただし雨ざらしでなく適切な維持管理を行っていれば
25〜30年持つという情報もあり）

最もシビアに見て、建設コスト150万円、法定耐用年数15年の使用
とした場合、15年間の維持管理費7万円×15年＝105万円。
150万＋105万＝255万円。
255万÷15年＝17万円。
つまり１台当たり年間17万円程度（月額14,000〜15,000）、
この辺が厳し目に見た場合の採算ラインだろうか。

なんだか騒がしいので一言書いてみました。
私の現在住んでいるマンションはちなみに９０００円です。
確かにベリスタの駐車場代は相場より安すぎますが、それをここでどう騒いだところで何かなるのでしょうか？
不安にかられて他の物件に流れて欲しいためだけではないでしょうか？
もし借りに安すぎる水準であったとしても、管理組合の話し合いの中で随時見直せばよいのではないのでしょうか？

まぁ、そういう事だね。

今後の計画等は管理組合での話し合いなどで決めていく事だしね。

それにしても、駐車場ネタ飽きないね。

＞No.752さん

もちろんここで話題に出しても解決はしません。
そもそも解決することが目的ではないですし、簡単に解決しない事柄だからこそここで議論し評価し合う価値があるのではないでしょうか？

上記の話題は嘘や誇張があったり悪意のあるものではありませんし、営業マンが話さない「正しい事実」を知ったり再評価したりする中で、結果として検討から外れるなどするのは個人の選択です。
それこそこの掲示板の本位でしょう。

安価な駐車場に魅力を感じて購入された方が多い中で、管理組合での話し合いで根本的な駐車料金の見直しを行うのは極めて困難です。
そこでは、「それが嫌ならここを買わなければ良かったのに」という議論すら成り立ちます。
売主が初期設定した規約というものは相当に重く、商品の一部ですらあります。

結果としてメリットがデメリットを上回る人は買えば良いし、デメリットが気になる人は買わなければ良いだけ。

ただ、このような内容を知らないで契約するのだけは、皆避けたいはずですから。
＊駐車場ネタ、飽きないというか、まだ解っていない人がいることが怖い。

15年更新だと100%の満車率でも14000〜15000円が分岐点ですか。
ここは屋外のパズル式だから結構現実味がありますね。
仮に50%の満車率だと単純計算で毎月28000〜30000円！？
(そんな満車率なら実際には全てを機械式で更新することはないでしょうけど。)

何れにしても他でも参考になりそうな数字だから覚えておこう。

機械式の駐車場料金が安いっていう物件、ここだけではないですよね？
なんでここだけ大騒ぎしてるのでしょうか？

それに、駐車場の料金の安さだけで契約する人間なんていないだろうに…。

長期修繕計画を見ればそんなに悪そうな計画ではなさそうなのは一目瞭然ですよ。
内容は教えないけど、どこも似たようなものだしね…。

そんなに悪そうな計画なのは一目瞭然？
何を根拠にそう思うのでしょう？
長期修繕計画自体に無理があればその通りにいかない可能性は極めて高いのでは？
駐車場がまさか5〜6割しか埋まらないとは予測していないでしょうし、もし竣工時にそのような状況であれば早急に方向転換しなければ悲惨な状況に十分成り得ます。

俺がMRで見せてもらった修繕計画は予想通りのザルだったけど。
(事前開示が原則だから誰でも見せてもらえるよ)
なんか擁護も無理矢理で、認めたくないんだろうけど、他のマンションの計画と比較しながらもう一度確認した方が良いよ。
数字は嘘をつかないからさ、毎月差額ざっと10000円×200パレット=200万円、年間2400万円の不足を埋めるには、普通に考えて別の財源が必要でしょ。

ここの物件ではないのですが同じベリスタなので覗きにきました
神奈川物件では７００万くらいの値引きですがここはどうですか？

駐車場、15年過ぎに目の当たりにして、
はじめて大問題になるでしょうね〜。
俺は車使ってない！とか何故もっと前から手を打たなかったのか！
とか、知らんプリの家庭、とにかく反対で文句を言うだけで、
打開案もない人…などなど。醜い争いがありますが、結局は全体の管理費
(一時増分含む)で入居者が泣く泣く負担するだけ。
今は何を言っても現実感がないでしょうし、のんきに組合で今後やればなんて
言ってるけど見直せる訳がない！！
まぁ〜黙って何年か後に払うか、その前にもっとしっかりしたところに
引っ越すか！の2つに1つですよ。

新居での生活に胸を膨らませて、将来的な問題からは目を逸らしたい気持ちは分かりますが、管理費の問題は間違いなく起こるでしょう。
15年後ではなく1〜2年のうちに管理費、修繕積立金の不足問題で抜本的な変更に迫られ、しかしこの規模になると意見の一致は難しく問題解決には至らない こんな感じでしょうね。

車を持ってない人はやめておいた方が良い物件だ。

健全な維持管理を求めるならば、車を持っている人もやめておいた方がよさそうだけど。

匿名だからこそ、好き放題言っている人がどうしてここはおおいのでしょうか？
よっぽど藤和が嫌われているのか、それとも周辺の物件との競争によって起きているのか…。
ドアの件にしろ、駐車場にしろ。

ちなみに今日見たら外壁は少しはきれいになってました。
やっぱり以前は汚かったからね♪
後、小学校の骨組みにシートをかぶせてありました。
それを見ると東側の日当たりはあんまり期待できなそう。。。
（９時ぐらいに首都高から見てそう思いました。）

763さん
首都高からみての意見は、余り参考になりませんよ！それよりずっと前の写真を見れば一目瞭然。
ただし、部屋奥までの差し込み、陽が高くなる夏場は未知数ですが…。

駐車場の件はこれだけの世帯、まとまらないでしょう。つまり、結局住民負担は避けられないでしょうね。残念ですが。
かなりの金額を覚悟必要でしょう！

次の駐車場修繕のタイミングで「機械式撤去」して、全て「平置き」へ。

７６５さん
それも手かもしれませんね！
修繕計画を見たら、２０年後に駐車場は総立替の計画になっていて、
わりとそれの費用は結構使う予定になってますからね。

まあ、修繕計画を全く見ないで書いている外部の人がいるので、こんな掲示板になるのでしょうね。
リバーフェイスも結構書かれてますし。
そう考えるとパッと見あまり書かれていない、イニシアはすごいですよね。
僕はこちらの物件を選びましたが、そう思ってしまう。

平置駐車場建てるのいくらかかるんでしょう？

貴方を悪く言うつもりはないけど、そんな短絡的な考えだから資金計画等々全体を見ずに契約して、今になって慌てることになるのでは？
都合良く書かれた修繕計画書案を見てもまだわからないのでは、事前に見ても仕方がなかったかもしれませんが。
それとも一度契約してしまうと都合の悪いことは見えなくなるのか。
現実を見た方が良いよ。現実を。

上記書き込みは766さんへの書き込みです。

平置き駐車場を建てるコストはそう高くはないけど、劇的に駐車台数が減るので全てを置き換えることは不可能。
そもそも機械式のメンテコストすらカバーできない料金設定ですから、どちらにせよ契約者の皆さんには一時金貯めておく事をお勧めします。

イニシアの売りの魅力の一つである平置きと、
機械式と比較してる時点で呆れました。
イニシアの良い点として、機械式のメンテにかかる費用は格段に違いますよ。
機械式じゃないイニシアで話題になる訳がない。
10年〜経ってからわかる住民が多いでしょうね。

>>770

デベの人は書き込むときは名乗って下さいね。

>>771
どこがデベっぽい書き込みなの？
当たり前のことしか書いてないよ。

それにイニシアの人間がここに書き込む理由が無いよ。
ネガレス書きこむ必要ないんだから。

768へ
言われるお気持ちは、わかります。
でも、逆に今の段階でこの問題を取り上げている人の気持ちがわかりません。
ある程度残りの販売数が見えてきている段階で、今また駐車場のことを取り上げるのは
何故なのかがわからない。
買わない理由を整理する上で書いているのでしょうか？

法令的観点から見た必要メンテ費用+一般的観点から見たメンテ費用
これをどのように資金源を確保するのかを確認すると、ある程度甘い想定ではありましたが、
言われる程の最悪になるような計画にはなっていませんよ。
あくまで資金源は月の駐車場代だけからの徴収ではなかったですよ。
それ見てます？

フロンティアシティと同じくらいの駐車場の値段設定なのに、
なぜこんな話になるのですか？

足場が外れてきましたが、なかなかきれいですね。
年内でほぼ竣工し、年明けからいよいよ内覧会というところですかね。

暖色系で暖かみがありますよね。
フロンティアシティがグレーなんで対照的でいいと思います。

>773さん
768じゃないけど。

維持のための資金元が駐車場使用料だけじゃないってことは、一般修繕積立金から出ているということですよ。
ここの修繕積立金は他の同クラスのマンションより毎月10000円以上高いですか？
そうじゃない場合、今度は負担のかかったその部分が不足しますよ。
結局は一般修繕費用の一時金を取られるだけで、同じことです。
かつその場合、管理組合が一時金を出来るだけ減らすためにマンションの修繕レベルを最低限まで落とすことが予想されます。
(そういった弊害が起きるのがさらなる問題なんです)

773さんこそ、それちゃんと見てます？

それと、ここはマンション購入検討板なんだから売り出し中にそのマンションの良い点や問題点を議論するのは普通ですよ。
774さんのようにまだ問題の本質を理解していない方もいますから。
それをおかしいと言う契約者が入ってくることの方が余程おかしな話です。
気分が良くないのはわかりますけど。

ほんと理解していない人が多いのにガックリ。。
ここを見ている藤和さんは一安心でしょうね〜〜
売っちゃえば何年後の問題は知らん振りですから。
しつこいようですが、我々住民に全て負担がくるのです！
＊10年以内に売却等される予定の方は別ですが。
なんとかなる問題ではなく、シワ寄せが来た時、
ギャーギャー言わないでくださいねっと言っても無駄でしょうけど。

一時金が増えるだけの話じゃない。
騒ぐの、もうやめよう。

そうそう、１０年に１回、１００万くらいの話じゃないの？
軽い軽い。

777さん、

なるほど。言われることはわかりました。
私はすでに契約をしているので、その点をずっと将来覚えておきすよ。
どうなるか。

勉強にといろいろな話を見させて頂きましたが、根拠がある為になる話は　751さんだけだったので、そのラインが適切かは将来の楽しみにさせて頂きます。


でもどちらにしても、今騒がれている人たちの言動を見ると、私のように修繕計画を見られている人はいなそうですね。MRに行ってもらってきてから騒げばいいのに。

でも、気になるのが契約者の参加数が非常に少ないような…
本当に売れているのかしら…
ライバルのイニシアの板なんて内覧会の話で盛り上がっているのに…
こちらはいつ、内覧会出来るのかしら…

イニシアの契約者（営業？）は他の板まで来て荒らしてるのにね

何も知らずに契約しちゃったって感じでイライラしてるのが嫌でも伝わってくる。
辛そうだね。781。

そんな彼にも幸せなマンションライフがあらんことを。

784さんへ

そう思われたのではあれば、淋しいのでやめますね。

駐車場のネタで盛り上がってますね（笑）
どこの文系のひと（笑）が書き込みしてるのかわかりませんが、
最近の維持管理費の計算には建設コストも合算されるんですね（笑）
工作活動はおもしろいですね（笑）

＞786さん
本気で仰っているんですか？
機械式駐車場維持管理費の計算に撤去新設（更新）費用を組み込むのは常識。
むしろ組み込まない計画を立てているものは要注意どころかマトモな修繕計画とすら言えないでしょう。
躯体（建物）寿命と設備（機械式駐車場）寿命は４〜５倍も違うんです。
20年後に駐車場を無くす気ですか？
仮に全部平置きに改修した場合、パッと見70台（設置率30％）くらいしか置けませんよ。

786はネタであって欲しい。
もしこんな契約者ばっかりだったら、この物件、先々ヤバ過ぎる。（わかってない人大過ぎ）

修繕計画を見てないでいってるんだから荒れるの仕方ないじゃないかな？

修繕計画を見てザルだって言った人には、この物件の駐車場部分の修繕計画のどこがザルなのかをお聞かせ願いたいものです。


781さんも言ってたと思いますが、私もそんなに悲観するような計画だとは思ってませんが…。


まぁ、完売間近なので後は契約者同士での話し合いになりますね。


嫌味ではなく、こちらでの意見は勉強にはなりましたよ(^-^)

ここでそんなに話し合っても意味があるのかがわからない。

変わるものなんですか？

修繕計画or駐車場管理に関する計画が？

ここで、みなさんが問題点に気づいて多くの方が売主に問題提起して、売主が見直すということはあると思いますよ。そのきっかけとしてオープンなこの掲示板は有効ではないでしょうか。

引き渡された後のことは売主知ったことじゃないので、その前までに改善策を実施させるということは重要だとは思います。
が・・・、今さら駐車場料金を値上げしますってのも大もめになりそうですよね。
10年後の危機が予見できていながら具体的な行動にでられないという状況ではないでしょうか。

ですから〜〜…
喜んでる（このまま波風たたなくて）のは、
藤和なんですよ！
売切りゴメン！後のゴタゴタは住民、組合でやってね〜と高笑い。
住民が気が付き、何を言っても、その時は何年後だから泣き寝入りになるね

問題定義してって…。

それで変わるものなんですかね〜計画が。

でも、問題定義されている方たちがまるで『この物件は買うなー』っていうような

口調じゃあないですか。

それじゃあ、問題定義になってみんなで藤和に訴えるような流れにはならないのでは？

そんな団結した話し合いにならないと、ここの話はまるで意味がないのでは？

＞788
はい。ここの駐車場修繕計画を「ザル計画」だと書いた者です。

俺がザルと書いた理由は、、もう777に書いてあった。
そもそも3000円で維持していけないことくらい計画書を読まなくてもわかるし、金が足りなくて建物本体分の修繕費に手をつける必要があることくらい計画書読めばすぐにわかるよ。
要は計画書を読んだか読んでいないかじゃなくて、それが危険かどうかを理解できたかできなかったかじゃないの？
計画書やここの書き込みを読んでも、788みたいにまーだ理解できていない人がいるみたいだし。

＞789、792
ここ（検討掲示板）での議論は「こんな不都合な点がありますよ」　「本当ですか？」　「こんな理由で本当です」だけでも十分意味があるでしょ。
購入を検討している人にとっては重説に書かれていない「不都合」を知るだけでも意味があると思うけど。
俺なんかこの条件だと「車持っていない人や揉めるのが嫌な人は絶対に買うなー」って、皆に教えてあげたい気持ちになる。

もしこの問題を団結して「解決しよう」とするならば、契約者掲示板でどうぞ。
まぁ、管理組合で話し合っても無理だと言えるくらい解決は難しいと思うけど。
管理規約の記載事項だから購入者は納得して契約している前提だしさ。

しかし、なぜこの物件だけ駐車場の話で盛り上がってるのかな？
ほかの物件にも、野ざらしの機械式で月々１０００円で出しているところもありますが。

問題定義ってなんだよ

ずっと3000円でいけちゃうと思い込んでる人も結構いると思いますよ。残念ながら、そこまで頭のまわらない人がいるのが実情です。

友人＞駐車場台いくら？
本人＞俺が買ったマンションの駐車場は月々●●●●円だよ
友人＞えっ！安いね〜いいな〜
本人＞安いでしょう〜
友人＞平置きなの？
本人＞いいや〜機械式だよ。
友人＞出すのに時間かかったりしない？後、後々大変らしいじゃん
本人＞時間は安い分しょうがないよ。後々？なんとかなるんじゃない？
こういう人が多すぎる！！

なるほど。
　それでは、この物件に限らず、安い料金で設定されている機械式の駐車場の物件は全て、居住者が後々困ってしまうということですね。
　そうすると数え切れないほど該当する物件がありますね。困ったものだぁ〜。

793さん

なるほど。

そういう目的なら、目的達成ですね。


ちなみに今日、駐車場の申込書が来ました♪

３０００円は１０台分だけなので、抽選になっちゃうのですかね〜

申込み予定は低調らしいけど、なるべく埋まると良いね。駐車場。
どうせ15年しか保たないなら使った方が良いし。
これで空きだらけだったら泣き面に蜂だもんね。