BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

関屋＆牛田利用ならイニシア、南千住ならリバーフェイスのほうが便利なわけですが、
同じ時期に竣工する当物件の売りは何になるんでしょうかね？

やっぱり価格かな？

それならうれしいな。期待してます。

工事現場見てきました。
街の雰囲気は、年寄りから家族連れまで幅広い年齢層がまんべんなく見受けられ、
アパートや高層マンションが整然と並んでいても、
やっぱり東京の下町やねって感じでした。
すぐ近くに小中学校、広めの公園と、子育てには便利です。
肩肘張らず、子供をたくましく育てるには、いいところだと思います。

あとは、値段ですね。
どこまで下げてくるのやら。

人気の汐入地区とはいえ、このマンション購入が冷え込む中、完成まで１年足らずで２５０戸売りさばかなければいけないのを考えると、戦略的な価格で売り出さないと厳しいでしょうね。

リバーフェイスより１割くらいは下げてくるのではないでしょうか。
それだけ違えば、どうしても駐車場を確保したい人はこっちに流れてくるかもしれませんね。

病院と抱き合わせでの土地入札でしたが、ほとんど下限に近かった。おそろくほど安く
土地は仕入れているわけですが、病院のほうの赤字をここい払ってもらおうという作戦か
どうか。　価格は読みにくいですね。

不動産不況の今年ですから坪１８０万ってとこでしょう

１８０ですか。良いとこつきますね。
現実的にはその辺でしょうが、もう少し下げないと販売的には厳しいと思います。

この不動産不況の中、イニシア、リバーフェイスという同時期完成物件の強豪を相手に、販売から完成まで１０ヶ月（イニシア、リバーフェイスに遅れること半年以上）で売り抜こうと考えているのですから、相当のインパクトが必要です。

しかもここと同じ長谷工物件で自ら販売も行っているリバーフェイスは価格を死守するために、オール電化、プレミアムアフターサービスなど、高付加価値を付け必死の販売戦略をうち出しています。イニシアは施工会社はともかく、建物としてはこの辺では間違いなく一番品質が高いでしょう。この２物件は市場での評価も高いですよね。（先日のダイヤモンドで首都圏新築物件ランキング２３区内評価でイニシア１８位、リバーフェイス２２位）

これらを考えると06さん想定の坪１８０万を大きく割り込む１６０−１７０万（トキアスレベル）で出てきてもおかしくないのではないでしょうか？
これからこの２物件も販売が苦しくなれば値引きしてくる可能性はありますし、その位のインパクトがないと上記２物件に流れますよね。
逆にそれくらいのインパクトがあると手付け放棄してもこっちを選択する購入者も出てくるのではないでしょうか。

デベロッパーも今年は去年の教訓（想定以上の販売不振）を活かし、利幅を落として販売（完売）重視の戦略でくることが予想されます。05さんの言うとおり土地取得が安価で出来ているのならばなおさらです。後は資材価格高騰をどこまで抑えられるかですね。

藤和さん、今期みたいに業績下方修正する前に完売目指して戦略的に行きましょう。
期待してます！

予定価格１８５が正式価格で１８０〜１７０、後は竣工前後に値引き処理。予想です。藤和さん頑張って下さい。今年からの株主より。

No08さん

今、イニシアを検討しつつ、ベリスタの情報を待っているものです。
イニシアがここいらで一番品質がよいと考えられる理由を教えてください！
住まい選びにぜひ参考にさせていただきたいです。

No.10さん、

No.08です。
ベリスタは施工が長谷工ですので、ほぼリバーフェイスと同仕様と考えてよいと思います。
イニシアとリバーフェイスを比較して差がつくところを書くと、

・免震構造：イニシア：制振構造、リバーフェイス：耐震構造
・コンクリート強度：イニシア：５４Ｎ、リバーフェイス：２７Ｎ
・断熱等級：イニシア：等級４、リバーフェイス：等級３
・床構造：イニシア：二重床、リバーフェイス：直床
・床スラブ厚：イニシア：２３０ｍｍ、リバーフェイス：２００ｍｍ
・戸境厚：イニシア：１９０-３００ｍｍ、リバーフェイス：１８０ｍｍ
・フローリング：イニシア：ＬＬ４０、リバーフェイス：ＬＬ４５

※上記項目全ての数値でイニシアが上です。
特に下階への音の影響（スラブ厚＋フローリング）はけっこう違うと思われます。
リフォームを考えた場合、長谷工はアンボイドを強調しますが、二重床にはかないません。

長谷工の物件はほぼ同仕様で、一般的にマンション構造において、これ以上あると望ましいと言われているぎりぎりのラインできますのでベリスタも同じかと思われます。そういう意味でイニシアは建物の品質が高い物件という書き方をさせていただきました。決してリバーフェイスやベリスタの品質が悪いという意味ではありません。長谷工物件が「良」に対し、イニシアが「優」という感じでしょうか。

No8さん

返答ありがとうございます！
非常に参考になりました☆

設備だとどうなんですか？
最近はオール電化マンションも普及してきて、床暖房、カードロックも
うれしい設備も比較の対象になると思ってます。

>イニシアは施工会社はともかく、建物としてはこの辺では間違いなく一番品質が高いでしょう。

遮音性は、イニシアが乾式TLD-55等級の戸境壁なので、湿式コンクリートのＢＥＬＩＳＴＡに
劣る可能性がありますよ。
それにイニシアは引き戸多用、首都高が近い、風が強そうなど実際に住んでみれば、立地条件の差
でＢＥＬＩＳＴＡの方が静かに暮らせそうな気がします。

>13さん、

設備はデベによるところが大きいので仕様が出てこないことには何とも言えませんね。
オール電化or床暖房になるでしょうね。藤和さんの仕様なら床暖房のほうが可能性が高いような気がしますが・・

>14さん、
お隣さんとのことよりも、上下階のほうが気になりやすいと思いますよ。
そういう意味ではスラブ厚＋二重床＋二重天井のイニシアに分があるかと・・

立地の面では仰るとおりだと思います。風の強さはベリスタもあまり変わらない気がしますが・・

環境面では圧倒的にベリスタですね。特に子供のいる家庭には汐入小学校＋第三中学校は魅力です。

土曜も作業中です。

私が聞いたところによると、隣に建設予定の小学校は階数は忘れちゃいましたが
マンション15階相当のビル形態になるようです。
そうなると、東向きは小学校にさえぎられて眺望に大きな不安がありますよね。

というか、そんな情報がありながら東向きにマンションを作るという売り主に
かなりの違和感を感じました。

まだあまり情報が出ていないのでもしかしたら、ちゃんと配慮されているのかもしれませんので
状況を見守りたいと思います。

ベリスタの東側には、5階建て、マンションに例えると8階相当
と聞いておりますよ

１８さん

情報ありがとうございます。

口頭で聞いたため、情報が正確でなかったようです。
ご迷惑をおかけしました。

１８さん

情報ありがとうございます。

口頭で聞いたため、記憶があいまいになっていました。
ご迷惑をおかけしました。

今日資料請求しました。
住まいサーフィンでもマイページ登録する人がぼちぼち増えてきましたね。

隣の小学校(複合教育施設)もいよいよ着工のようです。
写真には敷地のほんの一部しか写っておらず、しかもその部分はまだぜんぜん作業が行われていませんが。

写真を見ると、L字型になっているのがよくわかります。
私はP&Pの住民ですが、思ったよりP&Pからは離れていますね。

東向き側の方の小学校の高さとベリスタの高さの差が４Ｍしかありません。
今日現地の看板をみてベリスタ１５階建てで４４Ｍ、小学校８階建てで４０Ｍ。
しかもあの敷地内でその差だと、東側のバルコニーは完全に日陰ですよね？

東側はかなり価格を落とさない限り（３０００万以下）売れる見込み無しのような・・・。

3000万以下なんて絶対にありえない。4000万前後でしょう。

15階44Mは隣のマンションの何階位なんでしょうかね？

１５階ぐらいでしょう。

隣りは20階60m。一階あたり3メーターは同じですね

3200万円台〜6700万円台
4200万円台中心(予定)

坪180-190万とはえらく強気ですね。　75㎡の中心価格を4000万未満でだしてくるかと思ったが、
物件ホームページ上では確かに上の数字だね。　強気すぎ。

強気？これで精一杯なんだよ、わかっとらんな〜

長谷工だから建て物は安いでしょうし、土地入札は設定下限の金額ではあんまり高くなる理由がない。この値段で売れるなら儲けは大きいでしょうね。

>>33
「土地入札は設定下限の金額」って何で分かるの？
業者の人ですか？

東京都から公表されてますよ。　近くの病院用地と抱き合わせでの入札です。
それくらいネットで調べられますって。

きっと病院の地面の代金もマンション価格にこみになってますね。

こっちのほうが使える容積率が小さいから、地面を同じ坪単価で仕入れても、
できあがりは、東京フロンティアシティと同じにはならないと思うのですが。
ここ最近の急速なマンションの売れこみの冷え込みがなければ、当然全戸平均
坪200でだしてきたでしょう。　180-190万だとしたら、事業としては採算点
ぎりぎりだと思いますよ。

施工費も8街区、9街区とは比較にならない位高いでしょ。いくら長谷工でも。
東京フロンティアは外観、設備は他の長谷工物件からみてもかなりのローコストで建ててますから
デベの粗利益はかなりのものと推測できます。眺望、抜けはこちらが劣りますが、標準仕様は
羨ましいぐらい良いと思います。（東京フロンティアがＯＰ対応でしょぼいからですが。）
当初、藤和も＠２００万円/坪以上の価格を想定していたと思いますが、低迷する新築市場を
勘案しての価格設定ですね。個人差は当然ありますが、都心７ｋ圏内でこの価格は高くはないと
思います。静かだし、公園施設、交通（駅より高速ＩＣが近い）も便利。
お買い得だと思いますよ。
ちなみに私は藤和・長谷工の関係者ではありません。北側の住民です。

坪１８０−１９０ですか・・
期待はずれです。。もう少し頑張ると思ってたのに。
この価格だとリバーフェイス、イニシアのほうに流れちゃうんじゃないかな？

両物件ともに良さそうな部屋は既に埋まっているんで、角部屋、高層階はそれなりに売れそうですが、それ以外は相当苦戦するんじゃないですかね。

値引きを厭わない藤和だけに年末から期末にかけての値引き狙いですな。

マンションズとかに間取り図でていますけど、典型的な長谷工的つくりで外廊下側が
アウトフレームできていないことが明らかですよね。　洋室1/2とも目いっぱい部屋がへこんで
いて、そのへこみの上には大梁がわたっているのは見なくてもわかります。
いくら、駐車場100%といっても、オール電化でもなし。これで坪200万では同時期に売っている
リバーフェースとかにみな流れるだけですよ。　確かに土地仕入れはちょっと高かったでしょう
けど、平均で200とかつけて買ってくれるほど今の検討者は甘くはないでしょう。

　ほとんど機械式なのに、駐車場コスト3000円からとかまた無茶やるようですね。
アーバンフォートで、これでは更新の経費はおろか、定常的な維持コストよりも安いってんで
掲示板で叩かれて、確かパーク＆パークスではちょっと値上げしていたはずですが、これだと、
管理費か、維持管理費から補填するしかない。　きっと管理費・修繕積立ての金額は検討中
とかいって、モデルルームオープン時には内緒でいくのでしょう。　懲りてないですね。

スレッドたてた人のかきこみにもあるけど、まさに差別化ができてない。ここにしかないっ要素がなさすぎ。　大規模物件がいっぱいあるところに、あとから参入するだけの売りがないね。もう10%ほど安いとか価格で勝負ならわかるけど、別に安いわけでもない。　川側が小学校で同じ高さでブロックされるわけだし。

隣は基礎工事に着手したばかり、という感じで、どの辺りに何ができる、という雰囲気は、まだつかめない感じです。
根拠はありませんが、民間工事よりゆっくりリズムのような気がします・・・

東側の低層、中層って朝日すら当たらないのに、６０平米台で３２００万円〜
なんですよね。
どうやって売るんでしょうね。
駅も京成関屋、牛田はパーク＆パークスの方が近いし。
もっとローコストにするとか変わった設備があるとか工夫の余地はなかったんですかね。

現在はあくまで予定価格段階ですから正式価格で１７０坪平均にはなるはずです。

MRは連休中ってこともあってなかなか盛況でしたね。
ただ、いかにも長谷工的というか、リバーフェイスみたいにちょっと今までとは違うかなぁとか
いう気合いはあんまり感じられませんでしたね。　価格勝負といくしかない物件だと思います。

しっかし、ネガティブな意見ばっかりですね。

確かに売りがない物件ではありますが・・・

北側にあるＰ＆Ｐは、南側に１５Ｆ建ての本マンションが建つと日照的にはかなりやられちゃいますね。外観完成予定図でもおもいっきり影になってますね。

Ｐ＆Ｐもほぼ完売というのを考えると、日照的にはこっちのほうが有利な分なんだかんだで結構売れちゃうのかな？

ただ、競合もなく安かった新大陸ならともかく、この価格ならリバーフェイス、イニシアだよなぁ・・

私、P&Pの住民ですが、南千住にも北千住にも駅まで徒歩２５分ぐらいで行けるし、関屋や牛田には１０分くらいの立地なので、生活の幅が広がります。
リバーフェイスやイニシアに比べて、そういう利点はあるんじゃないでしょうか。

どの駅にも10分以上かかるってのは売りにはなりませんよ。

急ぐのならバスに乗れば南千住まで５分だし、浅草や上野にもすぐ出れるし、電車もいろんな選択肢があって、駅までの徒歩距離だけでははかれない便利さがありますよ。
休みになると今日はどこ行こうかな〜って思いますもん。

イニシアに比べて良い点あるの？

立地面。　10年たってもまったく変わっていない工業系立地の関屋側よりは、
こっちがいいという人は当然いていいと思うけどね。　
駅距離だけがすべてではないからね。
東京フロンティアシティなみの設備だと仮定すれば、昨今のアーバンフォートあたりの
中古価格と比較しても、180-190万で、そこそこの高さの階が買えるなら、十分妥当水準
だとは思うけど。　トキアスのころみたいな@150とかを期待していると永久に買えないよ。