BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

関屋＆牛田利用ならイニシア、南千住ならリバーフェイスのほうが便利なわけですが、
同じ時期に竣工する当物件の売りは何になるんでしょうかね？

やっぱり価格かな？

それならうれしいな。期待してます。

工事現場見てきました。
街の雰囲気は、年寄りから家族連れまで幅広い年齢層がまんべんなく見受けられ、
アパートや高層マンションが整然と並んでいても、
やっぱり東京の下町やねって感じでした。
すぐ近くに小中学校、広めの公園と、子育てには便利です。
肩肘張らず、子供をたくましく育てるには、いいところだと思います。

あとは、値段ですね。
どこまで下げてくるのやら。

人気の汐入地区とはいえ、このマンション購入が冷え込む中、完成まで１年足らずで２５０戸売りさばかなければいけないのを考えると、戦略的な価格で売り出さないと厳しいでしょうね。

リバーフェイスより１割くらいは下げてくるのではないでしょうか。
それだけ違えば、どうしても駐車場を確保したい人はこっちに流れてくるかもしれませんね。

病院と抱き合わせでの土地入札でしたが、ほとんど下限に近かった。おそろくほど安く
土地は仕入れているわけですが、病院のほうの赤字をここい払ってもらおうという作戦か
どうか。　価格は読みにくいですね。

不動産不況の今年ですから坪１８０万ってとこでしょう

１８０ですか。良いとこつきますね。
現実的にはその辺でしょうが、もう少し下げないと販売的には厳しいと思います。

この不動産不況の中、イニシア、リバーフェイスという同時期完成物件の強豪を相手に、販売から完成まで１０ヶ月（イニシア、リバーフェイスに遅れること半年以上）で売り抜こうと考えているのですから、相当のインパクトが必要です。

しかもここと同じ長谷工物件で自ら販売も行っているリバーフェイスは価格を死守するために、オール電化、プレミアムアフターサービスなど、高付加価値を付け必死の販売戦略をうち出しています。イニシアは施工会社はともかく、建物としてはこの辺では間違いなく一番品質が高いでしょう。この２物件は市場での評価も高いですよね。（先日のダイヤモンドで首都圏新築物件ランキング２３区内評価でイニシア１８位、リバーフェイス２２位）

これらを考えると06さん想定の坪１８０万を大きく割り込む１６０−１７０万（トキアスレベル）で出てきてもおかしくないのではないでしょうか？
これからこの２物件も販売が苦しくなれば値引きしてくる可能性はありますし、その位のインパクトがないと上記２物件に流れますよね。
逆にそれくらいのインパクトがあると手付け放棄してもこっちを選択する購入者も出てくるのではないでしょうか。

デベロッパーも今年は去年の教訓（想定以上の販売不振）を活かし、利幅を落として販売（完売）重視の戦略でくることが予想されます。05さんの言うとおり土地取得が安価で出来ているのならばなおさらです。後は資材価格高騰をどこまで抑えられるかですね。

藤和さん、今期みたいに業績下方修正する前に完売目指して戦略的に行きましょう。
期待してます！

予定価格１８５が正式価格で１８０〜１７０、後は竣工前後に値引き処理。予想です。藤和さん頑張って下さい。今年からの株主より。

No08さん

今、イニシアを検討しつつ、ベリスタの情報を待っているものです。
イニシアがここいらで一番品質がよいと考えられる理由を教えてください！
住まい選びにぜひ参考にさせていただきたいです。

No.10さん、

No.08です。
ベリスタは施工が長谷工ですので、ほぼリバーフェイスと同仕様と考えてよいと思います。
イニシアとリバーフェイスを比較して差がつくところを書くと、

・免震構造：イニシア：制振構造、リバーフェイス：耐震構造
・コンクリート強度：イニシア：５４Ｎ、リバーフェイス：２７Ｎ
・断熱等級：イニシア：等級４、リバーフェイス：等級３
・床構造：イニシア：二重床、リバーフェイス：直床
・床スラブ厚：イニシア：２３０ｍｍ、リバーフェイス：２００ｍｍ
・戸境厚：イニシア：１９０-３００ｍｍ、リバーフェイス：１８０ｍｍ
・フローリング：イニシア：ＬＬ４０、リバーフェイス：ＬＬ４５

※上記項目全ての数値でイニシアが上です。
特に下階への音の影響（スラブ厚＋フローリング）はけっこう違うと思われます。
リフォームを考えた場合、長谷工はアンボイドを強調しますが、二重床にはかないません。

長谷工の物件はほぼ同仕様で、一般的にマンション構造において、これ以上あると望ましいと言われているぎりぎりのラインできますのでベリスタも同じかと思われます。そういう意味でイニシアは建物の品質が高い物件という書き方をさせていただきました。決してリバーフェイスやベリスタの品質が悪いという意味ではありません。長谷工物件が「良」に対し、イニシアが「優」という感じでしょうか。

No8さん

返答ありがとうございます！
非常に参考になりました☆

設備だとどうなんですか？
最近はオール電化マンションも普及してきて、床暖房、カードロックも
うれしい設備も比較の対象になると思ってます。

>イニシアは施工会社はともかく、建物としてはこの辺では間違いなく一番品質が高いでしょう。

遮音性は、イニシアが乾式TLD-55等級の戸境壁なので、湿式コンクリートのＢＥＬＩＳＴＡに
劣る可能性がありますよ。
それにイニシアは引き戸多用、首都高が近い、風が強そうなど実際に住んでみれば、立地条件の差
でＢＥＬＩＳＴＡの方が静かに暮らせそうな気がします。

>13さん、

設備はデベによるところが大きいので仕様が出てこないことには何とも言えませんね。
オール電化or床暖房になるでしょうね。藤和さんの仕様なら床暖房のほうが可能性が高いような気がしますが・・

>14さん、
お隣さんとのことよりも、上下階のほうが気になりやすいと思いますよ。
そういう意味ではスラブ厚＋二重床＋二重天井のイニシアに分があるかと・・

立地の面では仰るとおりだと思います。風の強さはベリスタもあまり変わらない気がしますが・・

環境面では圧倒的にベリスタですね。特に子供のいる家庭には汐入小学校＋第三中学校は魅力です。

土曜も作業中です。

私が聞いたところによると、隣に建設予定の小学校は階数は忘れちゃいましたが
マンション15階相当のビル形態になるようです。
そうなると、東向きは小学校にさえぎられて眺望に大きな不安がありますよね。

というか、そんな情報がありながら東向きにマンションを作るという売り主に
かなりの違和感を感じました。

まだあまり情報が出ていないのでもしかしたら、ちゃんと配慮されているのかもしれませんので
状況を見守りたいと思います。

ベリスタの東側には、5階建て、マンションに例えると8階相当
と聞いておりますよ

１８さん

情報ありがとうございます。

口頭で聞いたため、情報が正確でなかったようです。
ご迷惑をおかけしました。

１８さん

情報ありがとうございます。

口頭で聞いたため、記憶があいまいになっていました。
ご迷惑をおかけしました。

今日資料請求しました。
住まいサーフィンでもマイページ登録する人がぼちぼち増えてきましたね。

隣の小学校(複合教育施設)もいよいよ着工のようです。
写真には敷地のほんの一部しか写っておらず、しかもその部分はまだぜんぜん作業が行われていませんが。

写真を見ると、L字型になっているのがよくわかります。
私はP&Pの住民ですが、思ったよりP&Pからは離れていますね。

東向き側の方の小学校の高さとベリスタの高さの差が４Ｍしかありません。
今日現地の看板をみてベリスタ１５階建てで４４Ｍ、小学校８階建てで４０Ｍ。
しかもあの敷地内でその差だと、東側のバルコニーは完全に日陰ですよね？

東側はかなり価格を落とさない限り（３０００万以下）売れる見込み無しのような・・・。

3000万以下なんて絶対にありえない。4000万前後でしょう。

15階44Mは隣のマンションの何階位なんでしょうかね？

１５階ぐらいでしょう。

隣りは20階60m。一階あたり3メーターは同じですね

3200万円台〜6700万円台
4200万円台中心(予定)

坪180-190万とはえらく強気ですね。　75㎡の中心価格を4000万未満でだしてくるかと思ったが、
物件ホームページ上では確かに上の数字だね。　強気すぎ。

強気？これで精一杯なんだよ、わかっとらんな〜

長谷工だから建て物は安いでしょうし、土地入札は設定下限の金額ではあんまり高くなる理由がない。この値段で売れるなら儲けは大きいでしょうね。

>>33
「土地入札は設定下限の金額」って何で分かるの？
業者の人ですか？

東京都から公表されてますよ。　近くの病院用地と抱き合わせでの入札です。
それくらいネットで調べられますって。

きっと病院の地面の代金もマンション価格にこみになってますね。

こっちのほうが使える容積率が小さいから、地面を同じ坪単価で仕入れても、
できあがりは、東京フロンティアシティと同じにはならないと思うのですが。
ここ最近の急速なマンションの売れこみの冷え込みがなければ、当然全戸平均
坪200でだしてきたでしょう。　180-190万だとしたら、事業としては採算点
ぎりぎりだと思いますよ。

施工費も8街区、9街区とは比較にならない位高いでしょ。いくら長谷工でも。
東京フロンティアは外観、設備は他の長谷工物件からみてもかなりのローコストで建ててますから
デベの粗利益はかなりのものと推測できます。眺望、抜けはこちらが劣りますが、標準仕様は
羨ましいぐらい良いと思います。（東京フロンティアがＯＰ対応でしょぼいからですが。）
当初、藤和も＠２００万円/坪以上の価格を想定していたと思いますが、低迷する新築市場を
勘案しての価格設定ですね。個人差は当然ありますが、都心７ｋ圏内でこの価格は高くはないと
思います。静かだし、公園施設、交通（駅より高速ＩＣが近い）も便利。
お買い得だと思いますよ。
ちなみに私は藤和・長谷工の関係者ではありません。北側の住民です。

坪１８０−１９０ですか・・
期待はずれです。。もう少し頑張ると思ってたのに。
この価格だとリバーフェイス、イニシアのほうに流れちゃうんじゃないかな？

両物件ともに良さそうな部屋は既に埋まっているんで、角部屋、高層階はそれなりに売れそうですが、それ以外は相当苦戦するんじゃないですかね。

値引きを厭わない藤和だけに年末から期末にかけての値引き狙いですな。

マンションズとかに間取り図でていますけど、典型的な長谷工的つくりで外廊下側が
アウトフレームできていないことが明らかですよね。　洋室1/2とも目いっぱい部屋がへこんで
いて、そのへこみの上には大梁がわたっているのは見なくてもわかります。
いくら、駐車場100%といっても、オール電化でもなし。これで坪200万では同時期に売っている
リバーフェースとかにみな流れるだけですよ。　確かに土地仕入れはちょっと高かったでしょう
けど、平均で200とかつけて買ってくれるほど今の検討者は甘くはないでしょう。

　ほとんど機械式なのに、駐車場コスト3000円からとかまた無茶やるようですね。
アーバンフォートで、これでは更新の経費はおろか、定常的な維持コストよりも安いってんで
掲示板で叩かれて、確かパーク＆パークスではちょっと値上げしていたはずですが、これだと、
管理費か、維持管理費から補填するしかない。　きっと管理費・修繕積立ての金額は検討中
とかいって、モデルルームオープン時には内緒でいくのでしょう。　懲りてないですね。

スレッドたてた人のかきこみにもあるけど、まさに差別化ができてない。ここにしかないっ要素がなさすぎ。　大規模物件がいっぱいあるところに、あとから参入するだけの売りがないね。もう10%ほど安いとか価格で勝負ならわかるけど、別に安いわけでもない。　川側が小学校で同じ高さでブロックされるわけだし。

隣は基礎工事に着手したばかり、という感じで、どの辺りに何ができる、という雰囲気は、まだつかめない感じです。
根拠はありませんが、民間工事よりゆっくりリズムのような気がします・・・

東側の低層、中層って朝日すら当たらないのに、６０平米台で３２００万円〜
なんですよね。
どうやって売るんでしょうね。
駅も京成関屋、牛田はパーク＆パークスの方が近いし。
もっとローコストにするとか変わった設備があるとか工夫の余地はなかったんですかね。

現在はあくまで予定価格段階ですから正式価格で１７０坪平均にはなるはずです。

MRは連休中ってこともあってなかなか盛況でしたね。
ただ、いかにも長谷工的というか、リバーフェイスみたいにちょっと今までとは違うかなぁとか
いう気合いはあんまり感じられませんでしたね。　価格勝負といくしかない物件だと思います。

しっかし、ネガティブな意見ばっかりですね。

確かに売りがない物件ではありますが・・・

北側にあるＰ＆Ｐは、南側に１５Ｆ建ての本マンションが建つと日照的にはかなりやられちゃいますね。外観完成予定図でもおもいっきり影になってますね。

Ｐ＆Ｐもほぼ完売というのを考えると、日照的にはこっちのほうが有利な分なんだかんだで結構売れちゃうのかな？

ただ、競合もなく安かった新大陸ならともかく、この価格ならリバーフェイス、イニシアだよなぁ・・

私、P&Pの住民ですが、南千住にも北千住にも駅まで徒歩２５分ぐらいで行けるし、関屋や牛田には１０分くらいの立地なので、生活の幅が広がります。
リバーフェイスやイニシアに比べて、そういう利点はあるんじゃないでしょうか。

どの駅にも10分以上かかるってのは売りにはなりませんよ。

急ぐのならバスに乗れば南千住まで５分だし、浅草や上野にもすぐ出れるし、電車もいろんな選択肢があって、駅までの徒歩距離だけでははかれない便利さがありますよ。
休みになると今日はどこ行こうかな〜って思いますもん。

イニシアに比べて良い点あるの？

立地面。　10年たってもまったく変わっていない工業系立地の関屋側よりは、
こっちがいいという人は当然いていいと思うけどね。　
駅距離だけがすべてではないからね。
東京フロンティアシティなみの設備だと仮定すれば、昨今のアーバンフォートあたりの
中古価格と比較しても、180-190万で、そこそこの高さの階が買えるなら、十分妥当水準
だとは思うけど。　トキアスのころみたいな@150とかを期待していると永久に買えないよ。

確かに環境面と周辺の商業施設という意味ではこっちのほうがイニシアよりは良いかもしれませんね。

リバーフェイスとならどうでしょう？
どちらの駅(南千住or関屋/牛田)を頻繁に使うかってとこですかね。

それと、床暖房と駐車場が必須ならこっちってとこかな？

それにしても前にも書き込みがありましたが、機械式の駐車場でこの駐車料金は安すぎですね。
後から値上げするなら始めからちゃんと取ればいいのに。

まったく同感です。 全戸機械式に近くて、100%だと、ちょうど1戸で、1台分のメンテナンス
コストを、駐車場代として負担していないと変ですからね。　毎月7000円程度のコストが
維持だけでかかり、20年ほどで、更新コストが約180-200万かかるので、これを月割りして
180/20/12=0.75万/月　合わせて1.5万/月より安い分は後で一時金徴収するしかありません。
マンションの家格は実際にはもっとはるかに高いってのを隠している勘定になります。
こんな不正直な売り方は、長谷工のマンションではごくごく普通にあるんでしょうか。
アーバンフォートもそうだったのが、ちょっとだけパークアンドパークスでましになったと
思っていたら、まーた逆戻り。

５１さんへ

笑いますね・・・・イニシアは駅も近し自走式駐車場だし、、床暖房も標準・・・どこが負けてるでしょうか？？？
環境って？駅遠　or 郊外なら環境いいと思いますが・・・行きますか？

こちらは埋めたって地なのに．．．．環境いいって表面だけでしょうね・・・

ベリスタのホームページ見ましたが、TES温水式床暖房は標準ですよ。
同じ荒川区のリバーフェイスとの比較論なら分かりますが、足立区の物件と比較して
「笑える」とは書いてるやつが爆笑だよ。

荒川区も足立区も一緒

近くの不動産屋にでもいって、荒川区側と、足立区側の中古マンションの成約価格を
比較してみればよい。　なぜずっと駅から遠い荒川区側が、より高い坪単価で成約しているか。
これは事実だ。
　そのあたりをちゃんと説明できないようでは、下手な煽りにしかならないよ。
駅直近でもだめなとこはだめなんだよ。

事前内覧会行って来ました。
“南千住最後の物件”という事で、かなり期待してましたが・・・。
う〜ん、今ひとつ決め手に欠けるというか、ここならではの明確な差別化ポイントが
なかった、というのが率直な感想でした。決して悪くはないんですけどね。
勝手に「価格訴求」を期待していたもので。
帰り際に営業さんに「来場される皆さんから、想像以上に高かった、
という声は挙がってませんか？」と聞いたところ、「正直結構挙がってますねぇ」
との事。恐らく、内覧会後今の設定価格よりある程度下げて出して来ざるを得ないでしょうね。

　それとここのの営業の質がかなりヤバイ。たまたま付いた営業がハズレだったのかも
しれませんが、物件=営業という図式はナンセンスと思いつつも、人生で一番大きな買い物を
托す相手に、想像を超えるレベルの低い接客をされるとテンション下がります。

　現在イニシアとの比較で迷ってるんですが、内装・外観・環境でＢＥＲＩＳＴＡ、構造・眺望・
駅近・駐車場でイニシアって感じですね。

５８さんへ
イニシアは足立区、ここは荒川区だよ〜レベル違うってある方の見方です。

正直、荒川区と足立区の違いを物件の差別点にするしかできない時点でどうかと思います・・・。

こんだけ近いんだから、どっちでもいいじゃないですか。
足立と荒川どちらに住むかで人生大きく変わっちゃうもんなんですかねぇ。

足立区
http://www.amazon.co.jp/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E7%89%B9%E5%88%A5%...

62さん

私が言いたかったのは60さんと同様で
ベリスタとイニシアで数百メートルしか離れていないのに、区が違うことでどのような影響がでるのか？
ということです。

ですので聞きたいのは区全体の総論ではありません。

53さん、

値付けを行うのはデベですので、これは長谷工というよりは藤和の問題です。
同じ機械式駐車場のリバーフェイス(施工、販売共に長谷工)ではまっとうな価格設定(１１千円〜２１千円)です。
ヴィークステージ北千住(施工、販売共に清水)も機械式ですが、これもまっとうな価格設定(１４千円〜２７千円)をしています。

単純に価格比較をすると高く感じますが、将来的にどこかで帳尻を合わせる必要が絶対に出てくるのでしょうから最初からまっとうな価格で提示して欲しいものです。

高いのが良いとは言いませんが、後から高額な一時金を請求されたり、突然管理費や修繕積立金が上がったりされるのはたまりません。

長期修繕計画はどうなっているんでしょうかね？

住所表記で見栄を張りたいなら都心3区とか城西地区へどうぞ。
第3者からみれば足立区も荒川区も一緒。
中古成約価格が、なんて知ったこっちゃありませんし。

>63:ベリスタとイニシアで数百メートルしか離れていないのに

その数百メートルが結構大きいんじゃないですか？

イニシアのスレに出てたんですが、
①イニシアの近くに日々の買い物をするお店がありますか？
②近くに子供が遊べるような場所がありますか？
③近くに幼稚園や学校はありますか？
④近くに総合病院はありますか？

この質問に、何と答えます？

マンションとしての質なら、文句なしにイニシアでしょう。

立地は、「便利さ」なら駅までの距離を除けば、こちらがやや上かもしれませんね。
ただ、「眺望」や土地の格はイニシアが上でしょう。

千住曙町自体がシテヌーブのおかげで、ブランド化していると思います。とはいっても、足立区ですけどね。

66さん

何でも近くにあれば便利だとは思います。
ただ、過疎地区での話ではなく東京の、しかも川ひとつへだてた場所の話です。
幼稚園だってこのベリスタが近ければイニシアもしかり、小学校だって中学校だって学区こそ
違えどバスや電車に乗らずに通えると思います。
同じように考えれば子供の遊べるところもそうです。
汐入公園で遊ばせると思います。

買い物も、チラシを見て安いお店が5分程度より離れている場所にあったら行きませんか？
値段にとらわれず購入できるということであればイニシアはパルシステムが導入されているとの事。運んでくれますから楽に購入できると思います。

私は今、少しでも近くに総合病院が必要な状態ではありません。
仕事が医療関係ということもあり、病院は近くのというより特定疾患にどの程度対応できるかで
決めます。新宿のK大付属病院には何度かお世話になった事があります。（←遠くても行くということです）

何にしても、どの程度利用するのか？によって人それぞれの価値観に差は出てくると思います。
毎日利用するものは何か？毎週利用するものは？誰が利用するか？

私は幼稚園は人生のうち数年、小学校、中学校など子供に多少歩かせてもかまわないと思っています。
共働きの私は、毎日利用する駅は近い方が良いと思いますが、これもベリスタとイニシアでは五十歩百歩の話。（京成関谷、牛田）

私にとってはベリスタとイニシアでは結局住みやすいマンションがどちらか？考えます。


＞イニシアのスレに出てたんですが、
＞①イニシアの近くに日々の買い物をするお店がありますか？
＞②近くに子供が遊べるような場所がありますか？
＞③近くに幼稚園や学校はありますか？
＞④近くに総合病院はありますか

＞この質問に、何と答えます？

TOKYO　JACK（都心のイイトコロひとりじめ）といううたい文句の意味するところは、便利さと環境の良さが両立できている、ということなのでしょう。すなわち、立地の良さがこの物件の最大の長所だということだろうと思います。
建物は長谷工の設計・施工ですから、グレードは平凡でありながら、クレームの出にくい、信頼できる仕様、構造になっているはずです。
グレードで比較すれば、イニシアのほうが上でしょう。

６６さん

逆にベリスタだとどこになりますか？
イニシアも数百メートルしか離れてないんだから、そこ使えばいいんじゃないですか？

ほかのマンションと比較することに意味があるでしょうか？

　選択肢が広がっていて、自由に選べるのですから、駅距離重視ならイニシアを、
環境面重視ならこちらとか好きなほうを選べばいいだけです。　あるものは
こっちにあるけど、あっちにはないとかの情報ならともかく、わずか徒歩数分の差で
立地の優劣を言い争っても仕方がない気がします。　しいていえば、DINKSとか働き手の
数が複数になっていれば、より駅距離を重んじるでしょうし、イニシアのほうが免許を
もたない人には住みにくくなっているだろうってことはいえるでしょうけれども、
どっちがいいかなんて各家庭の問題ではないでしょうか。　

　こっちのほうが容積率が低めなので、空き地率は高くて、車寄せとかを実現できて
ますね。　長谷工だから直床で、バルコニーにでるところはかなりの”またぎ”に
なりますし、 床サッシの防音レベルはひとつ下ですが、一方で、設備面では、
イニシアでは標準採用でない、ルーバー面格子の採用や、　イニシアでは
オプションになる各戸玄関前のカメラ映像を屋内で受信可能など、標準状態では
勝っているところも多々ありました。

　ここの価格は、今でている予定価格（100万単位程度）だと、南面中層真ん中あたりの
平均的な部屋で、 4300万円台/23.5坪程度ですから、これで185万/坪程度。　
これは、イニシアでいうと、南面の205万/坪よりは安く、東面の165万/坪程度よりは高くて、
ちょうど間を埋める形になっていますね。　
　周辺物件の中古価格などを見れば、この値段で一定の競争力があると思いますので、
大幅値下げとかを期待しても難しいかなと思います。

　掲示板は情報の交換に意味があると思いますが、具体的な価格情報もなしに
高いの安いの噂話に終始していても仕方ないのではないでしょうか。　
　
　ということで情報ですが、現在想定価格は100万単位程度で、いくつかの典型的な部屋
タイプについて、　低層・中層・高層とかにわけてでています。　一番安い部屋は、
東側の 21坪程度の低層の間取りで、これは、3200万円台となっていますから、
これを3250と仮定して、坪155程度から。　東側は、20mほどの間をあけるだけで
ほぼ同じ高さに小学校の建物がたつ計画があります。

　南面は、77㎡程度の部屋が多く、これは、下層4200万円台/中層では4300万円台、
前の建物に対して抜けてくる上のほうは、急に高くなって、4600万代程度だったか。
南面には 85㎡(25.8坪）程度の部屋もあって、これは、一番上のほうの階で、
5000万円台だったと記憶しているので、　上層階の中住戸は、195万/坪。
南側の両端(南東角　あるいは 南西角）には、97㎡(29坪）程度の部屋がありますが
これは高層階のみ値段がでていて、西角 6500-6600万円台 東角 6600-6700万円台
でした。　角にかかると、隣の部屋が 195程度で済んでいるのが 230万円台になります
のである程度以上に広めのがほしいかなと思って訪ねていくと、想定外に高く感じる
かもしれません。　一方で、85㎡程度が、最上階に近い南面でも5000万そこそこという
のは安く感じる人も結構多いんじゃないかなと思います。

本日、ＭＲに行ってきました。
駐車場が３千円というのは驚きでした。
またドアキーひとつでセキュリティーモードに切り替わるのも嬉しい機能でした。
ＭＲの隣のセメントサイロ跡地はいったいどうなるのでしょうか？
スーパーやスポーツ施設も足りない気がしますが・・・

機械式がほとんどなのは、実際には駐車場代金に対してはコストアップ要因で、
3000円ではその駐車場区画の更新のための積立てはおろか、日常的なメンテナンスすら
できません。　駐車場料金設定が安すぎるというのは、むしろこのマンションの最大の
問題点だと思いました。　管理組合が後で苦労すると思います。

イニシアとの比較であれば、
イニシアＲ棟＞＞ベリスタ＞イニシアＰ棟でしょう。

結局、価格だと思いますよ。環境や立地なんて川を隔てているだけなんでたいして変わらない。
イニシアＲ棟とベリスタの価格が同じだったらベリスタを選ぶ人がどれだけいるかって話。

お金に余裕がある人はイニシアＲ棟にすれば良いし、予算的に厳しい人はイニシアＰ棟かベリスタで悩むんでしょう。

期待していたのはイニシアならベリスタのほうが断然お得じゃん！って言うくらいの値付けだったのに。。

この物件はイニシア、リバーフェイスを検討している人たちをどれだけ持ってこれるかが完売の鍵なのに、その点では最初からつまづいちゃってるよね。

この程度の価格差だったら、イニシア擁護派が多いのも分かります。
イニシアＰ棟の最大の弱点は東向きです。南向きをどれだけ重視するかじゃないですか。

中部屋、低中層階を狙っているなら、特徴がない割には周辺物件に比べて価格が大して安くないのと、デベが藤和なので、ほぼ間違いなく年末辺りから値引きが入りますのでそれまで待つことをお奨めします。
他藤和物件の例からも１割くらいは違います。

71さん情報ありがとうございました

結局どこもそんなには立地は変わらないように見えるけど、やっぱり再開発エリア内にあるベリスタは魅力的です。
主婦にとっては近くにスーパーや総合病院があり、公園の緑に囲まれて暮らせるってのは２３区内ですごく希少！
毎日のことだからこそ、やっぱりきれいな町並みに住みたいです。
リバーフェイスは結局全面が再開発エリアと違って汚いし、あの全面の地域に＊＊＊事務所があるって聞きました。
そんなところで、子供が遊ぶと思うと不安ですし・・・・。
イニシアは安かったですが、近いといえども南千住エリアの人気を考えると、足立区か荒川区か、私にとってはどっちでもって感じですが、転売とか考えると住所が足立区ってのもひっかかりますね。

74さんの言うとおり、コストパフォーマンス的に競合物件と同レベルでは後発物件として追い込むのは困難かな。　イニシアや、リバーフェースもまだまだ残っているしね。　南向きといっても
、三中や、南千住八丁目アパートあたりが結構な高さで南側にあるので、そこを超えるにはほとんど坪200ってのはそうそうとびつけるような値段ではないな。

私は通勤手段の選択肢として、３路線の通う南千住も使えるという立地を確保しておきたい。
また南千住は西口駅前再開発工事中ですが、それに加えて東口セメントサイロ跡地の開発へ向けて、昨年度、JRと荒川区共同で需要調査を完了している段階です。
何かと今後が楽しみなのと、利便性を考えて、南千住側をキープできるこの物件に傾倒しています。
都バスのはなみずき通り中央まで１分ですので駅近にいるのと意識的には変わらないと思います。

うちは、南側も抜けているとはいいがたいこの立地、最初からもう一声低めの価格で
出してくるのではと思っていました。　上のほうに書かれた情報だと、全戸平均では、190万
近くにいきそうですね。　イニシア同様に、最初の予定価格からのかなりの価格改定が
売り出しまでにあれば買いに思えます。　具体的には、坪10万程度、1戸あたり200万ちょっと
下げて、平均的なので4000まで下がれば、モデルルームの仕様だったら即決できるかなと
思います。

P&Pと比べて建築費は上がったと思うけど、土地代は上がってないでしょ。
P&Pで坪１６０万といわれてるから、もう少し下げられると思うけどな。

P&P は容積率400% ここは、入札時点で都との契約でのしばりで、250%以上使ってはいけない
という条件のもとで入札が行われていますから、土地の値段が同じなら、マンション原価の
土地代相当分は、400/250=1.6倍上がっていることになりますよ。 マンションの土地入札は
面積の売り買いではなく、容積率の売り買いであることに注意しないといけません。

　フロンティアシティの土地仕入れは1300戸に対して91億円なので、1戸あたり、700万。
ここは、病院と抱き合わせで、29.29億円の予定価格に対して29.30億円の落札で、使える
容積率の差から、面積あたりの価格は安いですが、応札したのは藤和だけでしたから、
病院抱き合わせで足を引っ張られていて、実質上病院の土地分も、こちらの分譲価格にアドオン
されていると考えるのが妥当でしょう。　1戸あたりの土地仕入は、おそらくは1000万超えに
なっているでしょう。

　23坪換算で、これは原価で、マンションの専有面積1坪あたり、13万ほどの上げ要因に
なります。　ほかに建設時期の違いでの、建物のうわものの建設コストの差を10万/坪とみて、
適正レベルの利益を上げるのに必要な原価率70%で割り戻せば、 (13+19)/0.7〜30万ほど、
アーバンフォートあたりよりは価格が高くなっていないと、同じ利益率は確保できません。
185-190万/坪というのがずいぶん思い切ってきたなと考えるのが、コストアップでの考え方
ですね。　市況が市況ですから、それでも人気がなければまだ値下げする可能性はもちろん
ありますけれども、坪170万なんてやってしまっては、事業としては完全に失敗でしょう。

なるほどね。藤和に適正利益上げてもらわな困るんだが市況・地合いが今年は不動産業にとって悪いからの〜正式価格がなんぼになるか楽しみじゃの

いまどき適正利益なんて言ってる会社あるの？
特に不動産業界で。
ゆっくりした話だね。

南千住駅も使えるのはメリットですが、それなら私は北千住に近いヴィークかイニシアの方がいいですね。
丸井やルミネもあるし、羽田へは北千住からのリムジンバス、成田へは京成関屋駅が近いし。

ただ、こどもの生活を第一に考えるなら、就学前まではここがいいかも。

羽田へは北千住からリムジンバスがでているんですか〜！それは知らなかった。サンキュー。

長谷工が適正利益を取り、藤和が適正利益を取った上で売られたんじゃかなわんわの〜。
コストじゃなく、市況に合ったプライスを考えてもらわんと。

北千住から羽田のバスは、値段も電車よりはかなり高いし、なにより渋滞のリスクありで、
あんまり出張用とかには使えませんよ。　もともと本数も少ないですし、出張の帰りとかに
時間があっていて、急がない場合にだけはのんびり乗って帰ってくることもないではない
ですけれども。

羽田にでかけるひともいろいろということです。
出張で大阪に行くときは、東京駅で新幹線に乗りますけど
沖縄に遊びにいくときは、大荷物抱えて、人形町で乗り換えてというよりも
バスで羽田にむかったほうが楽ですからね。
臨機応変ね。

藤和の三月期決算のIR情報みてみると、確かに増収・減益で、利益率は10%を切ってきて
いますから、土地価格の高騰・資材価格の高騰を、価格には反映しきれていないようから、
83さん86さんのおっしゃることにも一理あるのかもしれませんが、いくら安くなっても
直近の築浅の物件の中古価格よりも安くなることはありえません。

　例として、東京フロンティアシティをとると、現在16戸が売りにでていますが、
その販売希望価格の平均が坪176万。　（1㎡あたり53.3万）です。その値段では成約
してないよというひともおられるかもしれませんが、直近3月にレインズデータベースに
成約価格の登録されているものの平均でも50万/㎡(坪165万) となっています。

　これらのほとんどが、新築時価格よりも上がっていますから、フロンティアシティを
今では、もともと新築時に売られた値段では購入できないと考えるのが妥当です。

　中古価格は、それなりに市場でもまれていますので、新築物件の妥当な価格水準は
直近中古物件の価格を、築年数で補正して割り戻して計算するのが妥当だと思います。
もしも価格改定があるとしても、せいぜいちょっと端数を落とす程度（100万円代でしか
予定価格だしていませんから、100万までは誤差の範囲内ですし）で竣工までに
売り切れると私は思います。

私は北千住から10分くらいのところに住んでますが、リムジンバスをよく使ってます。
朝はやめにでれば、30分で着くので、ラウンジでクロワッサンを食べる余裕もあります。
ただ、ご指摘のとおり混む時間もあるので、電車と使い分けています。

私は多分このマンションは買わないと思いますが、それなりに魅力はあるので、価格設定が高いようには思いません。

なるほど。　でもここからだと、さすがに北千住に戻ってのるってのはなさそうですし、
牛田→北千住だけ電車ってのも考えにくい（牛田にでれば、そのまま曳舟経由で地下鉄で
京急接続便に乗ってしまうでしょうから）ですよね。

>牛田→北千住だけ電車ってのも考えにくい
別に考えにくくないですよ。だってその方が楽だもん。

少し脱線してますけど、いろんな考え方があっていいんじゃないですか。

私の最寄は関屋ですが、関屋から日暮里に出て、浜松町を回ることもありますし、牛田から水天宮に出てバスに乗ったこともあります。でも、今は、渋滞時間じゃなければ北千住まで歩くか、牛田から北千住に出てバスに乗ることが多いです。

北千住だと駅ナカもいろいろ店があるので、時間調整もしやすいですし、渋滞とわかれば電車に切り替えられますし。

93です。

住み慣れた千住近辺のメリットを伝えているつもりなのですが。
関屋から徒歩10分近くかかる私の家を「便利」とは、とても言えません…。

私にうせろ、というなら、BELISTA検討中の人は、ほぼ全員消えなきゃいけないでしょう。

>94さん
93=95さんの書き込みは参考になります。
南千住は徒歩では時間少々掛かりそうです
ので関屋牛田の利用も考慮しております。
ですが通勤にしてもどのような経路がいいか
今から考えてしまいます。

MR来週行きますが、どんな感じなのですか？
（事前受付みたいなのはありましたか？）

関屋・牛田地区は、北千住または南千住からも徒歩圏なので、通勤や通学でいろんなルートを使えるのがメリットだと思います。

新浦安などの京葉線沿線も探していたのですが、電車トラブルや飲み会なんかで違うルートも選べるというのは大きいです。

96さん

モデルルームは混むときがあるのでネット予約をお勧めします。