BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園

>>732さん
写真の小学校って何階くらいまで進んでいるのでしょうか？

でも、東側の陽射しって写真で写ってるよりも厳しそうな感じがするのだけど…。
隣の学校はまだ鉄骨剥き出しのスカスカ状態だからねぇ…。

それに鉄骨組まれてるのも全体の半分以下だし、完成するまでは何とも言えないかもね。

739さん

鉄骨剥き出しが日差しとは余り関係ないと思ってます。
写真はその隙間の日差しじゃないでしょうからね。
これ以上学校高くならなければ、ベランダには日がある時間帯
は差し込むでしょうね。
残念ながら、部屋の中までは差し込まないですけどね。
布団干しは、午前中の限られた時間が勝負ですね！
湿気が怖い・・・

>736さん
無茶苦茶なことを言う営業担当だな。
この問題は根が深いけど、もはや心配してもどうしようもない問題みたいだね。
買うと決めたら受け入れるしかない。

購入者全員がこの不都合な事実を理解して、納得した上で契約していると良いんだけど。

>736さん、

「毎月安い分を貯めておけば一時金があっても大丈夫」って・・・すごい説明ですね。。
近隣の相場と比較して、月々１万円不足するとして１年で１２万、１０年で１２０万の計算です。

駐車場を契約している方は数年後、相当額の一時金を負担するのは仕方ないとしても、空いている分の負担はどこでするのでしょうか？管理会社が負担するとなると、赤字を出すわけにもいかずその分を管理費に積み増しして全入居者が負担するなんてことは考えられないでしょうか？

周辺環境、物件価格を考えて非常に魅力的な物件と思い検討しています。
契約者の皆さんはどのようにお考え（説明を受けている）か聞かせていただきたいです。

第3瑞光小学校と第2中学校と比べて汐入小学校と第3中学校のレベルはどうですか。

私もいろいろ調べましたが、一時金は全戸で均等負担の可能性もある（むしろ法的には均等負担がスタート地点）みたいです。
駐車場を利用していても、していなくても、均等負担です。
この料金でメンテナンスや更新が出来ないのは初めから見えているのに、駐車場を使ってもいない人とすれば後になってそれを数百万も負担しろと言われたくはないでしょう。
受益者負担の原則から言っても不公平な話で、とうてい納得はできません。
かと言って3000円の料金を売りにして藤和が販売してしまっている以上、値上げするにもそれに反対する住人も居るわけです。
その上、駐車場を使っていながら「一時金なんて払えない」と無い袖を振る人も出てくるでしょう。
更にはマンションを売るために100％設置してしまった機械式駐車場は、利用率が低いにも関わらず野ざらしで風雨に晒される環境にあるため、毎月3000円の使用料すら回収できぬまま日々老朽化していきます。

マンション管理上最悪のシステムです。
販売側にはきちんと筋の通った説明なんて出来やしません。（上記がある意味きちんとした説明かもしれません）
住人間のトラブルは、もはや金ですら解決できないでしょう。（これが一番の問題かも）
ここを検討している人は、このリスクを真剣に考えた方が良いです。
考えれば考える程、お勧めできません。

駐車料金って、最低3000円/月〜、ということではないんですか？
キチンと調べてないので何とも言えませんが。。
きっと一部ある平置きの駐車場は10000円近くするんではないでしょうか。

そこまで、‘なにも考えてない’とは思えませんけど。

もちろん、私の考えも全置き場が3000円均一なら、違いますけどね。

駐車場の管理費は多かれ少なかれ、車を使わない住民も通常の管理費及び修繕積立に含まれてますよ。
ただ、ここの場合は客寄せパンダ的にそれを売りにしている側面がありますし、将来的な大規模修繕のこと等全く考えてない(知らない)人も結構いるでしょうから、覚悟して入居するしかないでしょう。
毎月個々が積み立てていく必要はあるでしょうが、かなりの人数それに対する対策をしない人もいるでしょうから、厳しいかもしれません。

賃貸料月額3000円〜9000円
ホームページの物件概要に出ていますよ。
１階の平置き部分で9000円は安いですが、そんな極端に安いというほどじゃないと思いますが。

平置26台（約1割）に対して機械式225台（約9割）。
当然ながら平置きが高くて機械式が安い設定なので、これじゃ全然駄目ですね。
仮に平置き26台は\9000/月で成り立っても、残り9割の機械式225台は大赤字確定。
そもそも100％設置しちゃったのも失敗。

>>748
その根拠は？

どなたか長期修繕計画を貰った方はいませんか？少なくとも契約を済ませた方ならば受け取った資料に入ってるはずですが。

それを見れば、機械式駐車場の修繕時期や金額、積立金の収支バランス、あるいは一時金の有無・タイミング・金額等々全て判るはずです。

もし長期計画が存在しない、駐車場メンテに触れてない、などの場合は要注意。というかかなり深刻な問題です。

逆にきちんと資料に明記あれば一目瞭然。皆さんの疑心暗鬼も晴れるでしょう。
（だからって決してこの料金設定で安心とは言えませんけど）

さすがに駐車場の長期修繕計画に触れていないわけはないでしょう。
私は契約者ではないので、たぶん、、、ですが。
（このようなマンションのメンテコスト計算は大甘な設定が多いので要注意ですが）

メンテナンス（数ヶ月周期から数年周期のものまで）及び更新費用、電気代を考えると、機械式駐車場の月々のコストが実績値として10,000〜15,000円に落ちつくことはどのデベも知っています。
ネットで探すと実際に19,000円/月かかっているところもあるようですし。
http://www.ny.airnet.ne.jp/naito/nicestage/news/2001-05.pdf
ベリスタの駐車場が「特別製」というわけではないでしょうから、少なくても3,000円/月だけでは維持していけないのは確かでしょうね。

＜以下、機械式駐車場掲示板より＞
参考にするのは、財団法人「東京都道路整備保全公社」のページ
http://www.tmpc.or.jp/manual/manual03.html
多くのマンションで採用されている多段式の機械式駐車場の場合：
１台当たりの建設コスト：100〜150万円、
維持管理費：7万円／台・年
（注）維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したもの、
法定耐用年数は15年（ただし雨ざらしでなく適切な維持管理を行っていれば
25〜30年持つという情報もあり）

最もシビアに見て、建設コスト150万円、法定耐用年数15年の使用
とした場合、15年間の維持管理費7万円×15年＝105万円。
150万＋105万＝255万円。
255万÷15年＝17万円。
つまり１台当たり年間17万円程度（月額14,000〜15,000）、
この辺が厳し目に見た場合の採算ラインだろうか。

なんだか騒がしいので一言書いてみました。
私の現在住んでいるマンションはちなみに９０００円です。
確かにベリスタの駐車場代は相場より安すぎますが、それをここでどう騒いだところで何かなるのでしょうか？
不安にかられて他の物件に流れて欲しいためだけではないでしょうか？
もし借りに安すぎる水準であったとしても、管理組合の話し合いの中で随時見直せばよいのではないのでしょうか？

まぁ、そういう事だね。

今後の計画等は管理組合での話し合いなどで決めていく事だしね。

それにしても、駐車場ネタ飽きないね。

＞No.752さん

もちろんここで話題に出しても解決はしません。
そもそも解決することが目的ではないですし、簡単に解決しない事柄だからこそここで議論し評価し合う価値があるのではないでしょうか？

上記の話題は嘘や誇張があったり悪意のあるものではありませんし、営業マンが話さない「正しい事実」を知ったり再評価したりする中で、結果として検討から外れるなどするのは個人の選択です。
それこそこの掲示板の本位でしょう。

安価な駐車場に魅力を感じて購入された方が多い中で、管理組合での話し合いで根本的な駐車料金の見直しを行うのは極めて困難です。
そこでは、「それが嫌ならここを買わなければ良かったのに」という議論すら成り立ちます。
売主が初期設定した規約というものは相当に重く、商品の一部ですらあります。

結果としてメリットがデメリットを上回る人は買えば良いし、デメリットが気になる人は買わなければ良いだけ。

ただ、このような内容を知らないで契約するのだけは、皆避けたいはずですから。
＊駐車場ネタ、飽きないというか、まだ解っていない人がいることが怖い。

15年更新だと100%の満車率でも14000〜15000円が分岐点ですか。
ここは屋外のパズル式だから結構現実味がありますね。
仮に50%の満車率だと単純計算で毎月28000〜30000円！？
(そんな満車率なら実際には全てを機械式で更新することはないでしょうけど。)

何れにしても他でも参考になりそうな数字だから覚えておこう。

機械式の駐車場料金が安いっていう物件、ここだけではないですよね？
なんでここだけ大騒ぎしてるのでしょうか？

それに、駐車場の料金の安さだけで契約する人間なんていないだろうに…。

長期修繕計画を見ればそんなに悪そうな計画ではなさそうなのは一目瞭然ですよ。
内容は教えないけど、どこも似たようなものだしね…。

そんなに悪そうな計画なのは一目瞭然？
何を根拠にそう思うのでしょう？
長期修繕計画自体に無理があればその通りにいかない可能性は極めて高いのでは？
駐車場がまさか5〜6割しか埋まらないとは予測していないでしょうし、もし竣工時にそのような状況であれば早急に方向転換しなければ悲惨な状況に十分成り得ます。