ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンス Part6

話題ないね。

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誰も議論してよー

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売れるかな？

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ここはタワーパーキングですか!?

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タワーマンションです

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クロノの管理は最低だね。

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管理もアフターサービスも最悪ですね

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/424207/res/154

南青山グラン問題は第二ラウンドですね。近隣住民の理解を得られるか、というか得るつもりはないのでしょうが、それで三菱ブランドが持つか。

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ここの雰囲気は、いいかな？

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いいですよ。

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アリスの撮影してますか？

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今日も天気が良いですね。運河沿いの散歩が気持ち良いです。

ところで、BRTの話題があったようなので中央区の検討状況の議事録を共有しておきます。
ティアロレジデンスやドゥトゥールを検討されている方は既に目を通している方もいるとは思いますが。
PC版
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/index.html
スマホ版
http://www.city.chuo.lg.jp/smph/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/index.html

例の日経の記事が出る前までのものなので、その後東京都との調整で最終案がどうなるかは不明な状況ですね。

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合わせて、朝の通勤時間帯の勝どきからトリトンに向かう道が混雑している件に関連して、朝潮運河に橋をかけるという検討の資料。
PC版
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kentoukai/index.html
スマホ版
http://www.city.chuo.lg.jp/smph/kankyo/kaigi/kentoukai/index.html

周辺住民の理解を得るのも大変な様子が伝わってきますね。

勝どきは再開発の事業がいくつかあり、KTTもその一つですが、地権者の意見をまとめて一つの物件にするとかすごい労力がかかっているわけですね。
そういう話も営業さんに聞くと面白かったりしますね。

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このあたりは、これから活気でますかね。
少し前まで開発に失敗したエリアというイメージがあったんですが。
マンションが建っていますが商業施設なども閑散としていたので、デートで立ち寄ったときも凄い寂しい感じがしました。
オリンピックなどに向けて活気が戻ってくるといいですね。

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契約者板で相変わらず江東区落としてご満悦のご様子の書き込み有り。もういい加減にすれば良いのに、むしろ恥ずかしいわ

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>14
私も少し前までは晴海にはあまり良いイメージはありませんでしたが、クロノレジデンス周辺が綺麗になってきて、イメージ変わりました。
更に、東京オリンピックに伴う今後の開発期待がありますね。

クロノレジデンスに人が転居してきてからはランニングする人なども周囲に増えて、まだ活気というほどではありませんが動きを感じます。
今後ティアロレジデンスとお隣の三井に人が入るとより変化を感じられると思います。

都有地とBRTの行く末は気になるところです。

>15
さすがに住人ではなくただの煽り書き込みではないでしょうかね？

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検討板は契約済みさんがご満悦な意見を書き込む場ではないのですけどね。

モデルルームありますか？

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ここは建物が美しいですよね。

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庭も美しいです。

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戸数の多いマンションだと契約者スレが立ち上がり、オプションとかカラーとか、現地報告が続くけどティアロはまだ契約者スレがないですね。推測ですがティアロは実需の割合が低めで、オリンピック決定直後の投資や相続税対策の方が多いから契約者スレを必要としていないのではないでしょうか。
それにクロノの賃貸の多さを見れば、非実需層のティアロ購入の手が一旦止まるのも説明がつきます。

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予想にしかすぎないし、浅はかだと思います。

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クロノの賃貸の多さは半端ないし、住民のマナーやモラルが問われる問題を目の当たりにすれば、ティアロの検討者が二の足を踏むのも無理はないと思われる。したがって、上記の浅はかな予想という結論には当たらないと思う。

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クロノレジデンスの賃貸物件が直近私がカウントしたもので重複を除外して65件くらいありましたかね。
階数と向きを調べて「投資用」というものがどういった特徴があるのか見てみました。

詳細は省きますが、大まかに二つに大別されていたように思います。
1.眺望などは恵まれないが価格が低め
2.将来的な資産価値がそれなりに維持されそう

1は北向きの低層から中層階および東向きがメイン。
賃貸件数もこの2LDKが一番多いです。
2は南向きの低層から高層までと西向き。
北向き、東向きの半分程度。
北向きが多いのは1LDKが多かったというのがあった気がします。

角住戸は3戸ですので、角住戸で賃貸に出すために購入するというのはあまり無いと思います。

ティアロレジデンスはクロノレジデンスよりも価格が上がっていることおよび、現在売れているのは南向きや北西の角住戸高層階、南東の角住戸といったとろなので今のところはメインでは実需で売れていると考えるのが妥当なのではないかと思います。

こういうことは調べれば出てくる情報ですが、面倒なので普通は調べませんね。

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ちなみに、プレミアムフロアで家具付きで賃貸に出す人もいるのですね。

賃貸の平米単価は様々でしたが、3千円代中盤から4千円代中盤程度で出てましたね。

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>>27
優秀？その値段で借り手がいればね（笑）
大体このエリアはざっくり坪1万強って（業者は）言うけど、
駅前や周辺にもURやTTT賃貸棟があったりするし競争は激しいと思う
相応のウリがないと厳しいというか簡単ではないだろうね
ここ（クロノ）は新築プレミアムがあるから本来もっと引きがあってもいいはずなんだけど・・・

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ただその賃貸が決まっていかないのがね～

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勝どきは、以前からタワー賃貸が多いエリアですからねえ。

賃貸は微妙に動いてますよ。
あと中古も微妙に動いているようです。
問い合わせしたことあるので微妙に情報持ってますが、気になる方は賃貸や中古の問い合わせをしてみるとよいかと。
ただ数が多いのでぱっと見では動きはほとんど見えませんね。

お前暇だなと言われそうですが、問い合わせの手間なんてたいしたことありませんからね。
本気で検討するのであれば、妄想で判断誤るよりもこのひと手間をかけた方が良いかと。

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>32
微妙ねぇ・・・
問い合わせして、
「いやーさっぱり売れてません」とか「ガラ空きで選び放題です」なんて言う訳ないじゃん
のらえもん情報で申し訳ないけど、
クロノの表向き（レインズ？）の転売実績はまだゼロらしいしさ

不動産は相対取引が基本で人気物件の情報は表に出ない、とか返ってきそうだけど、
素人は表向きの情報を収集するしかない訳で・・・

まあフォローする訳じゃないけど、
今が売り時じゃないのはもちろんみんな分かってると思う
当然五輪前後の転売を目論んではいるんだろうけど、
賃貸のダブつき具合はちょっと誤算だったんじゃないかなぁ？

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みんな考えるのは同じ。
五輪前後は中古物件が大量に出てくるのは目に見えているじゃない。
湾岸全体からはもちろん、都区内全体から。

大量供給の行き着く先はどうなるか…

>34
だよね（笑）
33で誤算ってレスしたけど、素人でも思いつくような投資は投資とは言えない
ダブつくのが目に見えるというか既に兆候が出ちゃってるっていう・・・
もちろん不景気はゴメンだし右肩上がりでみんなハッピーになれればいいけどさ

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なんか雰囲気暗いね…
総理と都知事に頑張ってもらいましょう！

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そりぁ、ダメだね。二人ともいまいちパッとしないし、何より他力本願は良くないから。

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>33
「問い合わせ」ってそういうことでは無いですけどね。。。

人それぞれ持っている情報が異なったり、同じ情報を持っていても異なる判断をするので売る人もいれば買う人もいるということで良いのではないでしょうか。

不動産マーケットにおける需給バランスの話が出ているようですが、不動産ではどこまでもだだ下がりということはあまり考えにくいですね。
不動産には「投資」と「実需」というものがあり、賃貸と比較してあまりにも不動産の価格が安くなると「実需」の買いが入るので下値が限定的。
もちろん大事なことは「高過ぎる」ところでつかむと「お買い得」の価格も低めですから考えものですね。

自分で住む家を探すのに「投資」観点がどこまで必要なのかという話はありますが、いざ転居する必要があるとか、居住地域を動かなければいけない時に、
・貸しに出せる
⇒ローン支払いと同等以上の賃料がとれるか？（借り手がいるか？）
・売却出来る
⇒残債同等以上の売値がつくか？（買い手がいるか？）
といったオプションがあれば良いわけで、そのあたりをヘッジしたければ「頭金をそれなりの額」入れておくとか、手元保有現金を多めにもっておくとかあるわけですね。

投資目的で不動産購入する人は自身で十分に情報を集めて意思決定しているでしょうけど、そもそも判断の軸が全く異なるでしょうね。

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「実需」も買い替えだと、
安く買えるときは手持ち中古物件は安くしか売れないケースが多い。

去年の初頭までに安く買って、今年や来年竣工時に手持ち中古を高く売る、
のが正解だっただろうな。時差を上手く使う売買。

あ、そうか
買い替えの特約を使うと、竣工まで待たずに早く売らされるのか。
特約使わずに、キャッシュ買いしてるので忘れていた。

ティアロ売れてるの？

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クロノのエントランス小さくてあっさりしてる。中のミニコンビニはお菓子とジュースくらい。買い物不便を解消するには程遠い。ドゥトゥール１階にできるマルエツをみんな待ってる。

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ドゥトゥール、勝どきザタワーと販売が開始されてきて色々と盛り上がっているようですね。
有名人が住むらしいとかそういった情報を具体名で流すのはどうかと思いますけども。

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現状で賃借する人がいたら、トリトン周りで働いている人たちくらいじゃない？購入と違って住環境が整うのを待つメリットないし。
海外の投資家が多いだろうけど、物件だけみて購入してしまったんだろうね。

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>>44
タワマン節税なんてのも認知されつつあったから、
そっちの線も少なくないんじゃない？
ただやっぱり賃貸の喰いの悪さは想定外だろうねぇ

こうなってくるとチキンレースが勃発するからね
誰かが投げると雪崩式の危険性があるし、
当然周辺の新規分譲にも影響を及ぼすと思う
住不ドトールは長期販売が既定路線だし・・・

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BRTは選手村側からの発着？

環状2号線走るのかな？

晴海一丁目からスタートして欲しいな〜

有明までいくと晴海通り通らないよね〜

うーん、悩ましい！

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このところＢＲＴに関する情報が出てこないね。前は中央区の検討会の資料がその度に公表されていたのに。
今年度中にルートが決まると何かで読んだ記憶があるが、どうやって決まるんだろうか。
一応また有識者の会議を設けてそこで決める形をとりつつ、実際はそれまでに水面下で決まるみたいな感じになるのかな。

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かばうわけじゃないけどさ、（業界の人ではない。ちなみに）
クロノは賃貸に出すには引き渡し時期が悪かったかもしれん。引越し事情も拍車をかけたと思うよ。

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>>48
魅力的な賃貸物件であるなら、
ＧＷや夏休みの引越入居で借りる人達もいますよ。

>42
住民専用ローソン、意外に品揃えが豊富で便利です。しかもへんな人が紛れ込んで来る事もないので安心です。

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外部の人は入り込まないけど、住民の中へんな人がいるからクロノスレがあんなことになっていますよね。

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クロノを投資用で購入しました。
とにかく格安でしたから購入して大正解でした。

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クロノは価格表を見て、驚くほど安かったですね。
賃貸の人、無事に入りましたか？

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>>52
おめでとうございます。
ところで、賃貸相当ダブついてますけど、無事客付けできました？

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うわぁ、かぶった。
客がつくまでのキャッシュアウトが痛いですけど、客さえつけば、売り抜けるまではトントンでも全然良いですよね。

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>51
へんな人はクロノ契約者すれに居ますね。住民じゃないけど。

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オリンピックが決まって、ＢＲＴどころじゃないんじゃないでしょうか。
これから競技場やら選手村の建設で、資材運搬の輸送道路は大切なのに、バスとか言われてもね・・・
交通渋滞の元になりかねないし。

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推測の域は出ないがクロノの契約者スレにいる自称:ﾏﾝｼｮﾝ住民とやらは純粋にクロノに関わったデベかゼネコン関係者等なんじゃないかと思う。毎回、カキコミが他人(住民とおぼしき人)のレスに対する批判に終始して明らかに住民と思われるカキコミとは、かけ離れていている。私見ではあるが、彼こそがクロノの変な人と言われている人なのではないかと思われる。

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どうでも良い話とは思いますが、クロノレジデンスに関しては三菱地所の社員も購入しているようですね。
販売を担当していた方も。
デベロッパーの関係者が掲示板に変なこと書いて回るものなのかと疑問はありますが、あらゆる可能性はありますからなんとも言えませんけど。

ティアロレジデンスはクロノレジデンスよりも価格上がってしまったけど三菱地所の社員の購入はあるのですかね？

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ちなみに、ドゥトゥールでは「会社中で注目の物件なので社内の申し込みの殺到必至！私も狙ってます！」というトーク。
三井では「もう我々業界関係者は去年までにみんな購入済ませてます。価格は上昇局面に入っているのでこの物件が最後のチャンスです。今後出てくる物件は価格を上昇させないように仕様を下げたり間取りを小さくしたりしますから。」というトークを聞きました。

セールストークなので参考にもならない話ですが、それ以外の話や状況変化に伴うトークの変化と合わせると見えてくることもありますかね。

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クロノはホント安かった。

ティアラだったら買ってないと思う。

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>60
またそういう真偽不明のネタを性懲りもなく・・・

まあ中には買ってる人も居るだろうけど、
このレンジだとエリートサラリーマンでも2馬力ないとキツいと思う
高給の商事だったらイケるかもだし、湾岸はテレビマンにも比較的人気らしいけどね
つーかドトールなんか住不の社員に買える訳ないじゃんｗ

ちなみに関連社員が殺到したと言われてるのはアイランド、TTT、PCTって噂は聞いたことある
エリアって言うより時期だよね、さすがにみんな良く分かってる

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>62
自己レスだけど、
関連社員だけが特殊な情報を握ってるってことではなくて、
上記物件は坪250平均を切ってたはずだし、サラリーマンでも楽に買えて、
それなりの倍率というか広く一般にも知れ渡った人気物件だったけどね

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>62
>つーかドトールなんか住不の社員に買える訳ないじゃんｗ

これ書くと悪い感じになるのであえて避けていましたが、「状況変化」というのは価格の発表で、それを機に営業さんの「申し込みます！」という姿勢がトーンダウンしたという話。

ただ、ドゥトゥールは高いというものの、高いのはあくまで坪単価であって物件価格はそこまで高くは無いですよね。
部屋の広さを抑えめにして物件価格を抑えているという印象。
「エリートサラリーマン」というのがどの程度を指すかわかりませんが、年収で1,500万もあれば十分に購入可能な範囲です。

一方、KTTは安いという声が多いようですが、それも坪単価は安いけれど部屋が広めなので物件価格はそれなりの金額だったりします。もちろん部屋によりますが。

一般的には購入可否は坪単価ではなく物件価格への依存度が圧倒的に高いと思うので、ドゥトゥールは「高い」けど「買える」価格設定にしているという印象を受けています。
あくまで個人の所感および、「この広さだと収納が貧弱」とか「寝室が狭い」とかいう話もあって、「買える」けど「買わない」人もいるとは思います。

私はティアロ契約者ですからドゥトゥールを一押ししているわけでも回し者でもありませんので、あしからず。

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>63
おっしゃる通り。
社員だからといってものすごい割引適用されるわけでも無いようですね。
ほんのちょっとの社員割引があるようですが、投資で圧倒的に利回りが良くなるようなものでもなく、お小遣い程度。

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>64
そうそう！的を射てますねー
DTのMR行って感じたのはそれほど高くないじゃん、これなら買えるねって感じだった

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>>66
だけど、スミ不はDT以外に池袋や高田馬場や芝浦などでもタワマン販売中で選りどりみどりなのに
あえて社員がDTを買うって話は信用できるのかなあ。

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なんだか誤解を与えてしまったようですみません。

ドゥトゥールを買ったという話ではなく、買うというセールストークをしていたという話ですので。
また、その後の状況によりトーンは変わっていますので、実際には購入していないという雰囲気は漂ってたという話です。

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なんかドトールの回し者がポジ・レス両方を装いながら、懸命に話題を作ろうとしてるのがバレバレ
ドトールスレもここ２ヶ月くらい意味ない書き込みで数を伸ばしているし笑
別にドトールが悪いマンションとも思わないけど、ここの検討者とは合わないと思うよ
のらえもんも言ってたけど「ドトールとティアロは正反対」だから

ちなみに、ドトールのマルエツなんていかんわ！笑
トリトンのマルエツプチとたいして変わらんし、それでも不足だったらクルマでららぽのアオキいく

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私はティアロレジデンスを契約していますがドゥトゥールも普通に検討しましたけどね。
正反対というほど全く異なるとも思いませんでしたけど。

同じ晴海にあって一方しか検討しないという人の方が信用ならない。

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>>70
私もドゥトゥール、勝どきTheタワー、キャピタルゲートなど比べました。確かに資産価値ではキャピタルゲートや勝どきには劣ると判断しましたが、間取り、周辺環境を考慮して自分が最も快適に暮らせるであろうここに最終決定しました。自分が何に重きを置くかでしょうね。

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都心（東京駅近、都心三区）においてこの開放感は他の都心物件では決して実現できない最高の価値だと考えていました。
しかしながら、眺望も塞がれる可能性高く、敷地も普通な勝どきザタワーに資産価値で劣るという判断なんですね。やはり一般的には駅近じゃないと資産価値的には微妙なのか。晴海駅が出来れば最高だけど、無理っぽいしなぁ。

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>>72
残念ながら、資産価値的には駅からの距離が大きなウエイトを占めるみたいですね。私や72さんのように開放感に魅力を感じる人がどんどん増えてくれれば良いのですけど。
ただ個人的には、オリンピックまでの周辺開発にも期待はしてますけどね！

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不動産には駅から10分ルールものがあります。
駅から遠ければ遠いほど、資産価値は下がって行きます。
勝どきザタワーは6分。
ドトール９分→6年後は４分。
ティアロ13分。
欲しいマンションを買えば良い。

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開放感があるマンションは少ないし、データにも出来ないから、騰落率のデータがないだけですよ。
駅距離感が遠くても開放感があれば資産価値が高い可能性は十分あるでしょう。

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>>75
開放感なら、品川のＷＣＴはかなり開放感がありますよ。
駅から徒歩13分も同じ。ただ、モノレールやりんかい線もあるけど。シャトルバスもあればマルエツもある。
データがないってことはないな。

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欲しいマンションを買えば良い、その通り。

資産価値の何が重要なのかということは人それぞれ物件を購入する理由と合わせて考えれば良いと思いますが、投資でもない限り買値よりも上がる必要はない。
いざ転居する必要がある時に売却または賃貸に出すことがスムーズにできれば十分。

資産価値とやらがどれだけ高かろうが、売るにも貸すにも問題がある、すなわち残債が残る、ローン支払いよりも賃料が安いのは意味がない。
つまり、高値掴み、または頭金、手元現金でリスクヘッジできていないのは問題。

駅から近いか遠いかの問題ではないですね。

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クロノレジデンスの賃貸に出ている物件をみると、食洗機など各種オプションが全くついていない。
最近の三井の物件は標準で食洗機がついているくらいに、今時食洗機をつけないものなのかと思うところもありますが、投資用物件ではROIを最大化するためには余計な投資は一切しないという考え方が垣間見えるところ。

というわけで、何を重視して家選びをするのかという軸を持つということは大事ということで。

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先週末に現地を見たが、2時前くらいだったか、ティアロは既に影のなかだった。
たぶんクロノのせいかと思うんだけど、実際どうなんだろ。クロノ住人のかた、
ティアロの南側って何時くらいまで日が当たるんでしょう。

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真南向きだから、西隣のクロノの影が太陽が西に傾き出し次第、クロノに近い側ほど早く影になります。

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陽当たりは季節によっても全然違います。

夏と冬では太陽の軌道が変わりますからね。

私はクロノ北ですが最近はベランダに朝夕陽が差し込みます。

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クロノの住人スレの情報を見る限り、住人はやはりかなり高齢の方が大部分を占めるようですね。

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>82
40台以上を高齢と言うなら、その通りですよ。

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高齢では、奥さんがお買物に行くのも大変でしょうね。
日本橋でお買物する層は別でしょうけど。

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いまどき買い物はネットですれば届けてくれる時代です。

余計なお世話

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ここって、豊洲の住友より若干安い値付けですね。
ドゥ・トゥールが高くて買えないひとが、流れてくれる可能性あるので、案外売れるかもしれません。

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>>85
>余計なお世話

ここは住民板じゃないんだから、お世話もなにもない。
検討する上で、ネットの買物で満足できない人もいる。

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>86
いまさら？
つーか長期販売前提の住不価格を基準にしちゃダメでしょｗ
KTTや三井晴海に客を取られて売れ残り＆値引き販売って可能性もある訳で・・・

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13年　　 116戸契約済
14年3月　200戸販売（うち27戸は登録入らず）
14年3月　6戸販売
14年4月12日　6戸販売
14年4月19日　5戸発売
14年5月02日 12戸発売
14年5月16日 11戸発売
→これまで販売に出した住戸は356戸／861戸。未販売住戸は58.6％。

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標準ペースがわかんないけど、まあまあ売れてる？

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>>90
半分以上残っているのは辛いんじゃない？

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>>90
入居開始は二年後の8月。残り約27ヶ月。上記のペース一週間に5戸売り出すと仮定して、一ヶ月に20戸ペース。
27ヶ月×20=540戸
残りは505戸ですので、入居開始までには完売ペースですね。順調かと。

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タマワン市場をウォッチし始めてまだ1年位の新参なので、大手？のタワマンと言えば千代田富士見、ブリリア池袋、キャピタルゲート、富久、SKYZなどの早期完売物件しか知りません。湾岸の物件ってティアロのように、数件ずつ長期間で売れて行くのが普通なんですか。

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三井の工事看板が、今月になって掛かった。用途には、住宅の他、店舗と飲食店と保育園が記載されてる。で、完成はティアロの一年後とのこと。今から三年以上先の予定が、人不足で予定通り進むのだろうか。

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>94
これですね。

ティアロレジデンスものんびり工事してますね。
ドゥトゥールの方がすごいスピードで工事が進んでいる感があります。
引き渡し時期が決まっているのでそういうペースなのでしょうけど。

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>>95
そうです。これです。

ティアロはタワークレーン２台なのに対し、ドトールは３立っていたような。このあたり、どんな理由が考えられるか、工事に何か影響あるか、事情通の方の意見を聞きたいものです。

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>96
ドゥトゥールは二棟同時に工事、かつエントランスの部分もあり、ウェストがクレーン三本でイーストは二本というのはそれほど違和感はないのですが、週末か祝日に近辺散歩していたらドゥトゥールは工事していてティアロレジデンスは工事していませんでした。

ドゥトゥールは引き渡し時期もティアロレジデンスより半年早く、かつ二棟建設なのでよりスケジュールはタイトなのではないかと予想していますがどうなんでしょうかね？

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ドトールはいったん工事を中止しているそうです。スミフの別の物件をみたときに、営業からききました。当初は耐震か制震だったそう。それを中断して、免震にかえたため、工事がとまった、と。昨年春に聞いた話です。

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なるほど。
まあ、突貫工事じゃなくて、丁寧に間違いなくやってもらうのが大切なんで、良しとしておきます。
五輪が近づくと突貫工事増えそうなんで、ティアロはその点は、安心なほうかな。
ドトールの工法変更って、ほんとですか？
そんなことあるんですねえ。

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