WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その４

>>649
ついでにCTTも見ておいで。
で、「WCTとCTTを検討中で、CTTがもう少し安ければ即決するのですが」って営業に言ってきて。

608さんが書いてるような素性（年収１７００／頭金３０００／事前審査済み）なんだけど
ここの中古を購入検討してた先月ＭＲ行ってみた。（検討というよりパンフが欲しかったから）
やはり中古価格も意識してるようで具体的にいま売りに出てるこの物件と悩んでます的な話したら
それとなく諸費用分値引き（中古価格に近づけるため？）なんかを提示されたよ。
結局価格じゃなく間取りがあわなくて中古買ったけど希望間取りがあるなら再販買った方がいいなと思った。
検討してる方々の参考になればと。

同じ免震、オール電化と言う事でビーコンにも興味があります。
ただ、これから高層マンションが二本も建つらしいので、ちょっとそれが。

昨日からすっかり、東湾岸好きさんにリードされまくってるね、ここ。
でも、東雲にこれから高層タワマンが２本も建つ予定だっけ？

Q:物件概要の販売住戸が減らないのですが、全く売れていないのですか？
A:はい、そうです

東雲には、野村不動産と公務員宿舎が建つよ。
公務員宿舎の方は、今マスコミで騒がれている、例のやつ。

再販が値崩れすることはないだろうね。
諸費用なんかはともかくスミフがここの物件価格自体を下げるとは思えないし。

買いたくて買える人だけが買う。
それでいいんじゃない？

ここに住めればどの向きのどんな間取りでもいいって人はいない訳で
中古の売値も条件悪いのにＷＣＴってだけで一部勘違いしてる物件があるのも確かだよね。

閑話休題的な話ですが、東雲の公務員宿舎は確かに凄そう。
１４０億円を投じ、免震３６階建、９００戸で家賃４万円と言う事らしい。
自走式駐車場フル完備、２００平米のスーパーもあって、正に至れり尽くせり。

江東区の東雲の話題は
大して興味ありません。

港南と東雲ってイメージ的に近いね。
オミソ同士、仲良くすればいいのに。

>>655
このスレの03のレスを参照。こういうパターンが繰り返されていますね。完全に小出しにしていて、早期完売を目指しているわけでは無いですね。実質的に60戸～70戸くらい「敢えて残している」のは事実ですね。

>>656
＞豊洲の方が都心部へのアクセス良さそうだね。
都心へ「アクセス」しなきゃならない豊洲は江東区、アクセスしなくても、ここはそもそも都心3区内ですｗ海の対岸から、ここのスレ参加者に笑われるような書き込みしないように。新幹線や将来はリニアも止まる品川と違って、有楽町線しかない豊洲・東雲・有明で比較検討して、がんばって都心へアクセスしてください。

>>611
私は竣工後2年経過後に再販を購入しました。そのときに銀行の融資担当に質問しましたが、一般的に2年経過して新築融資対象外になると物件の担保評価額が大きく下がり、融資限度額が下がりますが、その金融機関の内規では東京都心3区のマンションは別基準で、ここも未入居であればこれからも新築とみなすそうです。ソースは私がローンを組んだ時の融資担当者です。

>>652
冷やかしや、買う意欲があっても審査で落ちる人も多いので、値引きについては相手を見て慎重に提示しているようですが、確実に買える客には若干の交渉の余地もあるようです（諸費用サービス程度）。ただし、他のスミフの都心3区外の完成済みマンションの○○○や△△△では1割程度の値引き提示もあり、それは営業も認めていましたが都心立地で新築中古ともに人気の高いここはまったく別ですとはっきり言われました。

>>658
このマンションも別にそんなに高く無いですよ。安い部屋では坪250万くらいからあります。でも、東面や北面の高層は高いですね。それは、周辺のほかのマンションには無い、眺望とかの付加価値分でしょう。中古も非常に人気が高くて、仲介に登録して希望の間取りが出るのを狙ってる人も多いので、それぞれ妥当な値付けと思いますよ。特にこのマンションでは比較的少ない３ＬＤＫが人気なようです。

>>664
ならないだろうね。完全に売り惜しみ。まだ隠し玉を持っているよ。ただ、残しているのの多くは１億円以上の高額物件が中心。ブリーズの最上階は、まだ半分しか売り出していない。なぜだか最近ようやく分かった。
住友不動産の公式ページのトップページの目立つところに↓のような都心物件一覧があるけど、

都心部で、これから完成するのは、大規模では「シティタワー麻布十番」だけであとは、小規模の単身者用の「月島」とマンション名も決まっていない小規模の「佃プロジェクト」。完成済みは「護国寺」（護国寺が都心か？ってのもある）であとは、１億円以上の部屋がそれぞれ一戸残るのみの「九段下」と「高輪」。
つまり、大手不動産屋のマンション部門の顔となる東京都心の大規模物件は、ＷＣＴがなければ実質的に「シティータワー麻布十番」だけという寂しい状態になる。なので、ＷＣＴは住友にとって「完売してはいけない」物件になってしまったのだと思う。経済状況の悪化と、もう大規模マンション建てるのに良い立地が無いことが如実に現れてきているということだね。

>>665
下の物件の迷走ぶりを見ていると何も考えていないだけとしか思えない
tp://www.edita.jp/flats/one/flats883.html

>>664
まあ、いいじゃないですか。豊洲～有明地区が無いと、遠くの夜空を飾る夜景が寂しくなりますよ。海を挟んでレインボーブリッジのはるか向こうに立ち並ぶ高層マンション群は、リビングからの夜景を見たときには、無くてはならないアクセサリーです。でも、芝浦の大規模マンションや汐留のオフィスビルと比べると、まだ建物の規模の割りに非常に暗いのが寂しいです。建設中で真っ暗なやつもいくつかありますし。どのマンションが売れているとかいないとか、色んな書き込みありますけど、夜景を眺めていると売れているのかいないのか一目瞭然です。早く売れれば、夜空が綺麗になるので、私は早くもっと売れてくれないかなと思っています。これ、本音です。

>>667
これから、上場企業として業績を維持していくためには供給→販売をコンスタントに続けていかなければならない。
だけど、もう立地が無くて、大型の新規プロジェクトが無いから豊洲や大崎や麻布を早期に完売しちゃうと、
翌期は大幅な減収減益になっちゃう。だから、早期完売になるような安い値付けはしたくない、だけど高くすると
今度は逆に全く売れない。だから、その板ばさみで「迷走」している。
スミフ内部の幹部会議では、毎週のように販売戦略検討会議が開催されているはず。で、そのたびに結論が変わり
右往左往している。実際に、これくらいの販売ペースだと、個別客ごとにバイネームでどう対応するかまで検討して
いるだろうね。おれが、販売部長だったら部下にそうさせるよ。
おれの内情の読みは、ほとんど当たっていると思うよ。

ビーコンの明かりの少なさを係の人に聞いたら、賃貸目的の購入者の方が多いせいで、残りは６０戸程度とのことでした。ＴＯＴとどちらにするか良く考えてみます。

それにしても、入居後いろいろ悪い条件が出てきて、トラブルの起きているマンションの話をよく耳にしますが、ここのように、海洋大学のブロック塀撤去、真っ直ぐ道路、モノレール下の町工場の撤収、学校・保育園の新築、隣接公園の整備計画あるいは全新幹線の品川停車等など、次から次ぎへとプラス要因の働くマンションは稀有なのではないでしょうか。
購入当時は、マンション建設ブームの頃で、休みの度にアチコチのモデルルームに行きアレコレ迷いましたが、今はつくずくここにして良かったと幸せに感じております。
そうそうもう一つ、ここの魅力は将来とも見合いのマンションが建つ懸念の無いことです。

Ｂｅａｃｏｎって大成建設が施主であり、販売会社でもあるんだよね。販売主がゼネコンって、
ちょっと危険なこともあるんだよね。施主の建設会社に対する管理監督体制をアピールしている
物件は多いよね。
販売主とゼネコン両方の健全な緊張関係が無いから手抜きがおきやすくなるし、コストを
下げれば下げるほど利益が増すから。できれば、販売会社にゼネコンが入っている物件は避けた
ほうがいいって言う人もいるね。

新規プロジェクトが出来ない理由は２つ

①大手不動産会社分譲部門の収益の柱となりうるのは全国広しと言えども、やっぱり東京都心の大規模物件。地方物件では、そもそも経済力に格差がありすぎて収益の桁が違い話にならない。なのに、都心に大規模物件を作る立地がもう無くなって来ている。そこで、中央区勝どきから徐々に、晴海、豊洲、東雲、有明を「新都心」にしたてて、活路を見出そうとしている。「銀座まで５分」などというキャッチが象徴的。だが、本当に便利で評価が出来上がった土地なら、そもそもアピールする必要は無い。本当の金持ちはそこを見抜いているので、安易に乗らない。それに追い討ちをかけているのがこの経済状況なので、苦戦している。

②この状況は金融機関もよく理解していて、Ｂ/Ｓが悪化した体力の無い２流３流のマンションデベが運転資金を止められて次々と倒産したのは記憶に新しいところ。体力のある大手であれば、Ｂ/Ｓは健全なので運転資金の供給は止められる理由は無いが、そもそも現在販売中の豊洲や東雲物件が売れていないのに、新規プロジェクトへの融資はさすがに簡単ではない。

だから、大手デベも今ある在庫で出来るだけ細々と食いつなぐしかない。だから、逆に言うと全く売れなくても困るけど、安くしすぎて全部売れてしまっても困る。にっちもさっちもいかない袋小路に入り込んじゃってる。

>>675
そうだよねえ。だから、要は景気が回復しないとどうやっても苦しい。豊洲はノースタワーを売り出し開始したけど、０８年度中に売ると「サウスを先に売れ。順番を間違えるな」と怒られたそうです。でも、湾岸眺望がまだサウスよりは良いノースの希望者が多くて困っていると営業さんは言ってました。このマンションは眺望が売りでは無いので、サウスのほうがお勧めしますとも。。

＞No.656 by 匿名さん　2009/05/05(火) 10:42

＞豊洲の方が都心部へのアクセス良さそうだね。
＞こっちは、品川まで歩くのきつそう。
＞街も綺麗だね。
＞【一部テキストを削除しました。管理人】


管理人さん早っ！

通常荒らしは、住民の集中砲火をあびるんだが、
豊洲の話題には住民ほとんど無反応だよね。

まぁ、さすがに豊洲程度ではどんなに煽っても眼中に無いか。

>将来とも見合いのマンションが建つ懸念の無い

遠い将来なら可能性がゼロではありませんよね。

・第二WCTと言われた計画がいつかまた復活したとき。
・いつか大学が移転したとき。

連休なので親戚が飛行機で遊びに来てくれましたが、
とても便利で気軽にこれると言ってました。

JALだったので、モノレールの区間快速に乗るとわずか１４分の天王洲アイルから、
駅を出たらもう見えている建物に向かって、信号もない一本道の広い歩道を歩けばいいんだから、
絶対に迷わないとのことです。

ゲストルームがとれなかったので、第一ホテルシーフォートに泊まってもらったのですが、
天王洲運河を挟んですぐのホテルで、モノレールの駅にも直結しているし、とても便利だったようです。

地方に親戚や友人がいる人にとって、WCTはとても良いマンションだと実感しました。

全然予約が取れないゲストルームなら、無い方がマシな気が…。

>>671さん
あと、付け加えるとすれば、品川の開発が更に進展している事・中日新聞ビル、荏原ビル、水処理センタービル。
リニア始発駅が内定した事、風の道の指定地域にある為今後近くに高層ビルが建たない事などです。
ご参考まで。

>>680
スミフのポスティングチラシですか？

>>681
どこでもそんなものでしょ。ゴールデンウイーク中のゲストルームが空いていて、抽選無しで取れる
ほうがおかしい。そんなマンションがあったら、それこそゴーストマンションの証。

>>680
うちの両親も、同じエリア内の親戚の家に行くより楽だと言いながら帰ったよ。

>>683
豊洲と大崎って販売始まったばかりなんじゃ？？まさか第一期より現在のほうが値上げしているとか？
ほんとうにそうなら、絶対に売れないね。でもデマでしょ。

685さん
どこでもそんなもんなら、どのマンションでも不要なのでしょう。おかしい、って考え方に何故なるのだろう。

>>688
その価格だと数年前に、豊洲の隣りの月島駅近くで
佃の分譲タワーが買えました。

>>685
不要じゃないですね。逆に利用率が低いというなら話は分かりますが。ここのゲストルーム9室は平日も含めて稼働率ほぼ100％です。貴重な管理費の収益源にもなっています。スイートは周辺のホテルなら一泊3万円～4万円はすると言う部屋に6000円で泊まれます。人気なのもうなずけます。

↑あなたの理屈だと「人気があってなかなか予約の取れないようなホテル」は、不要だと言うことになりますね。
それでも、不要だというなら、なぜ不要か皆が納得できるような説得力のある書き込みをしましょう。

685、690ではないが、たとえば

共用施設の有無は長期に見た場合の不動産の価値に対する影響の評価は未知数であるなかでは、
維持管理にコストがかかるような共用設備は無いほうが安心感が持てる。そういう意味では
この物件は自分的にはネガティブ評価と得ざるを得ない

というような書き込みなら説得力があると思うが。理由も示さず、遠吠えするだけでは検討の参考
にはなりえない。

694さん

誰に向かって投稿しているんですか　？
そんなこと、この板でいうことですか。住民か購入希望者かあるいは単なるアラシか？
全く意図不明ですね。

６９５です。　６９６さんへ。

一口で言えば、大規模マンションんの規模メリットかと思います。
ご検討中の方のようなので、詳しくは管理費の予決算書がありますから、住友不に尋ねられたら如何でしょうか。

>698さん

再販物件であれば住友、仲介であれば仲介業者にお願いすれば
管理費や修繕の内訳計画など確認させてもらえますよ。
地代もありますし共有施設等の使用料から一定額が管理修繕へと充当されています。

建物貸しだから、地代でなくて賃借料な。
一般論でいえば、クリニックもスーパーもカフェも保育園も
管理組合が賃貸しているわけではないよ。
そんなことしたら空室リスクを管理費で賄う話になってしまう。
区分所有として第三者に売って、それを賃貸しているはず。
そのオーナーも管理組合員のはず。
それと、プールだとか宿泊室などの時間貸しは別の話。
収入で一番大きいのは駐車場使用料だろう。