WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その４

スミフ謹製FAQ
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu_b2/faq.cgi

Q2
今回の販売が最後なのですか？

A2
はい。今回のブリーズタワー最終期にてワールドシティタワーズ(２,０９０戸)の新規発売は
すべて終了いたします。

公式ホームページ上の販売戸数推移

昨年12月30戸→今年2月27戸→今年3月32戸→現在31戸。。。？？？？？？？？？？？？？？？

少なくとも3ヶ月で4戸は売れたってことか？？？

わけわからん。スミフはなぞの多い会社だ。2年落ち物件で立派な中古品なのに、堂々と
新規分譲の看板を掲げ続ける。ふつうならあせって叩きうるところなのに、そんな素振りを
見せないどころか、まだ空き物件を隠している。最上階北東の2100戸の最上級の4億円の
部屋は、自社保有とかオークションとか言われてたけど、いまだそのまま。一ヶ月に1戸
の販売ペースなのに、物件内事務所には、スミフの営業が数名常駐。一体何がしたいのか？

>>06
ゴクレの芝はひどいね。新規にＭＲ来た人には「新築で堂々完成！第一期新規売り出し開始即入居も可能！」
と言っているｗ　2年以上前に竣工してから、何回も「第一期案内開始」「近日新規分譲開始」を繰り返して
いるｗ

ＷＣＴって注目度が高いことで、スミフとしては完全に客待ち商売なんだね。売れるだけ売れれば良い、
「売れぬなら売れるまで待とうホトトギス」っていう姿勢。確かに、他の物件に比べて豪華設備や充実した
ホスピタリティ、便利な敷地内店舗や設備など差別化できるポイントもあるので、休日は販売事務所への
来客は、いまだに結構多いみたいで、途切れずにポツリポツリと売れているみたいだけど、こんなに時間かけて
採算合うのかなあ？

カカクコムの物件別アクセスランキング毎週水曜更新で、2位以下は入れ替わっているのに、1位はずーと
ＷＣＴがキープし続けている？？何か操作されてる？

http://mansion-db.com/kanto/ranking/area/

エリア別アクセスランキング
住みたい街の注目物件をチェック！ 気になるエリア内で、他のユーザーがどんな新築マンションを探しているのか分かります。

都心部

1位　ワールド シティ タワーズ　
2位　シティタワー麻布十番　
3位　THE TOWER KOISHIKAWA　
4位　シティタワー高輪　
5位　グランスイート南麻布

3位の小石川タワーって、東京ドームの向こうでしょ。
なんでエリア内？

みんな商売を分かってないんだね。
在庫はいつか売れるのであれば資産だよ。
問題は借入金とのバランス。
資金繰りが苦しい会社は在庫処分したがるだろうが、利益も出て資金繰りも逼迫していなければ、在庫は翌年度に利益を計上できる商品となる。
安く建てられる時期に在庫を持ち、適量ずつ販売するいう方法は、会社の体力があり、商品に自信がある会社であればひとつの経営判断です。
逆に、価格を安くして売り切ってしまえば、次の商品を土地の仕入れから企画しなければならない。しかも当年度の利益は最大に出るが、翌年度の販売計画が立てられなくなり、売上高及び利益の確保や資金繰りがきつくなる。
資金回収サイクルの長いマンション販売では在庫過多より急激な売上高の増減が一番経営に悪影響を及ぼすんだよ。
ただ、最近のスミフの在庫過剰は違った面で不安だけどね。

>>10
いや、それは分かっているんだけどさ、在庫って賞味期限があるよね。期限が切れると、どんどん劣化して
含み損が発生するじゃん。それをスミフは含み損と考えていない、WCTの在庫は劣化して価値減損せず、
Valueが維持または増大すると考えているとしか思えない。または、価値が少々下落しても痛くないくらい
相当に原価が安いかだね。もしかすると後者かもしれない。土地取得はバブル崩壊で不動産が下落しまくり、
またこの土地がただの工業用埋立地としての評価しかなかったころでしょうからね。

＞＞11
もう一戸しか残っていないのにね。気になって、みんなとりあえずどんなんかなと思って見に来るんだろうか？

しっかしさあ、品川駅港南口から港南にかけてで働く人も住む人も人増えたよね。
昔は品川駅といったら高輪口だったけど、ホテルの廃業が続いて、人の流れも
あきらかに港南側が多くなってきた。人の多さだけだとなんか形勢逆転してきた
感があるね。

＞＞１２
想像になってしまうが、土地を安く仕入れられているのは確実だね。
また、容積率目一杯のタワーマンションのカラクリだが、戸数を稼げる分、在庫でいくら高い部屋が売れ残っても土地持分の資産評価は微々たるもの。
一方、建物分についても、販売価格の差は、当然建築コストに比例している訳ではない。
なぜならタワーの最たる付加価値は眺望という原価０の価値だから。
プレミアム仕様など若干高コストの部屋もあるが、低層階も高層階も南向きも北向きも、建築コストはさほど変わらないことは誰にも分かるはず。
当然、値付けは、北低層でも利益が出る設定から始めるだろうから、高層階や南向きになればなるほど利益は最大化する。
こうなるとＷＣＴなど２０００戸を超える規模の物件では、プロジェクトベースで計算すれば２％程度の売れ残り戸数など既に原価に組み入れられており、売れば全て利益になるはず。
竣工と同時にゼネコンへの支払いも済んでいるはずだから、焦って売る必要もない。
ただ、規模のメリットとバブル後の企業による土地減損処理を最大限享受したこのような物件は、同価格の低層物件より仕様が良い場合は多いし、普通のサラリーマンでも都心近くに住めるなど購入者のメリットも多い。
デべが儲かる物件＝悪い物件との見方が多いのも物事の本質を見誤るように思います。

今日、品川駅で山手線を降りて階段上ったら、『WORLD CITY TOWERS総戸数2090戸販売中』等と書かれた垂れ幕を見ました。
実際には後30戸前後の筈だけど、何だか納得いかない広告でした。
スミフは多分、自社の代表マンションとして、売り切らずに、末長く販売中をアピールする戦略かと思った次第です。

>>15
確かに物件を高く売るために、土地の仕入れが安い分を建物内部に金を回して豪華に作り、
且つ共用設備を充実させて、一定以上の高収入層を引きつけようとした感はあるね。
共用設備の充実度と質感は、他の大規模マンションに比べてもかなり高いと思う。
経済状況が極点に悪化した今となっては、このような企画はなかなか難しいだろうから、
逆に希少な存在となった感じがするね。

２０００世帯もあるなら十分ひとつ町だよね。
港南４丁目の世帯数は約４０００世帯だから半分近くはＷＣＴの住民

やたら注目が高いのか古い物件の割りにレス多いね。
売れないというか売らなくても良いという態度は・・

住人だが最近なんか誇りに思えてきた。

ブリーズのエントランスって寂しくないですか？
レセプションかと思いきや、クリーニングの受付だった。
奥のソファも味気なかった。
マンション内の友人のオフィスに行くたびに、なんか物足りないなと思ってたけど、
他のマンションと比較してWCTって色温度が低い気がする。
クールというよりも、冷淡な感じです。

>>22
ブリーズ、キャピタルって「別館」のイメージ。アクアが「本館」。だから、ちょっとさびしい気が
するのはしょうがないね。でも、人が少なくて一番落ち着いた雰囲気でもあるよ。
アクアは来客や人の往来が多くて、ちょっとざわざわして落ち着かない感じもする。

アクアを売り出した当時は、地方の金持ちが東京の交通便利な場所にタワーの別宅を持てるとして、人気になった。
街自体の整備は重要性が低かったんだろうね。

現地販売事務所のあるB棟に住んでいるけど、本当に毎週土日は内見の来客が頻繁。スミフの営業さんが
お客さん連れて歩いてるの良く見る。21が書いてるように、古い物件なのにね。

自分的にここに住んで良かったことベスト３
１．専用バスが思いのほか便利
　　懸念していたけど、利用してみると本当に楽チンという言葉がぴったり。バスが駅とマンション
　　間を常に循環しているというのは、徒歩数分のマンションより快適かもしれない。

２．ゲストルームやパーティールームを思っていたよりよく使っている
　　結構、親戚や友達の訪問があるが、マンションで部屋を用意してあげると喜ばれる。ただし、
　　土日の急な利用は満杯で予約できないのでダメだけど。

３．スカイラウンジやプール＆リラクゼーションでマッタリするのは、結構気分がいい
　　自宅からの眺望も良いので、最初だけで、殆ど使わないと思っていたスカイラウンジだけど、意外
　　とちょくちょく行ってコーヒー飲んだりしている。

確かに、駅ダイレクトのＶタワーは駅から徒歩６分なのに便利なバスはないしタクシーってわけにもいかないだろうから、
足腰が痛くて歩けない時の帰宅は不便だろうね。

棟間の微妙な力関係なんてあるんでしょうか？

見た限りはアクアが一番いいね。エントランスの雰囲気もそうだが、すべてアクアを中心に
作られている。最初に売るマンションが一番お得だというのは、WCTの場合、かなりあてはまりますな。
残念ながら気がついた時には、アクアでもお見合いになる売れ残り物件しかなかったし、スミフの提示も
かなり値段をつり上げてたね。

キャピタルも紹介されたけど、スーパーが入るのは、やっぱり抵抗があったな。
オミソっぽくない？

>>26
なぜ快適と思うのか考えてみましたが、バス便が敬遠される理由は、
①時間帯によっては相当長時間、寒空の下でバス停で待たなければならない
②速度が遅い上に目的地にたどり着くまでに頻繁に停留所に止まり時間がかかる
③停留所が遠いと、バスを降りてから自宅までさらに歩かなければならない
だと思いますが、ここの専用シャトルバスにはその３つが無いからだと思います。
バスと言うより、駅までの送り迎え付きマンションといったほうが感覚的に合う
と感じてます。

気がつく前でも、アクアの良い部屋は抽選でした。

私は第一期のキャンセル物件を即決しましたが、人気のある住戸は何倍くらいでしたか？

27ですが、マンションを探し始めたのが、06年の6月ごろで、アクアの抽選後だったということです。
販売員は、アクアも最初のうちは選択肢が一杯ありました、みたいなこと言ってましたよ。

ttp://www.sumitomo-rd.co.jp/pdf/wct_kanbai.pdf#search='WORLD%20CITY%20TOWERS%20即日完売'

>>30
最低3倍から最高30倍くらいじゃなかったかと思いますよ。

>>27
＜アクア＞
利点：共用設備を使うのが便利、３棟で一番大きく、メインエントランスや駐車場エントランスなどが広くて立派。
欠点：人が多く、会合や来客でいつもざわついている。シャトルバス乗り場まで遠いケースあり。

＜ブリーズ＞
利点：３棟で一番居住者数が少ないので落ち着いた別館的雰囲気、レインボーブリッジなどの湾岸眺望は３棟で最もよい。
欠点：特に無いが、せっかく超大規模マンションに住んでるのに、エントランスロビーが３棟で一番小さくこじんまりしていることと（一般的な大規模マンション並みの大きさはある）、現地販売事務所があること。

＜キャピタル＞
利点：スーパーや薬局、クリニック、カフェが棟内にあるので、そういうちょっとした買い物などは一番便利。シャトルバスに乗り場にも一番近い。
欠点：モノレールの騒音は意外と無いけど、やっぱり時々爆音立てて首都高はしる車や大型トラックがいること。スーパーマーケットが一階に入っていることで、逆に見た目の高級感がやや落ちること。

なお、外から見たのでは分からないだろうけど、３棟は地下でつながっていて、雨にぬれずに行き来できます。建築基準法上も一棟のマンションなのだそうです。

>>27
別に３棟内の力関係は無いですよ。議決権も役員の数も公平に割り振られていますし。

ここのところ、中古物件が動いていますね。良い物件が出ないか、モニターしてますが、三井のリハウスや
ノムコム、HomeWithNetに掲載されていた物件が、相次いで売却済みになって在庫が急激に減ってきてます。
住宅ローン減税と低金利で消費者が動き始めたことと、春の引越シーズンであることがあるのかもしれませんが。
いずれ、希望の間取が出るのを待ちたいと思っています。

春の引越シーズンはもう終わりですから。
今頃からは毎年、売れ残り中古の買い叩きが始まるシーズンです。

>>37
??賃貸と間違えてる？お間抜けレスだなぁ。

3月決算終わってから、叩き売りする会社がどこにあるんだ？
普通は逆でしょ（笑）

>38
??デベと間違えてる？

売れ残り中古の売主は個人だから、3月決算とは何の関係も無く、
37の言ってる通り、春の引越シーズンはもう終わりなので、
売れ残り中古の買い叩きが始まるシーズンです。

>>34さん

ご丁寧な開設をどうもありがとう。

いつもブリーズから地上を歩いて、アクアの通用口みたいなところを抜けて、
ラウンジで打ち合わせとなることが多いので、地下の様子はわかりません。
地下の通路って、普通に廊下があるんでしょうか？

ちなみに、どんなに風が冷たくても地上を歩かされるのは何故だろう？
今度、地下道で行きましょうよ、って言ってみるか．．．

>>40
地下2階は機械式の駐車場＋洗車場や大型貨物搬入エリアです。駐車場エリアには各棟の
メインエントランスとサブエントランスがあります。残念ながら歩行通路は直接、内廊下
でつながっているわけではありません。したがって、いったん地下のエントランスから
駐車場エリアに出て駐車場エリアの歩行者通路を少し歩いて、行きたい棟に入ることに
なります。各エントランスからの入り口にはセキュリティがかかっているので、もしか
すると仲介業者の持ってるキーでは出入り出来ないのかもしれません。ちなみにアクアの
地下メインエントランス車寄せは、なかなか立派だと思います。

>>22
確かに、ブリーズ、キャピタルのロビーにはカウンターがありますが、コンシェルジュは
いません。午後6時から午後10時までクリーニング店の受け渡しが行われるだけです。
コンシェルジュに用があるときはアクアまでいかなければなりません。同じ管理費を払って
るので、若干不公平だなと思ったこともありますが、住んでみると普段は直接会って話を
する必要もあまり無いので、不満は感じなくなりました。
むしろ、クリーニング店が一階に毎日来るのがうれしいですね。

ここって、売り切れないんじゃなくて、売り切らない戦略なんだね。去年、価格表見たときに最終期なのに
「次回以降販売住戸」がまだ載ってたよ。少しずつもったいつけて売っている感じ。
でも、B売り出し高層は坪350くらいだったと思うけど、もうその値段じゃ売れないよね。

もう単なる中古マンションですよね。中古で坪３５０万となると番町や３Ａの低層マンションでもいけそうだし、
お金のある人はそっちにいくんじゃないの。

>>44
価格表は改定しないでしょうけど、新築ではないので交渉はあるはずです。いくらスミフといえども
２年落ちを新築として一切値引きなしということはないはずです。多分、築浅中古が＠300前後なの
で、その近辺までは交渉可能ではないかと踏んでいます。
番町や３Ａの低層よりも、周辺の開放感と大規模豪華共用設備に魅力を感じる人にとっては、魅力的
かもしれません。

たぶん、上の人が書いているように、既に決算上で建設コストは費用計上してしまっているから、
これから売れる分は売上＝全部利益なんだよ。だから、宣伝費をかけてあせって売る必要は全く無い。
逆に言うと、コスト・利益を考えて定価で売る必要も無い。販売事務所行ったら意外と面白いかも。
経済状況からしても、これからは多分、低層小規模マンションが主流になるでしょ。
超大規模、豪華共用施設、湾岸、周囲の抜けた眺望などは、今となっては希少となってしまい、注目度
高くていまだに来客も多いみたいだし。

>>45
交渉でも値下げはしないでしょう。
住民としては管理費はスミフが負担してくれるから全く問題ありません。
下手に値下げをしてもらうよりはこれから何年でも強気の価格で挑んでもらいたいです。
まあ割高であるのは認めますけどね。

>>47
いや、値引きはあると思うよ。さすがに２年、３年と経ってこれだけ不動産が下がってきていると
時価で売らざるを得ないでしょ。
去年より湾岸エリアは最低１０％は下落しているので、2007年の売り出し時の値付けで何も言わずに
買う人がいるとは到底思えない。ただし、他の売れ残りマンションのように何千万円も下げない
だろうが。

しかし、2004年の第一期から、分譲として足掛け5年も書き込みが続いているマンションも
ここしかないんじゃないですか？
デベがまだ分譲しているからってのもあるかもしれないけど、普通はもっと早くに誰も
いなくなって終わりだよねえ。なんか何十本もスレが立っているということはなんだかんだ
言っても注目度が高いってことなんだろうね。

ウチは2007年3月に鍵の引き渡しでしたが、その時点で担当者の方が、
「もうモトは取っているので、あとはどこまで高値でいけるのか楽しみ。
残りは全て利益ですから。今後はもっと高くなります…」みたいなことを言っていました。
ご存じのようにWCTは、販売中にモデルルームを閉鎖してまで価格をつり上げていった物件ですから。
「大阪企業の商魂、恐るべし！」と思ったものです。

ベイクレ(笑)