23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

そういうなかで一身に期待をあつめているのが
（仮称）THE　TOYOSU　TOWER　
総戸数 825戸
販売開始予定　2007年2月下旬

一体坪単価いくらで出てくるんでしょうね。

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今の、北区、板橋区の状況みていると大規模物件というより
１００戸以下の普通の物件と、コンパクトマンションで１００戸超
というのが増えるだけのような気がします。
江東区の東とか坪単価１８０万クラスの大規模供給が順調に出てきて
数を稼ぐのではないでしょうか。
全体的に「西高東低」の価格配置に拍車がかかってきた感じですね。

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＞862さん
豊洲は供給過剰でイメージ戦略も限界、近いうちに暴落すると思うのは自分だけかな。
希少価値があるから、物件が高いのであって選び放題だったらランクの低いのや低層階は
価格を大幅に落とさないと、見向きもされなくなると思いますけど。
21世紀の多摩ニュータウンの再来のような気がします、キーワードは当時も今も同じ
大規模で都心より割安ということ、よく似ている。

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でも、多摩よりは少しは便利だからなあ。
（町に趣がないのは似ているが。）
大暴落とまではいかない気もする。でも、人口減少を思えば、大きく
上がらず、次の局面を迎えるというのはいえるかもしれないね。
だいたいタワーに長く住むというのが個人的には考えられないんだけど。
ファミリーには本来向いてないと思うんだが・・・

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そもそも暴騰してないんだから暴落もない。

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>豊洲は供給過剰でイメージ戦略も限界、
マンション需要というのは、流れるものだという気がします。
供給量と需要という関係でみれば、「豊洲好き」はもう
おなか一杯
という感じかもしれませんが、
豊洲リピーターがいるんですね。
つまり、抽選に外れた人たち・・・彼らは、一応ローン審査
通っていたりするから「買える価格」はわかっている。
その一方で、銀行の融資基準が緩くなってきていて
坪単価が２３０万から260万になってもなんとか買える部屋
を見つけ出す。


＞近いうちに暴落すると思うのは自分だけかな。
あ、あのぉ・・・マンション価格は、階層性のはっきりしたもので
坪単価という基準でみれば、豊洲よりやや安い東雲や清澄白川エリアもあれば
豊洲よりやや高い月島八丁堀エリアもあって価格のバランスがとれています。

＞希少価値があるから、物件が高いのであって
いまや湾岸タワーで平均坪単価250万くらいで買えるタワーは
希少性があります。

＞選び放題だったらランクの低いのや低層階は価格を大幅に落とさないと、

落として売るから買い手が殺到します。
タワマンマジック。平均坪単価でも低層階の眺望の悪い部屋は１８０万
くらいから値をつけていくのではないでしょうか。
２０坪３６００万から3階あがるごとに１８５　１９０　１９５とあげていき
南向きは低層階でも２００からはじめて２０５　２１０　３３階で２５０
角部屋はさらにプレミアをつけて平均が２５０に収まる。

＞21世紀の多摩ニュータウンの再来のような気がします、
多摩ニュータウンは時代によって評価が異なります。
１９６０年代は公団の抽選でとにかく安さが魅力。
1970年代は戸建て
1980年代は地価高騰のあおりをうけて広さを求める
サラリーマンの逃げ場
１９９０年代は公団が民間張りんｐ南大沢などの開発で
トレンド創出

その後大きく値が崩れたのは郊外全体の話で７000万で
買ったマンションが２８００万になったというのはバブルの
逃げ場所ゆえの悲劇でしょう。当時は青梅や羽村や東金に
家を買った人もいたくらいだから・・・

＞キーワードは当時も今も同じ大規模で都心より割安ということ、よく似ている。
似てますかね。
多摩ニュータウンは都心まで２５ｋｍ
豊洲は４ｋｍ　世田谷よりも目黒よりも近い。　東京駅からタクシーに乗ればその違いがわかります。

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多摩は山林を切り開いた、湾岸は海を人工的に埋め立てた工場用地、倉庫用地を
時代の流れでマンション用地に転用したので、元々の発想が違うのでしょう。

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新価格、ですか。結構注目していた億円超の物件、あわてずに考えよ、と思ってたら、売れちゃってますからねえ。結局新価格でも売れちゃうのかなあ。。

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住宅は必需品ではあるが、今住む家がある人（賃貸も含め）が買うもの
で、需要というのが、過去のように「狭い」「もう一部屋欲しい」とかいう
切迫した需要が中心というより
「お洒落で　こざっぱりした暮らし」「通勤が楽で　眺めも快適な暮らし」
がしたいという・・・まぁ、今流行の言葉でいうと「幸せ探し」のような
趣のニーズなのだと思うのです。

住宅という、「箱」が30年の生活文化の進化の中で、自分自身を映し出す
鏡のようなものに変わってきたのではないでしょうか。

だとすれば、人はあまり妥協はしない。けどクルマ選びと同じで
所得にあった立地や物件やグレードに分かれていく。

豊洲をクルマに喩えたらフォルクスワーゲン、上層階はアウディ
決して「大衆車」ではないと思いますよ。

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近いから多摩とは違うと思うよ。
みんなが気にするのは、暴落と言うより新価格以上に上がってゆくかどうかじゃないの？
あと、埋め立て地がネックかな。地震が起きて、液状化が一度起これば値段下がるかもねー。

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今は、豊洲って、清澄白河より高いんですか？？？
３年前、ＰＢＴやＴＦＣが出た頃は、当時出ていた清澄の２物件には遠く及ばない感じでしたが・・・
今でも、清澄の方が安いなら、清澄の方が便利な気がするのですが・・・

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地震の心配より大切なのは、コミュニティです

街が交通立地というより、住民のクラスで不動産価値が決まっていくように
今後の価値は住み手が決めるものかもしれません。
マンションのオープンハウスで訪ねたときのそのマンションの住民から
笑顔で会釈されたりすると、幸せそうな人たちだな・・と感じます。

別にお金持ちがいっぱい住んでいるマンションでも、不機嫌なオヤジが
ジャージ姿でエレベータに乗ってきたりするマンションもある。
数が多いから画一的というのはあたらないし、価格も所得層もバラエティ
に富んでいるのではないでしょうか。
いつまでも、美しく維持管理されて気持ちのいいマンションなら価値は
さがらないと思いますけどね。
鎌倉や成城の町の空気って緑や家並みだけでなく住み手の精神が
反映されているような気がします。
品位のある雰囲気を保つことが大事なんじゃないですかね。

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＞871　清澄白河というより白河4丁目
　　　イーストコモンズ近辺　ですね。今後の供給があるのは
　　　Ｄグランセとか残ってますけど、
　　　豊洲の場合、新開地ですから最初の開発は安く、次第に
　　　高くなるのですが、白河は今後駅から遠いものが出てきて
　　　さらに商業施設などのアメニティを考えると豊洲の下だと
　　　思っています。
　　　デベロッパーの価格戦略も加味してそう思います。
　　　それと、顧客は、港区中央区江東区という順で物件を回遊
　　　する傾向があって、半蔵門線縁故の客以外は清澄白河を
　　　豊洲の前にあげる人は少ないかもしれません。
　　　いずれも今後の価格の話ですから予測にすぎませんが。

　　　あと、購入する世代が清澄白河と豊洲では違うと思います。

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すみません。豊洲スレでやるべき話題になってしまいましたね。

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今もまだ、大量に土地が余ってますからね。それをどう開発するかで、また価値も変わってくるんでしょう。

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鎌倉とか成城のイメージ、というとハードルが高すぎない？
無理だと思う。

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＞８７７
例えですよ、たとえ（笑）
それに意識の問題だから難しくないですよ。
とはいえ、東京フロントシティの住民若いけど上品そうな夫婦が多かったなぁ
子供が一階のホールのソファで遊んでいたけどしつけがよさそうな感じだった

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いっそのこと、番町を目指そう。

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豊洲さんはこの立地と便利さでの大規模開発案件が
今後なかなか出て来そうにないのに庶民にも手が届く価格だから大人気なんですよ
ようは希少性ゆえの人気であって、沿線は使いづらい有楽町線とゆりかもめ
周りは海ではなく運河に囲まれ少し歩くと都内有数のK地区
だがそれを凌駕する魅力があるんでしょうね
これがJRの駅だったら庶民には絶対手が届かない値段だしね

120平米新浦安(バス便)と80平米豊洲(徒歩圏内)が同じ値段だといわれたら
今は豊洲80平米を選ぶ人が多いんじゃないかな
自分は・・・悩んで結局買えない派です

豊洲さんはバブル崩壊後も高値を維持し続けた新浦安に現象が似てるので
あまりこのスレッドで出すのには参考にならないかもね

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幸運にも安い時期に成長する場所を買えた人は、先の見通しも明るく考えて
のびのび幸福に生きていくんじゃないだろうか。
ラッキーだと思えば、建物も部屋も大切に磨いて使うだろうし。
・・・って昨日のＴＶの松居和代の影響を強くうけている私です（＾＾；

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＞バブル崩壊後も高値を維持し続けた新浦安に現象が似てるので
そんなこと絶対にないですから、よくお調べ下さい。
バブルになるほど便利じゃないというならわかりますけど。

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＞８８０さんが
悩んで買えない理由は何ですか？

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また湾岸・豊洲に占領されてしまったか・・・・
湾岸は自分が納得して楽しめて、安い分にはお買い得、
調子に乗って高くなってきたのを無理して買ったら大損、という、
郊外的な位置づけでしょう。

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1988年に新浦安のマンションを買った人を知っていますが
かなり所得の高い人でおそらく６０００万〜7000万の価格だった
と思います。
88年12月に新木場まで延伸され、1990年には東京駅までつながった。

新浦安が、バブル崩壊期に「大きく下落しなかった」というのは
一面正しく、なにしろバブル上昇期には極めて不便な場所で
１９８８年の新浦安駅前再開発、商業施設整備を期に
バブルとはタイミングがずれて開発がすすんだ場所だから
下がらなかったというよりもともと穴場だったから
１９９０年以降価値を高める開発が続いたというべき

とはいえ２５坪7000万なら坪単価280万
これが、現在１６０万で新築が買えるわけで下落しなかった
というのはあたらない。その人も実際大きな含み損を抱えて
いるわけです。
それと公団の分譲が主体だったから、高値を押さえていたという
部分も大きい。それを割り引いて考えてもやはり
バブル期から大きく下がっています。
下落の底はほかとかわらない。

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新浦安って人気があるね。

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千葉出身や地方出身の人にはね。

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結局新浦安が一番上がるんだろうね。

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都心一流物件、都内普通物件、郊外・湾岸物件、県外神奈川・千葉・埼玉・茨城・・・・

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新浦安駅前は、上がるでしょう。
ただ、駅棟は明らかにバブル。

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西高東低の流れがあるなかで新百合も今後またさらに上がるかな？

上がるのは開発の余地が大きいところで鉄道大手や行政及び大手デベが力を入れている場所に違いはなかろう

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新浦安て埋立地？

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埋立地でしょ。

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新浦安は千葉ね。

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新浦安以上に魅力あるところってどこがあるかな。

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自由が丘！

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西高東低というより南高北低

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確かに南側の大田区から川崎が今後期待大ですね。

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浦安も２４つ目の区にすればいいんじゃないかな。千葉の話はここ以外で。

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再開発ってあまり大規模だと後が続かないんだよね
駅前をちょこっと開発してるとこの方があがると思うんだよな
秋葉原とか大崎・日暮里とかさ

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みんな、浮かれすぎと思います。
実際、売買成約件数は下がっていますよ。
今回のマンションブームのピークは今年の９月ないし１０月で実感として既に下り基調にあります。
もちろん、デベの戦略に引きずられ
来年初頭発売の高額物件は何とか完売するかもしれませんが
これらの物件を転売等の投資対象と考えている購入者は
建物完成時においては
高値掴みを後悔することになるのではないかと危惧しています。

理由は、２００８年以降は、高級賃貸供給＞需要となること。
例えば現在およそ１万戸の高級賃貸需要のある３Ａエリア【麻布、青山、赤坂】
においても２００８年には１万４千戸の高級賃貸の供給が予定されていること、
それ以外の地域においても分譲を上回る高級賃貸がどしどし供給される予定であること。

例えば、これを見れば果たして分譲を購入することの意味があるのか、と思いますね。
http://www.t-p-t.jp/index.html

プロの意見も下記のようです。
http://profile.allabout.co.jp/pf/leasing/column/detail/5138


実はマンションブームは既に

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何を言うのかと思えば
池袋なんか○玉県民か地方出身者しか住みたがらないだろ
成約件数が下がっているのは買いたくても、もう物件がないからだろ

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でもマンション自体下火だよね。

好き好んで買う人は戸建を満足に変えない
ないしはタワー物件で眺望を楽しむためでしょう

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>>903
その物件は売主が出口戦略としてファンドへの一棟売りを計画しているだけでしょう
単純に売主の資金繰りか財務上の要求でしょ

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戸建を満足に買えないってあんたねえ
戸建がやだって人も多いんだよ。

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＞でもマンション自体下火だよね。

　　　　　　　↑

　　　　　　　？

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マンション派は世の中ではマイノリティ

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そういう909もマンションコミュニティに来てるって事は
マイノリティなんだねwww

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成約率が下がっているんでしょ。

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マイノリティの中でマンションが機能するには値段のわりにグレードが高いかどうか。
今の１，５倍の値が今のグレードでついた場合ほとんどの人間がマンションに見向くこともなくなるでしょう。

デベがいかにいいものをできるだけ低い価格で売れるか。
今までいい加減にやってきた不動産業者は確実に淘汰されるでしょう。

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中小の業者は大変な時代になるってことだな。

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マンションが１．５倍になったときには、
戸建だって１．５倍にあがってるんじゃない？

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戸建てっていっても東京はミニ戸建てでしょう。外人からウサギ小屋といわれるような。
しかも郊外の駅からさらにバスに乗ったりで悲惨だよね。

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戸建はミニが多い　都心部は特に
近郊や新興住宅地は駅からも近く商業施設も充実していて
家のグレードもそれなりに高い。
勿論価格も高い

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局所バブルは日銀にも警戒されちゃってるし、反動はあると思います。
今年急激に値上がりした地域は今後はそううまくは行かないかと。
逆に反動で下がるのが怖いくらい。

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ていうか年末モードでみんな動きを止めているのが現実でしょう。ま、来月の１５日以降、どんな雰囲気になるかがポイントで、１月中に有力な中古物件が動けば、想定外の上昇相場突入もあると思うよ。なんせ、希少性の高い超都心物件は、ホント枯れてきてるから。少しぐらの踊り場になっても、売り手は潤沢な含み益を持っての余裕の立ち居地だから、少しぐらいのことでは、下げてまで売ろうとはしないでしょうからね。それよりは持たないことによるリスクを感じる人が多くなる２００７年なんじゃない。１９８７年に雰囲気は似てる気がするよ。

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都心近郊マンションｖｓ郊外戸建、１９９０年代後半に戻っただけ

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売り手に関しては余裕と思ってるところから順に潰れていくと思う。
買い手はそれなりにシビアだろう。
勿論ブランドに踊らされる輩もいるが。

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マンションで儲けることができるのは、2004年頃買った人が築浅で売る場合くらいなものでしょう。もう不動産の窓は閉じられました。今売っている人が正解でしょう。

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おそらく遠からず、耐震偽装の問題が再燃してくると思います。
根本的には全然解決していないから。
ことが大きいんで蓋した格好だけど、こういうものって封じ込めるのはムリで、
また出てくると思います。
信用の無いデベロッパーは厳しい時代になるでしょう。

ポジティブに考えると、旧耐震基準、および偽装物件について、
建て替えの流れが出来れば、容積率緩和とあわせて新しい土地供給につながるので
これはまた新しい局面が開けるかもしれませんけどね。

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素朴な疑問なのですが、今売って儲けることができたとしても
次の住まいを購入しなくてはならない場合は、
その物件が値上がりしている可能性大ですよね？
それとも、そういう人は賃貸にするのでしょうか？
それともすでに複数物件持っているとか？
我が家はたまたま港区内に購入済みで、今売ったとしても
分譲価格よりも高く売れるそうです。
でもその売却価格で新居を購入、と思った場合、同じ区内では
もうほとんど選べません。同じ広さでもグレードの低いマンションか
もう少しいいマンション・・・などど思えばかなり狭く。
しょせん、庶民は不動産でトクすることなんかないのね、と実感。

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>>923
それをほとんどの人が理解してないんだよ
結局、それ担保にして何かしようという人意外は
税金増えるだけなんでは
買い替え対称が郊外や地方ならウハウハだけど

ごく穏やかなインフレがいいのに


結局ごく穏やかなインフレが一番

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923さん
おっしゃるとおり。自宅不動産の値上がりは意味が無い。その売却益で頭金が増えたとしても、更にグレードの高い物件に住むには、借金額は変わらないか、むしろ増えるのでは。そうやってバブル時代失敗した人がどれだけいたことか。かわいそうに。
自宅として使った期間、家賃タダみたいに住めたから、良かったね、くらいな効果でしょう。

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不動産の値上がりの大きな要因は、収益還元法による利回り期待値が大きかったからですが、
今、不動産流通に何らかの形で携わっている人は、皆一様に、現況は踊り場と口を揃えて言います。

その一つの論拠は、高額賃貸需要が予想に反して伸びていない現状にあると言われてます。

いくつか提示できますが、その一つとして定評のあるこのサイトを閲覧すれば一目瞭然でしょう。

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/websearch/A0201SpecialIndex....

９月以降の成約件数は悲惨ですよ。

物件一覧を見ればお分かりの通り、
決して下半期のフライングシップの虎ノ門だけではないのですよ。

年末の時期だから、物件は動かないというのは自分を慰める言い訳で、
実際に９月以降、流通の伸びはバタリと止んでいますーだから、踊り場なのです。

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>926
そのリンクに9月以降成約件数ゼロという情報がないのですが？
そもそも賃貸サイト検索して、新築完成で出てきた物件の賃貸情報をつかまえて「ほらこんなにダブってるじゃないか！」というのは・・・

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踊り場とは？
無知でごめんなさい。

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上に行こうか下に行こうか迷ってる状態。

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高額賃貸なんてＩＴ長者みたいのが会社経費で借りていたもの。
会社がうまく行き過ぎて株式公開になると監査が厳しくなり
これが出来なくなる。
創業者利益で現ナマは入ってくるから賃貸→購入となる。
税理士も銀行も同業者も遊び仲間も購入をすすめる。
高級賃貸なんて外人専用となっていくよ。

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貸すというより、売ることになるのかな。80平米以上で都心で買うと。そうそう40−50万で借りる人はいないですからねえ。

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賃貸の一つの壁は30万円らしいですよ、それ以上なら買った方がいいと思うのは当然でしょう
法人とか個人経営の経費なら、別の話でしょうが。
勤務していたので知っていますが外資系の外人なんて単身者でも、
最低50万円　ファミリーで来ると100万円なんて家賃は珍しくないですから。

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しかし、昨日くらいまではクリスマスというのに、不動産屋からじゃんじゃん電話がかかってきたよ。こんな時期にＭＲに行く人いるのかい。物件の２極化がこれからも進みそうですね。完成してもなかなか完売に至らない物件、販売直後に完売の物件。不動産屋も投機事業をやってるみたいですね。

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ホント、どうしようも無いマンションも、最近調子に乗ってますからね。買いたい人は買えばいいけど、なんだか悲しくなります。自宅用とはいえ、投資であることには間違い無いのに。。

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”いつ下がるか”というのが虚しい昨今ですね。
いい物件を出来るだけ早く購入するのが得策のようですが、
既にぼったくりかかくや、どうしようもない物件も調子に乗り始めて
いていやな感じですね。
姉歯の教訓が効いて、手抜きができなから上がった反面もあるのかも。

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武蔵小杉は都内でもないし横浜でもない。たまプラよりも溝の口と比べるべきでしょ。

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よく城東地区の一部がお買得っていうけどお買得はあくまでお買得であって
城南地区や城西地区とは平均的な住民の質が違う。
むかし城南に住んでて仕事の都合で実家が城東に引越し、現在城西に家を構えたが
城東は都心に比較的近い場所でもなぜ安いのかが分かる。
他スレでもあったが例を挙げると犬の糞の放置数がまるで違う。
モラルの低い親からはモラルの低い子が育ちやすい。

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よくマンションで区分けされる山手線内は、これから言うと100万人はいないことになる
いや50万人くらいかもしれない。
区全体がこのエリアに入るのは、文京区だけ。

池袋〜上野間の不人気は歴史的なもので交通網の未整備ではないと思います、
この間の山手線駅で複数の路線が乗り入れていない駅は、平行して走る京浜東北線を除いても
田端、鶯谷の2駅だけ、完全に山手線だけの駅は鶯谷のみ。
反対に目白〜御徒町間は、新大久保と目白がある。

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ていうか、そもそも今までの議論を見てると、実態的には港区、渋谷区、中央区、目黒区、千代田区、文京区かつ山手線の内側のマンションという前提で議論が展開されてると思いますよ。
そもそも直感的に、荒川区、豊島区、台東区や池袋から上野間の駅関連は除外されており、わざわざ書き込むこと自体、確認的な意味しかないと思いますよ。（全く無意味とまでは言いませんが）

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城東は議論から自然に外されていますね。948さん以外の区域としては新宿区が入るかどうかというところでしょう。

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武蔵境はそこそこのよさだろうな
坪３００から４００ぐらいでしょう

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>>950
武蔵小山の間違いでは？？
それと坪３００なら20坪で6000万
坪４００なら１５坪で6000万
ちょっと大雑把すぎませんか

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武蔵関もいいみたい。

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>>949
港区湾岸と新宿区二級エリアとどっちをとるかといわれたら港区湾岸という人が多いのでは？
値段は逆だったけど
港区湾岸と世田谷東急沿線徒歩１５分を比較すると港区湾岸が割安だった

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池袋〜上野でも駒込は坪500万とか結構みたけど・・・。
しかも、すぐ成約してるし。

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しかし誰が買うんだろうね。
サラリーマン以外かな

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11月の賃貸物件成約数、23区除き２ケタの減少　アットホーム
　アットホームは12月21日、11月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。

　それによると、11月の賃貸物件成約件数は8,551件（前年同月比マイナス12.3％）で、２カ月連続の下落となった。東京23区を除く全地域で２ケタの減少となっている。

　１戸当たりの成約賃料の平均は、賃貸マンションが101,000円（同2.9％上昇）、賃貸アパートは64,700円（同0.3％下落）となった。

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>>956
そりゃそうだよ。賃貸にいた人がこぞってマンション買って出ていくから
それも郊外の広い賃貸から都内のタワーマンションへ
何千人もが住み替える。竣工と契約の時期のずれ考えたら23区以外の
賃貸成約が減って当然。
逆に23区は減らないというあたりに注目すべき。

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駒込は文京区が「本駒込」で駒込駅のあるのは豊島区駒込
カジキまぐろと本マグロくらいの差があったのが
南北線のおかげで地位向上？

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同様に、大塚駅は豊島区にあるけど文京区の大塚は「大塚」
豊島区のは「南大塚」「北大塚」・・・なんちゃって大塚？

もともとは文京区の豊島ヶ岡御陵が地名の由来。

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ごめんね、カジキマグロで・・・
あんたに言われたくないわ。

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