23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

今が都内は安すぎるんだから、こんな掲示板見て安心しているより、さっさと買ったほうがいいよ。
１８年度決算期後には金利も上がるだろうし、建築費も上がるし。
あんまり贅沢いっていると、最低だと思っているところも高値の花になるよ。

そういえば弱小荒川区は23区再編でなくなるんじゃん。
台東区あたりと合併になるんだろうか？
どちらにしろ今よりイメージが悪くなることはない希ガス。

＞697さん
家賃200万円、年返済額205万円で赤字だがいいのか　について
30年ローンを31年ローンにするなり、頭金として100万円なり入れればいいでしょう。
というか話を分かりやすくするため100％ローンと、全額自己資金の話にしただけで、現実には何割か自己資金で買えばいいでしょう。その資金が年利5％に回るわけですから。

空室になるリスクについて
これは実はほとんど心配しなくていいです。ほんとかいなと思われるでしょうが、長期にわたってかなりの住戸を貸してきた経験から、言っていることです。
あまり広い住戸にしない、駅近物件にする等の工夫は必要。店子が出れば、次の店子から礼金1から2ヶ月分が入ることもあり、まあほとんど期にしないでいいくらいです。8000万の予算なら8000万の物件でなく、4000万を2戸買うと、いいでしょう。

それより、まえに触れなかったことで気にすべきことに、固定資産税のことと、修繕積立金が徐々に値上がりすること。
ただ私がこういうことに触れなかったのは、利回り5％と言うのは、最低ラインで、現在でも5.5％程度にはなると思うので、そうすれば、その分でお釣りが来ると考えるからです。

全く関係ないけど、荒川区ってなくなるんだ。
しかも台東区と合併なんだ。
足立区は残ってしまうんだね

外国人にとってはまずは上海。
東京はその次になれるか？
直近では外国人にとって東京はさほど魅力はない。わかってないといえば本当にわかってないんだけど、彼らはアジア各国について区別なんてついちゃいない。中国もWTOにも入ったんだしOKじゃないなんて適当な感性でいる。
一方、東京は地政学的リスク、地震のような災害リスク、等々、外国人にとってわかりやすいリスクが満載。
よくロンドン・パリ・NYなどと比較する人がいるけど、愚の骨頂。東京の不動産の賃貸価格が安いのには理由がある。同列に考えちゃいけない。リスクを折り込まなきゃ。5.5%のリターンもリスクが現実化すればあっというまにふっとぶ。で、それを十分吸収できる人しかリスクテイクしちゃいけないんだよ。

>726
じゃあ東京でマンション投資している人は皆大損するってことですか？

２３区再編はまだ詳細は未定。しかし
いずれにせよ２３区間の格差是正と公務員数削減が主眼だからね。
貧乏区を裕福区とどうやってセットにするかということだろうと思う。
ウォターフロント区：港＋品川＋大田＋江東＋江戸川
江戸寅さん区：千代田＋中央＋台東＋荒川＋墨田＋葛飾
のようなやり方で裕福区と貧乏区をくっつけるんじゃないかと予想される。

地価が上がる時期に分譲マンションに住んで
下がる時期には賃貸に住むのが正解。
なぜなら、下がる時期に買えば実際無価値な
部分にローンを支払うという悲劇を味わうからだ。
下がり続けている以上、買ったが最後損をださずに
買換えも出来ない訳だ。

いままで１５年下がり続けていたから賃貸派は
マンション持つことのメリットを実感できない。
というか、持つことのデメリット事例をつぶさに
みてきているから悲観論が多いのだろう。
うまくいった例をたくさん知っていれば自分も
そうなりたいと思うけど、失敗例を見てきて
いれば臆病になるのが人の常。

上がり続けている時期に買うメリットは、
①売っても損が出ない
②ステップアップの住み替えが容易になる
　次の底値までは最低１０年くらいかかるとして
　ちょうど買換えの頃合
③上昇初期であれば高値掴みのリスクが少ない
　　下降期の場合いくら待っても「底値」という
　　保証があるわけではない。

そこで、上昇下降のサイクルをどの程度と読むかが
重要になるわけだが
①１９９０年ピークの前回の上下動は上昇１４年
　　下落１３年の大波。

　　１９７７年頃から緩やかにはじまり
　　１９８５年の中曽根内閣、内需拡大政策で
　　１９９０年まで一気に加速
　　１９９１年から３年で急落して１９９６年には
　　下落が緩やかになり１０年待ち続けた住宅需要が
　　いっきに動いて住宅ブーム。
　　これで上昇にうつると思いきや不況続きでその後も
　　２００２年まで６年間下落　底値は２００３年前後。

②今回は５年以内に都心・都心周辺は２倍に可能性も

　　前回は概ねマンション価格が３倍程度になった
　　金利が４．５％〜５％程度の背景でのはなしで
　　現在のように変動金利２．６％、長期固定３％の
　　状況なら価格上昇許容量は高まる。
　　不動産融資総量規制によって火を消した前回
　　バブルに対して、今は逆に住宅ローンは融資条件緩和
　　加えて証券化による国内外資金が投入されてきて
　　いる。

③都心の高額分譲が価格を牽引。
　　日赤、アメリカンクラブ（麻布タワー）など今後４年に
　　定期借地権高額分譲物件や公務員宿舎跡など
　　高額分譲が目白押し。相場を上に引っ張ることは
　　容易に想像可能。

④郊外の供給過剰による値下げはあっても無関係
　　これは単純に売れ残るだけで、都心周辺の価格を下げる
　　要素にはならない。ユニクロや無印がセールをやっても
　　ヴィトンがエルメスが価格をさげる必要はない。
　　なぜなら郊外が便利になったのは郊外に人が流れた
　　１９９０年代であっていまや都心の再開発のほうが圧倒的に
　　投資額が多い。都心がここまで豊かで快適になれば
　　マンション価格は坪単価で３倍程度では収まらないはず。

⑤タワーという価値
　　麻布でも西麻布と東麻布では海抜の高さが違う。
　　東京湾水面から２８ｍ〜３０ｍの西麻布と
　　海抜７ｍの東麻布では住環境が違う。
　　人は丘の上に住みたがる。
　　湾岸は海抜４ｍだが、４０階に住めば海抜１３０ｍ
　　人工的に作られた高台なのだ。
　　本質的に立地を超越した「人口高台」は極めて
　　限定的にしか作れないことから「本物の高台の住宅地」
　　と同じく希少性がある。なにより作るのに時間もコストも
　　かかる。地価上昇環境下では作れば作るほど高値要因を
　　増やすことになる。
　　ゆえに、採算のとれる場所でなければタワーは建たない。

今後の金利上昇は、物件価格にマイナスでは無いんでしょうか

確かに金利上昇は物件価格を安くします。
しかし実際の現象としては
①都心物件の区画が小さくなる
②面積を削れない人が郊外・周辺部に流れる
③面積も立地も削れない人は中古市場に流れる

一方で、所得の二極化で都心物件はおかまいなしに
数は少ないけど一方的に値上がりします。そうなると都心
中古は便乗値上がりして③の上位層を取り込む。

ただし、いっきに長期金利が５％なんていう事態にはならず
７年から１０年でじわじわ進むわけで気が付くと金利にも
押され、都心は値上がりして買えるところは郊外しかない。
そういう状況になるだけでしょう。

じゃあ今新価格の物をローンをして買っても、十年後に売れば、確実に損はしないってこと？
ピークで売る、ややピーク前に売るって、みんなが思っていることではない？
そんなにうまくいくものでしょうか？

金利上昇は物件の「価格総額」を抑えるということで
あって買い手からみれば「損な買い物」を強いられるという意味。

一億中流社会の場合は、ボリューム層にあわせてマンション供給して
きたけど、格差社会では富裕層、アッパーミドルクラスターゲットの
マーケティングが必要になるのでしょう。
私は、今回２００５年までに都心周辺の優良物件を買った人はタイミング
さえつかめば今後１５年で結構な資産リッチになる要素を持っていると
思います。

ピークで売ることは不可能です。自分が納得する上昇レベルで売ればいいだけです。
失敗するリスクはもちろんあるわけでリスクは自己責任。
でもそういうふうにしないと、ただサリーマン３０年続けていただけで資産は
築けないということは確かです。

〉736さん
不動産は、立地と物件です
以下のものはあまり期待できないでしょう。
①都心周辺でも現在坪単価１６０万以下のもの
②湾岸タワーでも低層階で坪単価１８０万程度のもの
③タワーでも周辺に新たなタワーやオフィスが建つ物件
④都心周辺でも交通の便が悪い

逆に悪そうでいいのが
①築２５年以上でも渋谷区・港区の駅近物件
②１ＬＤＫ５５㎡だが都心タワーの中層以上
③タワー高層階北向き

何でも買って上がるというわけではなく目利きが必要。
内覧会になってからプロを雇うのでなく、物件選びに
プロをやとったほうが１００倍価値があると私は思う。

2015年の世帯が減少し始める時期は８年後で、今からの新築が建つのは２年後くらい。
となると、実質６年くらいの間の上昇時期を見極めて、売り抜けるってことですね。
非常に見極める力が要求されますね。

>743
おっしゃるとおりです。
ただ、株とちがうのは
住宅は売りぬけた時点で周辺相場も上がっています。
その時点でうまく地方転勤や海外勤務になったら
人に貸すのでなく売るという選択もありますという程度に
考えてください。
５年上昇が続けば下落は５年かかるのが通常。
不動産は新築は供給に時間がかかり中古は数が少ない。
もともと「出来高」は地域によっても限りがある。
価格の変動はゆっくりしています。
次の底値の時期まで待って買った値段と同じ値段で売れたら
もうけ物。
売り抜けるならセカンドハウスか賃貸用物件を買うのがいい。

なるほど。物件選びにプロ、ですか。確かにそうですね。そんなサービスあるんですか？さくら事務所で相談に行ったら、やめなさい、今新築買うのはやめなさい、と言われるだけで、そんな参考にならなかったんですが。。

見極めのキーポイントは住宅賃料です。
今都心６区（住宅地）の賃料は月坪１．1万〜１．５万という水準
ですが今後マンション価格の上昇、リート賃貸マンションなどの
新築供給でどこまで上昇するかがキーポイント。

あがらなけらば、まず投資賃貸が破綻していずれ分譲に
まわるから、中古市場の値下がりにつながりかねません。
順調に上がっていけば収益還元法で投資も増える。
また家賃が上昇しないようなら売って賃貸に住んでも
懐は痛まない計算になります。

＞742
表立ってやっている人はいませんね。皆さん自己主張が強くて聞く耳持たない。
不動産屋に信頼できる友達を持って定期的に情報をもらうのがいいでしょう。
建築士はダメです。ハードしか見ない。立地や都市計画の観点で見通せるなら
デベロッパーかゼネコンの営業のほうがまだ情報持ってますね。

なるべく安い時期に買って（そしてそれが2004年でなくて今からでも間に合うと
いう・・・）、高いときに売って、できたらしばらく賃貸にして、また安く
なってきたらよりいい物件に住み替える。
確かに理想的だけど、これを多くの人が目指したら、まず成り立たないという
パラドックスがありますね。こういうのはみんなの裏をかいた方がいいわけ
なのに、なんでそんなにみなさん親切なんだろう、素朴な疑問だったり。

744さん
有難うございます。確かに、自己主張強いですよね。外断熱でなきゃ駄目、今は竣工物件多すぎる、人口減る、慌てて買う必要は無い、と。水周りの可変性みなさいとか。まあ主張は分かるし、勉強になりましたけど。じゃあどうするか、ですね。今賃貸暮らしなんですが、大田区駅近住環境良好ななか坪単価8000円程度で住んでいる（地主がおじいちゃんでいい加減でラッキーです）私は、賃貸で引っ越すと必ず割高感を感じてしまう状況。買うしかないなーと思っているんですが、悩みますね。

環境がよければ引っ越す必要もないかと。
不動産は流動性が低いから割安や割高のものがあるよね。

そうなんです。いつもモデルルーム見て興奮した後、冷静になって、「で、なんで家買うんだっけ？」と思ってしまいます（笑）。今の住居の唯一の不満は古いことですが、地主も住んでいるので、作りがしっかりしていることもラッキーです。今の状況に不満が少ないと、買う勇気が最後まで沸いて来ない。。

私は、今５０代ですが１９８６年頃に、マンションを買っておいたほうが
いいぞと言われました。
当時借家住まいで家賃補助が会社から出ていて不満はなかったので
買わずにいました。気が付けば私鉄沿線の１０駅先まで７０００万
８０００万という状況。「終点間際のマイホーム、空気はうまいが
駅には遠い」
とか
「マイホーム、手が出る場所には　熊も出る」
という時代。
やっと買える値段になって郊外の中古をこぞって買ったのが我々の
世代の住宅事情。
私は、故あってそれを手放したおかげで３年前に底値で都内の
新築が買えた。
結果論ですけどね。確かに住宅って市況を見て買うのではなく
ライフプランの中で買うべき時期に買えばいいわけで決して
買いたくない人に買え買えとお勧めはしない。
なにしろ、マンション価格について語るのがこのスレのテーマなので
私見を述べているだけ。
解釈はみなさんのご自由に。ただ、過去の事実を曲解している人が
いるとついついそうじゃないよといいたくなるのはオヤジゆえの
性分なのでしょう。

じゃ、今買えというか、（自己責任だが）買うほうがいいですよとか
言うのは、何のため・誰のために言ってるんでしょうかね？

上がっているときに買うのが正解と思うが、買え買えとすすめても私が
もうかるわけではない。
私は買った物件が上がってくれることを望んでいるけど、それは一般の
ユーザが買うかどうかは関係ない。
黙っていても私の買ったエリアはすでに上昇しているわけだし

買うのをぜひ控えてみてください。といえば自分を欺くことになるから
言えないだけで、下がるときに買ったらいけない。
買うなら上がり初めでも間に合うから買いたい人は場所と物件を選んで
買ったほうがいいと申し上げています。

猜疑心は、貯蓄には向いているけど投資となるとどうなんでしょうかね。
行動しない限り結果は出ないですからね。

猜疑心は年輪を重ねれば重ねるほど増えていく。子供に聞いたほうが正しい判断するかも。。

そういう年寄りは不幸だと思う。熟年でも冒険と夢を持って生きなくっちゃいけないよ。

チューリッヒの小鬼と呼ばれた投資家集団の門外不出の教えを書かれた本が邦訳されて
ベストセラーになっています。
私が、マンションの価格動向について語るのは、書く事を通じて他人の批判を受けて
自分の読みの脆弱さを補強したいからですが、一方的に嘘だ嘘だと言われても答えようが
ないですね。
わたしは、金持ちになりたいですし、金持ちになることがどういうことかをいつも語って
いたい。それがここでいろいろ書く理由です。

チューリッヒの小鬼と呼ばれた投資家集団の門外不出の教えを書かれた本が邦訳されて
ベストセラーになっています。
一読をお勧めします。

場所と物件で価値ありそうなのは３３０万くらいは行ってるから、
どうなんだろう？という話になるのではないでしょうか？
正直言うと、もうすでに持っているそうですが、だからニュートラルという
のはどうも理解に苦しむのは分かります。
今、また自分もさらにローン組んででも買い足すというお話でしたらまだ
分かるんですが。。

その本に曰く、自分が納得できない投資はするな。（ましてや子供の判断などあてにして
大金を投じるのは愚か）それと歴史は繰り返さない。
利食いは出来る限り早く。損切りは一定目安を決めてとにかく勇気をもって行え。
訳のわからないジンクスに頼るな。・・・いろいろ当たり前なんだけど凡人が忘れ
そうなことが書いてあります。

〉７５６さん
私がローンを組んで買い足したのは２ヶ月前です。

その本の題名教えてください

『マネーの公理 スイスの銀行家に学ぶ儲けのルール』
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?c=9784822244699

>758
新築ですか？

760さん、有難うございます。

〉７６１
新築です。
６年持って転売する目的なので。
中古も探しましたがともかくよい物件がないのはご存知の通りです。

人間の行動は予測できない。誰であれ、未来がわかると言う人を、たとえわずかでも信じてはいけない

おっしゃるとおりですね。

自分の直感でも自分が納得するなら信じるに足るとも書かれています。
人を頼ってはダメでしょう。私は自論を押し付けるつもりはないし未来を予言
する気もない。私はこう思うけど他の人はどうかと問いかけたいだけ。

時々うなるような鋭い反論がでるから面白いのですが、皮肉屋はどうも
相手のしようがなくて困る。

>763
ありがとうございます。
新築でローン今開始なら、契約したのはずいぶん前かなあとふと思ったので。
でも、二ヶ月前契約の１，２年後からローンということでしょうか？
あんまり個別の事情聞いても悪いので、答えられるならでいいです。
でも、マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
微妙に一般の人とズレがある気がします。

皮肉屋はどこでも多いですから。掲示板はもっとうまく活用できるはずなんですがね。。

融資実行４月、契約１０月。湾岸Ｇの二期です。
なーんだ旧価格じゃないかといわれそうですが新価格の千代田区物件と
ふたまたかけて、抽選がはずれたらそっちにいく予定でした。

＞でも、マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
＞微妙に一般の人とズレがある気がします。

文意がわかりかねます。
ここのスレでマンションがいつさがりはじめるかが主題ですよね。
私は５年超と読んでいますが、頭金を２割以上いれないと
銀行にもうけさせるだけなんですよ。
５年越えないと（正確には契約時から売却年の１月で５年経過）
しないと３９％税金かかりますから、２割ですむ６年を目安にして
います。店子が抜けてかつ値上がり勾配が急なら自分で住んで
売却も考えますし、さほど値があがらないならじっくりもって
退職金を突っ込んで年金代わりの収入源にします。

予測は１本のシナリオだけではダメだと思います。
一般の人・・・という言葉自体がいまの世の中誰をさすのか
難しいですよね。私の世代以上では結構一般的な方策ですけど。

善意の気持ちで第三者に言ってあげてるんでしょう。いずれにしてもあがる下がるの議論百出の場合は基本的に上げの局面なんでウダウダ言う暇があったら、シコタマローン組んで買っといたほうがいいと思うよ。だって金利１％台でかえるなんて局面、そうないぜ。あと人口が減るから下がるってのもホントにそうなるかどうか疑わしいしね。だってこの１５年間、人口増えてるのに下がったんだろ。

＞マンションを投資として選べるなら短期的に考えられるので、
＞微妙に一般の人とズレがある気がします。

マイホームでも同じことなのです。
投資と意識せずに、みなさんマイホームで財産作ったり
財産なくしたりしているのです。
意識していないだけ。
ローンというコストを選ぶか、家賃というコストを選ぶかという選択
のようだけど、マンションも金利も安い時期には賃貸より
分譲が圧倒的に質が高いわけで
これがマンション価格だけ一方的に上がって家賃がとどまって
いるとその差が無くなる。
しかし買った人には売却益というおまけがつく。そういう話です。

実際、１９９０年半ばには多くの４０代が５５００万も払って
郊外のマンションや茨城の一戸建てを買った。
それから１０年、ローンの残額よりも低い評価額で不便な場所から
９０分かけて５０代の通勤。
そうかと思えば、１９８０年代に３０００万で買ったマンションが
２０年後３５００万で売れて、に５０代で
６０００万の新築物件を買えた人もいる。

>768
詳細ありがとうございました。
一般の人、というのはほぼ一生に一度の買い物のつもりで買う人、自分の住まい以外に
もう一つ物件を買える人ではない人、というつもりで書きました。例えば、５年か８年後か、
（はたまた３年後か。笑）下がってきたときに、新価格の分だけ悪条件がどこかしらに
あるところに買った人（サラリーマンが出せるお金には限界があるし、住むにはそれなりの
広さも必要だし、必然的にという意味で）が困るときはあるかもしれない。
それは投資の人と違う、ズレだと思ったのですが。