23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

なるほど。確かに公表データを見ても、住宅家賃の硬直性は明らかですからね。しかし、バブル崩壊の中でも20％ダウンで収まるんですねえ。今の家賃はややまだ安いのかなあ。Reit物件を借りている人は、自動的に家賃上がってむかつくみたいな感じだそうですね。世の大家がみんなそうなってくれると、大家にはポジティブですね。

新築の物件と、築10年の物件
同じ家賃取れるの？

多少は下がるんじゃないかな。新築で思いっきりプレミアムをつければいいんじゃなかろうか

バブル崩壊後の１５年は特殊期間であり、これからは正常になったと考えて良いと思うよ。つまり利回り＋物件価格の値上がりVS借り入れ金利の構図。セオリーとしては、いったん軌道に乗ると、前者が年間数十％に盛り上がる一方で後者も後追いで十％に接近してくる。そして逆転し、三％対八％ぐらいになったところで一相場終了。このパターンにあてはめると、今回の日本はまだ２合目から３合目とみて良いと思いますよ。郊外、地方は除きますが。

でも、価値ある失敗しにくい物件を買いやすい時期は過ぎてしまった、という話もあったよね。
もちろんすでに買えたあなたはよかったですね、、、

＞６７６
みずほ証券のチーフアナリストのＩ氏はダメ。
もともとオフィス需要の専門家。オフィス需要が逼迫するってバブル煽った側の人
もともと需給バランスしかみないで、不動産需要土地需要とマネーサプライ、
イールドギャップの相関性がわかっていない。

大手町、丸の内、日比谷のデスクにいて現場見ないひとにマンション需要は
わからないよ。

＞701
家賃は新築が上にひっぱるのです。借家法では「相場」にあわない家賃は店子が拒否できる。
継続で値あげできない・・というか空室が怖くて値上げ交渉しない大家が多かったというのが
過去の話で、これからは駅徒歩分数の差、築年数の差を比較してシビアに値上げ交渉していく
のが大家の仕事になります。
大家が強気になれるのは、空室になったらなったで売却して利益がでる状況だからです。

なるほど！これからは、大家からは値上げされる一方でお客には値上げすると拒まれ、店子受難の時代になりそうですね。そして古いビルは抜け殻となり、転売されう再開発され、新陳代謝が進むと。つまりお客に対して余裕で値上げできるくらい強いビジネスやってないと不動産上昇局面の店子は生き残れないってことね。厳しいね、世の中！

オフィスビルってそんな、要らないですよね。グローバル化が進んで、インド人やら中国人を現地で使えるのに。。ITも発達しているし。。となんとなく思ってしまう。

私は外資系ですが、昔のように、金融知識において国内系がはっきり劣っているかというと、全然そんなことは無い状況です。ですから、国内証券が駄目だという議論は行き過ぎで、むしろ金融知識を身につけた国内系の組織力、人海戦術には恐れを持っていますよ。
あと、国内系でもそりゃあ駄目な人はいますし、外資系でも駄目な人はいます。今は景気が良いので、外資系でもそうそうクビにはなりません。まあ、似たようなもんでしょう。優秀な人も、国内、外資、両方います。

いまは少子高齢化でも世帯数は増えてる時期。
ところが２０１５年あたりから世帯数も頭打ちになると予想されている。
１０年後とはかなり先の話だ。

しかし建物にとって１０年先は遠い将来ではない。
そのときマンションを、高い家賃で借りてくれる若い人は何人いるのか？
疑問が沸いてくる。

沸きますね。普通に。しかし裕福な外人が大挙して押し寄せるだろうとは思います。都心、外人が気に入る場所は大丈夫かと。いかがでしょうか。

あるかないかは別として震災の可能性は忘れちゃいけない
あるかないかで言ったら、確率は年を追うごとに上がっていく一方なのだが

そういやー以前このスレで、小子化とはいえ、6人家族とかから核家族化が進む以上、
世帯数が増え続けるとかっていう人がいたけど、変だよね。核家族化なんてとっくの
昔に進んでる。
外人が、住まいとして日本を気に入るのかなあ？　赴任するときってこと？

裕福な外人にとって、東京に住むメリットって？
裕福な東京人が、わざわざ好き好んで大宮だの水戸だの千葉だのに住まないでしょ。

法律改正で外資系企業が日本に進出しやすくなっているからです。そうなれば、東京に住む外人が増えるでしょう。都心は外人に奪われる、というシナリオ

不動産はまだまだこれから。逆に下がるなんてことは無い！という人がいなくなった頃が危ない。2010年位迄は緩やかに上がって行くと思う。あとインフレも緩やかに進むでしょう。金利も上がると思うし、だから今買わない人は2015年位迄覚悟する気持ちを持たないと痛い目にあいます。
あと、このスレでもｘｘがｘｘといった等と評論する人がいるけど、評論家のコメントなんて参考にしてもいいけど、それに沿ってポジションとっては駄目。自分の金、自分の戦略が重要ですよね。

外資系の外国人役員は、会社のお金で１００万２００万の都心の賃貸に住んでいますね。

そうそう。ありえないですよ、援助額が。特に金融業界は。日本人が外国にいくのも結構な援助ですからね、そういう人が、ロンドン中心に賃貸するし、日本もそんな状況になるんだろうと思います。ということで、都心は逼迫感は続くでしょう。赤坂や六本木や広尾には無理しても買いでしょう。瞬間に借り手が決まりますよ。

港区は買いっと！
港区の台場方面とその他22区は売りと

まぁ羽田空港国際化と成田空港電車36分化を見たならば、品川区と荒川区が日本の玄関口になりますわね

日本の玄関口になるのと、マンションとどういう関係があるのでしょうか？

今が都内は安すぎるんだから、こんな掲示板見て安心しているより、さっさと買ったほうがいいよ。
１８年度決算期後には金利も上がるだろうし、建築費も上がるし。
あんまり贅沢いっていると、最低だと思っているところも高値の花になるよ。

そういえば弱小荒川区は23区再編でなくなるんじゃん。
台東区あたりと合併になるんだろうか？
どちらにしろ今よりイメージが悪くなることはない希ガス。

＞697さん
家賃200万円、年返済額205万円で赤字だがいいのか　について
30年ローンを31年ローンにするなり、頭金として100万円なり入れればいいでしょう。
というか話を分かりやすくするため100％ローンと、全額自己資金の話にしただけで、現実には何割か自己資金で買えばいいでしょう。その資金が年利5％に回るわけですから。

空室になるリスクについて
これは実はほとんど心配しなくていいです。ほんとかいなと思われるでしょうが、長期にわたってかなりの住戸を貸してきた経験から、言っていることです。
あまり広い住戸にしない、駅近物件にする等の工夫は必要。店子が出れば、次の店子から礼金1から2ヶ月分が入ることもあり、まあほとんど期にしないでいいくらいです。8000万の予算なら8000万の物件でなく、4000万を2戸買うと、いいでしょう。

それより、まえに触れなかったことで気にすべきことに、固定資産税のことと、修繕積立金が徐々に値上がりすること。
ただ私がこういうことに触れなかったのは、利回り5％と言うのは、最低ラインで、現在でも5.5％程度にはなると思うので、そうすれば、その分でお釣りが来ると考えるからです。

全く関係ないけど、荒川区ってなくなるんだ。
しかも台東区と合併なんだ。
足立区は残ってしまうんだね

外国人にとってはまずは上海。
東京はその次になれるか？
直近では外国人にとって東京はさほど魅力はない。わかってないといえば本当にわかってないんだけど、彼らはアジア各国について区別なんてついちゃいない。中国もWTOにも入ったんだしOKじゃないなんて適当な感性でいる。
一方、東京は地政学的リスク、地震のような災害リスク、等々、外国人にとってわかりやすいリスクが満載。
よくロンドン・パリ・NYなどと比較する人がいるけど、愚の骨頂。東京の不動産の賃貸価格が安いのには理由がある。同列に考えちゃいけない。リスクを折り込まなきゃ。5.5%のリターンもリスクが現実化すればあっというまにふっとぶ。で、それを十分吸収できる人しかリスクテイクしちゃいけないんだよ。

>726
じゃあ東京でマンション投資している人は皆大損するってことですか？

２３区再編はまだ詳細は未定。しかし
いずれにせよ２３区間の格差是正と公務員数削減が主眼だからね。
貧乏区を裕福区とどうやってセットにするかということだろうと思う。
ウォターフロント区：港＋品川＋大田＋江東＋江戸川
江戸寅さん区：千代田＋中央＋台東＋荒川＋墨田＋葛飾
のようなやり方で裕福区と貧乏区をくっつけるんじゃないかと予想される。

地価が上がる時期に分譲マンションに住んで
下がる時期には賃貸に住むのが正解。
なぜなら、下がる時期に買えば実際無価値な
部分にローンを支払うという悲劇を味わうからだ。
下がり続けている以上、買ったが最後損をださずに
買換えも出来ない訳だ。

いままで１５年下がり続けていたから賃貸派は
マンション持つことのメリットを実感できない。
というか、持つことのデメリット事例をつぶさに
みてきているから悲観論が多いのだろう。
うまくいった例をたくさん知っていれば自分も
そうなりたいと思うけど、失敗例を見てきて
いれば臆病になるのが人の常。

上がり続けている時期に買うメリットは、
①売っても損が出ない
②ステップアップの住み替えが容易になる
　次の底値までは最低１０年くらいかかるとして
　ちょうど買換えの頃合
③上昇初期であれば高値掴みのリスクが少ない
　　下降期の場合いくら待っても「底値」という
　　保証があるわけではない。

そこで、上昇下降のサイクルをどの程度と読むかが
重要になるわけだが
①１９９０年ピークの前回の上下動は上昇１４年
　　下落１３年の大波。

　　１９７７年頃から緩やかにはじまり
　　１９８５年の中曽根内閣、内需拡大政策で
　　１９９０年まで一気に加速
　　１９９１年から３年で急落して１９９６年には
　　下落が緩やかになり１０年待ち続けた住宅需要が
　　いっきに動いて住宅ブーム。
　　これで上昇にうつると思いきや不況続きでその後も
　　２００２年まで６年間下落　底値は２００３年前後。

②今回は５年以内に都心・都心周辺は２倍に可能性も

　　前回は概ねマンション価格が３倍程度になった
　　金利が４．５％〜５％程度の背景でのはなしで
　　現在のように変動金利２．６％、長期固定３％の
　　状況なら価格上昇許容量は高まる。
　　不動産融資総量規制によって火を消した前回
　　バブルに対して、今は逆に住宅ローンは融資条件緩和
　　加えて証券化による国内外資金が投入されてきて
　　いる。

③都心の高額分譲が価格を牽引。
　　日赤、アメリカンクラブ（麻布タワー）など今後４年に
　　定期借地権高額分譲物件や公務員宿舎跡など
　　高額分譲が目白押し。相場を上に引っ張ることは
　　容易に想像可能。

④郊外の供給過剰による値下げはあっても無関係
　　これは単純に売れ残るだけで、都心周辺の価格を下げる
　　要素にはならない。ユニクロや無印がセールをやっても
　　ヴィトンがエルメスが価格をさげる必要はない。
　　なぜなら郊外が便利になったのは郊外に人が流れた
　　１９９０年代であっていまや都心の再開発のほうが圧倒的に
　　投資額が多い。都心がここまで豊かで快適になれば
　　マンション価格は坪単価で３倍程度では収まらないはず。

⑤タワーという価値
　　麻布でも西麻布と東麻布では海抜の高さが違う。
　　東京湾水面から２８ｍ〜３０ｍの西麻布と
　　海抜７ｍの東麻布では住環境が違う。
　　人は丘の上に住みたがる。
　　湾岸は海抜４ｍだが、４０階に住めば海抜１３０ｍ
　　人工的に作られた高台なのだ。
　　本質的に立地を超越した「人口高台」は極めて
　　限定的にしか作れないことから「本物の高台の住宅地」
　　と同じく希少性がある。なにより作るのに時間もコストも
　　かかる。地価上昇環境下では作れば作るほど高値要因を
　　増やすことになる。
　　ゆえに、採算のとれる場所でなければタワーは建たない。

今後の金利上昇は、物件価格にマイナスでは無いんでしょうか

確かに金利上昇は物件価格を安くします。
しかし実際の現象としては
①都心物件の区画が小さくなる
②面積を削れない人が郊外・周辺部に流れる
③面積も立地も削れない人は中古市場に流れる

一方で、所得の二極化で都心物件はおかまいなしに
数は少ないけど一方的に値上がりします。そうなると都心
中古は便乗値上がりして③の上位層を取り込む。

ただし、いっきに長期金利が５％なんていう事態にはならず
７年から１０年でじわじわ進むわけで気が付くと金利にも
押され、都心は値上がりして買えるところは郊外しかない。
そういう状況になるだけでしょう。

じゃあ今新価格の物をローンをして買っても、十年後に売れば、確実に損はしないってこと？
ピークで売る、ややピーク前に売るって、みんなが思っていることではない？
そんなにうまくいくものでしょうか？

金利上昇は物件の「価格総額」を抑えるということで
あって買い手からみれば「損な買い物」を強いられるという意味。

一億中流社会の場合は、ボリューム層にあわせてマンション供給して
きたけど、格差社会では富裕層、アッパーミドルクラスターゲットの
マーケティングが必要になるのでしょう。
私は、今回２００５年までに都心周辺の優良物件を買った人はタイミング
さえつかめば今後１５年で結構な資産リッチになる要素を持っていると
思います。

ピークで売ることは不可能です。自分が納得する上昇レベルで売ればいいだけです。
失敗するリスクはもちろんあるわけでリスクは自己責任。
でもそういうふうにしないと、ただサリーマン３０年続けていただけで資産は
築けないということは確かです。

〉736さん
不動産は、立地と物件です
以下のものはあまり期待できないでしょう。
①都心周辺でも現在坪単価１６０万以下のもの
②湾岸タワーでも低層階で坪単価１８０万程度のもの
③タワーでも周辺に新たなタワーやオフィスが建つ物件
④都心周辺でも交通の便が悪い

逆に悪そうでいいのが
①築２５年以上でも渋谷区・港区の駅近物件
②１ＬＤＫ５５㎡だが都心タワーの中層以上
③タワー高層階北向き

何でも買って上がるというわけではなく目利きが必要。
内覧会になってからプロを雇うのでなく、物件選びに
プロをやとったほうが１００倍価値があると私は思う。

2015年の世帯が減少し始める時期は８年後で、今からの新築が建つのは２年後くらい。
となると、実質６年くらいの間の上昇時期を見極めて、売り抜けるってことですね。
非常に見極める力が要求されますね。

>743
おっしゃるとおりです。
ただ、株とちがうのは
住宅は売りぬけた時点で周辺相場も上がっています。
その時点でうまく地方転勤や海外勤務になったら
人に貸すのでなく売るという選択もありますという程度に
考えてください。
５年上昇が続けば下落は５年かかるのが通常。
不動産は新築は供給に時間がかかり中古は数が少ない。
もともと「出来高」は地域によっても限りがある。
価格の変動はゆっくりしています。
次の底値の時期まで待って買った値段と同じ値段で売れたら
もうけ物。
売り抜けるならセカンドハウスか賃貸用物件を買うのがいい。

なるほど。物件選びにプロ、ですか。確かにそうですね。そんなサービスあるんですか？さくら事務所で相談に行ったら、やめなさい、今新築買うのはやめなさい、と言われるだけで、そんな参考にならなかったんですが。。

見極めのキーポイントは住宅賃料です。
今都心６区（住宅地）の賃料は月坪１．1万〜１．５万という水準
ですが今後マンション価格の上昇、リート賃貸マンションなどの
新築供給でどこまで上昇するかがキーポイント。

あがらなけらば、まず投資賃貸が破綻していずれ分譲に
まわるから、中古市場の値下がりにつながりかねません。
順調に上がっていけば収益還元法で投資も増える。
また家賃が上昇しないようなら売って賃貸に住んでも
懐は痛まない計算になります。

＞742
表立ってやっている人はいませんね。皆さん自己主張が強くて聞く耳持たない。
不動産屋に信頼できる友達を持って定期的に情報をもらうのがいいでしょう。
建築士はダメです。ハードしか見ない。立地や都市計画の観点で見通せるなら
デベロッパーかゼネコンの営業のほうがまだ情報持ってますね。

なるべく安い時期に買って（そしてそれが2004年でなくて今からでも間に合うと
いう・・・）、高いときに売って、できたらしばらく賃貸にして、また安く
なってきたらよりいい物件に住み替える。
確かに理想的だけど、これを多くの人が目指したら、まず成り立たないという
パラドックスがありますね。こういうのはみんなの裏をかいた方がいいわけ
なのに、なんでそんなにみなさん親切なんだろう、素朴な疑問だったり。

744さん
有難うございます。確かに、自己主張強いですよね。外断熱でなきゃ駄目、今は竣工物件多すぎる、人口減る、慌てて買う必要は無い、と。水周りの可変性みなさいとか。まあ主張は分かるし、勉強になりましたけど。じゃあどうするか、ですね。今賃貸暮らしなんですが、大田区駅近住環境良好ななか坪単価8000円程度で住んでいる（地主がおじいちゃんでいい加減でラッキーです）私は、賃貸で引っ越すと必ず割高感を感じてしまう状況。買うしかないなーと思っているんですが、悩みますね。

環境がよければ引っ越す必要もないかと。
不動産は流動性が低いから割安や割高のものがあるよね。

そうなんです。いつもモデルルーム見て興奮した後、冷静になって、「で、なんで家買うんだっけ？」と思ってしまいます（笑）。今の住居の唯一の不満は古いことですが、地主も住んでいるので、作りがしっかりしていることもラッキーです。今の状況に不満が少ないと、買う勇気が最後まで沸いて来ない。。

私は、今５０代ですが１９８６年頃に、マンションを買っておいたほうが
いいぞと言われました。
当時借家住まいで家賃補助が会社から出ていて不満はなかったので
買わずにいました。気が付けば私鉄沿線の１０駅先まで７０００万
８０００万という状況。「終点間際のマイホーム、空気はうまいが
駅には遠い」
とか
「マイホーム、手が出る場所には　熊も出る」
という時代。
やっと買える値段になって郊外の中古をこぞって買ったのが我々の
世代の住宅事情。
私は、故あってそれを手放したおかげで３年前に底値で都内の
新築が買えた。
結果論ですけどね。確かに住宅って市況を見て買うのではなく
ライフプランの中で買うべき時期に買えばいいわけで決して
買いたくない人に買え買えとお勧めはしない。
なにしろ、マンション価格について語るのがこのスレのテーマなので
私見を述べているだけ。
解釈はみなさんのご自由に。ただ、過去の事実を曲解している人が
いるとついついそうじゃないよといいたくなるのはオヤジゆえの
性分なのでしょう。

じゃ、今買えというか、（自己責任だが）買うほうがいいですよとか
言うのは、何のため・誰のために言ってるんでしょうかね？