23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

2004年にIHIが都市整備基盤公団に豊洲3丁目の土地を
45.8万円/平米で1万平米を売却しています
ということは　151万円/坪ですから
2年ちょっと（約3年）で10倍？
１桁間違ってないかと思ってしまう話ですね

確かにいくら何でも。坪数間違っているとか？　そんなことないか？

〉〉576
〉〉579
〉国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、

おいおい。実際に１９９１年から２００３年まで都内の地価は下がり続けた
「１３年間」前後の横ばいいれて１５年間を「短期間」という
認識はあきらかに間違いだな。

〉世界的にはあまり例のないことだと思いますけど。
１９７５年から１９８０年まで横ばいというか下がり気味の時期も
ありましたよ。不景気になれば下がるのですよ。
ただし株価のような激しい変動はないというだけで５年サイクルの
程度の上下は海外不動産では当然あります。
ただし、一定のエリアでの話で、広域の平均値にすれば起伏が
ゆるやかになる。
少子化だのなんだのマクロ経済の話は立地によるミクロ経済の
不動産にはあまり縁がない。
マクロ情報だけをマスコミから聞かされている大衆が気が付かない
ところで不動産で財産を作る富裕層がいるのが実際の姿。

みんなで議論していてもしかたがなくて、不動産ばかりは
自分だけが幸せになっても誰かが不幸になるわけじゃないと
割り切って、自分の利益確保に奔走すべきだと思うよ。

現在建設工事中の1丁目では1.7haの土地を90億円で三井不が購入しています
このときでも、175万円/坪ですからね
３街区すべて(4.6ha)を買ったという話でも、222万円/坪となり
年20％以上で地価が上昇という感じになりますね

でもさ、１５５０万だよ。不思議だ。

ウォーターフロント開発はスプロール現象を引き起こす。
郊外のように大々的に開発しないと。

>>655
詳しくは今週号の週刊ダイヤモンドを読むとわかりますよ。
収益還元法のマジック

IHI
銀行や商者のような社会の足を引っ張っている企業と比べると
やっぱり凄い会社だ。

でもPCTはなぜか激安ではや売りしてたよね。なんであんなに安く売り急いだんだろう？？？

確かに銀行むかつく。税金も払わないで給料上げて。
ローンなんて組んでやるもんか、といいたいとこ（笑）。

来年の日本経済の懸念事項の１つは、マンションの建てすぎってことだ。
販売戸数ががた落ちしてるから、そのうち価格に反映されるよ。
一度売れなくなれば、在庫が増えてどんどん下がるよ。

>661
２３区の話をしているのですが・・・どこに在庫？どこが建て過ぎ？

＞販売戸数ががた落ちしてるから

あれだけ販売を手控え、売り渋ってると言われてるのに・・・
理解できないんだね
販売戸数が減ってるから価格が下がると・・・www

不動産屋も大変そうですね
でももっと努力してもらわな。
なんせ原価３割だからね

マンション市況はこの秋、内部で変調をきたしたのは事実。

デベはこぞって売り渋りに走った結果、在庫をお腹いっぱいに抱えてる。
来年それがうまく売り捌けるかみな固唾を呑んで見守っている。
それがいまの状況です。

６６１ですが、
大手証券会社のシニアエコノミストから今朝聞いた話ですよ。

豊洲、豊洲と騒いでいるあなたはどこの誰？

過去3年、今までに無いペースで竣工物件が増えてきているのは紛れも無い事実ですよね

＞大手証券会社のシニアエコノミストから今朝聞いた話ですよ。

鵜呑みにするアナタってお目出度い方なんですね。
持論はないんですか？
証券会社のエコノミストと称する輩の言う事って
当たったことないもんね。

そりゃいいすぎだ。当たることもあれば、外れることもある。60％当たれば天才、55％で秀才の世界ですよ、市場の読み、株価の読みというものは

まあ、将来のことは、誰にも分かりませんというと、このスレの意味が無いけど

670さん

と言う事は、平均的には30％くらいなんだね。きっと。
じゃあ、やっぱり証券会社の言う事の逆張りしてた方が
確率高そうだね。

そもそも国内証券のサラリーマンに相場が見通せるわけないしょ。なぜなら実際には現場をみてないし、それこそ東洋経済の記事あたりを受け売りにしてるのが関の山だぜ。

だとすると、今のアナリストは土地についてガンガン強気の人が多いから、下がるってことになるね。逆ばりもいいけど、それはそれで間違うことも多いしね、難しいね。

>674
国内証券の人のほうが、真面目に分析してますよ。当たる当たらないは別問題。

＞676
ソースは？
どこで、どういう比較した結果？

ソースを問われて急激に書き込みがなくなる件

ソースー

私、株の専門家で、マンション投資家です。
こう書くとすぐ変な反応する人が出てくるのが常ですが、しばらくこらえて聞かれたし。
証券会社のエコノミスト?アナリスト?など、原則信用しちゃいけません。
野村の日本株戦略ファンドなど、スタートしてアッと言う間半分以下になったくらい。

私は株で儲けて、ここ2,3年、浮き草稼業の株の儲けをタワマンに注ぎ込み、濡れ手に粟。
自慢と怒られそうだが、それは別として、言いたいのは、そのエコノミストやらより、私の方が信用できますよということ。
そしてマンション市況は株と違って、いったん上昇波動に入った以上、そう簡単には急落はないというのが、セオリー。もちろんどこかで頭を打つわけだが、12年以上下げ、3年くらい上げているという、現状に鑑み、まだ大丈夫とみる。
ただし、私に関して言えば、去年までで仕込み完了、いまは果報は寝て待て状態です。

だから、すでに今底値といわれるときに、さらに割安のタワマン買った人は、
儲かる可能性が高いし、最悪思ったほどでなかったとしても損する可能性は
まずないでしょう。・・・で、それは自慢だって（苦笑）。

結局、誰もきちんとしたソースはなく
経験談やら自分の目論見やらから
希望的観測を述べているだけなんだよね。

だからいちいち反論しても仕方ない。
皆自分がこうあって欲しいと各々述べ合ってるだけ
で結論なんか出やしない。
というのが結論でおk？

そんなの当たり前でしょ。ソースって何？数字？情報？それも元をたどれば誰かの意見や主観が入ったDataになる。自分本来の意見と思っても誰かの受け売りになる。どこからどうみても数値としてきっちり示せる段階では、そもそも議論は過去のもの。

　　　↑

と、ど素人がほざいております。wwww

きっちり分析すればするほど、予想が如何に難しいかが分かるんですよ。自分の頭で考えていない人間ほどソースだの、人の意見など信用ならないだのほざきます。結局自分の頭で考えてね。自己責任ですからね、投資は。本当にできる人間は、人の意見を利用します。聞かないんじゃなくてね。そこが大きな違いですよ。

いやホントに実力あれば外資系証券に移るし、日本社にしがみついている段階でやはり左脳組でしょ。鋭い直感がないから、一生懸命、意味のないレポートを山のように書いて無能な上司に取り入るっていうパターンで延命してる。投資はいかに自分を信じきれて、くだらない左脳系レポートを無視して思い切れるかがポイントよ。

結局ドタ勘ってことね。まあそういうことです。予想は難しいからね。

投資のギャンブル性は決して否定できないんだよね。
予想は本当に難しい。（もちろん競馬なんかよりましなギャンブルだけど）
自己責任につきますね。

＞本当にできる人間は、人の意見を利用します。
＞聞かないんじゃなくてね。そこが大きな違いですよ。
そうだよね。
ホント俺もそう思うよ。
本当にできる人間や本当に投資で成功してる人間は
こんなとこに書込みなんかしてないだろうからな。

そう。688さん。それがまっとうな人の言うこと。批判するだけだったりソースはどーのと言っているのは残念ながらまだまだ。

＞批判するだけだったりソースはどーのと言っているのは
＞残念ながらまだまだ。

と批判している６９０もまだまだだな！

まだまだですよ、本当に。難しいですから。株も、不動産も。分かったと思った瞬間損しますよ。それで何度失敗したことか。だから今はすごく臆病ですよ。

680ですが、それでは、私が強気の理由を、書いて見ましょう。

いま都心にタワマンを買って賃貸に出すとすると、利回りを重視して買うとすれば（つまりあまり広い住戸や、高層階を避ける）、実質で（管理費、修繕積立金は賃料から差し引く)5％にはまわります。（2，3年前だと物件によっては8％前後に回った）。

5％の持つ意味
これは物価上昇を考慮しない場合、20年で投下資金を回収できるということ。
話を分かりやすくすると、全額自己資金で4000万円のマンションを買うと、年間家賃収入2000万円、よって20年後には簿価ゼロの築20年の4000万円で買ったマンションが残るというわけです。
築20年といってもいまどきの豪華タワマンなら建物も立派な状態でいるでしょう。もちろん広尾ガーデンヒルズを例に出すまでもなく築20年以上で資産価値十分のマンションはいくらでも現存します。

100％ローンで買ったとして考えると、さらに分かりやすいかもしれません。
変動2.375％の場合、4000万円ローンの年返済額は25年ローンで212万円強、30年ローンで186万円強。つまり全く負担なしで29年くらいでローン完済、無借金のマンションが残るというわけ。
金利が上がるだろうとぐだぐだ言う人がいるでしょうね。フラット35固定3.096％。これでも30年ローンで年返済額205万円弱ですから31年ローンで自己負担なしでいけます。

信じられない人、マンション投資はやめましょう。
信じられた人、利回り5.5％以上で回る物件をさがしましょう。
利回りはモデルルームで賃貸業者の想定家賃が出ている場合あり。参考にし、研究のこと。

外資も破綻してるところも多い。
全ては自己責任

年間家賃収入2000万円はもちろん200万円の誤植。失礼。

広尾ガーデンヒルズはどちらかというと失敗例に近いかな。
経年劣化が激しい。

年間家賃が200万、固定でローン返済が205万。赤字が続きますけど、いいんでしょうか。家賃も1ヶ月空室になるだけで17万程度減ってきますし。批判しているつもりは無いんですが、空室リスク、家賃下落リスクはどう考えましょうか、ということです。

大体20年間同じ賃料取れると思ってるのが
素人臭い

まあ、そういう投げやりな意見はやめましょうよ。ここのスレ、なかなか議論が良くて、参考になりますから。ソース、素人、は禁止ワードにしましょう（笑）

家賃は硬直性が強くあまり変動しません。オフィスは別。
大学でて数年たって買ったマンションは、値上げして1.5割くらいアップ、バブル崩壊の中、2割ダウンといった所だったと思います。
今のマンションの相場がどういう水準かを考えましょう。まあ妥当かやや安いなら、そう心配ないでしょう。
何の経験もない人は、いいかげんな批判はやめましょう。
暇になったら、詳しく。