23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

2500マンね
持続可能なのかなその年収

みなさん色々ご指摘有難うございます。
不動産価格、なかなか上がらないんじゃないですかね。団塊ジュニアは不動産を絶対に買いたい、とは思っていませんし、ファイナンスの知識も過去の購入層だった人たちよりありますから、より慎重じゃないかと思います。個別物件の情報もかなり多いですから、魅力あるもの、ないものの二極化がより激しくなるでしょうね。都心、とか城南とか、区とか、で割り切ることができなくなるんでしょう。超ミクロな世界になってくると思います。

私は自宅を5年前に購入しました。それまでにも買おうと思えば買えたのですが、先に事業用不動産を取得していました。結果的に事業用不動産は価格が大幅に落ちましたが税金の損益通算が可能だった時期に売却して幸い損害は小さく済みました。5年前の自宅は都心部でしたので3割位高くなっていますのでこれも幸いでした。
最近私は資金を株から不動産に少しシフトさせましたが、実際に資金の移動があるのは不動産が完成する時、すなわち1年以上先ですので、実際は株式であと1年以上運用する事が可能な状態です。
吉とでるか凶とでるかわかりませんが、分散させた感じでいます。

株もいいけど、
もちろん不動産資産も一定割合ポートフォリオには入れておきたいですよね。
愚かなのは、マンションとローンがほぼ全ての資産になっちゃうような無謀な買い方なだけで。
出来れば機動的に売れると言う意味で、マンションなら自己居住用ではなくて、
賃貸用物件を買っておくのが吉かな。

REITと不動産を比較すると、利回りとしてはもはやそれほど変わらないのでは？レバレッジが効くという意味で、現物不動産は良いですが、流動性を勘案すると、どっちが魅力的でしょうか。

もちろん不動産をＲＥＩＴでカバーするのもありですね。
ただ、内部の運用が他人任せで不透明なのが、個人的にはあまり好みではないのですが。
投資信託ってあんまりいいイメージないんですよ。

投資信託は手数料が取られる分確実に損ですからね。
さておき、現物の不動産に投資できる人って、ごく一部でしょ？
マンションとローンがほとんどが資産になっちゃう人がほとんどで
（小金で株式は別として）、そういう人たちがどーしようって思うのが、
新価格なんじゃないのかね？

>>564です
REITもやっていますが未上場のものです。いわゆる投資事業組合なるものに加入してやっているので
上場REITほど流動性はありませんが利回りは良いです。９パーセントくらいでしょうか。但し未上場の場合は利益の2割が税金になっていると思います。

あのさくら事務所がやってるマンション偏差値って、終わっちゃったんですかね。あれ色々な物件でやって欲しいのに。。
それはそうと、芝浦グローブタワーかなんかの51平米賃貸が35万ですって。一体誰借りるんですか？借りられちゃうと、相当びっくる一気飲みなんですが。今は売主、地主、調子こきすぎな気がします。高く売りたいなら、しっかり外断熱等性能とか良いマンションを作って、売って欲しい。

年も明ければ、熱もさめるでしょう。来春売り出し物件が腐るほどでるので、売れる物件と売れない物件の差が激しくなるでしょう。潰れそうなデベの物件には注意。

もう既にそうなりつつあるけど、いい加減な安っぽいデベのマンションに住む事は、
なんとなく引け目を感じたり、晴れ晴れとした気分になれないなど、
購入者にとっての心理的満足感の面で相当差がついてきていますね。
マンションが多分に気分や見栄、満足感を売る商売である以上、
こういった差が大きく価格差・ひいては資産価値に影響してくるでしょう。
いわゆるハリボテマンションが投げ売られる一方、
好立地の超優良物件は微塵も揺るがず、
むしろ値上がりしていくという傾向になるのではないでしょうか。

好立地物件ならとりあえず数年は大丈夫でしょう。

好立地の高級物件、いわばその地域の代表的物件なら、数年は大丈夫、むしろ上がる可能性も否定できない。ほかは下がり続ける。2015年以降は全て下がる。

これでこのスレの結論よろしいでしょうか？？

とうことで、2015年以降に買いましょうね。

熱物に懲りてなますを吹く　という言葉がありますが国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、世界的にはあまり例のないことだと思いますけど。
マンションに関しては、住まいとして使えば安くなるのは当然でしょう。

アメリカでは住宅バブルが崩壊して、予想外の住宅大手の業績悪化が鮮明です。
各社の直近業績も軒並み5割超の減益となっていますよ。

なんでアメリカもイギリスも日本から学ばなかったんだろうね？

国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、世界的にはあまり例のないことだと

これから日本は近代以降初の人口減時代に突入するので、世界的に例の無い時代がまた来ても全然おかしくないと思います。

しかも、年寄りばっかり。

オーストラリアはいまだ土地価格が上昇中みたいですが、オーストラリアの投資家に話を聞いたら、
「オーストラリアは日本のバブルから多くを学んだから同じ過ちを繰り返さない。だからオーストラリアの地価は下がることはない」と自信まんまんでした。
その自信に違和感を感じましたね。

日本人も戦争に行かなきゃならないような時代になったら、
ますます少子化が進むだろうね。

アメリカも少子化が進んでいれば別だが、そうでなければ米国不動産株は中長期で見れば買いということになるのかな？

>578
本当に不思議なんだけど値上がっているときは、株も不動産も永遠に上昇すると一部の学者も主張しだすんだよね。
「新しい経済スキーム」だから大丈夫だって。
日本のバブルから教訓を得た新しい方式だから大丈夫って感じ。
ちょっとまえに「ニューエコノミー」って言われたよね。終わっちゃったけど。
歴史上崩壊しないバブルはないのだが、チューリップ以降・・・。

なんかね、今が不幸な時代のプレリュードの、
ひととき華やかな小康状態、
かつての大正時代のような気がして怖くなる。
太宰もこんな時代を感じて世を去ったのかな。
右傾化と社会の逼塞感。
長い戦後の惰眠と腐敗、小泉開化、平成プチバブル、そして・・・

グローバリズムという西欧列強の侵略に対抗するといって、
わが国も再び銃をとるころになるのか。
そして再度国力の差を見せ付けられるのか。
こんな時代に日本の土地などというケータビリティのない資産を持っていいのか、
歴史はきちんと学ばなくてはダメですね。

確かに根本というか長期的に見ると、この国の閉塞感がもっとも問題な気がするね。
希望のない国という問題。
人口を見ても日本はすごくいびつで若者が極度に少ない。
比べてインドなど見事にピラミッド型で、若者の数が非常に多い（まあ人口も多すぎだけど）。
せめてみんな子供産もうよ（笑）

投資のものさしだって簡単に変わるじゃない。
バブル期収益還元にしろインカムゲインにしろでは、全く説明できなくなると、
今の株価は妥当ですって正当性繕うために、いろんな珍説がでてた。

そもそもバブルってのは、前後何年分かの、蓄積した富と将来享受すべき富を、
一気に使って派手に祭りをやろうって発想だよね。
終わればそれは空しいもの。

３ＬＤＫが標準なうちは子供増えないんじゃない、現実問題として。
もう一人子供が増えたらウチ、狭いなぁなんて。

閉塞感は社会の問題でしょう。
私はむしろ、高齢者にどんどん引退してもらった方がいいと思いますよ。
引退すべき人が地位にしがみついてるから、
ボトルネックになって社会の風通しが極度に悪い。
団塊の世代なんてさっさとお引取り願えばいいんですよ。
価値観も時代にあわないし、
会社に濡れ落ち葉状態でくっついてるのが問題。

そうやって人員に穴が開けば、
いやおうなく若者で補うしかなくなり、
初めて若い人間が育つ余地が出てくる。
正職員採用が増えて、将来が見える。

そこで初めて子供生んで育てたいって思うんでしょう。
マンションも買いたくなるかな。
状況悪いまま子供生めっていってもムリ。
わが子をフリーターや派遣社員ばっかりの社会に送り出したくないからね。

元気な老人はそれこそ、投資の世界で活躍すればいいんですよ。
若者にはない資本の蓄積があるんだから。
資本蓄積をする労働の場を、いつまでも奪っているのが大きな問題です。

３０才以下の世代とそれ以上の世代とは考え方が全く違いますよー

キーワードは、日本人の清潔志向ですよー

ここのレス書き込み者の視点は旧来の思考と経験からのものが殆どですが
参考にはなりますが、あたりませんよー

はっきりいって今後２年したら中古物件には殆ど資産価値はないですよー

高額賃貸できる中古(利便性、快適性、安全性全てを兼ね備えたものー
現在の森トラスト等の手がける高額賃貸物件と同等の価値あるもの)
以外は全て資産価値はないですよー

まあ当座、資産分散は必須なんじゃないの？
現金だけも駄目だが、不動産だけも駄目。株式、外貨、投資信託（？？）
など利益追求の投資目的でなくても分散させる必要ありかと。
不動産とローンだけが資産でも安心できる時代は終わったよ。

清潔志向って、今はリフォームで見違えるほど綺麗になりますよ。
それなりに費用はかかるけど。
共用部分の劣化や、後付できない構造的なものはどうしようもないけど。

資産分散といいますけど、金融資産少ない状況でやっても意味ないですよ。よっぽどの金持ちは別として。1億円以下の資産であれば、どこかに一極集中して、リスクを取る局面が1度はかならず必要です。それが今、不動産なのか、株なのか。株だと思います。個人的には。

＞５９３
株でも日本株と外国株、不動産といってもリートを使う。
ただ現物の不動産は確かに普通の人は一点買いになってしまうのが痛いね。
＞５９２
リフォームも新品同様にするために、費用かかるなら少し意味が薄まるし。
清潔志向というより、間取り変更できる、フローリングなどの色を選べる、
キッチンの仕様を選べるというのが、新築人気の一つなのかなと思うんだけど。

構造に影響しない間取り変更、フローリングの張り替え、キッチンセットの入れ替え、
壁紙の変更、バストイレの取替え、いずれもリフォームで出来ますよ。
やっぱり自分で住みたくなっちゃうくらい綺麗にできます。
費用の問題だけですかね。

結論としては人口減で暴落間違い無しの地方、郊外、２流デベ物件の購入は自殺行為
買うならば、二極化で人気が集中する超都心、一流デベ物件にしておけば
当面は安泰ということですね。青山、白金、赤坂に買っておいてよかった。

いいですね。すごいですね。1つくださいな

そう結論を単純化しなくても。あくまで投資価値の話。
住む場所としての価値は地方や郊外にだってありますから。

職場が地方にあれば地方のマンション購入も自殺行為ではないでしょうしね。
むろん、値上がりは見込めないんだから、
それを見込んだ価格でなければまさに自殺行為ですが。
2000万とかで広い部屋買って快適に暮らせる状況なら、
それはそれで消費感覚で賢いと思います。

そういう意味で実は意味で一番危険なのは、
一応区分上は都心や都内のなかに存在していて、
販売価格も周辺にあわせてあるけど、全然その実力伴ってなくて、
環境は劣悪、作りも一見豪華で見掛け倒しみたいなのでしょう。
宣伝やブームで盛り上がっている時期はいいけど、
見る目が厳しくなったら最も下落率高くてダメージ受けるのはこの辺じゃないかな。

確かに言えてます。色々ありますよね、そういう実力無い高い物件。
一番良いのは、地方で会社を興して、そこそこ成功して、広い家でノンビリ住むことですね。東京暮らし長いですが、ホント意味無いと思います。物価高くて。サラリーマンで高級取りですが、税金綺麗に全部持っていかれるし、、、あーあ。

こちらのスレッド、勉強になることも多く、
ずっと楽しく拝見させていただいてました。

当方、勤め先の変更にともない、今年港区内の新築マンションを
購入・入居したのですが、実家の都合でまた引越しせざるを
得ない状況に・・・。
せっかく購入したマンション、３ヶ月ほど住んだだけですが
売却しようか、賃貸にだそうか悩んでいます。
それしだいで引っ越し先も分譲を買うか、賃貸にするか、
微妙なところ。それにしてもアンラッキー・・・

若い世代は家に対してもこだわりがないからね。
皆が横並びで家や家電に車を買う時代でもない。
豊かで育ったので金に対しても執着がない。

今のヨーロッパをみるようで
経済以外の充実を図るべくフェーズに入ってきたかと思う

持つ者と持たざる者が別れる過程ですね
金に執着がない、生活重視と持ち上げられながら
実は途方もない格差がついて永遠に追いつけない低成長社会

20歳以下の世代は相続でそれなりの生活を維持できるだろうけど
その子供たちは大変そうだなぁ

北京オリンピックもあるから、建築材高騰は避けられないのでは？
今後数年間は、悲しいかな、上がる一方でしょう。
NYでは中古１００平米平均が３億ということを考えると、日本はまだまだ安いですね。
いつ下がるかを気休めに語り合うより、在庫の中に埋もれている良い物件をさっさと
購入したほうが良いと思います。

NYやロンドンの物件を買っているのはアメリカやイギリスから見た外国人。東京に外国人はまだあまり入ってきていない。ですので安いし、NY水準まで上がる可能性は短期的には無い。
資材価格は既に頭打ちの傾向です。建築用材料は大量に供給量が増えているので、今後はむしろ下がるでしょう。レアメタルはまだまだ上がるけど、それはマンションにはほとんど影響無い。

中国とか増産設備投資ばかばかやって、供給過剰の方が心配。
原油なんかも結局投機的動きだよね。今収まってるし。
やっぱりオイルマネーがどっと入り込んでこないと爆騰は難しいね。
イギリスはかなりアラブ人に買われてるらしいけど。

そうですね。強烈なオイルマネーが日本に入るか、というと、株くらいでしょうね。それにイギリスは供給量が日本と違って全然少ない。簡単にマンション建設できない国です。

結局ＴＯＫＹＯ事態が、世界的にはブランド化されてないんだよね。
ニューヨーク、ロンドン、パリ、ペキンとは同列にみなされてない。
下手するとソウルやタイペイあたりと似たようなもんだと思われてるから。
実質JAPAN州の州都だから仕方ないのかな。

単純に多国籍の人々の流入がなかだけでしょ
都市が、大きいのも問題

ＮＹは世界の中心、ロンドン、パリは美しい。文化的価値があるからね。

中国は、本当に物不足だよ。北朝鮮の資源を狙っているぐらい。
バブルのときは、東京が一番高かったけど、あっという間に低くなった。
何を基準とすべきかは難しいけど、日本がまだまだ安いのは事実。
ちなみに、NYや他の国に比べて、東京の戸建ては非常に高い

イギリスの戸建は日本よりずっと高いよ。
ＮＹの戸建ってどのくらいあるの？

イギリスでは３０坪の敷地の１戸建てなんてないでしょ。また、日本のように３０坪の敷地で２億
以上なんてないでしょ。

イギリスはものすごい格差当たり前の社会ですよ。ものすごい狭小のアパルトメントもあるし、
広大な庭園付きのお屋敷もある。
マンションでも中央がホールになってるようなところもあるしね。

いや、30坪ならあるよー。戸建というかメゾネットタイプとか。
ロンドンとかオックスフォードなどの小都市に。本当に今バブルだから、
たとえばオックスフォード便利なとこだと、趣もない築30年オーバーの中古、
30坪も満たない３ＬＤＫ二階建てとかで4000万以上ついたりしてる。
でも、もともとあまり比べることに意味はないと思うけど、事情がそれぞれ違うし。
でも、断言が気になっただけ。それと、ＮＹの戸建ってどの辺りにあるの？

都内の不動産を外資が買うとすると、日本人のために高く売るためでしょう。
日本に外国人が外国人のために、大量に買うとは考えにくい。
　言葉通じない
　観光が出来るわけではない
　税金は高いし
　物価も高い
　国際施設の拠点が有るわけでもない

＞614のは20坪もなかったかも。メゾネットだったし。
とにかく日本で同じものであんな値段つくかな？　それも首都圏とはいえない場所で。
でも、オックスフォードは美しい町だからね。一律に比べられないか。

今週のダイヤモンドがちょうど地価狂乱特集だね。
都心商業地が上がる理由が理解できました。

読んだ感想は。
・今はまだバブルではない。
・土地の利用価値（収益）によって地価の地域格差はさらに広がる。
・近郊・郊外の住宅街なら慌てて買う必要なし。

ロンドンにも30坪の戸建は結構ある。セミデタッチドという２軒縦割りタイプになるが。

また英国人は土地、というか庭への拘りが強いので、メイフェア・グリーンパークと
いった超都心の５億は優に超えるアパートを持っている人は殆ど、郊外に広壮な戸建を
構えている。

アスコット競馬場やウィンザー城に近いバージニアウォーター、エガムといった所がそう。
すぐ裏手に有名なウェントワースゴルフ場があったりして、本物のカントリーライフが
ロンドンから２０分行けばエンジョイできる。
東京は郊外にまだまだ魅力がないのが残念。

まあね
郊外の方が都心よりは綺麗なところは多いけど。

日本がヨーロッパのように文化を持った先進国になれるか
それとも皆が貧乏になっていくだけなのか

今後見ものですな

東京も昭和３０年代位までは、都心に住みながら、週末は武蔵野の広大な邸宅で過ごし、
気が向けば小金井カントリーやよみうりでゆったりゴルフなんてあったんだろうけどね。

619は郊外の方が綺麗というけど、今はどこも乱開発で過密化して魅力なし。
単なる都心の亜流で遠くて不便なだけ。
これでは都心／郊外で不動産価格が２極化していく筈だよね。

日本の東京・東京近郊の町並みに美しさはないでしょう。
どう考えても環境はヨーロッパには勝てないと思う。
東京も名古屋みたいに最初に区画・道路をきちんと整理していればよかっただろうに。

江東区のある場所に行ったとき狭い敷地にマンションが乱立しており
「これが空がないってことか・・・」と驚いた。
新宿育ちで高層建築物を見慣れている私でさえ道路も狭くその狭い場所に
不規則にびっちりと建てられたマンション群には圧迫感を覚えた。

縦・横・扇状とバラバラで当然町並みも美しくない。

パリとか、ロンドンとか、とても綺麗ですよね。もう後の祭りですけど

名古屋とかって道路が広いから、たとえ高速が真ん中に走ってても空が広くて、
明るいんだよね。むしろ下を駐車場とかバスケットコートとかに有効活用していたり。
道路が整備されていると、街路樹もずっと生きてくるし。
戦後にきちんと道路整理していればましだっただろうに・・・

港区の山手線から外側には、時々バラックのような場所やアパートが残っているため、
高輪方面とは異なる趣を出しております

三菱地所が豊洲の土地
2000坪を310億円ぐらいで買ったらしいです

これ金額的にどうなん？
豊洲マニアの方教えて

新浦安と同じぐらいじゃない

それ、本当ですか？あり得ない水準。。

マニアじゃないけど、
豊洲のどこを買ったのかが気になる。

石川島の土地らしいけど、何処でしょうね・・・？
譲渡益308億って何年前の土地やねんｗ

日本は郊外に行くと、かえって汚くなります。
駅舎なども都心だけ立派になり、郊外、地方はほっておかれます。
この状況は、なお拡大の方向。よって、しばらくは都心一等地主義でいかないと失敗するでしょう。

地方ほど、都市計画をきちんとしないといけないのに、日本の場合、地方はほとんど野放し状態、
ためにかつての越後湯沢のように、田舎ににょきにょき高層マンションが立ち並び、いまや二束三文になり、打ち捨てられているという惨状。

＞６３２
家族で住む住宅地向きの都心の一等地ってどこですか？　複数でＯＫです。

>>631
石川島が三菱に？
三井が買いたくないところといったら
パークシティの前の区画だと思うが....
でも面積が合わない
豊洲の再開発は１番小さい区画でも　1haは有りますからね

ガセ？

駅に隣接と言う文言がったので、
２、３街区か？

IHI本社自体、三菱地所だからね。
三井村って訳ではないでしょう。

豊洲に石川島を誘致したのは　三井不
そのときからの付き合いですからね

豊洲の本社は特定目的会社ＴＸが施主ですが？

２街区は駅に隣接してますが
３街区は隣接してません(隣接させるのは、駅の構造上結構大変だそうですし、受益者負担となります)

２街区には２本のビルが建つとされていますので
最低でも１ｈａの敷地があると考えられます

2000坪というのが引っかかります

やっぱりガセですか

豊洲虫の妄想だ 幻想か

ロイターに出てたから
間違いなかろう

駅直結の複合施設（オフィス＋ホテル）ができるという話は有りますよね
Ｊ.Ｗ.マリオットがくるとのこと

バラックはおそらく東京都心に一番多く
古くから街が開発されていた地方都市にも一部ある。

IHI、ちゃんと公表してますよ。豊洲3丁目。2000坪を310億円。坪単価1550万。いやーすごい

>643
もう一度計算しなおしましょう。

310億/2000坪=0.155億円/坪　計算しなおしました。1550万です

643ですが、これはどうみればいいんでしょうかね。おそらく住宅ではなく、オフィスビル用途だとは思いますが、坪単価1550万というのは破格の数値ですね。これでNOIで最低限4％くらいは回ると地所は考えているのでしょうか。それにしてもすごい。住宅価格に波及するかどうかは分かりませんが、追い風であることは間違いないですね。玄人の方、商業施設価格と住宅価格の連動性、どんなもんか、ご教授下さい。おそらく住居地域はボラティリティは低いとは思っていますが。

んなもん、一戸建てで売り出すわけじゃないんだし
50階建てのビルでも建てれば
十分元取れるんじゃないの？

江東区の歴史でいうと、バブル時の門前仲町の最高値785万/平方メートルには及ばないものの、富岡の最高値580万/平方メートルに迫る勢いですね。

まさにバブルの塔だ

バブル時との比較でいうと豊洲が最も戻しが早いというわけですね。当時との比較でいうと銀座、麻布で５０％、成城で３０％っていう感じだもんね。当時と一緒でウォーターフロント開発が相場の牽引役ってことですね。というか、そもそも数百億単位でつっこめるとこってウォーターフロントしかない気もしますがね。

2004年にIHIが都市整備基盤公団に豊洲3丁目の土地を
45.8万円/平米で1万平米を売却しています
ということは　151万円/坪ですから
2年ちょっと（約3年）で10倍？
１桁間違ってないかと思ってしまう話ですね

確かにいくら何でも。坪数間違っているとか？　そんなことないか？

〉〉576
〉〉579
〉国内で土地の下落があったのはバブル崩壊以降の短期間だけ、

おいおい。実際に１９９１年から２００３年まで都内の地価は下がり続けた
「１３年間」前後の横ばいいれて１５年間を「短期間」という
認識はあきらかに間違いだな。

〉世界的にはあまり例のないことだと思いますけど。
１９７５年から１９８０年まで横ばいというか下がり気味の時期も
ありましたよ。不景気になれば下がるのですよ。
ただし株価のような激しい変動はないというだけで５年サイクルの
程度の上下は海外不動産では当然あります。
ただし、一定のエリアでの話で、広域の平均値にすれば起伏が
ゆるやかになる。
少子化だのなんだのマクロ経済の話は立地によるミクロ経済の
不動産にはあまり縁がない。
マクロ情報だけをマスコミから聞かされている大衆が気が付かない
ところで不動産で財産を作る富裕層がいるのが実際の姿。

みんなで議論していてもしかたがなくて、不動産ばかりは
自分だけが幸せになっても誰かが不幸になるわけじゃないと
割り切って、自分の利益確保に奔走すべきだと思うよ。

現在建設工事中の1丁目では1.7haの土地を90億円で三井不が購入しています
このときでも、175万円/坪ですからね
３街区すべて(4.6ha)を買ったという話でも、222万円/坪となり
年20％以上で地価が上昇という感じになりますね

でもさ、１５５０万だよ。不思議だ。

ウォーターフロント開発はスプロール現象を引き起こす。
郊外のように大々的に開発しないと。

>>655
詳しくは今週号の週刊ダイヤモンドを読むとわかりますよ。
収益還元法のマジック

IHI
銀行や商者のような社会の足を引っ張っている企業と比べると
やっぱり凄い会社だ。

でもPCTはなぜか激安ではや売りしてたよね。なんであんなに安く売り急いだんだろう？？？

確かに銀行むかつく。税金も払わないで給料上げて。
ローンなんて組んでやるもんか、といいたいとこ（笑）。

来年の日本経済の懸念事項の１つは、マンションの建てすぎってことだ。
販売戸数ががた落ちしてるから、そのうち価格に反映されるよ。
一度売れなくなれば、在庫が増えてどんどん下がるよ。