23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

買換えの場合は資金の機動性を考えて少し安値（１００万程度）で売るくらいの
気持ちでいったほうがいいでしょう。株もそうですが次の物件を高く買うはめに
ならないためにも。
ちなみに、Ｍ社は弱気、売りやすさ重視、Ｄ社は強気熱意あり、Ｔ社は中庸だが
やる気なし。
Ｓ社は強引だから嫌い。というのがいままでつきあった経験談。
エリアによって強い業者がいて、そこの言う話は傾聴に値すると思います。

失敗したのは、下がり相場の売却。売り急いで相手のいうがままに２００万
値引きしたのが今でも悔やまれる。

上がり相場では、買主から指値が入ることはほとんどないと思いますが
申し込みが少ない場合でも指値が入ってもＮＯといえば、大抵は
買主が折れてきます。掛け値で価格を設定するより少し安めに設定
すれば価格の妥当性は客のほうが理解を示してきます。
現状有姿ですから瑕疵担保責任は少ないとはいえ、苦情を減らす意味
でもお買い得感を残した売り方がいいのではないでしょうか。

自社だけで売却手数料を全部得たくて、他社からの客を売り手に紹介しないＳ社。
と住まい〜のブログで読みました。

一般媒介契約（専任でない）なら別にレインズに登録する義務はないから
自社のネットで探してもいいのですけどね。
ことにＳ社は全国直営店が強みなので自社で両手をねらいたがるのでしょう。
下がり相場でじっくり探すなら専任もいいですが上がり相場なら一般で
複数社にそれぞれ頼めばいいでしょう。

>52
49さんの様に見てまわる客が多くて、買主も折れるとは限らないのですよ。

ですから、周辺相場から見て割安感のある値付けをしておく訳です。
その上で指値が入っても毅然として断る。
見て回る客は申し込みをしてこないし、申し込みのときに指値も出る。
今はネットで周辺価格がオープンですから、他より少しだけ（坪単価で
５万円程度）安値にしておくのがミソ。

オープンハウスをやってくるのは冷やかし客ばかり
でも１０人に一人くらいはまじめに検討する客もいるから
オープンハウスはやらないわけにはいけない
オープンハウスをやりたがるのは仲介が両手を取れるからで
じっくり待てば他社紹介もあって話はまとまります。

何度もいいますけど物件の良し悪しによりますよ。

そうですか。なかなか値引きには応じないものなんですか。残念。
7300万の物件を、6940万で指値入れようとしたんですが、如何でしょう。3ヶ月くらいは決まってない状況が続いている物件ですが。

相手の状況によるでしょう。今は時間が経てばたつほど売り手有利ですからね。
５％の指値は無理はない数値かもしれませんが、相手の納得しやすい理由が
必要でしょう。
一番いいのは同じ建物の売却物件価格との比較ですが

せめて７０００万ぽっきりのほうが売主は心が動きますよ。

それと買い手の申し込み状況を知る意味でも買い主側の仲介から
情報をあつめておくことです。
物件自体の人気が高ければ別のルートで話がまとまることもよくあります。
それと、交渉するなら具体的に比較物件を出してそれとこれとで迷っている
みたいな言い方がいいですね。

いまは買い物物件数が少ないから同じエリア同じ価格の選択肢が少なくて
こっちがだめならこっちという具合に売主を競わせるような買い方がしにくい
のではないでしょうか。
タワー物件の築浅売りがあるといっても階や方位によって条件まちまち
だし、せいぜい新築物件との比較が出来る程度。
そうなれば売主強気ですよね。
所詮心理戦ですから、売り手も買い手を逃したくはない。しかし買い手が
複数いるなら話は別。
市場のなかで類似物件が減ってくれば売主は強気になる。
これで中古市場も上がっていく。
（ああ、やっと話題がスレタイにもどりました）

なるほど！59さん、60さん有難うございます。確か、どこかのサイトで売却物件情報得られるものありましたね。有料ですが、調べてみます。比較ですねー。今近くに新築物件ができていて、それと比較してますが、新築のほうはべらぼーに高いんですよね。こっちは築1年半ですが既に坪単価かなり安いんで、比較されるとこっちが困っちゃう。。どうしましょうか。考えてみます。

＞47
＞そういう人はローンの組める５０歳で住み替えることが大事ですよね。ピークで売ってキャッシュを持って１０年賃貸で暮らして底値で１ＬＤＫの新築を買えばいいでしょう。

生涯独身の話なのかな？　家族がいても賃貸に移るのかな？
マンションで資産運用して、老後に複数のマンションを持って家賃収入で悠々自適ならわかるけど
君のプランだと50才で底値で新築を買うのはいいんだが、80才で死ぬ時はたった1つ築30年のしかも
家財も置けない1LDKで死んでいくのか。

自分は35才で中古の都心の2LDKを買って10年間家族で暮らして、今度隣の駅の広い3LDKに引っ越して
前のマンションは、売るかどうか迷ったけど賃貸に出したよ。
空かなければあと10年で家賃でローンは完済、55才からは家賃収入で小遣いにするつもり。
その間に投資用の中古の1Rも買ったから、老後はマンション3軒で好きなところに住もうと思う。

世田谷でもグランドメゾン三軒茶屋の杜などは、それほど大きい値上げをしていませんよね。
http://realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html
ｙａｈｏｏ不動産が物件数も多いです

＞６３
若造にキミよばわりされる筋合いはないが・・・

神奈川の私鉄沿線に住んでいて子供を都立の高校にいれたくてマンションを売って
賃貸に移ったのが８年前かな。正解だったよ。
賃貸といっても都内の古い４ＬＤＫでこれも買換えの手段と割りきれば
楽しく暮らせた。
その間再婚もしたしね。結果的にはいい時期に底値で都心のマンションが買えた。
持ち続けていたら３０００万以上損をした計算になる。なにより買換えの意欲を失って
いただろうね。

＞50才で底値で新築を買うのはいいんだが、80才で死ぬ時はたった1つ築30年のしかも
家財も置けない1LDKで死んでいくのか。

なんであなたの貧しい発想では１ＬＤＫが家財も置けない広さになってしまうのか？
築３０年になる前に売って田舎住まいか海外移住かしますよ。
その前に私が＊＊ば投資用のマンションが複数遺族が相続できるようにしてあるよ。

死んだらば、と書くと伏字になるのが笑えるね。

＞６４

GM三茶は立地が環七と２４６の交差点付近、
最寄駅の三茶まで10分以上だからね。
中古物件が総じて値上がりしているワケではなく、
新築同様立地は後々までも影響すると思うよ。

そうですよね。立地が全て、となると、いい立地にある古いマンション、どうにかしてほしいですね。

今は3ヶ月売れなくても中古の売主が値下げするとは限らない。

GM三茶は分譲時、売れ残ってましたね。Ｇのエースが住んでるそうだけど。

売れない中古は維持費、広告費がかかるばかり。
もっと広域にチラシ入れましょうとか、リフォームしないと無理ですとか、
どんどん手取りは減っていく。
資金運用は時間当たり利益の追求。
時間を空費する事はそれだけでマイナスだと認識しないと。

広告費が掛かるのは仲介業者であって手取りが減るのも仲介業者。
中古を出来るだけ値引きしないで売るのも運用と同じですから。

中古だけど１年間広告で晒して、最近やっと５％引いた価格で広告だしてたよ。

新築の某物件は完成後２ヶ月位で５％引きのダイレクトメールくれたよ。価格設定が高かったのだろう。
その他だとオプションが無料っていうところもあるね。最初から１割引提示もあった。ここも価格設定が悪かったんだろう。
これからの売れ残り物件は、収益性の低い物件が多くなるのでリートにも売れないでしょう。

諸経費手数料売り主持ちにするとか、風呂も取り替えるとか、エアコンつけるとか、
店晒し時間が長くなれば、表に見えないところえどんどん条件は悪くなる。
売却は商売ですから、価格設定を失敗するとどうしようもない。
最高値で売ることを考えるより、
ちょっともったいなかったかなくらいで素人は合格。

実質的にマンション価格は下がり始めたってこと？
結論は、今！ですか。

「２３区内」「新築」という二つのキーワードが重要。
特に都心の一等地はまだ楽観でしょう。

ここまで順調に上げてきたのが、単なるどん底からのリバウンドだとしたら、
元の高さまでは戻らずまた調整局面。これは底値で買った人だけが勝ち組のパターン。
力強く上値を追っていくだけのエネルギーは正直感じない。

間違っても2015年まで下がらない説、はありえないのね。
っていうかもう底値で買えないから、買ったら＊＊＊なのね。

都心以外の郊外、地方は怖くて買えたもんでは無い
（終の棲家にする場合は別）よって買うなら都心しかない
というこで都心は安泰ということですね

>76
それが正解なら、
都心ではない再来年完成物件は、
安くしなくちゃ築浅中古でも売れないー
買った人、大変。

都心の一等地。

下がり始めたら都心の一等地だって例外ではないのでは？

例外ではないかもだけど、被害は最小で済む。

都心の一等地の物件ってどういうの？
都心の一等地、日当たりが良くて、広くて、車通りが激しくなくて、
という物件ならいいけれど、そんなの買えるの？というか買ったのか？

自分が買ったのは下がらないと思ってんじゃないのぉ。

＞８４　ひがみまるだしよぉ

あーら私も持ってるからひがむ必要ないけれどぉ

持ってるから、下がる心配してるんだよね。

下がるかもしれないけど、８２さんの言うように被害は最小幅で済む。
日経平均８千円台の時に投信たくさん買ったけど、「もっと下げるかも
しれないけど、下げ幅は小さいだろうな」と思って買ったら正解だった。

都心で、日当たり良くて、広くて、静かな場所（マンション）はあるけど
高くて買えないな（笑）。
都心（というか、ブランド立地）で、駅近で、そこそこ環境もよいマンション
なら下げ幅も小さいと思う。売価もそこそこ高いだろうけど。

ついでに教えてもらいたいのですが、
物件価格が下落すると、賃料相場も同じペースで下がって行くものなんですか？？
どうも賃貸相場の上がり幅、下げ幅は物件価格ほど上下しない気がするんだけど。
それだったら、多少無理してでも賃貸需要の高い「ブランド立地」「駅近」
「そこそこ環境」の物件選んだほうが賢明だと思うのですが・・・。

減る分を考えると、不人気地区を買って使いつぶしたほうがリスクが少ないような気します。
賃貸相場もそれほど低くないし。
ま、教育とか、おしゃれ度とか考えると、損得だけでは割り切れないでしょうけど。

ずっと賃貸に出して利益率をはかるなら、たぶん日当たりとか車通りとか
あまり気にしなくてもいいけど、自分で住むなら気にしてしまう。

>88
度胸ありましたね。当時、日経平均5000円台まで下がるとの説もあったのですから。

よく分かりませんが、ブランド立地案件はPERの高い成長株、昔ながらの住宅地はPERの低いバリュー株と置き換えれるのでは？ブランド立地は物件価格の浮沈が激しいものの、アップサイド余地あり。昔ながらの住宅地（世田谷代沢とか、新宿下落合とか？？）はPERが低い分、ボラティリティは低い。下げ相場でどちらを買うべきか？と考えればバリュー株、これから上げ相場が続く！と思えばブランド立地戦略でしょうか。もし今後2-3年不動産価格があがると思えば、ブランド立地モノを買い、消費税引き上げ前の駆け込み需要時に売り、2010年くらいから2014年は賃貸暮らしを挟んで、2015年以降の下降局面前に低PERで落ち着いた土地にスイッチし永住するべきでしょう。

いつでもほかの人が目をつけないところを買う人が儲かる。
今こそ、ピークになりつつある都心物件を売って、
多摩、府中、小金井、昭島、八王子などの郊外の土地や物件に目を向けるのがプロ。

しかし、他の人が目をつけないところは、いつまでたっても日の目を見ない可能性もあります。誰も目をつけていない土地のなかで、何を要因にして、注目が集まる可能性があるのでしょうか。北海道になぜかニュージーランド人が殺到したように、何か無いでしょうかね。府中・小金井・八王子に。。無さそうなんですが。。。。

＞91

そんな説もありましたね。
ただ、きっかけは銀行に転職した友達へのご祝儀でしたから
偶然みたいなもんです。
「２２５」を５０００円台で１本分。
それから調子に乗って日経平均が１万２千円に回復するまで
色んな投信商品を買い増ししました。
おかげで、マンション購入時にはとても助かりましたよ。

5000円台なんてねーよ

予想は、
外れても誰も責任は取らないし、当たれば自慢するだけ。

そういうこと。底値の銀行買いも、長銀や日債銀のボロ儲けと裏腹に、
あしぎんにいった奴は紙クズ。

東京三菱投信のインデックス２２５、2003年6月23日の売値は5,456円でしたよ。
（日経平均じゃなくてね＾＾）
確かに97さんの言うように、一般的には負けた話はあまりしないけど、
当たれば話すんでしょうね。

為替も7年くらい前1ドル137円だった頃から、段階的にドルを売って円を買ってました。
（給与がドル建てだったので）
一時は145円くらいになって不安でしたが、結局戻ってくれてホッとしました。

極端な局面は、一発勝負じゃなくても、段階的にでも動いたほうがいいと感じました。
大切なのは、大きさはどうあれアクションをとることで、ただ見ているだけじゃ
なにも起こりませんからね。

ただ、不動産の場合はなかなかそうはいかないと思いますが・・・。

2015年まで下がらないということではない。
上げ下げを繰り返しながらも2015年までは上昇トレンドが続くという意味。
株価はその少し前（2013年か2014年）が天井。
ただし株価は来年１年間は低迷。