23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

>>439
まだまだ不動産の値段は上がりそうですからね。
2〜3回転はできそうですよね

土地は下がるもんじゃないから、の土地神話時代じゃあるまいし。

いや土地は下がるもんじゃないよ

売り渋りがしたけれればさせればいい。要は、高いと思ったら買わないこと。

そう、高いと思ったら買わないこと。
そうすれば、高いと思わない他人が買える。
みんな満足。

いや温暖化で海水面が上昇してるから土地は沈下してるよ

>>432
書いてないだけです。いい加減な批判するなよ。
自己資金は2600万ある。30台後半だから当たり前だ。
ただ、転勤の可能性もあるし相場的に天井に近い気もするしでな。
今年転勤で大阪→東京へ。
大阪でも市内のマンション検討したけど買わなくて良かったよ。
買ったとたんに転勤になるとこだった。
東京は相場的に大阪市内一等地物件と比べると同じ広さで1500万以上高いね。
衰退しつつある大阪と、どんどん人・物・金が集まってる東京とでは、それくらいの差は当たり前だけど。

無理な借金はキライだから、10年以内に無理なくローンを全額返せる事を考えると
予算4000万程度になるかな。
不動産取得が目的の人生じゃないから、他の事（子供の教育や家族サービス）にも金を使いたいしね。
マンション購入だけの人生なら7000万〜8000万の物件も買えるかもしれないけど、借金返済に追われまくってその他の事がすべておざなりでというのは・・・・・
管理職に昇進すれば年収も上がりますが、何が起こるか解らない社会情勢なので堅実に歩まねばならないと考えています。

ま、10年後にそれで良かったか、だね。

トクダネで小沢が、「マンションバブルと言われてるけど、価格はすでに去年より下がってるっていうデータがある」って言ってたよ。
「それが売り渋りって言う人もいるけど」だって。
やっぱり今年新価格で買っちゃった人は、高掴みしちゃったのかね。

昨年より下がるというのは、以前から言われているように人気の二極化ということ
予想通りでしょう。これからは人気によって差はますます開くと思います。
前のバブルとの違いはこのあたりだと思いますよ、当時は一律に上昇したから
考えてみると前回のバブル以前は過去何十年も土地の値下がりなんてない、
株や景気は上下しても、土地だけは常に右肩上がりという
「土地神話」が現実だったから当然といえば当然でしたけど。

二極化と言うけど、具体的にどこが上がるの？
誰でも思いつくような地区はすでにマンション価格に人気上乗せ分が織り込まれてるでしょ。

上がる場所よりも、上がらない場所の方が頭に浮かぶんじゃない？
あそこは買いたくも住みたくもないから、上がらないなと。

都内全般は値上がり。特に都心三区（港、千代田、中央）。それに渋谷、目黒、新宿、品川、文京、江東が続く展開。その他の区も上昇。神奈川は既に横浜は値上がり。千葉も新浦安あたりは
かなり上がってるけど、今後は市川市や船橋市、中央区あたりも値上がりしていくでしょう。
但し、間違ってもユーカリヶ丘や四街道、佐倉あたりが高騰することはない。

↑都内で世田谷、大田区を入れ忘れました。第２集団グループですね。

マンションバブルって、都心のことを言っていると思うけど。

そんなに広い地域が値上がりするなら二極化ではない気がするのですが。

千葉は在庫が積み上がってるから、これ以上の値上がりは期待薄ですよ。

一部でしょう。値上がりは。区で分けるのもどうかと思う。超ミクロで、物件ごとに考えないと。

それでも、新築が出るとワーッとMRに押しかける大衆心理。

上がるほど価値があるものはないよ。

MRは楽しいので、見に行っちゃう。実際建てられると、絶望するものが多いんですよね。青田買いっていつから始まったんでしょう。いいこと考えましたね不動産業者。

確かにそうなんだよねー。夢を売る商売だなあと思ってしまう。
完成予想図なんていうのも、実物と雲泥の差だし。

人はウィンドウショッピングが好きだからね。
旅行も計画段階から楽しめる。

価値あるものを、割高でなく買える時期は、残念ながら過ぎてしまったんじゃない？

>436さん
第１期の一番坪単価の安い部屋が、TTTの代表ですか？
坪単価の高い部屋もあったのに、極端な例を使って比較するのでは数字遊びですね。

一番坪単価の安い位部屋というのは、自分の買ったものを例にあげただけで、その後の状況もよく分かるので出しただけです。
平均でTTTが2倍になると言う気はないが、一期の多少割安の住戸を買っていれば2倍はありうる話だと思いますよ。坪165万円(1㎡50万円)前後の住戸は結構あったし、倍率も４倍とか５倍似過ぎない住戸もたくさんあったのです。
だから多少先を読める人はわりと簡単に坪165万円以下で買えたわけで、私のあげた最低単価の住戸もそう極端に安い住戸ではな区、また極端な例でもないというわけです。

デベロッパーは売り惜しみを強めていることが統計ではっきりしつつあり、今年9月の新価格移行キャンペーンに続き、来年春以降は、新新春価格移行がささやかれだしています。
また都心のマンション用地が品がすれ状態になりつつあるのも事実。昨日のNHK番組のように、いまや武蔵小杉などがマンション供給の位置(都心からの距離)的中心になるなか、都心タワマンはなお一段だかと見ます。

＞＞４６６
同意見です。今までが恵まれていたんでしょう。

金に見合った価値のない今後はマンションが衰退しそうだね。

晴海・勝どきスレによると、
勝どきエリアの2007年度の販売予定戸数は、3674戸です。
TTTの販売戸数の約２倍ですよ。
それに賃貸が加わるので、品薄でもなんでもありません。
勝どきは供給過剰エリアになります。

そうですよね。Marketは儲かるところに供給が出るわけですが、大体の場合供給過剰になって終わりです。不動産業界は、売れば終わりなわけだし、供給を絞り込むことなんてあり得ない。良好な土地が出にくいのは都心、城南エリアのごく一部でしょう。

城南エリアの一戸建てがいい・・・って夢物語だけど。
マンションスレでなんだけど、割安時期に一戸建てというか土地を買えた人っていない？
いくらくらいで買えた時期があったのかなあ？

>>470
でもあそこの再開発は駅から遠い晴海エリアばっかりなんだよね・・・。

だから、価値ある割高でない物件を買えた時期は過ぎたのでしょう。
新価格を買う人がどのくらいいるか、が今後の問題です。

先見の明がある人は、これから大量に新築物件を建てられる町での大幅値上りを期待しないでしょう。

>>473
駅前再開発もあるよ。

どんなに値段が上下しようが、住むためのマンションは購入しなくちゃいけないんだよね。
投資目的の人は余裕資金で買うわけだから、不動産がだめなら他の投資先をみつければいいじゃん。

>>476
駅前は、UR賃貸ではないでしょうか。

>>470
勝どきではなく、殆ど晴海ですね。
今の所、勝どき駅近くでの再開発な少なそうですね。
勝どき駅前は確かUR賃貸です。確か母子家庭の方に優しい計画とか何とか？

TTTの価格表が出てきたので確認したらさらに安い住戸がいくらでもあった(by436）。
北向き5階101.5㎡4300万円、坪139.8万円。これに限らず、北、北東向き等の低層階(4から10階)は坪単価150万円台から160万円台がごろごろ！！！

というわけで、そう特殊例でなくTTTはすでに5割以上アップ、一番上昇した住戸となれば7〜8割アップといえましょう。で完成時2倍は住戸によっては確定的でしょう。
私が言いたかったのは、そうそう一等地でなくとも、とんでもなく割安な物件を見つけ買えば大きくあがるということ。

訂正
480でby436としたのはby417＝428の間違い。
失礼しました。

TTT買えて嬉しいのは分かったけど
儲け話は裏でやりましょうね

ていうか、TTTを実際に中古で売れるのは再来年。
今アップアップと嬉しがっても、捕らぬ狸の皮算用。
実際に中古価格で幾らになるかは、再来年にならなきゃ分からない。

赤坂TRの時の方が何倍もうれしかったけどね。

安いには安い理由があって、賃貸の部屋と至近距離のお見合い部屋じゃぁね

スレタイから話がそれてしまっているようですが、

近年の高い住宅需要を振り返ると、景気浮揚策として
⇒既に住宅を取得済みで且つ、金融資産を多く蓄えている団塊以上の世代から、
⇒その子の世代への財産移譲の負担を大幅に緩和することで、
⇒住宅需要見込層であるこの世代の購買力を高め
同時に
⇒建築規制緩和による都心住宅の安価大量供給し、その建設需要を実現したこと
そして
超低金利が長期に渡って続いたことと住宅ローン減税特例が重なったこと

というのが定説となっているようです。

今回の需要の主力であるこの層の購入目的が投資的なものであれば、不動産の価格は今後も上昇すると思います。
ただし、相続時精算課税特例や贈与の特例が今後縮小終了することに加え、消費税UPや定率減税の廃止で手取り収入が減少し、金利上昇で実質の支払価格も上昇するので、それ以降のこの層の需要に関しては不透明ですね。そういう意味でも価格の上昇の可能性はあるとしてもここ１〜２年くらいでしょうか。

＞483さん

そういう発想は株を買って買値の半分になっても、持ってりゃ損じゃない、と言ってる素人さんの発想。含み損とか減損会計とかいう言葉を思い出されたし。

それと株価は明日をも知れぬまか不思議なものですが、マンション価格はある程度予測可能です。
広尾ガーデンヒルズで言うと、ピーク時坪3755万円(1989年)が442万円(2000年）のボトムをうち現在616万円へと上昇中というトレンドのなかにいます。これが来年になったら500万円へ急落などと言うことは、かぶと違いよほどのことがない限り起きません。
晴海での大量供給のはなしがありましたが、都心、準都心全体で考えれば、供給は先細りでしょう。
ミッドタウンは全部賃貸、広尾ガーデンフォレストは全部定期借地権です。
大きな流れを見失ってはいけません。これは株と同じです。

給料がそれほど上がっていないなか、買う人が継続的に出てくるのでしょうか。団塊ジュニア世代は正社員として働いている人数も意外に少ないですし。上がるというのは供給側の論理。買える人は、どのくらいいるんでしょう。

487さん、そういう話は実際にTTTの中古取引価格が出てからどうぞ。

具体的には書きませんが、私の実例で。
高輪でも月島でもいいですが、まあその辺に2年前くらいに買ったとしましょう。

高輪で40㎡3400万円、賃貸に出すと21万円くらい。管理費・修繕積立金2万円弱を引いて手取り19万円、年収228万円。年利回りは実質6.7％強。
これを話をわかりやすくするため100％ローンで買ったとする。
金利2.903％(フラット35、固定）20年返済で月返済額18.7万円弱円、年間で224万円強。

つまり借金さえできれば、家賃でローンは払えて、ちょっぴりお釣りが来る計算。
すぐ固定資産税とかつっこむひとが出てきそうだが。
逆に全額キャッシュの場合、元金は15年で回収でき、後には3400万円で買った無借金のマンションが残り、なお年々228万円の収入をもたらす。
こんなおいしい話はない、というわけで、みんなマンション買いに走ったわけだ。

現在は前記高輪の物件で言えば価格は4700万円程度、利回りは５％弱に低下する。
しかしそれでも、まずまずの水準、物件価格下落懸念さえなければなお買いは続くであろう。
金利の大幅上昇がなければ。

489さん
そういう話は実際にTTTの中古取引価格が出てからどうぞ。

取引価格がでないと値段が分からないのですか？
そういう人が、不動産屋に査定してもらって、売る時は安く、買う時は高く言う、不動産屋の常套手段にやられるのです。
価格は自分で判断できるようになりましょう。
そうすれば割安な物件を買えるのですよ。

投資用区分所有マンション買うのと、アパート一棟買うの、利回り同等として、どちらが良いですか？

491さん

TTT信者はすごいですねぇ。
再来年の価格を頭の中で妄想できるんですからねぇ。
御自由に夢見てて下さい。
不動産屋の査定と取引価格の違いを御存じないとは呆れました。

買う人がいなければ、取引は成立しませんからね

再来年の価格ではなく、現在の価格でしょ。
それがわからなくてどうすんのよ。

いいかげんTTTネタはウザい

不動産の流動性の低さを甘く見ている

それはデフレ期のこと。かんじょなインフレ期では供給の少なさが値上がりにつながる。

私が個人的に注目している中古物件、６ヵ月以上売れて無いんですが、、、私の見る目が無い？
１００平米越え、築浅、駅７分以内、でみても、そこそこいい物件あるんですけどね。売れないなー。新築より安いけど。そんなもんでしょう。中古なんて

安くても色んな理由で、売れないのはあるよね。

マンションなんて流動性の固まり、簡単に売れますよ。
自分で売った経験のないorほとんどない人が、いい加減なことを書いてるとしか思えません。
都心、あるいはそこそこの立地で駅近なら、じき売れます。すくなくとも現在のような市場環境なら。
もし売れないとしたら、それはよほどだめな業者に専任で任せっぱなしとかでないとしたら、
価格が高すぎるの一点につきます。

ただしあまりクセのある物件は、その限りではありません。
築35年以上とか、極端に広い住戸とか、超高額物件とか・・・・
499さんの言う物件は、場所がわからないのではっきりしたことは言えませんが、
100㎡超がやや広すぎ、駅7分はさほど問題ではありませんが、やや遠い(使う駅によってはかなり遠い）というちょっとした問題があるうえ、値付けがやや高すぎるんでしょうね。

>>491さん
TTT購入者ではないが、確かにあそこは（部屋にもよるのかもしれませんが）
お買い得物件であったのは事実ですね。
おっしゃってる事、私には理解できます。
ただ、ここにはどうもTTTに対して異常に反応するというか、面白くない方がいるようですし
ここではなく他で語られた方がよろしいかと思います。
あげくの果てに信者とまで言われてしまいお気の毒に感じる・・。

ウザがられてもTTTを語りたい神経の太さかな

貸せない、売れない、空き部屋が続くとどれだけダメージか。
賃貸や投資でマンション売買やったことない人にはわからんでしょうが。

＞503
客観的に見ると、おたくの執着＆粘着質の方がウザイ！ｗ

ＴＴＴってなに？

最近流行の新手の成り済ましクン登場

首都圏の戸建分譲供給は８カ月ぶりに減少　日住協
　社団法人日本住宅建設産業協会は12月15日、10月の首都圏戸建分譲住宅（建売住宅）供給調査結果を発表した。

　それによると、10月に協会会員28社が首都圏で供給した戸建分譲住宅は706戸（前年同月比10.6％減少）と８カ月ぶりに減少した。千葉県が109戸（同39.4％減少）と大幅に減少したことが要因。

　住宅価格は、1,021万円（同10.0％下落）となった。地域別では、神奈川県以外のすべての地域で下落した。

価値のある稀少な都心の優良物件は枯渇、
それ以外のダメ物件は益々人気離散で価格低下、
この二つの前提が正しいとすると、デベロッパーは首括るしかなくなりますね。

都心優良が玉数減る代わりに坪単価が高く売れる。坪１０００万円もありそう。

戸数的に圧倒的に 優良都心 ＜ エコノミー物件 なんだから、
多少単価が高くなってもマイナスです。
超高級物件のみに特化してるデベならいいけど。

弱小デベの経営が苦しくなると、抱えきれなくなった在庫放出、投売り、
価格破壊で市場環境は急速に悪化。
マンションブーム崩壊の火種になりかねない。

崩壊したらいいんですよ。需要を上回る供給だから下がるわけで自然の摂理。供給サイドは値段が高くても買いたい層がいる物件を供給しなくてはやってる意味ないよね。デベのためにお客がいるんじゃないんだから。

神奈川が上昇したのは川崎と武蔵小杉が異常にがんばってるからでしょう。
三井のパークシティの残り１棟、坪３００万円ってほんと？
世田谷のマンションがぽろぽろ余っているのに、即完売してるって。

>492さん

アパート一棟買いよりマンションの方がいいと思います。
不動産が上がるのは建物ではなく土地です。
マンションとアパートだとアパートの方が土地価格の」比率が高いと一瞬思う人もいるでしょうが、そうではありません。
都心マンションなら土地の比率が70パーセントとかそれ以上になります。
一方アパートは、どうしても都心とは行かないので土地の比率はせいぜい同じ、普通は下がります。
一方建物の価値はアパートの場合15年くらいでゼロ評価。
対してマンションの場合、しっかりした物件を選んでおけば、1年当たり1％、せいぜい2くらいしか減価しません。築20年以上で坪300万円以上している広尾ガーデンヒルズ、美竹ハイム、元赤坂タワーズ等を想起されたし
というわけでマンションですが、それもワンルームマンションなどでなく一般の分譲マンションがつくりがしっかりしている上割安でもあり、いいです。35平方メートルくらいから70平方メートル位のを、資金に応じていくつでも。

マンションバブルは何から始まったんでしょうか

思えば銀座の不動産が外資にイッキに変われたころからな気がします。
価格は上がらなくても、首都圏の新築マンション供給戸数が5万戸を超えだした頃ですね
さぁ何がきっかけで終わるのか
新築マンション供給戸数は下落に転じましたね

大幅下落ですね。
デベがいつまで、売り渋ってるだけ、と言っていられるのでしょうか。

マンションを買わなくても、今でもどこかにみな住んでいる。デベは利益確定してどこかで売らなければ会社が回らない。あきらめて、買い急げば思う壺。放置しておけば、マンション価格を上げ損なううちに、完成在庫が積みあがるだけ。高ければ買わないだけ。

誰かも言っていたが、高いが、まだ上がるかもと思って買うのは投資の論理。高ければ買わないのは消費の論理。

豊洲が再開発によって以前の相場から随分と価格が値上がって販売し始めていますが、
今後もっと上がると豊洲関連のスレでは盛り上がっています。
中には坪300万以内ぐらいは行くのでは・・なんて話も！？
以前から豊洲を検討する者として、果たして坪単価260万以上でも買う価値があるのか・・？
今後ものすごい数の戸数が豊洲にて販売される事を思うと、
もしかして、本来の資産価値よりも高い物件を買わされるのでは？
実はデベやマスコミに煽られて盲目になっているのでは？と正直不安になってきました。。
以前より注目していた地域ですが、正直豊洲関連の浮かれた（すみません・・）書き込みを見ていると、逆に不安になるもんですね。。
今後マンションだらけの豊洲でいずれ値崩れした場合、供給過多で売るのも大変なのではと考えたりします。豊洲関連のスレではこんな話は御法度のようですので、逆に全く関係なスレで書かせていただきました。

所詮江東区だからやってればいいと思うな。
下がるときは、どのエリアより下落率高そうな気がする。
例えば経済的要因ではなく、地震とか津波とか。
だけど、そんなこといっていたら何も買えないモンな。

オリンピックもありうるし、引き続き牽引していって下さい。

わかりやすい考え方でいくと
土地勘の無い人が、地名を聞いて住みたいと感じる場所かどうかというのが
ひとつの尺度になるのではないか？
個人的に豊洲と聞いて優先的に選択する立地かと言えばNOかな。
たかが一般人が持つ主観的なイメージの問題なんだけど
それは意外と無視できない要素だったりするね。

うん、そう思う。

どちらかといえば若い世代は区画整理が進んだところが好きだね。

>>518
パークシティが外れ、豊洲タワーも予想より高値になりそうで諦めきれない気持ちもわかるが
無理やり自分を納得させようとする姿（そしてこのスレ住人に同意を求めようとする姿が）ちょ
っと見苦しい。（まあたしかに豊洲周辺の高騰はどうかと俺も思うけど。）

マンションは相場とか地名だけで買うのではなく、家族環境や資金状況など、自分の周囲を含めた
”タイミング”が重要。不安になるのは勝手だが、買いたいときに買えるものを買うだけだよ。

と豊洲住民様が申しております。

>524
豊洲信者さまおつかれさまです（笑）

湾岸地区はまったく眼中にないから高騰してる理由がわからないけど、埋立地には住みたくないー。
まして購入するのは考えられないー。

バブル経済崩壊の大底から数割回復しただけなのに、バブル崩壊するとか
言ってる人って・・・
ただ豊洲には要注意だと思う。ＳＣができ街が整備されて昔より良くなったが
所詮江東区という点を忘れずに一部デベロッパの宣伝に踊らされて勘違いしないよう
冷静な判断が必要。
江東区だからと馬鹿にする意図は無く、上で誰かも言っているが、多くが住みたいと
感じる場所かどうかというのは重要。気に入って住む分には全然否定しないが
豊洲も坪○００万！という煽りは危険な香りがする。

じゃあいくらくらいが適正と見る？　確かに豊洲でも底で買った人は得だったと思うんだよね。
新価格は要注意だと思う。坪300出してまですみたい魅力あるかどうか。ららぽーとも船橋に比べるとぜんぜん小さく店少ない気がした。

バブル崩壊って言ったのは、とくダネの小倉アナ。
「マンションバブルと言われてるけど、すでに価格が昨年より下がってるデータがある。」って昨日のテレビで言ってたの、私もみた。

売りたくてしょうがないデベが言っているよりは信用できるかも。

デベは基本的に借金で土地を仕入れています。
だから、売り惜しみなんてする余裕はありません。
大型プロジェクト用地を20億円で仕込み、全額を借入（短期プライムレート：1.625％）で賄った場合、1年間保有するだけで3250万円の利払いが発生するわけですから
融資手数料を払ってる場合すらあるわけですからね

今年全部売り切って、ものすごい数字たたき出しちゃったら、
来年のノルマきつくなるだけだし。営業部隊は会社へのノルマ、会社は株主へのノルマ・・・
売り惜しみというか、サボタージュはあるでしょうね。

豊洲以外の湾岸ＭＳ購入者です。検討していた中で、当然、豊洲の有名ＭＳも見ました。
確かに隣接するＳＣは便利だと思う反面、人が大勢集まるので渋滞や人ごみがすごいだ
ろうな、という理由で検討から外しました。江東区だから、知名度がないから、という
ことではありません。
むしろ、ＰＣＴ、豊洲タワー、今後出てくる住友物件など豊洲再開発地域にあるＭＳは、
今は知名度が低くとも今後、人気のある街として注目されるでしょう。
しかし、２００４年以降湾岸タワーＭＳは、中央・港区を中心に大量供給されており、今
でこそ旧価格最後の物件ということで高い倍率で売れていますが、５−１０年後に大幅に
高騰していくということは考えずらい。新価格でなければ、多少、上がっていくとは思い
ますが。湾岸ＭＳは、自分が住むためにいいと思えば買い（といっても、供給がすでに少
なく、勝どき・晴海まで待たないといけませんが）、将来の価値を気にするなら、広さを
落としてでも旧来の高級住宅地といわれるところを購入した方が無難でしょう。

売り渋っているって、住協のＨＰに出てたよ。

>534
旧来の高級住宅地って、どのあたり言ってる？
湾岸買う人が広さ多少（大幅じゃ住めない）落としたくらいで買える？

豊洲は上がって欲しいね
豊洲以外の湾岸購入者だけど
売るときに豊洲でもこの価格ですよ！って言って売りやすいもんね

近隣住民の反対を心配しないで、タワーがどんどん建てられるのは豊洲を代表とする
湾岸エリアしかないでしょう。戸建て住民が皆無だというのがメリットなんだろうな。
でもお隣のマンション住民が反対することもあるのかな。
中古価格の急激な値上がりはないと思います、まだまだマンション用地がいくらでもあるし
最後の手段は、また埋め立てればいいだけでしょう。
でも、クラス全員がマンション住まいの小学校はどんな感じなんだろう
昔の団地の中の小学校と同じなんだろうか。

準工業地帯で反対運動してもねえ。
住んでる人も準工を解ってて所有してるのでは？

人工的に作った街は、新しさが命。古びてくるとどうしようもなく衰退します。
というか、もともとの土地の実力に回帰していくというのが正しいけど。
マンションを建設して売っている間は、デベも地域をＰＲするけど、
終わったら余計な金は一切つぎ込まなくなるからね。団地が残るのみ。

>人工的に作った街
揚げ足とってスマンが、どこも人工的街だよね