23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

ぜんぜん作り話じゃないけど。。

二人で切捨てで、世帯年収1300万。
それならば、単純に6000万くらいのローンを組んで、7000万から8000万の
物件が買えるから100平米とかは無理だろうけど買えるのでは？
ただ、子供ができても、絶対続ける自信がある？

今は仕事をずっと続ける気はありますが、子供ができたことがないので想像もつかないです。
でも狭くてもいいので、好きなところに住みたいです。

親の援助ってそんなにポピュラーなんですかねえ。私は親に援助してもらう気がさらさらないんですが、そんなみんなプライド低いんでしょうか。逆でしょう普通。

>404
同感。
自分も親に頼む気はないですねぇ。
ココまでちゃんと育ててもらって、自立したんだから、これ以上は申し訳なくて。

もし出すって言ってきても、老後資金にとっとけと多分言います。

404です。それが普通の感覚ですよね。いつまで脛かじったら気がすむんでしょう（笑）

親自体が貧乏で年金暮らしです。
かじる脛がありません。
親に仕送り依頼されないだけマシと考えています。

膣ばかりかじってはいけませぬ。
逆に言うと裕福な老人世代が増えたということでしょう。

>逆に言うと裕福な老人世代が増えたということでしょう。
こういう両親を持つか否かで、働き方や収入も決まってしまったら、本格的に階級社会に突入ですね。政府の支援策もそう仕組まれているような気がするし。

>>408
おいおい、どさくさにまぎれるなよ。下品だぜ。

>403
そう、分からないのが子育てだし、そもそも「一馬力１３００万」と「二馬力１３００万」
じゃ実質相当の差があると考えた方がいいですよ。なぜかというと、女性が働く場合、旦那
の大いなる協力と、お金で補うことが必要だからです。例えば、時間外も簡単に預かって
くれていろいろ設備の整っているベネッセ系の保育所などは月１０万くらいかかる。
それだけで１２０万。食費その他も主婦がいる家庭よりかかると思った方がいいです。
よって年収1300万と考えて、ぎりぎりまでローンを組むのは危険です。

ていうか不動産が値上がりする前提で考えれば、別に全部ローン返さなくてもいいって考えもできるよ。つまり１億の物件を頭金１千万、借り入れ９千万でとりあえず決済する。３年経って物件価格が２倍になれば、自己資産１億１５００万、残債８５００万。この後、親からの援助や相続で８５００万を消すのもよし、低金利の残債をちょっとづつ返すのもよし。やはり重要なのは、いかにいいタイミングで値上がりする不動産を購入し、自己資産を増やすか。これが資本主義の国で生きるメリットの最大のポイント。全部自分で払おうとするから、ビビッてちょっとしかレバレッジが効かせなくなるわけですよ。

バブル当時なら有り得たかもね。

あいかわらず負け癖のついたコメントですね。でも大半のひとはまだ↑だと思われるところが妙味ありの証左だったりするんですよね。

３年で物件価格が２倍になると、冗談ではなく思ってるの。

3年で2倍は株でも珍しいですよね

>412ではないが、3年で2倍なんて株ならそう珍しくない。
マンションの場合、割安物件を、この2、3年で買った人は果報は寝て待て、状態。
物件完成時に2倍は十分ありうるでしょう。
例えば赤坂TR、TTT。
特に赤坂TRはすでに50％アップは確定。100％アップに向けリーチがかかってます。

不動産価格の増加を目論んで当てが外れ、
ローンで破産していった人を何人も知ってる。
皆最初は慎重だったが、じきに強気になり、
超強気の時にバブルがはじけた・・・

親の援助ってかなりあると思いますけどね。
僕の知り合いはたいていしてもらってた気がします。
額はいろいろ（100万以下から贈与がかからない600万までが大多数。ヒルズ買ってもらった人が1人いたけどすごいなあ。）。
僕もそうだけど、別に援助してくれとこちらから言ったのではなく、親が援助するといったというのがほとんど。
僕も含めてみんな最初は断るんだけどね。
なんか言われると断るのも失礼だと思い受けましたよ。
みんな援助が当然だと思っているのではないよ。

そろそろデベもバブルではないかと危機感を持ち出したようだ。
来年、景気減速（これはほぼ確実）・社会負担増で手取り賃金の減少が表面化したタイミングで
プチバブルが弾けそうだ。
株もそうだけど、素人さんが我先にと買い出したら危険信号。
そこで相場は天井というケースが多い。

>>419
100万とか500万くらいまではまだ聞く話だけど（もちろんそれすらしてもらわない人も多い）、
ここで言われている親の援助額って3500万とかだからさー。

ちょっと下品な内容になってきましたね。

私も株が長いですが、この現在の不動産マーケットは非常に興味深く拝見しております。この状況、このスレの感じ、そして今後どうなるか、注意深く見守っていて損は無いですね。楽しいです。基本的には、素人が上がるといえば天井ですが、どうでしょうねえ。。面白いです。

TTTが完成時に２倍になるなんてありえません。
買った人はそれを期待してるかも知れませんがね。
勝どき地区は晴海を含めて供給過多になろうとしています。
２倍で買わなくても新築タワマンが多数発売されますよ。

せっかく底値で買えたから、値上がりは続いてほしい今日この頃。
でも、底値でマンション買った人達のなかで、結婚⇒マンション購入した世代って、僕含めて、人数多い激戦の受験戦争だったし、バブル知らないし、就職難だったし、ついでに女子大生ブームで大学はいったと思ったら女子高生ブームになってたし、マンションくらい底値で買わせてって感じ。

私も株式中心ですが、今回の不動産市況の変化の中でいつの間にかマンションも購入していました。
大きく値下がりは無いだろうと思い賃貸利回りがそこそこ行くかなと思ったわけです。

>>424
TTTに食いついて熱く否定して頂いて有難うございます。
もしかしてTTTを買いそびれちゃった人？
購入者は2倍になるなんて誰も思っちゃいないですよ。
例え2倍になったとしても私は売らないけどね。
ただ、勝どき＆晴海地域も売り渋りで値上がりしそうだから
TTTも購入時よりは多少値上がりするんじゃないですか？

>424さん

TTTは第一期の一番坪単価の安い住戸は、私の知る限りで158万円(価格の一覧表がないので正確にはわからない、もっと安いのがあった可能性もあるが）。これが現在237万円程度。
値上がり率50％といったところ。
これが完成時に316万円になる可能性があるかどうか？
20坪66㎡が6320万円になるかどうかという話。
なるとは言い切れないが、ありえないと断定するのは相場を知らない人間の言うことだろう。
少なくとも8割9割アップなら十分ありうるだろう。
TTTは分譲時相場より2〜3割安かったから今5割アップになっているのであり、全体の相場が5割あがっているということではない。

私も団塊Jrかつマンション購入してしまった口です。不動産の相場には一応強気ですが、気になっているのが芝浦地区で大量供給されている新築の賃貸物件。エアタワーはもちろん、竣工したケープタワー等の賃貸もかなり出ているのに賃料は強気の設定ですよね。これがあっさり消化されてしまうのか、それともなかなか決まらないのか。興味深く観察しています。

11月首都圏マンション供給は13.5％減少　不動産経済研
　不動産経済研究所は12月14日、11月度の首都圏マンション市場動向を発表した。

　それによると、11月の新規発売戸数は6,859戸（前年同月比13.5％減少）となった。

　地域別発売戸数は、東京都区部が2,099戸、都下660戸、神奈川県1,202戸、埼玉県1,178戸、千葉県1,720戸となった。

　新規発売戸数に対する契約戸数は5,123戸で、月間契約率は74.7％（前年同月比9.1ポイントダウン、前月比1.9ポイントダウン）となった。

　１戸当たりの平均価格は4,193万円（前年同月比0.5％ダウン、前月比13.2％ダウン）、平米単価は55.4万円（前年同月比1.8％アップ、前月比4.2％ダウン）となった。

>>394
自己資金なしかよ
5年働けば1,000万円は貯まるだろ
ましてや大企業だったら社宅や寮もあるんですよね
そのくらいなら2,000万円たまりますよね
上場企業なら従業員持株きちんとやっていれば、ここ3年の上昇で最低2倍になってますよね

それすらできてないのですか
借入は年収の5倍云々よりも貯蓄癖つけてから話したほうがよいのではないでしょうか

供給を絞ることで気配値は上昇してるけど、各社在庫は積みあがり、
誰か抜け駆けで売り始めないか、横目で見ながらのチキンレース。
早すぎて売れば儲けが減り、崖に落ちる寸前で売れれば勝ち、落ちちゃえばさようなら。
マンション業者も今度デフォルトに追い込まれたら、国の救済はないでしょうから、
ほんとバクチ。まあ、懲りない業界だよね。

＞＞４３２
なんか嫉妬のにおいだよね、貯金できてないってことでたたくのは。
共働きとかで金が潤沢な人は、消費もするの。
金の持ち腐れでしょ。
あわれ。

そうそう。年収は高ければ高いほど、あんまり溜まりません。２０００万円を超えてくると、そうは言っても普通に生活してると溜まってくる。それを何に使うかは個人の自由。家買うも良し、株買うも良し、旅行するも良し、、
それはそうと、ドクターコトー診療所は、やっぱり前回のほうが面白いですねえ。。

>428さん

第１期の一番坪単価の安い部屋が、TTTの代表ですか？
坪単価の高い部屋もあったのに、極端な例を使って比較するのでは数字遊びですね。

銀行の窓口で勤めてて感じたのは、ちょくちょく型の貯金をするのは女性が多いです。
給料が低い一般職で、３０歳で１０００万円が無理なく貯まる金額です。
それより貯金が少ない人は、もともとあまり意欲がなかった人じゃないでしょうか。
男性は、ボーナスで数百万円いっきに貯金するパターンが多い気がします。
丸の内支店なので、周りは大企業が多いです。

>>431
埼玉県と千葉県の在庫が積み上がったとも書かれてる
結局売れてるのは都内と神奈川県だけだよね
いつまで売り渋れるかでしょ

私は99年から株式を始めました。当初は買えば買うだけ下がりましたけど、こんな企業は潰れたらおしまいだと思いどんどん買い増し。買う一方で売らずにいたのでお陰で今はホクホクです。その頃為替もユーロが90円台、豪州㌦が50円台と今考えると何もかも滅茶苦茶安く代えました。これからは不動産と思い、旧価格なる芝浦の物件を投資用に買いました。2度あることは3度あると思っております。3年後が楽しみです。苦しみの状態に陥っているかも知れませんが。

上手くやった人は自慢しないのよ。
妬まれるだけだから。
私はバブルで儲けたけど自慢してない。
周りからは貧乏と思われてて気楽。

素人が買い始めたら天井でしょうね。
中には土地は青天井かずのこ天井という意見も。

>>439
まだまだ不動産の値段は上がりそうですからね。
2〜3回転はできそうですよね

土地は下がるもんじゃないから、の土地神話時代じゃあるまいし。

いや土地は下がるもんじゃないよ

売り渋りがしたけれればさせればいい。要は、高いと思ったら買わないこと。

そう、高いと思ったら買わないこと。
そうすれば、高いと思わない他人が買える。
みんな満足。

いや温暖化で海水面が上昇してるから土地は沈下してるよ

>>432
書いてないだけです。いい加減な批判するなよ。
自己資金は2600万ある。30台後半だから当たり前だ。
ただ、転勤の可能性もあるし相場的に天井に近い気もするしでな。
今年転勤で大阪→東京へ。
大阪でも市内のマンション検討したけど買わなくて良かったよ。
買ったとたんに転勤になるとこだった。
東京は相場的に大阪市内一等地物件と比べると同じ広さで1500万以上高いね。
衰退しつつある大阪と、どんどん人・物・金が集まってる東京とでは、それくらいの差は当たり前だけど。

無理な借金はキライだから、10年以内に無理なくローンを全額返せる事を考えると
予算4000万程度になるかな。
不動産取得が目的の人生じゃないから、他の事（子供の教育や家族サービス）にも金を使いたいしね。
マンション購入だけの人生なら7000万〜8000万の物件も買えるかもしれないけど、借金返済に追われまくってその他の事がすべておざなりでというのは・・・・・
管理職に昇進すれば年収も上がりますが、何が起こるか解らない社会情勢なので堅実に歩まねばならないと考えています。

ま、10年後にそれで良かったか、だね。

トクダネで小沢が、「マンションバブルと言われてるけど、価格はすでに去年より下がってるっていうデータがある」って言ってたよ。
「それが売り渋りって言う人もいるけど」だって。
やっぱり今年新価格で買っちゃった人は、高掴みしちゃったのかね。

昨年より下がるというのは、以前から言われているように人気の二極化ということ
予想通りでしょう。これからは人気によって差はますます開くと思います。
前のバブルとの違いはこのあたりだと思いますよ、当時は一律に上昇したから
考えてみると前回のバブル以前は過去何十年も土地の値下がりなんてない、
株や景気は上下しても、土地だけは常に右肩上がりという
「土地神話」が現実だったから当然といえば当然でしたけど。

二極化と言うけど、具体的にどこが上がるの？
誰でも思いつくような地区はすでにマンション価格に人気上乗せ分が織り込まれてるでしょ。

上がる場所よりも、上がらない場所の方が頭に浮かぶんじゃない？
あそこは買いたくも住みたくもないから、上がらないなと。

都内全般は値上がり。特に都心三区（港、千代田、中央）。それに渋谷、目黒、新宿、品川、文京、江東が続く展開。その他の区も上昇。神奈川は既に横浜は値上がり。千葉も新浦安あたりは
かなり上がってるけど、今後は市川市や船橋市、中央区あたりも値上がりしていくでしょう。
但し、間違ってもユーカリヶ丘や四街道、佐倉あたりが高騰することはない。

↑都内で世田谷、大田区を入れ忘れました。第２集団グループですね。

マンションバブルって、都心のことを言っていると思うけど。

そんなに広い地域が値上がりするなら二極化ではない気がするのですが。

千葉は在庫が積み上がってるから、これ以上の値上がりは期待薄ですよ。

一部でしょう。値上がりは。区で分けるのもどうかと思う。超ミクロで、物件ごとに考えないと。

それでも、新築が出るとワーッとMRに押しかける大衆心理。

上がるほど価値があるものはないよ。

MRは楽しいので、見に行っちゃう。実際建てられると、絶望するものが多いんですよね。青田買いっていつから始まったんでしょう。いいこと考えましたね不動産業者。

確かにそうなんだよねー。夢を売る商売だなあと思ってしまう。
完成予想図なんていうのも、実物と雲泥の差だし。

人はウィンドウショッピングが好きだからね。
旅行も計画段階から楽しめる。

価値あるものを、割高でなく買える時期は、残念ながら過ぎてしまったんじゃない？

>436さん
第１期の一番坪単価の安い部屋が、TTTの代表ですか？
坪単価の高い部屋もあったのに、極端な例を使って比較するのでは数字遊びですね。

一番坪単価の安い位部屋というのは、自分の買ったものを例にあげただけで、その後の状況もよく分かるので出しただけです。
平均でTTTが2倍になると言う気はないが、一期の多少割安の住戸を買っていれば2倍はありうる話だと思いますよ。坪165万円(1㎡50万円)前後の住戸は結構あったし、倍率も４倍とか５倍似過ぎない住戸もたくさんあったのです。
だから多少先を読める人はわりと簡単に坪165万円以下で買えたわけで、私のあげた最低単価の住戸もそう極端に安い住戸ではな区、また極端な例でもないというわけです。

デベロッパーは売り惜しみを強めていることが統計ではっきりしつつあり、今年9月の新価格移行キャンペーンに続き、来年春以降は、新新春価格移行がささやかれだしています。
また都心のマンション用地が品がすれ状態になりつつあるのも事実。昨日のNHK番組のように、いまや武蔵小杉などがマンション供給の位置(都心からの距離)的中心になるなか、都心タワマンはなお一段だかと見ます。

＞＞４６６
同意見です。今までが恵まれていたんでしょう。

金に見合った価値のない今後はマンションが衰退しそうだね。

晴海・勝どきスレによると、
勝どきエリアの2007年度の販売予定戸数は、3674戸です。
TTTの販売戸数の約２倍ですよ。
それに賃貸が加わるので、品薄でもなんでもありません。
勝どきは供給過剰エリアになります。

そうですよね。Marketは儲かるところに供給が出るわけですが、大体の場合供給過剰になって終わりです。不動産業界は、売れば終わりなわけだし、供給を絞り込むことなんてあり得ない。良好な土地が出にくいのは都心、城南エリアのごく一部でしょう。

城南エリアの一戸建てがいい・・・って夢物語だけど。
マンションスレでなんだけど、割安時期に一戸建てというか土地を買えた人っていない？
いくらくらいで買えた時期があったのかなあ？

>>470
でもあそこの再開発は駅から遠い晴海エリアばっかりなんだよね・・・。

だから、価値ある割高でない物件を買えた時期は過ぎたのでしょう。
新価格を買う人がどのくらいいるか、が今後の問題です。

先見の明がある人は、これから大量に新築物件を建てられる町での大幅値上りを期待しないでしょう。

>>473
駅前再開発もあるよ。

どんなに値段が上下しようが、住むためのマンションは購入しなくちゃいけないんだよね。
投資目的の人は余裕資金で買うわけだから、不動産がだめなら他の投資先をみつければいいじゃん。

>>476
駅前は、UR賃貸ではないでしょうか。

>>470
勝どきではなく、殆ど晴海ですね。
今の所、勝どき駅近くでの再開発な少なそうですね。
勝どき駅前は確かUR賃貸です。確か母子家庭の方に優しい計画とか何とか？

TTTの価格表が出てきたので確認したらさらに安い住戸がいくらでもあった(by436）。
北向き5階101.5㎡4300万円、坪139.8万円。これに限らず、北、北東向き等の低層階(4から10階)は坪単価150万円台から160万円台がごろごろ！！！

というわけで、そう特殊例でなくTTTはすでに5割以上アップ、一番上昇した住戸となれば7〜8割アップといえましょう。で完成時2倍は住戸によっては確定的でしょう。
私が言いたかったのは、そうそう一等地でなくとも、とんでもなく割安な物件を見つけ買えば大きくあがるということ。

訂正
480でby436としたのはby417＝428の間違い。
失礼しました。

TTT買えて嬉しいのは分かったけど
儲け話は裏でやりましょうね

ていうか、TTTを実際に中古で売れるのは再来年。
今アップアップと嬉しがっても、捕らぬ狸の皮算用。
実際に中古価格で幾らになるかは、再来年にならなきゃ分からない。

赤坂TRの時の方が何倍もうれしかったけどね。

安いには安い理由があって、賃貸の部屋と至近距離のお見合い部屋じゃぁね

スレタイから話がそれてしまっているようですが、

近年の高い住宅需要を振り返ると、景気浮揚策として
⇒既に住宅を取得済みで且つ、金融資産を多く蓄えている団塊以上の世代から、
⇒その子の世代への財産移譲の負担を大幅に緩和することで、
⇒住宅需要見込層であるこの世代の購買力を高め
同時に
⇒建築規制緩和による都心住宅の安価大量供給し、その建設需要を実現したこと
そして
超低金利が長期に渡って続いたことと住宅ローン減税特例が重なったこと

というのが定説となっているようです。

今回の需要の主力であるこの層の購入目的が投資的なものであれば、不動産の価格は今後も上昇すると思います。
ただし、相続時精算課税特例や贈与の特例が今後縮小終了することに加え、消費税UPや定率減税の廃止で手取り収入が減少し、金利上昇で実質の支払価格も上昇するので、それ以降のこの層の需要に関しては不透明ですね。そういう意味でも価格の上昇の可能性はあるとしてもここ１〜２年くらいでしょうか。

＞483さん

そういう発想は株を買って買値の半分になっても、持ってりゃ損じゃない、と言ってる素人さんの発想。含み損とか減損会計とかいう言葉を思い出されたし。

それと株価は明日をも知れぬまか不思議なものですが、マンション価格はある程度予測可能です。
広尾ガーデンヒルズで言うと、ピーク時坪3755万円(1989年)が442万円(2000年）のボトムをうち現在616万円へと上昇中というトレンドのなかにいます。これが来年になったら500万円へ急落などと言うことは、かぶと違いよほどのことがない限り起きません。
晴海での大量供給のはなしがありましたが、都心、準都心全体で考えれば、供給は先細りでしょう。
ミッドタウンは全部賃貸、広尾ガーデンフォレストは全部定期借地権です。
大きな流れを見失ってはいけません。これは株と同じです。

給料がそれほど上がっていないなか、買う人が継続的に出てくるのでしょうか。団塊ジュニア世代は正社員として働いている人数も意外に少ないですし。上がるというのは供給側の論理。買える人は、どのくらいいるんでしょう。

487さん、そういう話は実際にTTTの中古取引価格が出てからどうぞ。

具体的には書きませんが、私の実例で。
高輪でも月島でもいいですが、まあその辺に2年前くらいに買ったとしましょう。

高輪で40㎡3400万円、賃貸に出すと21万円くらい。管理費・修繕積立金2万円弱を引いて手取り19万円、年収228万円。年利回りは実質6.7％強。
これを話をわかりやすくするため100％ローンで買ったとする。
金利2.903％(フラット35、固定）20年返済で月返済額18.7万円弱円、年間で224万円強。

つまり借金さえできれば、家賃でローンは払えて、ちょっぴりお釣りが来る計算。
すぐ固定資産税とかつっこむひとが出てきそうだが。
逆に全額キャッシュの場合、元金は15年で回収でき、後には3400万円で買った無借金のマンションが残り、なお年々228万円の収入をもたらす。
こんなおいしい話はない、というわけで、みんなマンション買いに走ったわけだ。

現在は前記高輪の物件で言えば価格は4700万円程度、利回りは５％弱に低下する。
しかしそれでも、まずまずの水準、物件価格下落懸念さえなければなお買いは続くであろう。
金利の大幅上昇がなければ。

489さん
そういう話は実際にTTTの中古取引価格が出てからどうぞ。

取引価格がでないと値段が分からないのですか？
そういう人が、不動産屋に査定してもらって、売る時は安く、買う時は高く言う、不動産屋の常套手段にやられるのです。
価格は自分で判断できるようになりましょう。
そうすれば割安な物件を買えるのですよ。

投資用区分所有マンション買うのと、アパート一棟買うの、利回り同等として、どちらが良いですか？

491さん

TTT信者はすごいですねぇ。
再来年の価格を頭の中で妄想できるんですからねぇ。
御自由に夢見てて下さい。
不動産屋の査定と取引価格の違いを御存じないとは呆れました。

買う人がいなければ、取引は成立しませんからね

再来年の価格ではなく、現在の価格でしょ。
それがわからなくてどうすんのよ。

いいかげんTTTネタはウザい

不動産の流動性の低さを甘く見ている

それはデフレ期のこと。かんじょなインフレ期では供給の少なさが値上がりにつながる。

私が個人的に注目している中古物件、６ヵ月以上売れて無いんですが、、、私の見る目が無い？
１００平米越え、築浅、駅７分以内、でみても、そこそこいい物件あるんですけどね。売れないなー。新築より安いけど。そんなもんでしょう。中古なんて

安くても色んな理由で、売れないのはあるよね。