23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

３年後に下がる説。
2015年まで下がらない説。
その他。

が、御意見の中心かな。

２００３年〜２００４年が底値であったことは衆目の一致するところ。
現在上昇期にあることも誰も否定しない。
だとしたら「下がり始める時期」より「次の底」を予想すべきではないか。

1991年から下がりはじめ、１９９６年頃には底だという意識があった。
折から消費税値上げもあったしちょっとしたマンションブームになった。
しかし実際はその後もマンション新築価格は３割以上下落した。
２００３年まで１２年間さげどまらなかった。

下がり始めて買うのは間違い。まだまだ下がって、中古査定が
残債をしたまわったりして住み替えもままならない。
いついくらくらいが底値なのかという読みこそが重要。

２００３年の底は、前回のバブルの反動から長く深い谷だった。
現在の上昇がかなり長く続かないと次の底もそれほど
深くないかもしれない。

仮に５年後の2011年からまた下落したとしても、急落する要素が
少ないならば２００３年水準にもどすには相当の下落期間が必要だろう。

日本って国際競争力ってどうか？　明るい展望はあまりない。
そしてそういう気分が蔓延しているのもますます希望がない国になったなあと。

次の底が長期間続く場合もありえますね。
下がり始めてから人口減少により上がらない場合、ずっと鍋底のまま。

総量規制緩和、ゼロ金利政策で日銀が銀の当座に大量に送り込んだ
金が、国内の設備投資に貸し出されずに、米国の住宅ローンのファンド
にまわってしまったことで結果的に米国の景気はよくなって、米国の
景気がよくなったことで日本もすくなからず恩恵を受けている。

とにかくわが国は土地本位制。不動産の担保価値以外に融資の評価
尺度を持たない金融システムが長く続いたから、地価下落を止めて
上昇に転じて、不動産担保ローン＝住宅ローンをたくさん売ることで
お金を市中に流したいわけですよ。
ここでまた地価下落になったら、お金は海外に流れるだけでしょう。

>04
横ばいというのは取引のない状態ですが、大抵はわずかな値動きがある。
それと、地域の物件格差による上下動はあるけど地価の値動きは細かい上下動は
ない。
地価の変動ってバブル期の急上昇を除くと、大きくても７％〜３％の範囲なんです。
７％の下落が１０年続くと半値になるし、７％の上昇が１０年続くと倍になります。
3％の下落が15年続くと４割減になるし、３％の上昇が15年続くと５割り増しになります。

ただし建物は１０年〜１５年も経てば価値が下がりますから中古マンション価格は
下がらなかったら上等と思うべき。
今から２０年前というと１９８６年になりますがこの時期のマンションで都心６区
で中古価格が元値を下回ったというのは少ないのも事実。
結局いつ、どこを買うかというのが重要なんですね。

１年前に図面買いで超都心を買ってると、竣工までの２年間で、５０％/年で上昇し、決済とともに２．２５倍。１０％頭金を入れている前提としすると、２年で頭金（軍資金）が１２．５倍になるってことね。

グローバル化は必然の流れ。特に金融はそう。
今や「日本の土地」にどれほどの国際競争力がありますか？
グローバルに見たときの金融機能、政治機能、地政学上の価値、労働力単価、文化価値、
居住地としての安全性、ホスピタリティ、物価、税制、資源・・・
日本人が住む以外の用途がほとんどない。その日本人も漸減。

増殖の意志あるマネーは、こういう資産にとどまることはしません。
むしろ、日本という枷をのがれて、より有望な海外へ進出する企業への投資、
もしくは直接投資にいくのは当然の流れ。

自ら成長することのない消費財、
劣化し陳腐化していくマンションに、資産性を求めるのは大きな間違い。

議論が全くかみ合ってませんね

ここでの話は、普通のサラリーマンが、好むと好まざるとにかかわらず
東京に住まいを構えることを余儀なくされている以上、賃貸か分譲かの違い
はあれ一定のコストを払わなくてはいけない。
そういう状況下で、
①今買うべきか、買わざるべきか
②買うのなら上昇期の今か、待つべきか
という観点の議論をしているのであって、不動産投資の話ではないと
いう気がします。

株も不動産もそうだけど、マクロを語ってるようじゃ儲からんよ。マクロを念頭に置きながらミクロで勝負せんと！09を念頭に置きながら、都心部や高級リゾートの底値を根こそぎ買っとったやつがおるやないか。底値不動産買い×つぶれかけ銀行株買いでエライレバレッジ効かせてやつを。現実をもっと見てみ。

そうですね。マンションなんて、もって50-60年。日本は地震リスクあるし、しかも内断熱で長持ちしにくい。はっきりいって、築10年以上建った物件が高く売れる気がしません。
香港・シンガポールがもはやアジアにおける金融の中心です。東京ではありませんもはや。私は日本を愛していますので、残念なんですが、それが事実です。そして今、そして今後も東欧・中東・中国・インド・ロシアに金が流れる。日本は、人口減で、移民や外資を受け入れようとしても、来ない可能性もありますね。そしてタワーマンションは廃墟となり、近未来マンガのような殺風景な景色が広がることに。。ケンシロウのように強くならないと、東京じゃあやってけませんみたいな。

たしかにそうなんだけど８０年ぐらい前に、同じように悲観してブラジルとかに勝負をかけにいった日本人って、実はその後、もっと悲惨だったんじゃなかったっけ。

マンションが住居である以上、買い換えて価値を高めるか
売却か貸すかして賃貸に移るしか「値上がり益」を享受する
手立てはない訳で、値上がり前に買っておくことの有利さは
過去の事実に証左がある。

実際、渋谷区、港区、中央区、目黒区あたりの築２５年〜２０年
物件を最初から持っていて売った場合購入時と変わらないか
あるいは若干高めに売れる。
南青山あたりなら築３０年でも数百万のリフォームで月坪
２万弱でオフィス賃貸に出せる例もある。

８０年〜８５年あたりではローン金利が高く上記の物件の
坪単価は１８０万〜２２０万程度と価格でいうと結構安かった。
みんな広尾ガーデンヒルズのような高額物件にかぎらず
都心近郊人気エリアは２５年モノでも購入価格以下に下がった
のは２００３年前後の数年間のみという事実を知らない。

過去はそうでも、将来までは分かりませんよね。

都心と都心周辺部は希少性があるということは、過去も将来も変わらない。
それと、マンション価格はある時点でみればすべて相対的にバランスの
とれた価格になっている。

実際、中古で売れている価格というのは、どんなもんなんでしょうか。また、売れるまでの時間はどのくらい？Yahoo不動産に載っている売却価格に比べ、どれだけ安く売れていて、売れるまで時間はどんなものなんでしょうか、というのが知りたいです。ずうっと中古、注目してますが、なかなか売れていないものが多いような気がしますが。希少性があれば、すぐ売れるはずですが、どう理解すればいいのでしょうか。

日本のマンション販売は、夢を売る商売。
実際のモノがない青田のうちに、いや、青田だからこそ、
パンフレットとトークで現実から乖離したステキな生活を提案し、高値で売ることができる。
モノが出来てしまえばそこにあるのが現実。現実こそが夢を破壊する。

吹き付けの壁が排気ガスでよごれ、カーペットは色あせ、手すりや調度は傷がつき、
照明が間引かれ、くたびれた生活感漂うマンションは、
夢見る余地がない分割り引かれざるを得ない。
それでなくても、管理費修繕費は先送り負担増のプランが多い。
築年数が増えるほどリスクが増大する。

中古でさっと売れる物件はわずかです。

人は、幻想に現実を引き寄せて見る傾向があります。
それと、「自分のあこがれる街」に住むというイメージ
たとえば、それが築３０年の老朽マンションでも、
内装をやりかえて設備を新しくしたら、南青山の
お洒落な隠れ家がそこに実現する。
借りたらいくら・・・買ったら・・という比較は新築に
かぎらず同じ理屈。
そのうえで、中古の場合「ここまで古くなってこの
値段を維持しているということは、まさに場所の価値」
みたいな価値観が働く。

これは仲介業者さんより売主のほうが実感として
わかる気がします。
郊外は別。新規供給がふんだんにある場所で
中古が勝てるはずがない。

＞19
リフォームせずに売ったらだめですよ。

いつだったか新聞で国が不動産の実際の購入価格を公表できるようにするという記事を読んだことがありますが...。

したほうがいいよね。

もうすぐ入居する湾岸タワーマンションを購入しましたけど、
中古になっても新築価格より下回らないとは思ってません。
都心の一等地ならいざ知らず、大量のタワマンがどんどん建ってますし、
これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。

＞19
壁紙とキッチン、水回りくらいは替えてから売るでしょう・・

都心物件が少なかったのは１９９５年当時も同じこと。
もともと周辺の反対や容積率の低さで都内の物件など
手がけても歩留まりが悪いからデベロッパーも避けていた。
おもに、地場の建売業者が３階建てミニ戸建てをたてる
というのが多かった。
９６年以降のマンション市場復興で飯田橋や四谷あたりに
２０坪６０００万とか出てきて安くなった安くなったと大騒ぎした。

だいたい都心の土地などあっても四方ビルに囲まれていたり
で出来るのはワンルームマンションばかり。
そういうなかで、ＵＲ都市機構（当時は住宅都市整備公団）が
こまめに土地を買い取って大規模区画にしたてあげていた。

だいたい、どうやったら都心の中古マンションを建替えて供給を
ふやせるか・・みたいなことが国土交通省（建設省）で話題に
なっていたくらいで、そのために都心居住総合設計制度なる
容積割り増し策までつくったくらいなのだが、
森政権、小泉政権の「都市再生」でいっきに規制緩和で簡単に
タワーマンションが建つようになったらいっきに供給量が増えた。
これは、なかなか水がでないといらだち思い切り蛇口をひねった
らどバッっと出ちゃった。みたいな状況で、まさにバランスの悪い
過剰供給。
地道に内陸部で土地を仕入れて適正価格で分譲してきたデベロッパー
にとっては、迷惑極まりない。

１０年前の「週刊住宅情報」を国会図書館で探してみると
面白い。きっと都心の物件の少なさに驚く。
というか、Ｙａｈｏｏ不動産で都内の中古物件を検索して築年別に
ならべてみると、もともと都心に供給されている量がいかに
少ないかわかる。

そうだねー中古マンションを建て替えられたら、もっと価値あるマンションが増えるね。

〉これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。

３０年同じマンションに住もうという考えが間違っていますね。
デフレ時代の幻想「終の棲家症候群」。
価格の変動を見ながら、１５年〜２０年以内に新築に住み替え
るという考えが正しい。

確か今年国が新築の数を抑えて既存の不動産をもっと充実するようにとの条例がでたはずですよ。

18です。この前築1年半の世田谷の物件を見に行きました。立地は駅近であり且つ静か、日当たり良好とまさに完璧と言えるものでしたが、水周りは1年半で既に汚れ、クローゼットのなかにギュウギュウに衣服が入っているのを見たりすると、住む気が無くなりますね。ここはおそらく3ヶ月以上は売りに出しており、価格も下げております。でも売れません。すぐ売れる物件、というのは極めて限定的なのではと思います。築1年半ですらこんな感じですから。
また、新築時青田買いでは気づきにくい、共用部分の価値は、中古で売りに出す時に大きいのではと思いました。廊下が安っぽかったり、エントランスが狭かったり、駐車場が狭い場所で機械式だったり、駐車場に行くまで雨に濡れるような構造だったりすると、現実をしっかり把握してしまいますね。
22さんの話は初耳です。こうなるといいですね。

２ヶ月程前の日経ビジネスに３０年経っても価値の下がらないマンションというタイトルで池袋の例がのっていましたよ。

＞30
居抜きで売るのは最悪。
次が空室でリフォームなし
一番いいのはリフォーム済み

マンションは立地がよくて眺望と採光に問題なければ
占有部分だけしっかりしていればちゃんと売れますよ。

〉これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。
というか、タワーマンションで７０００万以上の部屋を買って
いるのは大抵住み替えの人でしょ。都内で４０００万くらいで
中古物件売って住みかえていたりしませんか。
５００戸〜９００戸あれば１０年以内に３割は住民がかわりますよ。

30です。32さん、そういうものですか。だとすると、敢えてここの、問題点を色々つっついて、なるべく安く買って、10年後あたりに、自分で売るときは、リフォーム空室状態で売りに出すと、価値の目減りも限定的になるということなんですかね。そうなると、買う方としては居抜きのものを安く買うのが良いのかも。。売れなくて困っているところが多いでしょうし。

＞敢えてここの、問題点を色々つっついて、なるべく安く買って、
世田谷は場所によります。三茶、駒沢はダメですよ。売り手市場。
世田谷通りや小田急、井の頭沿線は、今後もあまり値上がりしないから
物件次第だけど

＞10年後あたりに、自分で売るときは、リフォーム空室状態で売りに出すと、
築２０年過ぎて売れるのは一に立地、２に駅からの距離
それだけですね。

＞買う方としては居抜きのものを安く買うのが良いのかも。
買取業者というのがいて、居住中（転居予定）の物件を安く買って
テキトーにリフォームして高く売る商売があるくらいです。

なるほど、有難うございます。勉強になります。

すみません。築１年半と書いていましたね。リフォームはないでしょうね。
実際に、居抜きで自宅を売ったこともリフォームして売ったこともあります。
前居住者の生活臭はあまり好ましいものではないですよね。

それと、築浅でも何か薄汚れたイメージのマンションってあるもので
そういうものは、これ最初からそうなので多分１０年経ってもひどくなることは
あってもよくなることはないですよね。
どこのマンションでも長期修繕前というのが一種の売り時で、それが過ぎたら
２０年以前というのが転売の目安ではないでしょうか。

そうなんですよ。。新築時据付の洗濯機とか、前の居住者と同じもの使うん？とか考えると、嫌な感じです。まあ、自分で取り替えればいいだけの話ですが。。世田谷といっても、限りなく渋谷に近い場所ですので、10年後でもなんとか売れるかなーと楽観視したいところです。

リフォーム代金が、リフォームによる価値上昇分を下回らない限り、
リフォームをしたほうが得と言う事ではないと思うんですが。
300万かけてリフォームするより、100万値引いて売れるならそのほうが合理的。

もっとも、リフォームしないと全く売れないのであれば、
換金の機会を作る為の出費な訳で、
得とか損とか以前に必須な費用というわけですが。

物件規模にもよりますね。２０坪の物件なら１００万程度で十分きれいになります。キッチン・水回り床を入れて２００万くらい。業者を複数社入れて叩くのですよ。
クロスだけなら３０万もかからない。

＞40
池尻大橋あたりなら、ワンルームでない限り買っておいて損はないです。

世田谷でも売れない場所、あるいは売り難い物件はあるからね。吟味が必要。

＞価格の変動を見ながら、１５年〜２０年以内に新築に住み替えるという考えが正しい。
これは、過去の流れの中では正解だけどたとえば40才でローンを組んでマンション購入
20年後60才で新築マンションのローンなんて組めないよ。
都心物件を売って、現金で新築を買って郊外に引っ込めと言うことかな？
現在の都心の古いマンションは、最高でも35年くらい、20年後に築55年で建て替えなんて
出来るのでしょうか、間違いなく買った本人は死亡していて子供が相続しているか
途中で中古買った人も高齢化しているだろうね。
東京の将来は80年近いマンションが、ゴロゴロしているNYとか欧州のようになると思うんだけど。

中古はじっくり吟味できるのが利点かもしれませんね。
売るときは、まず仲介業者を複数社呼んで査定価格を比較して
一番安い査定を基準に、一番熱心な業者を中心に一般媒介で
依頼するのがいいみたいです。これも物件次第ですけど

＞40才でローンを組んでマンション購入
＞20年後60才で新築マンションのローンなんて組めないよ。

そういう人はローンの組める５０歳で住み替えることが大事ですよね。
ピークで売ってキャッシュを持って１０年賃貸で暮らして
底値で１ＬＤＫの新築を買えばいいでしょう。
私は４０代でマンション買って失敗したと思って５年で損切りして
賃貸に戻りましたよ。おかげで住み替えもできた。

＞都心物件を売って、現金で新築を買って郊外に引っ込めと言うことかな？
２０年後ならよくて買値で売れる程度の話かも。
４０歳ならファミリーむけの８５平米でも６０になれば奥さんと二人。

＞現在の都心の古いマンションは、・・・築55年で建て替えなんて
＞出来るのでしょうか、

私も懐疑的。ですから買換えしかないと思います。

＞東京の将来は80年近いマンションが、ゴロゴロしているNYとか欧州のようになると思うんだけど。
そんな話は私は興味がないです。
成功するマンション購入は住み替えがうまくいく購入。
失敗するマンション購入は、そこに住み続けなければならない購入。
それだけの話です。

再来年にTTTなどが完成したら、築浅中古物件巡りツアーを企画する仲介業者が出てくるんじゃないかな。
それなら売る方も買う方も便利だから。
オークションで価格交渉したりして。

面白い。ぜひ参加したいですね。
とにかく最近はタワマンのオープンハウスのチラシが多いから
だいたいこれまでの主な物件見てしまったけどね。

>46
一番安い査定は、業者が単に売り易くする為に付けた査定の場合があります。
マンションブームなのに弱気に安売りして後で後悔しないと良いですね。