23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

一度セキュリティーの行き届いたマンションに住んでしまうと、戸建ては怖いですね。

>>137
あなたは見栄で住む場所を決めるの？

この2、3年は、普通のサラリーマンでも都内にそこそこ広めの新築マンションが買えた
ラッキーな時期だっただけで、買えなくなればまた郊外に戻るだけでしょう。

あと、中途半端に高い中古物件は敬遠されますよ。管理費や修繕積立金の問題もあるし。
7000万の予算がある人なら、わざわざ中古を買わずとも新築がいいって人のほうが
多いんじゃないかな。

この間の日曜日に、テレ東でやっていた、ドリームハウスを見た人はいないかなあ？
世田谷に借地権付き土地を買って、自分で家を建てた家族の話。
間取りや造りへの自由さ、こだわりの造作。ライフスタイルに合わせた造り。
自分としては最後には、戸建てにあこがれるけど。実家が戸建てだというの大きいかも。

今、7000万の予算で新築を買っても
将来それを中古でわざわざ買ってくれる人も少ない。ってことになりますね。

＞143
ずっと住む住まいだから、多少見栄があるのは当然でしょう、都心は見栄も張れるし
利便性も優れていますから二度美味しいから人気があるんですよ。
同じ地区でカタカナデベのマンションよりも、財閥系の割高マンションが人気があるのも
その証拠でしょう。

あなたは初心者だから、中古物件の状況まで見てないんですね、管理費と積立金が異常に高額なのは
中古でも小規模の高級マンションの場合です。
管理費は新築でも積立金でも同じ、積立金は20年のマンションでも㎡150円前後ですから
購入コストを考えたら、入居済みの中古は新築よりお得なのは当たり前でしょう。
7000万円の予算で城西の75㎡にするか、築15年の都心の100㎡にするかというのは悩むところですよ。
一時取得者は新築指向が強いから、中古はプロと経験者の世界になるんですね。
冷静に考えて10年後、城西の中古築10年75㎡と都心の中古築25年100㎡なら、資産を見ても
考える余地があるのではないでしょうか、30年後は地価を考えると資産価値は逆転しますよ。

146さんに同感

築２５年の１００平米って、ほとんどない物件ってことはないですか？
あと、築２５年だと、今後どのくらいは住めるんでしょう？　終の棲家
と考え、転売はあまり考えなければいいってことでしょうか？

難しいのは、中古だと耐震性能とか、躯体の寿命とか、どうなんだろうと悩みますよね。光ファイバー通すのが無理な物件とかも過去ありましたし。。理想は、城南あたりにRC造外断熱一戸建てですが、一体いくらかかるのやら。。。なので、もう少し外断熱マンションが良い立地に出てきて欲しいと願っております。

＞148
7000万円の新築と比較するなら、築15年100㎡（坪単価230万円）と書いたんですが。

築25年の100㎡は、港区、千代田区、文京区、新宿区あたりにはいくらでもありますよ、
むしろ郊外では希少な広さですね。
但し昭和55年前後のマンションになりますから、当時としてはかなり高級物件の場合が
多いですけどね。
ディスポーザーは無理ですが、700万円もかけてスケルトンリフォームすればペアガラス、床暖房、システムキッチン、1620サイズの浴室など共有部分のドアーとサッシ以外の見えるところは
間取りも自分の好きなように直して、新築同様になりますよ。
当時としては高級物件の場合が多いから、管理組合のリフォームでオートロックも監視カメラも
設置してあったりします。
立地は23区郊外の新築物件とは比較にならないと思いますよ。

寿命は、定説がないから何とも言えませんが50年でダメになることはあり得ないでしょう、
四谷の築47年の物件は現役だったりします。建て替えの寿命は躯体の寿命というより
専有面積や仕様の陳腐化という場合が多いから1980年以降であれば、現在とほとんど
変わらないでしょう。
バブルの平成初期の物件なら、時代的にスラブ厚や躯体の豪華さは現在のマンションと
比較にならない物件も多いと思います。
どんなに建物にお金を掛けても、高値で右から左に売れた時代ですから。

149です。へえそうなんですか。700万程度で新築同様に。。確かに、うちのおやは中目黒に相当古いマンション持ってますけど、まあ大丈夫ですものね。人にまだ貸せてますし。狙いは平成元年かなあ。。

＞149
古い物件で、光ファイバーが通せない物件は皆無だと思いますよ。
マンションタイプの光は、エントランスまで光ケーブルあとは電話線（ADSL？）ですから。
管理組合の理事の頭が古くて反対される場合もあるでしょうが、業者は普通タダで共有部分の
設備を入れてくれますから、時代の流れで大丈夫でしょう。

昭和55年以降の新耐震の物件であれば、躯体の寿命は問題ないでしょう、
昔の基準でもノーメンテで65年メンテナンスをすれば100年持つらしいですよ。
最近の100年コンクリートは、ノーメンテで100年らしいですが、その他は昔と同じだそうです。
友人の建築士に聞くと、阪神大震災の教訓で公共建物やオフィスの耐震基準の見直しはあった
そうですが、マンションに関しては十分なので見直しは無かったそうですよ。

別に中古物件を積極的に奨めるつもりもありませんが、イメージは誤解が多いので書き込みます。

>150
読み間違えていました。すみません。
よくお考えは分かりました。
でも、実のとこリフォーム込みで８０００万近くの物件は
許容外です（笑）。庶民は中古でも中途半端な物件しか
手は出せないということかも（苦笑）。

そうなんですね。中古の耐震性って全然駄目な気がしてたんですが。1990年くらいの物件だったら問題ないわけですね。狙いは何年築のものですかねー。確かに、1億円予算とすると、都心でも100平米で買えるものがあるのかも。。イメージや誤解が多いうちに、安く買うってのは手ですね。

150さんディスポーザーって良いですか。
うちにも付いてるけど手入れが面倒です。

＞154・155さん
150です。
ディスポーザーは、20年位前に実家の戸建てで外国製を取り付けて使っていましたが
使うか使わないかと言えば、あれば使う。必要不必要で言えば、どっちでもいいという感じです
10年くらいで壊れましたが、修理もしないでそのままにしてあるみたいです、
便利といえば食洗機の方が、毎日使って遙かに便利さは感じます。

よく掲示板でも周囲でも、10年未満の築浅の中古の話が出てきますが、もっとも非効率な物件だと
思います。立地が抜群ならそれもいいでしょうが、設備も中途半端、価格もけっして安くない
リフォームするには、まだもったいない。
（ローンがあったら当分リフォームする余裕なんてなくなると思います）

それであれば、15年〜20年の新耐震の割安な中古を買って、スケルトンリフォームして
注文住宅のように、好きな間取りとデザイン、設備にした方がいいのかと思います。
住民層と管理状態がはっきり確認出来るので、青田買いの新築よりリスクは少ないかもしれないし
年配から若い世代までいて、コミュニティーとしては良好だと思います。

都心物件でも坪単価200万円前後で、広い高層階の角部屋が見つかると思いますよ、
一度参考まで、サイトを見てみたらいいと思います。
マンションは生活の場ですから、立地と高層階＆角部屋が最重要だと思いますので
いろんな角度で検討するのがいいと思います。
自分は結婚後に、山手線駅10分未満のスケルトンリフォームの中古からスタートしました。

食洗機は人気ありますね。

コンクリートは大規模修繕が必要になるまでが65年で、それまでにも通常のひび割れの修復など、補修は必要です。高強度コンクリートも100年間メンテナンスが不要というわけではありません。

ああ、確かに子供部屋の数が足りなかったですよね。
アレは疑問だった。世田谷にこだわる結果、駐車場が取れない旗地という
のも問題あり。一戸建ての魅力は駐車場だし。
でも、納戸が大きく取ってあったり、奥さんの身長に合わせた吊り戸棚、
徹底的に隠す収納、お洒落な照明はよかったですね。あと、あの建物で２４００万
で作ったというのもすごいなあ。設計費がタダというのも大きいけど、
マンションだとやっぱり建築費の比重がどうしても大きいんだなと思いました。

ドイツでは築１００年のクラスのマンションが未だ現役で年々値上がりさえしていると
テレビでやっていましたね。立地がよければそれが本来の姿なのだろうけど。