23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

頑張りすぎ！

売り渋りのデべさんは、価格が下るなんて言われたら損するかも。

不動産価格は巨大戦艦のようなもの。上にだろうが下にだろうが動き始めたら相当期間トレンドが続くはず。だから客観的にみてまだまだ騰がるかな。5年間位は。

消費税の大幅アップになれば、
アップ前の買い急ぎとアップ後の買い細りがあるだけ。

とにかく広尾の値動きを見てると最先端トレンドがわかるんじゃない。

資産価値重視で、マンションを買う方たちは、
小さい子供いないですよね？

不動産価格の上昇は、長期は続かない。なぜなら住居として買う層が、価格の上昇についていけなくなるから。その段階になると、投資しているもの同士のババ抜きが始まる。23区の中心部が高止まりの可能性はあるが、広い範囲での地価上昇は続かない。高額所得者の絶対数は、人口減以上に減少していく。東京だけで人口1千万。その中で一億の物件を買える層が何％か考えてみるといい。その層が奪い合う物件は、販売総数の中の一部でしかない。

億ションばかりではないから。

DINKSも億ションよく買っている。資産価値重視で流れは都心へ集中している。通勤が楽なエリア（特に山の手駅周辺）は益々彼らのターゲットになっていくだろう。

少子化だから夫婦両方の親からの資金援助を受けやすいしね。

昔みたいな値上がり→買い替え→値上がり→買い替えって好循環に入れればいいんだがなぁ。。。

金利があがれば、マンション価格上昇と同じ効果がある。
日銀が毎年0.25％程度のゆるやかな上昇を考えているようだ。
だとすると８年後には今の３％の金利が５％になっている計算だ。

３５００万のローンを３％で３５年借りたら月々の返済１３万５千円
これが金利５％になると「同じ返済額で借りられる額」は２６８０万円
２割の自己資金でも
４３７５万の物件価が買えた人がが３３５０万円でないと買えない。
約３割の値上がりと同等というわけだ。
マンションというのはデベロッパーも価格を上げるが金融機関も
金利を上げることで「買えない障壁」を作っているのだ。

キャッシュに余裕のある人「富裕層及び買換え客」は関係ない。
金利があがろうが、価格は額面通り考えればいい。

一般客は２５坪を１８坪に減らすか、坪単価の３割安のエリアを選ぶ
しかなくなる。坪単価240万の物件を検討していたのが１６８万の
物件を選ぶしかなくなる。

今後、地価がさしてあがらずとも金利が上がっていけば８年後には
ほとんどの人は郊外物件か築年数の古いの中古しか買えない事態に
なる。

バブルの頃は年収の上昇率が高かった。平均賃金もあがったし
ローン金利も５％あっても収入がカバーしたが今は賃金が伸びていない。
おそらく、８年後には供給者が値を上げるかわりに「音を上げて」
しまうだろう。
誰も通勤９０分以上の郊外は買わないし、築３０年以上の中古マンション
に人気が集まるとも思えないからだ。

そこで９年後あたりからゆるやかに下落が始まる。金利も徐々に下がる。
消費者物価が上がらず、景気も極端に低迷しなければゼロ金利に戻る
ことはないだろう。そこで底値も２００４年ベースまでは落ちない。

せいぜい２００７年ベース・・くらいかな。買うなら今のうち。

キャッシュフローは、金利上がればきつくなるのは当たり前。
団塊ジュニアも親の脛かじってマンション買っている。正に去年から今年の流れ。
問題は、団塊ジュニアの可処分所得が減るような事態になったときに値崩れする。
勿論色々なケースが考えられるが

年金の崩壊がはっきりするにつれて、
老後資金確保のため、親から若年世代への資金供給は止まる。
既に生涯賃金の平均値は下がり始めていて、若年層に今以上の購買力は期待できない。
中途半端な高額物件や、イメージ先行のハリボテ物件には受難の時代へ。

今日なんか、金利上げが遠のいたとの理由で円安になってるよ。
簡単には利上げできないんじゃない。

年金の崩壊と言ったって、
年金でしか暮らせないような庶民では元々、高額物件には縁がないでしょ。

年金の保証があるから安心感があって消費へまわせるのに、
年金や保険はもらうどころか負担が増える恐れすらあるようになれば、自分で手いっぱい。
娘や息子の軽薄なマイホーム購入につきあって金をやるような余裕はなくなると言うこと。
心理的にもね。

バブル時代の実質金利ってどのくらいあったんですか？名目金利でなく、実質金利は今のほうが高かったりするんでしょうか。

年金が心配なら、消費税率が騰っていくのも心配なはず。
２０%なんて話もあるから。

日本脱出が緊急課題ですな