マンション管理士の活用。。。パート11

　管理規約をすべての住民が守る管理組合は素晴らしいですね。　さぞかし、優秀なマンション管理士を活用されたのでしょうね。　

マンションでの生活はマナーが規約に優先します。

　管理会社はマナーも守ってね。　法律すれすれどころか、拳法違反はマナー以前の問題だから。
　ホームページにも、「お客様との約束及び企業活動に関連するすべての法令を遵守し、マネジメントシステムの継続的な改善に努め、環境保全と汚染の予防に配慮したより良いサービスを提供いたします。」とあるし。
　悪質管理会社　住友不動産建物サービスの管理会社社員の上級フロントのマンション管理士。

　訂正があります。　１行目の　「拳法」　は、　「憲法」　の誤りです。　お詫びして訂正します。
　「拳法」もルールを守り、「憲法」も最高法規ですから遵守しましょう。　

　別の名目で、理事会に呼び出し、肝心なこは何も言わず、引き留めもしない。　　管理会社のくせに管理はできず、必要な情報も提供しない。　管理もできないのに、管理組合の運営に口出しする、悪質管理会社に対抗したいとおもいます。　真面目なマンション管理士の先生方のご意見を聞き、活用したいと思います。　お知恵をお貸しください。
　ただし、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントはお断り。

　訂正があります。　１行目の　「肝心なこは」　は、　「肝心なことは」　の誤りです。　お詫びして訂正します。　肝心なことは、管理費等の未納です。　本当に「肝心なこと」でしょう。

管理会社って共用部の避難通路になってるところにある自転車とか指導とか勧告とかできないのかな？ 総合ハウジングサービスは理事会にって言うんだけど理事会にアドバイスもできないの？HPの業務実績のところに住んでいる家の写真までなってんのに…マンション管理士ってそう言うのをアドバイスする仕事なの？スミマセン、無知で…

　マンション管理士の先生方に質問しても、居住者の自覚の問題ですので、お困りになります。
　もちろん、管理会社の責任ではありませんので、「総合ハウジングサービス」の責任でもありません。
　当然ですが、理事会の責任でもありません。
　放置自転車の、所有者の自覚の問題です。

追加があります。　避難路となる場所に物品が放置されていれば、議事録や、掲示等により注意喚起することは、差し支えありません。　当マンションの管理員は非常に優秀な方で、駐車場通路に持ち主のわからない自動車が、運転者がいない状態で駐車していると、注意喚起してくれます。　その場所には、駐車できないことも表示されているので、管理会社の責任ではなく、自動車の運転者等の責任です。

うちのマンションは理事長（女区分所有者）自治会長（男、愛人）が、兎に角
マナ＝違反する。管理人の一緒に昼間から管理室で飲酒している。窓口を開け
ると酒くさい。こんな時はどうしましょう。忖度。

　マンション管理士の先生方に質問しても、居住者の問題ですので、お困りになります。
　もちろん、管理会社の責任ではありません。　管理会社が理事長等と特別な関係（例　特別理事）なら、話は別ですが。 　殺人や傷害が起きれば迷わず警察へ連絡しましょう。　火事や救急なら１１９番へ　場所にもよりますが桜の代紋も来てくれます。　

　５０さん　悪徳管理会社　住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントなら答えてくれます。
　反社会的勢力には、きわめて詳しいですから。

　ついでに、管理組合役員に「俱利伽羅紋々　付」を仕込みましたから。　管理会社社員のマンション管理士が。

３８
>マンションの内部情報を管理人、管理会社のみにするのではなく、組合自らが、
>情報を組合員に公開することが良い。慣れないうちは困る事がありますが、次第
>に自浄作用が働く。例、組合員の氏名を組合が表札を出しているマンションのあ
>る。住民はとても気持ちのいい方が多いです。

これ、本当でしょうか。
うちは全戸が表札を出している２４０戸のマンションですが、悪質な管理が行われ
ています。住民は実態を知ってもなお「良質なマンション」を演じているだけです。
管理会社もそれがよこした管理士も管理組合自体も演技派（偽善）で「したたか」。
いくら知らせても強力な管理会社を前にして自浄作用なんか一切働きませんでした。
管理規約の全面改正や管理体制変更で自浄作用が働いたように巧妙に装われました。
すべて資産価値の維持向上の名の下に理事会が中心となって遂行されました。
さすがに
裁判所に訴えられましたが「当管理組合に何ら非があったわけではありません」と
構内に掲示した上で調停ではウソをついて切り抜けました。住民たちは無言の支持。

　真面目なマンション管理士の先生方にかかれば、悪徳管理会社は、退治してもらえると思います。　ぜひとも活躍をお願いしたいと思います。
　しかし、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、「俱利伽羅紋々　付」　を理事会に仕込み、管理組合を破壊しました。。　まさか、新役員に　「ヤ　の付く自由業」 を仕込んでいないとは思いますが、注意をお願いしたいと思います。　万一の時は、他の方々と共に、お助け下さい。

　財閥系管理会社社員のマンション管理士に、まともな人はいるのでしょうか。　少ないのでしょうね。
　組織は硬直化しているし、会社内部の連絡も無茶苦茶。　マンション管理センターの見解も、利益相反の恐れありとのことです。
　管理会社社員のマンション管理士は信用できますか？
　（現場の管理員や清掃員は、マンション管理士でも除きます。）

↑解約したいけどまわりから相手にされず解約できない老人

　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」は、魔力の持ち主ですね。
　スレ立てして、そのスレに投稿があると、スレを削除して、レスそのものを削除するマジックが可能です。
　しかも削除スレに投稿すれば、投稿拒否になり、多くのスレに投稿ができなくなりますから、口封じには持って来いです。
　不思議なことに　本人が投稿したものを、本人の依頼により削除していることもあるので、「上位合格」など信用に値しません。

マンション管理士の方にお伺いいたします。　
当マンションは４００戸の法人化されたマンションで築２８年です。

１０年まえに道路を隔てた土地を法人名で購入して２００台収容の駐車場を
造成し、機械式駐車場を撤去しました。

この土地な法人名で登記して組合費で年間２００万程度の固定資産税を支払
っております。

ところが最近買い替え等の目的で売却する区分所有者から、この法人名義の
駐車場敷地は区分所有者の共有財産であるから持ち分に対して売却価格に反
映されていないとの苦情がありました。

過去に仲介をした仲介業者や管理会社にも確認しましたら、売却価格に反映して
いない事が判明しました。

すでに売却した区分所有者には当時の状況を仲介業者のも説明しなかった組合員
にも責任がある旨の説明はしました。

但し当マンションを管理している管理会社もこの件は担当が異なり認識していま
せんでした。

今後は組合員に、ことの次第を説明し、仲介業者にも共有物である駐車場敷地の
持ち分の価格を売却価格に反映して売却するように指導をする事にした。

この件が正しいか否かのご意見をお伺いいたします。

組合財産に持分なんかないと思いますけど。

そのとおりです。
規約敷地でなければ、単なる組合財産です。

管理組合の預金とかも売買するときは考慮されるはずだから、管理組合の財産目録みたいなものとか、管理組合の貸借対照表なども物件明細書につけるべきでしょう

管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。（区分所有法第48条の2　第1項）

↑高く売りたいなら事務所に見に行け、というのではなく、売買契約のときにアピールすべきでしょう。
あほ

マンション管理士の先生方に質問です。

実際の運用面で支障をきたすようになったので、管理規約第Ｘ条を変更しなければならなくなりました。
しかし規約変更は総会特別決議が必要になり、3/4以上の組合員数と議決権数を集めるのが非常に大変です。
そこで理事会は特別決議を回避するために、規約第Ｘ条はそのまま現存し、規約第Ｘ条を変更する内容に等しい総会議案Ｙを上程し、総会で普通決議で可決しました。

この場合、規約第Ｘ条とその規約に矛盾する内容の総会決議Ｙの２つが存在しますが、どちらが優先になるのですか？

規約X条がペット禁止で
総会決議Yがペット容認なら
総会決議Yは無効です。

　自作自演の投稿は止めましょう。　マンション標準管理規約運用専門家なんて騙り。

>>66
正しく総会手続きを踏んでいたならば総会決議Ｙは有効である。
無効と言うならその法的根拠あるいは規約根拠を示せ。

裁判したらどうなるかを知る方が理解は早かろう。あほ
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol12_2502.html

↑「裁判したら」の話である。司法裁定で無効判決がされた場合である。

①総会決議Ｙを無効にする新たな総会決議Ｚを可決する。
②「総会決議Ｙ無効確認請求」の訴訟で判決により総会決議Ｙを無効にする。

規約的な①か法的な②のいずれかを実施しない限り、総会決議Ｙは有効である。

↑初学者の書正論であるw
有効だと思い込んで運営されているだけのこと。
制限速度を知らずに速度超過したら合法だという理屈だ。あほ

↑論理的説明のできないあほ

>>72 匿名さん
↑単なるあほ

↑　Doorhoo!

マンション管理センター
よくある質問
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_07.html

規約をなんで普通決議で覆せると思うんだろねw
のうたりんなんだろう

72とか74はあほあほ言われると逆上していつもからんでくるやつか？
あたま大丈夫か？
まー、ネジが一本飛んでるんだろが。

↑　そんな奴おらんやろう

　ネジが飛んでいるより、もともとネジがないのが、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社では？
　天才的的詐欺師まがいの、マンション管理士の社員上級フロントがいるくらいだから。

　マンション管理士は、真面目でまともな方なら、素晴らしい仕事をしてくれます。
　反面、財閥系悪徳管理会社のマンション管理士で社員上級フロントが悪用すると、管理組合が破壊されます。
　今まで、専門的知識者で、資格に見合わない業務しかできない連中は山ほど見ましたが、これほどの出鱈目をする奴を見たことがありません。　いい加減なマンション管理士の話も聞きますが、こいつは、すべてのマンション管理士の面汚しです。　もちろん、雇用している管理会社は、使用者責任を免れることはできません。

http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_IV-4.html
区分所有法３１条の原文と併せてお読みください。参考になります。

>そこで理事会は特別決議を回避するために、規約第Ｘ条はそのまま現存し、規約第Ｘ条を変更する内容に等しい総会議案Ｙを上程し、総会で普通決議で可決しました。

これは総会議案Ｙ自体が規約Ｘを実質的に変更する議案であるから、区分所有法第31条第1項の特別決議事項になる。
しかしながら総会議案Ｙは特別決議によらず普通決議で可決されたので、区分所有法第31条第1項違反になる。

総会議案Ｙが、特別決議の要件を満たして可決された場合の効力は？

↑規約Ｘが変更されたことになる。
それなら初めから規約Ｘの変更議案にすれば良い。

そもそも規約に抵触する総会議案Ｙそのものが無効であり、総会においてどのように決議されようとも効力を有することはない。

そのとおりだけど、裁判して負けるまでは有効とかいうやつもいるからねぇw
無効の意味を民法総則で勉強してないから
そうなる。
無効は最初から無効。

民法総則的には総会議案、総会決議は錯誤無効である。

と言っても司法判断で「無効」もしくは「取消し」判決を貰わない限り総会決議は執行されてしまう。
だから「総会決議無効確認等請求」事件が提訴される。

>86
「無効」「取消し」「不存在」の判決が出て初めて効力を発揮することを忘れるな。

>>88
>「無効」「取消し」「不存在」の判決が出て初めて効力を発揮することを忘れるな。

「取消し」の判決って何ですか？

↑違いますね。
無効は裁判によらなくても、いつでも誰からでも主張できる。
ビビって負けそうならすぐに引っ込めるだろう。
あほ

「無効」「取消し」「不存在」については弁護士の先生に聞け。
主位的請求、予備的請求にどの順番で書くかに影響する。

取り消しと無効の区別がついてないのは
民法総則しらないから。

>無効は裁判によらなくても、いつでも誰からでも主張できる。
主張してどうする？無効だと主張する総会決議に基づく執行を停止をさせないようにする必要がある。
それを裁判で総会決議を無効にして、総会決議に基づく執行根拠を無くすのである。
訴訟したことのない奴の言うことは信用するな。

>>91
>「無効」「取消し」「不存在」については弁護士の先生に聞け。
>主位的請求、予備的請求にどの順番で書くかに影響する。

ど素人丸出しですね。

今、係争中の事件は次のように請求してる。
主位的請求：総会決議の無効
予備的請求：総会決議の取り消し

>>95
>今、係争中の事件は次のように請求してる。
>主位的請求：総会決議の無効
>予備的請求：総会決議の取り消し

「総会決議の無効」は「確認の訴え」であると思いますが、「総会決議の取り消し」は何の訴えですか？
まさか「形成の訴え」ではないですよね？

訂正

管理組合総会決議無効確認等請求事件

主位的請求：総会決議の無効の確認
予備的請求：総会決議の取り消し

給付訴訟ではない、形成訴訟である。

>>93 匿名さん
無効主張は内容証明で十分。
いうことを聞かない場合は仮地位仮処分で十分

事実上そこで決着する。
仮処分が本案みたいになる。
本案訴訟まで行かないだろう

>>97
>管理組合総会決議無効確認等請求事件

>主位的請求：総会決議の無効の確認
>予備的請求：総会決議の取り消し

>給付訴訟ではない、形成訴訟である。

「総会決議は有効であるが、○○の理由により、裁判所はこの総会決議を取り消せ」と予備的に請求しているのですか？

「総会決議の無効の確認」が希望だが、それが認められなければ「総会決議の取り消し」をしてもらいたい。

という請求である。

「取り消し」だから一旦は総会決議は成立しているが後で判決で「取り消す」ということになる。

↑　法的根拠は？

↑訴訟だから法令違反や規約違反がなければならない。
区分所有法違反、管理規約違反

>>103
>訴訟だから法令違反や規約違反がなければならない。
>区分所有法違反、管理規約違反

区分所有法違反、管理規約違反なら、総会決議は無効となる。

「総会決議は無効」と主張しても法的拘束力は何もないので理事会は総会決議を執行しようとする。
だから提訴して「無効判決」をもらって執行できなくするのである。

↑仮地位仮処分で十分

無効判決が出るのは何年後？
あほ

ところで・・・
過去に、「マンション総会決議の取り消し」が、裁判所によって形成された事件はありますか？

判決が出るまで、その総会決議を根拠とする管理費からの大金支出が止められる。
前回の訴訟の時は約2年で判決がでた。そんなに何年もかからない。
今回は既に理事会が和解を要求してきている。あとは落としどころだけだ。

>>108
これが有名。管理規約違反だけで無効にされた。
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

↑　未だに「無効確認訴訟」と「取消訴訟」の区別ができないのですね。

無効でも取り消しでもどっちでもいい。
区分所有法の任意規定の規約違反で無効判決が出てることが重要。
それなら区分所有法の強行規定違反なら確実に無効判決がでる。

　「マンション管理士試験上位合格者」と「マンション標準管理規約運用専門家」に聞くけど、理事会審議なしの総会開催通知は有効？　フロントは、マンション管理士で、財閥系悪徳管理会社社員の上級フロントだけど？　懲戒免職は当然で、マンション管理士の資格はく奪も当然だと思うけど。　

↑例えば理事長以外は全員理事会に出ないで
委任状で済ませていたような場合で
総会を招集して総会では問題なく決議されたような場合は総会決議は無効にはならない、というのが弁護士見解である。総会の方が理事会より力が強いから、理事会でのその程度の手続きの瑕疵は治癒されるらしい。その弁護士はたしか、元神戸地検判事補だったかな。
こういうのは会社法の取締役会、株主総会の判例で判断されるから正しいか間違ってるかは専門家しかわからんであろう。
しかし、管理会社はこの程度のことは知ってるから理事会を形骸化させるわけである。
健全な運営をしたければ
理事会の意識を高めるしかあるまい。

　仮定（例えば）の質問に答える必要は無しと、どこかの馬鹿な政府の連中が言っていますから、右へ倣え。

１１４さんの場合などは委任状が出ているからまだましで合法的である。
うちなどは委任状も議決権の行使もしないで欠席（棄権）する組合員や
理事会の理事であって、本当は理事会も、総会も成立していないのに
意思表示なき組合員を理事長に委任したとして全ての理事会や総会を成立
させ議案は賛成多数で可決したことになっている。４００戸の大型マンシ
ョンである。

理事長に、これを追及すると管理会社のアドバイスでしたと回答である。
管理会社を追及すると理事長の命令であるとの回答である。

この件を総会や理事会を無効に出来ないかと弁護士に相談すると、出来
ないと回答する弁護士がいたり。
無効にすることができても裁判所は組合の人事には口出しできないとの
回答もある。

結論は、組合役員と管理会社は共謀して事をおこせば、皆ですれば怖く
ない事になる。

罰則規定もなく、分譲マンションは組合員全員が組合活動に参加しなけ
れば、気がついて時には、皆さんの蓄えた組合費が、一部の組合員と管
理会社に奪われる。

追記　１２２です。
この管理会社は、住友、三井、三菱、野村。独立系大手管理会社の
日本ハウ、大京以外の管理会社です。誤解のないように追記しました。

立候補してみたら？

委任状集めは、管理人が戸別訪問したら、割と簡単。
しかし理事長とかやってみるとわかると思うが、住民が関心を持ち始めると
何かと面倒だと思う。
ガテン系住民が総会の最前列に陣取った場合、とてもたいへんである。

大阪府の南半分などは韓国みたいなものである。そんなところで理事長をやると
韓国の大統領みたいにつるし上げに遭うと思われる。

他方、大阪府の北半分なら北欧並みの民度である。問題は英知で解決されるであろう。

マンション管理士にお伺いいたします。
以下をお読みください。

００マンション管理組合法人管理規約

第１章　総則
（目的）
第１条　標準管理規約と同文
（定義）
第２条、この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定める
　　　　ところとする。
　一　０００
　二　＊＊＊
　
　十　共用部分　区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
　＊
　Ｙ　共用部分等　共用部分及び付属施設をいう。

（規約等の遵守義務）
第３条　標準管理規約と同文

（対象物件の範囲）
第４条　この規約の対象となる物権の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及
　　　　び付属施設（以下「対象物件」という。）とする

別表第１
物件名
敷地
　所在地
　面積
　権利関係
建物
　構造
　面積
附属施設
　００００００、－－－－－－、ｋｋｋｋｋ、
　店舗（事務所）

※店舗（事務所）が個人の区分所有者が存在していて、今回仲介業者により売買に
　出されておりました。

店舗が個人所有であれば規約の附属施設に記載されている事は可笑しくありませんか。？

過去の議案書、議事録を確認しましたが、組合の付属施設である店舗（事務所）を売買、
又は賃貸に供した形跡はありません。

登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

管理会社は分譲当時から同じですので問い合わせたら、回答がありません。

規約はこの条については、分譲時より変更はありません。築後２５年のマンションです。

○区分所有法
第3条（区分所有者の団体）
区分所有者は、全員で、「建物並びにその敷地及び【附属施設】」の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

○マンション標準管理規約
第6条（管理組合）
区分所有者は、区分所有法第３条に定める「建物並びにその敷地及び【附属施設】」の管理を行うための団体として、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。

○「建物並びにその敷地及び【附属施設】」・・・マンション標準管理規約第4条（この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び【附属施設】（以下「対象物件」という。）とする。）の「対象物件」

○【附属施設】・・・区分所有建物の附属物および附属建物（規約共用部分である必要はない）

>>122 匿名さん

マンション管理の国の制度が、間違っている。
腐った政治家が作ったマンション関係の法制度が、安心感のある
集合住宅マンションの長期ビジョンを見渡せないようにしている。

クソなマンション管理士がいるのも、その一因。

>店舗が個人所有であれば規約の附属施設に記載されている事は可笑しくありませんか。？

店舗を付属施設から除外するために規約変更が必要ですね。(特別決議)

うちの例で示します。住宅+複数店舗のマンションです。
■付属施設は規約の別表で定義されています。
■規約で、「共用部分等」は「共用部分及び付属施設をいう」と定義されています。
■規約で、店舗は専有部分と店舗一部共用部分に分かれて定義されています。

>>132 の例は、単なる複合用途型のマンション（一般分譲の住居・店舗併用の単棟型マンションで、低層階に店舗があり、上階に住宅という形態で住宅が主体のもの）だと思います。

>>133
違います。住宅棟+共用棟+店舗棟のマンションです。

>>134 であれば、団地型マンションですね。
店舗棟は、住宅棟の附属建物ではなく、独立した区分所有建物ですよね？

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

１２９さんのマンションは。
店舗（事務所）が登記されているのであれば一専有部分を規約上付属施設と
して規約に設定されているので、
１３２さんの仰る通り特別決議で専有部分に変更して付属施設から除外する
必要があります。

※登記簿謄本を今一度確認して下さい。（引き渡しと登記の年月日を照会する）

>>135

正確に書きます。

住宅棟は3棟独立で渡り廊下で接続
共有棟は独立で、共用施設（防災センター、集会室、ゲストルーム、キッズルーム）と店舗4区画（4専有部分）。
店舗は1区分所有者が4専有部分を所有。
住宅棟は免震基礎のため、非免震の共用棟とは物理的な接続はない。
駐車場は平置き+4層5段の自走式駐車場

>>129
>登記簿謄本はこの店舗の所有者になっておりました。

当初、附属建物として登記されていたとしても、附属建物の所有者が変更となるのであれば、独立した建物として登記されることになる。つまり、登記上（実態上も）、附属建物は存在しない。