パークタワーグランスカイ

安いか高いか判断できないのが、今の難しさですねー

>>516

安いか高いかの指標は収益還元価格でみるしかないです。
家賃は近隣のＵＲが参考になるでしょう。
キャップレートをどうするかは難しいけど今はキャピタルゲインは
期待できないの５％でみた場合の差額（理論値に対する割高）
を許容できるかどうかがポイントでしょう。

山手線の駅で山手ってどこですか？

山手線は山の手を取り囲んでいます。山の手に隣接する駅はあっても
山手に立地する駅はありません。

買おうかと思ってる人が全くいないスレですね。またNの攻撃ですかね。

いまとなっては高いでしょう。
今後土地を現金化する会社が増え、相場は下落傾向に。
建築自体いまデベが抑え気味なので建設会社ひま＝建築コスト安くなる。
材料費は中国バブルはじけ需要おさまり、原油もさがり、今後下がる。
とか思うのでそもそも今はマンション買いではないと考えてるんだけど甘いかなあ〜。

今以上にインフレが進むと考えれば、おもいのほか値下がらないかもですね
そうなるとサラリーマンが買えない時代になるかもですね

>>522

東京につとめるサラリーマンの７〜８割は山手線内に新築マンションなど
いつの時代も逆立ちしたって買えませんです。

すみふの方が人気ありそうですね。

今日明日ですが、グランスカイＭＲの隣にある
パークタワー東京サウスにてオープンルームをやってます。
２７階　２ＬＤＫ　８３．１５㎡　８７８０万
坪３５０万は去年ならともかく今の市況ではちょっと高すぎる
気がしますが、グランスカイの眺望の参考になるのではないで
しょうか

中古の売れ筋は３〜５千万円です。
それ以上だと新築にいっちゃう。

>>526

郊外は当然、都内でも山手線の外側になればなるほどその傾向が強いですよね

どこもいっしょだよ新築のほうが良いからね。

お金がなければ中古で我慢。

>>525

パークタワー東京サウスのオープンルーム見てきたけど、
東側の景色はいいね。値段も結構下がってるし。
再開発でビルが建ってしまうのが惜しい。

中古物件うれて来てるよ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080926-00000080-mai-bus_all

>>529

再開発も三井ですよね。ＭＲのあるブロックの東側の駐車場も三井がなにか
建てるみたい。大崎五反田地区はソニー村から三井村になりつつあります。

私もサウスの部屋、27階83平米8780万円を見てきました。

東側はマンションと業務棟が立つので、眺望の抜けは永続しません。
値段は交渉によって下がるかもしれませんが、
仲介手数料などで＋200万円ですし実質もっと高くなります。
坪330万オーバーだったら新築の方がいいですね。

しょぼいしょぼいと思ったグランスカイのスーペリア仕様でも
平成13年当時の”高級”仕様よりは上だということがわかりました。

中古であと20%くらい安いなら検討するかな。

>>532さん
中古は売主の希望価格ですから、売れなければ値段を下げざるを得ません。
一ヶ月以上売れなければ、指値で買いたたきましょう。

>>532

２割下げてもまだ７０００万台ですね。高けー
７年前の高級仕様は現在標準仕様。７年後はさらにすごくなるんですかね。

マンションズにでている一番小さい間取りでも坪380弱。たけ〜ぇ。

売れなくても値段を下げない中古物件って多いよ。
売る方も意地があるんじゃないの。
ま、下げて売るならヤフー不動産などの一覧からさっさと消え去るわけだが。

売れないと　管理費分　損するね

第2期3次の結果はどうだったのでしょうか？時期の案内がホームページから消えてしまいましたね。

へ？
まだ１期登録前で、要望書出している段階だと思うけど？？？

すみません。スレッド間違いです。

このマンションちょー格好いいっす

目黒川氾濫しないのかな？水害対策はしてるのかしら？

中目黒の船入場調整池ができてからめっきり水害は減ったけどね。
まあいまだに台風シーズンには区から土嚢袋が配布されてますけど。

まじ、土嚢ですか、引くなあ・・・

水害対策を考えてるとよいですが。だれか聞いた方がいらっしゃったら教えてください。

＞水害対策
全住民が神に祈ります。

堤防マンションて昔あったね。
川沿いにずらっと建ってるマンション。
いざとなったら堤防の役目をする。
兄弟マンションはひょっとして・・・

グランスカーイ

貴族のおばんざーい

>>547

それって向島にある白鬚団地のことですか？
あれは水害を防ぐのではなくて防火壁です。有事の際には開口部にシャッター
がおり、１キロ以上続くコンクリートの壁として延焼を食い止めるというもの
です。

なんか格好いいですね！

MR行ってきました。
何年前ってグレードがと思いましたが、特にトイレ。
あれをタンクレスと言ってもいいものなのでしょうか。
付けているものを安くしているので、販売価格はまだまだ割高ですよね。

>>552
タンクレスかどうかで割高かどうか判断するとかまじですか？

一期販売対象135戸しか入れられなかったんですね。スミフ物件かと思う様な最も売れるはずの第1期で販売戸数の2割！。

厳しいね〜。もうこれで売れ残り決定でしょう。2年後まで金利もどうなるか分からないし、戸数もあるし、ここは安心して売れ残りの値下げ待ち出来ますね。

それでは、また。

城南外資バブルは終わりましたから。

南山手

552
さすがにあのS仕様のタンク隠しはタンクレスとは言わないとおもうのだが、営業の人が言ってました？

５５４さんのような方も購入可能な値段になるといいですね！！

うちも是非値下がりを期待してます

なんだかんだ言っても、五反田から車で５、６分で白金、１０分で広尾、行くんですよね〜。
無理して白金台なんかに狭い部屋買わなくても、ここで十分ですよね。
だって、生活圏は一緒なんだもの。
白金や広尾は一昔前は陸の孤島だったし、腐っても山手線ですから、五反田いいですよ。
できればもう少し大崎よりのルサンクの方が友達を呼ぶ時は恥ずかしくないかな。

>552

あれはタンクレスじゃないでしょ。
あんなトイレ、みっともないことこの上なし

ところで今日から申し込み開始だよね。
どのくらい申し込みがあるんだろ？

この厳しい市況で、先安感あるし
いま申し込むのが得策とは思えないけどねぇ

>>561

なんかＭＲの外からちらりと見えたのだが壁に貼ってある一覧についている
バラの花はざっと見たところ全体（たぶん初期売り出し戸数）の３〜４割く
らいでしたよ。（本日夕方６時ごろ）

１つの部屋の申込が重複してるのもあるしね。

再来年楽しむ為に記録残しておきます。

　　 1517 40Be-1a 4980万円 1LD・K+N 15階/44階 43.44m2
1617 40Be-1a 4990万円 1LD・K+N 16階/44階 43.44m2
1718 40Be-1a 5000万円 1LD・K+N 17階/44階 43.44m2
1817 40Be-1a 5010万円 1LD・K+N 18階/44階 43.44m2
1917 40Be-1a 5040万円 1LD・K+N 19階/44階 43.44m2
2217 40Be-1a 5070万円 1LD・K+N 22階/44階 43.44m2
2502 60Iw-2a 6140万円 2LD・K+SIC 25階/44階 57.99m2
2602 60Iw-2a 6140万円 2LD・K+SIC 26階/44階 57.99m2
2702 60Iw-2a 6170万円 2LD・K+SIC 27階/44階 57.99m2
2802 60Iw-2a 6200万円 2LD・K+SIC 28階/44階 57.99m2
2902 60Iw-2a 6230万円 2LD・K+SIC 29階/44階 57.99m2
2504 70Ow-2a 7140万円 2LD・K+WIC+SIC+N 25階/44階 67.69m2
2604 70Ow-2a 7140万円 2LD・K+WIC+SIC+N 26階/44階 67.69m2
2704 70Ow-2a 7170万円 2LD・K+WIC+SIC+N 27階/44階 67.69m2
2804 70Ow-2a 7200万円 2LD・K+WIC+SIC+N 28階/44階 67.69m2
708 90Jsw-3a 9510万円 3LD・K+WIC 7階/44階 87.13m2
808 90Jsw-3a 9560万円 3LD・K+WIC 8階/44階 87.13m2
908 90Jsw-3a 9600万円 3LD・K+WIC 9階/44階 87.13m2
1008 90Jsw-2b 9640万円 2LD・K+2WIC 10階/44階 87.13m2
2310 90Fse-3a 1億520万円 3LD・K+WIC 23階/44階 90.03m2
2410 90Fse-3a 1億550万円 3LD・K+WIC 24階/44階 90.03m2
2510 90Fse-3a 1億590万円 3LD・K+WIC 25階/44階 90.03m2
2610 90Fse-3a 1億590万円 3LD・K+WIC 26階/44階 90.03m2
2710 90Fse-3a 1億630万円 3LD・K+WIC 27階/44階 90.03m2
2810 90Fse-3a 1億680万円 3LD・K+WIC 28階/44階 90.03m2
2910 90Fse-3a 1億730万円 3LD・K+WIC 29階/44階 90.03m2
3310 90Fse-3a 1億2000万円 3LD・K+WIC 33階/44階 90.03m2
3410 90Fse-3a 1億2040万円 3LD・K+WIC 34階/44階 90.03m2
3608 100Ese-3a 1億4040万円 3LD・K+WIC+SIC+2N 36階/44階 101.5m2
3708 100Ese-3a 1億4090万円 3LD・K+WIC+SIC+2N 37階/44階 101.5m2

値段の割に仕様が全般にって感じですね。
でも外観はかっこいいですよね。隣２本は「普通」ですけど、グランスカイは凝ってて好きです。山手線からは親水公園越しに栄えるんじゃないでしょうか。
ただ買えないです。。。

うーん最低でも坪３０〜５０は割高と思える。

564
ありがとうございます。
再来年が楽しみですね〜

あり得ない価格ですね
うちは撤退です。帰る人はいいなー

それでも春先ぐらいにプラウドとおなじころやっていたらまだましだったかもしれないけど、いまとなってはね。しかもまだ2年後ですね。だから1期でも2割チョイしか出してこないんでしょうね。

>>566

ザ・パークタワー東京サウスの平均分譲坪単価は３２０万（２００１年当時）
だから１〜１．５割ＵＰって感じかな？

三井の物件でこの感じだと本当にこの業界の倒産まだまだ続きそうですね。

>>570
そんなに高かったの？この辺の最安値って@250くらいじゃなかったっけ？

売れる売れないも大事だとは思いますが…、近所の私としては、早くスーパーがオープンしてもらいたいです。結局、どこのスーパーが入るのか、まだ決まってないんですかね？

>>570
不動産屋さんにとっての平均坪単価は、総床面積と総販売価格で計算すると思います。
（平均的なお部屋の坪単価ではないと思います。）

その東京サウスの坪単価も同じ計算かと。この辺りの情報でしょうか。
このスレにもある通り下は250万からあったらしいですしね。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=410
>本マンションの分譲当時の平均坪単価は320万円でしたが

それと比較するならグランスカイの平均坪単価はこれで、2割アップでしょう。
http://allabout.co.jp/house/hgmansion/closeup/CU20081003A/index7.htm
>第1期販売戸数は135戸。価格は4,980万円〜2億6,480万円で坪単価では385万円の設定となる。

去年だったらここ平均400だったろうね。仕様ももっと良かっただろうけど。

ここは土地が高い時に取得されて、原油高で資材高騰して市況が落ちたから値段下げるしか無くて低仕様になっちゃって、その上竣工時には金利上昇してそうな、そんな物件。その上竣工時は未だ景気回復してなくて、売る予定だった中古が安くしか売れなくてキャンセルとなる。そんな部屋が15部屋ぐらいあるね。売れ残りも期待大だし、それよりキャンセル物件も魅力的ですね。1年半後ぐらいの住民版でキャンセル話で盛り上がっているでしょう。


今は、新築欲しいなら、まだ金利がそれほど上がってないから、昨年前半頃売り出されて、仕様が最高な物件の売れ残りをたたいて買うのがいい時期でしょうね。

中古なら間違い無く待ちね。

第1期で135戸とは
１６００組が来場しているわりには、少ないですね。
しかも、22階以下のＳ仕様は何もSELECTできないし。

これまで何件もＭＲ見てきましたが
竣工まで2年近くあるのに、ここまで条件が厳しいのは初めてです。

Ｓ仕様もしょぼい感じですし・・・・

この辺りは、これからニョキニョキ
タワーが計画されているので、
転売時も期待ができそうにない感じもします。
まあ、それを察知してか、東京サウスの中古が最近よく売りに出されてます。

あと、2割安ければ、2年間我慢できるかもしれないけど
今の価格じゃ
手付けの1割を納めるがもったいないだけかもね。

株価もパットしないし、
サブプライムの影響もじわ〜っと日本に染みてきた感じですしね。

第1期の売り出しは
SELECTできる23階〜30階以下が中心だったみたいですが、
第2期以降は、どのようにして売っていくのでしょうか？

現時点だと麻布の方が割安に感じますね。

今の価格だと我が家は厳しいので、
ここの板を見ながら新価格（下げの）情報を待つしか
ないのかな？

仕様に合わせた価格設定
三井さんお願いします。

＞この辺りは、これからニョキニョキ
＞タワーが計画されているので、

とのことですが、その情報は、どこかに出ているのですか？
お手数ですが、教えていただけないでしょうか？

引渡しが１年１０ヶ月も先では、景気が持ち直してるかも知れませんよ。
消費税率アップまで決まったとしたら駆け込み需要の可能性もあります。

つまり、そんな先のマンション市況を今予想しても意味ありません。

>>577
旧区民体育館跡らへんにも、再開発でタワーマンションが建つそうですよ。
どちらかといえば大崎よりですけどね。ミッドサザンとサウスの中間あたりに建ちます。
それから、たぶん、キャッツシアターが終わった後、今のグランスカイのモデルルームあたりまで
含めてなにか建ちそうな予感がしますね。そこは個人的にはタワマンじゃなくて、商業施設であってほしいけど。
ソニー通りの開発は高さ規制があるため、高い物件は建ちませんよね。

浜田山の物件に代表されるように、
三井のマンションはマンションブーム中でも
三井ブランドで飛ぶように売れるってわけではなかった。
池袋や錦糸町などのタワーの売れ行きも同様。
ここの売れ行きがもし悪くても、何の不思議もないね。

>>579

体育館跡は「北品川五丁目第１地区再開発」です。キャッツシアター
の場所は今のところ予定はありませんが、あのブロックの東側にある
三井のリパークは「東五反田４−１街区開発計画」の敷地範囲です。

大崎・五反田地区の再開発計画の概要は内閣府都市再生本部のＷｅｂ
がわかりやすいと思います。

http://www.toshisaisei.go.jp/04toushi/tokyo/oosaki/05.html

①ThinkPark・ウェストレジデンス大崎（完了）
②ウエストシティタワーズ（工事中）
③アートビレッジ・ルサンク大崎・ＵＲ（完了）
④プラウド、グランスカイ（工事中）
⑤三井不動産・ＵＲ（未着工）
⑥三井不動産らしいが不明（未着工）
⑦協議中らしい（未着工）

とこんな感じです。⑤については容積率が最大１１００％
まで緩和されるので相当でかい建物が建つと思われます。

577です。

＞＞581

丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
とても勉強になりました。

まだいくつか建って、まだ変わっていくのですね。

577です。

>>581

丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
とても勉強になりました。

まだいくつか建って、まだまだ変わっていくのですね。

川沿いの谷間地域で、
高層ビルに囲まれた環境。

だから、今、中古価格も安くなり始めているので、
案外、高台（五山）が穴場だと思いますよ。
住宅地の方が落ち着くし。

空が無い日常生活は厳しいんじゃない？

空は、屋上にあるよ。
だから、グランスカイ！

ＮＹダウも大変ですね。＄10,000割れました。
今日は日経平均が1万円割れ？

この状況でこの時期に１０％の手付けを払うのは、
もったいないような、厳しいような。

と言うか、我が家の資産も元本割れかぁ〜
もうグランスカイは買える気がしなくなってきた。
暫く様子見して、
中古価格が落ち着いたところで買うしかないのか。

同感です

>>581

東五反田４−１街区開発計画って前は下記の予定のようでしたが、
現状変わったから未定なんですかね。

http://allabout.co.jp/house/hgrentalhouse/closeup/CU20060515A/index2.h...

東側に30階建てのが出来たら、それを知らずに低層で東側を購入した人はお気の毒ですね。

中古価格は五山など駅遠中心に安くなってますけど、
駅近中古物件まで下がるかどうかは分かりませんよ。
駅近の方が結局、ニーズがありますから。

この物件は間違いなく２年後には３００万/坪の価格になりますよ。その時に検討しても遅くはないです。

そうだったのか！家もみあわせまーす

592さん
おつとめ、ご苦労様です！

>591
「間違いなく」って・・・　あんたすごいよ。尊敬しちゃう。

どのカラーセレクトの部屋にしようか迷ってます　　赤茶だけはいやかなー

竣工時までに完売するとは思えないのですが。完売していたら別の物件にいきます。

確かに竣工までに2年とはいえその2年間は更に景気が悪く2年間という感じですもんね。特殊な要因で極端な値下げする様な事が無い限り（大手の不動産会社がいくつか倒産しそうなぐらいの不況になりそうですけどね）、完売は無いでしょう。

売れるという主張をされる方には、是非、1期で2割しか売れなかった物件のに、突然売れ出した大規模物件の例をあげて頂きたいと思います。今日は水曜なので、知識と経験の多いプロの方もご覧になっていらっしゃると思いますので。

芝浦アイランド グローヴタワー

＞＞597

芝浦アイランド　グローヴタワーは、何故、突然売れ出したのですか？
極端な値下げがあったとか？

たしかにグローブはそうかもですね。SMAPの宣伝費用が価格に転嫁されたのは納得いきませんが

グローヴタワー

>>598

売り出したもののあまりの人気のなさにいったん販売停止。
その後ＴＴＴが平均坪単価２００万という安値で売り出されて
大人気となり、あわてた三井不動産が駅から遠いケープをグローヴ
より安く売り出し人気爆発。その後ケープより高いグローヴも
駅から近いという理由で価格が許容され人気沸騰

て感じじゃなかったでしたっけ？

>>601

そうでしたそうでした。
ケープタワーは、70㎡台が4000万台でゴロゴロありましたね。

100㎡台も6000万台ぐらいであったような。

そんな時代がまた来るのでしょうか？

今、買うと
本当にマンション（マンション）になりそうですね。

いつ買ってもマンションはマンションですよ＾＾

ケープは上層階外廊下のグローヴに対して全フロアホテルライクｗな内廊下
そして値段はグローヴより安いってことで人気出たんだよね。

キャナルファーストタワー

PC豊洲完売後、人気沸騰。

あの時代は、マンション価格がどんどん上がっていた。
だから、時間の経過とともに割安感が出て、後になるほど売れた。
それに…ケープなんて、本当にレインボー正面の２LDKで３千万円台で買えた。
あと、リートの買いあさり。

今と状況はぜーんぜーーーーん、違う。
というか、真逆。

時間の経過とともに、マンション下がる。ますます売れない。

３０％くらいに花が付いてました。
といっても、先週末に申し込んだ人は
今週になってからの金融危機を目の当たりにする前に申し込んでるわけだから
当選しても契約にいたらないかもね。

さてさて、三連休の最後にどうなってるか楽しみです。

あの花はあてにしないほうが。。。
どこでもそうなったるから。

来週の火曜日、いよいよ第1期の抽選会ですね。

この1週間の株価下落で、
要望書入れてた人のマインドもかなりネガティブに
なったのではないでしょうか？

抽選に当たっても、
手付けの1割を準備するのに当てにしていた金融資産が
目減りしているためキャンセルってことになる部屋が
続出するような気がします。

話は変わりますが、
グランスカイのＭＲの近くには、
ノムラとスミフの方がチラシや看板を持って頑張っていますね。

五反田駅近くでは、
ブランズ島●山の方がチラシを配ってます。
こちらは既に新価格として、値下げした価格での販売になっているようです。
（値下げ幅は分かりませんが坪３３０は切ってたかと）

我が家も含み損を抱えているので、
暫くは、市況をみながら、待ちですかね。

ここまで株価暴落したら後追いで不動産暴落も当然。五反田、大崎物件も完売目指すなら
３００万/坪以下に決断せざるをえませんよ、デベさん。

ここを坪３００万以下にするってことは他の地区の物件価格も全体的に見直しでしょうから、そんなに簡単ではなさそう。
　
２０００年代前半から５・６年物件を探して既にいくつか所有もしていますが、あの頃の都心・都心近郊マンションの需要と供給の逆転ってすごかったですよね。なんだか急に価格上昇、高倍率。ほんの数年前であることが信じられません。　そういった事が繰り返されるのか、このまま下火となっていくのか、それらがどれくらい続くのか。　　売る側も買う側も両方賭けですよね。

２０００年代前半でも、
タワーマンションのＭＲは盛況なのに
普通の低層マンションのＭＲはガラガラって傾向でした。

>>611
外資バブルの影響を受けすぎましたね。普通の人が買うには坪単価が高すぎ。
下げるわけには行かないから、このエリアの再開発はストップでしょう。
北新宿、西新宿あたりの再開発もストップでしょうね。

都心回帰はお値段次第、
買いやすい坪単価であれば続きますが、
高くなりすぎたところはダメでしょうね。

こんなに書き込みなくて明日が一期の締め切りとは。
何％売れ残るんでしょ。
次からは値引きありかな。
それとも今の価格で突っ走るか？？

下げるわけには行かないから、このエリアの再開発はストップでしょう。
北新宿、西新宿あたりの再開発もストップでしょうね。