Brillia大島小松川公園 について話しましょう！ Part1

久しBrillia、Brilla大根
ってのはどう？

江戸川区でも西葛西（徒歩9分）のライオンズで215万円/坪みたいだから
大規模なBrilliaなら220万円/坪、75㎡で5000万円以上すると思うよ。

利便性のよい東西線沿線の西葛西と、あまり接続がよくなく急行も止まらない
都営新宿線の東大島では条件がちがうのでは？

ですねー、私は東大島最寄ですが、
西葛西に住めるのなら西葛西が良かったです…
便利度は明らかに劣っていますよね。
その分、治安的には割り切らないといけない部分はありますが。
東西線と新宿線を比べてもなんだかんだ言って便利でした、東西線
一回乗換えでだいたいどこでもいけましたからね。（元行徳住民ですので）
なので、東西線と坪単価を比べちゃいけないです。
Brilliaとはいえ坪200超えると厳しい気がしますね。

ちなみに都営と最近建った民間のマンションでは
管理の具合いが違うと思いますよ。
少なくとも布団はベランダにたなびいてはいないかと…
洗濯物はたなびくのは（どういうレベルのこといってるんだろ？）普通では？

元行徳住民で、一之江住民だったこともあり、かつ東大島付近も多少知っている者ですが、２６さんに賛同です。
都営新宿線沿い、又はそれに非常に接続のいい沿線に勤務先があるとかでないと、あまり交通の便がいいと実感できないように思います＞東大島。駅の周りも大違い。

26です…
とはいっても自分自身、東大島住民なのであんまり酷く書かれると
悲しくなってしまいますが、普通にスーパーはありますし、普通に生活は出来ます。
ただ、行徳から引っ越してきた私は少し物足りなかったかな…
もう慣れてきましたが。
西葛西に比べると飲食店や娯楽系の施設はかなり少ないです。
でもよくよく考えると急行は止まりますし、少し賑やかですが、
お隣のクリオ船堀も坪200万弱なんですよね。
同じくらいにはなるのかなぁなんて気もしなくもないですね…
いつ発売開始なのかなー

クリオ船堀（徒歩9分、40戸）が200万円/坪（4593.9万円 75.35m2）なら
やはり、大規模でグレードも高い？Brilliaなら220万円/坪以上になる予感。

住宅情報によると４月販売開始みたいですね。

問題は価格ですよね。

公園が不自然だから問題でしょうに。

>>36
東京方面から首都高が左カーブとなっているので
ベランダ（西向き）から真正面（若干右より）が首都高という
感じですね。騒音、震動には配意が必要ですね。

この辺のマンションは、ベランダ側が西向きで南向きにしないのでしょうか？
敷地に余裕があるから川沿いに平行にしなくてもいいと思うのですが。

68㎡〜85㎡とファミリー向けだけど、広い間取りが無いのが選択の余地を
狭くしている気がします。
Brilliaだから平均220万円/坪、75㎡で5000万円くらい（もしかしたらそれ以上）
になるのでしょうかね。
東大島徒歩9分なら価格としては、75㎡で4000万円にしてもらいたいが
新価格では無理でしょうか。

今日入っていたチラシによれば販売開始は６月上旬とのこと。

あまり過去の話をしても仕方が無いが、大規模で同じ距離にあるソラネットは
竣工2005年02月：東大島駅徒歩9分：450戸：71㎡〜105m2：2,760万円〜5,370万円
つまり、75㎡で3000万円〜
通常、この辺の価格帯は4000万円前後でないと売れないと思うがどうでしょう。

>>37さん
75㎡で4000万円も低層階であれば、有り得ないことはないかもしれませんね。
ブランドだし、仕様がいいでしょうからどうかわかりませんが…
ただ、ここだったら将来的にも眺望や日照の心配は要らないと思いますね。

東京スイートと競合するんですかねぇ？

>>39さん
そーかもしれませんね。
ただ、２年前の相場と比べるとちょと無理がありますよね。
あの時買ってる人たちはタイミング的には正解な人たちですから…

ごめんごめん、やっぱりないな…75㎡で4000万円って
瑞江とかでももっと高いし…

地下に埋まっているものを考えたらいくらBrillaブランドでもちょっとかんがえるわな。

広い間取りをつくると新価格だとどうしてもすごい金額になってしまう。そうすると購買層の許容予算を大きく逸脱してしまうため８５㎡位が限度なんでしょうね。

土壌を除いて環境はよさそうですね。昔の人と地元民しかしらないから土壌はどうでもいいでしょう。小松川なら川で海まで流されたと思います。江東区側は小名木川駅跡地まででたけど。
船堀までいけばダイエーがありますね。
本当に価格はどうなんでしょう。
東京建物だから、相場から外れた価格を出すでしょう。ブリリア東京で墨田区のマンションの平均坪単価を２倍近くあげた実績がありますからね。

ちなみに物件HPはこちらです…

http://www.b-park.jp/

やっぱり仕様がいいからなぁ

都営新宿線の混み具合ってどうでしょう？
東大島からではやはり新聞は4つ折りでも読めませんか？

ブリリアタワー東京を買いたかったけど、当時あまりの高価格に驚いたなぁ…。管理費も高かったけど。

>>13
田原製作所の跡地は、売主オリックスなので、ライオンズではありません。

ブリリア大島小松川は、首都高がかなり近いので、音がかなり気になると思います。
今日たまたま近くを通りましたが、ほとんど真横でした。
二重サッシ等で配慮するとは思いますが・・・。
あと、近くの小学校も満杯みたいです。

>>46さん
乗る車両にもよりますけど、新聞は折ってであれば読めますよ！
東西線みたいにエビぞりにはなりません！

>>48さん
田原製作所もなんだかあんまり動きがないようですが
どうなっているんでしょうね？
オリックスのマンションが建つんですね。

確かに首都高の真横ですからね。首都高の防音壁から上の階は
少なからず影響はあるでしょうけど、二重サッシュでしょうから
普通に生活するには大丈夫でしょうね。
ＭＲは敷地内に作ってるっぽいですね。

365日24時間窓を閉める生活をするつもりなら二重サッシであれば問題ないが気候の良い季節には窓を開けていたい人にとっては窓が二重であるか否かは関係ないですよ。

49さん、ありがとうございました。
東西線のエビぞりには不謹慎ながら笑ってしまいました。

>>49さん
48です。
田原製作所の跡地は動きがないですね。
私が夏に建築の看板を見たときは、建築主はオリックスになっていました。
その中に、老人ホームが入る趣旨の事が書いてありました。
近所の方は、託児所やスーパーが入ると言ってました。
大規模物件なので、近隣の要望をある程度入れるんでしょうね。
その辺の絡みで遅れているんでしょうか。

49です。

>>50さん
そうですね、窓を開けて過ごしたいのであれば
気になるかもしれませんね〜
つつきますね〜(笑)

>>51さん
笑っていただいて光栄です(苦笑)
私もあのエビぞり生活で腰を悪くしてしまったので…
あれに比べれば混んでるとはいえ快適です。（とまではいかないかな）

>>52さん
情報ありがとうございます！
なるほどですね〜、いろいろと複合的な建物になるんですね。
地域に役に立つ施設になるといいのですが、
あのあたりは一戸建て地帯なので
あんまりでっかいのが建つとちょと迷惑かもですね。

ところでこの物件のＨＰ上には「災害に強く安全で、良好な生活環境が実現」とありますが、災害に強いというのはどういうことを指しているのでしょうか？土地勘があるわけではありませんが、水辺に囲まれていて土地も低い？ので災害は心配？な方だと感じていたのですが・・・

>>46
新宿線昔に比べたら最近格段に混んできました。
ただ東西線のように何十分も遅延することはないのがいいです。
>>54
亀戸・大島・小松川地区市街地再開発事業のことではないでしょうか？
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/saikaihatu_j/newpage4.htm
公園とマンションのイメージが強いですね。
地域性としての危険度は建物倒壊・火災は低いようですが、水害はどうなのでしょう？
陸の孤島にならないのかな・・・

この辺は、国土交通省によるスーパー堤防の整備がしてあります。
詳しい内容はわかりませんが、従来の堤防を越える洪水にも壊れることはないみたいです。
でも、想定外の事態もないとは言えないですからね・・・
あと、ライフラインを地下の共同溝に集めてあるため、電柱がなく、災害時に倒れる心配がないようです。
確かに電柱がないので、歩道は広めで景観はいいです。

ブリリアだから高いですかね〜？
いくらくらいで予想していますか？

>>54>>55
荒川、隅田川の堤防が決壊したらアウトでしょう！
どんな水害じゃ〜ってのはありますが…
あとは猛烈に雨が降ったときに水はけの悪いところが
浸水してしまうのはここだけじゃなくどこでも起きえますが…

>>57
確かに雰囲気は汐入地区と似た感じですね。
ま、都が進めている再開発なんで似た感じなんでしょうね。
こないだ自転車で通りかかりましたが汐入のほうが
新しいっぽい感じは受けましたけど…

桜の時期の小松川千本桜は本当にいいですよ。ただこの物件、窓からそっちを眺めることができる住戸がほとんどないですね。

海面上昇したらひとたまりもないのはどこも一緒でしょうが、それまでの段階で洪水とかいうことになると・・・だったらこの辺りも含め湾岸近辺には住めませんね。西葛西北側湯の郷跡地は６０００万円位からですからそこまでは行かないにしてもどちらにしろ買えない価格でしょうね。

洪水が気になるなら、国交省の河川事務所が作ったハザードマップを参考に
http://www.ara.go.jp/shinsui/index.html
この辺は5mは水没する恐れがあるから4階以上にすれば大丈夫なんでは

48です。
>>13さん
田原製作所の跡地は大京とオリックスが建築主でした。すみません。
今日近所を通ったので看板を見たら、平成２０年３月だったかな？完成予定のようです。

>>63さん
ほー、来年の3月には完成なんですねー。
そしたらBrilliaと同じですね。
あちらは販売の動きがないみたいですけど
売り渋りなのでしょうか？
といっても大規模そうなので西大島のスイートや
Brilliaと競合するでしょうから
早めにこっちも検討してね的なアピールしとかないと
気がついたらみなさん買ってしまってて
需要はなくなってましたみたいなことにも
なりかねなかったりして…

Brilliaの完成は来年の10月に変更されてますよ。田原製作所の跡地も3月は無理じゃないかな。

>>65さん
そーでしたか。
ですよね、今基礎をやっている20階のマンションが
１年で出来上がっちゃうわけないですよね…
田原製作所はもっと遅れてる感じがしますよね。

小規模なものから大規模なものまで
このあたり結構建ってきますね。

そーいえば、城東社会保険病院の隣も
こないだ都が募集かけてましたから…

田原製作所の跡地はかなり前に７００世帯という噂を聞きました。
その後世帯数が減ったとしてもブリリアより世帯数は多いでしょうから
３月は無理でしょうねぇ。

まだこの辺って畑は残ってるのかな、確かここは小松菜の発祥の地ですね。一之江駅前に畑があるのは確認できたのですが。

>>67
同じ時期に引渡しなら田原製作所の方がいいですね。
江東区在住なので、小学校の子供の転校がネックです。小学校は区外越境通学は無理でしたよね。

ブリリア建設地の近所に住んでいますが、この辺りはマンションや団地、公園が多く畑は見かけたことないです。戸建もない地域です。
田原製作所の方は、近所に戸建があり、道路幅もそんなに広くはないです。

東京都が防災地域として、開発した土地だから、安心な場所ですですよ。
亀戸９丁目の京葉道路北側は戸建が多く、火事がおこったら、大変でしょうね。ここも再開発地域にしてくれれば、よかったのに。

>>71さん

そうですね。
確かに整備されていて環境はいいのですが、
ちょっとした買い物に不便を感じますね。
亀戸９丁目のライフか東大島のダイエーか平井のカズンか…
どれも微妙な距離になってしまいますね。
城東社会保険病院や三大小の横とかにスーパーが出来てくれればいいのになぁ〜
きっと用途が決まっていて無理なんだろうな。

>>72さん
三大小の横は都営団地が出来るみたいです。
２年くらい前に大京の営業が江東病院が来るとか言ってたけど、その話はなくなったんですねぇ
残念です。
城東病院は近いけど、診療科が少ないのでほとんど利用したことないです。

江東病院も苦しいみたいですからね…
でも、折角のある程度の面積を持った土地なのだから
もう少し賑わいを出すような施設を作って欲しかったな
というのが正直なところ…
ま、でも元々都営ができる予定だったみたいですからね。
小松川エリアにはもう広い区画ないですよね？

このマンション購入したいのですが、川の前というのに抵抗あります。どなたか川の前に住んだことがあるかたメリットデメリットを教えてください！！

ここの価格はいかかでしょうか？東京建物の営業の方からの話によると、シェルゼ木場公園と同じ位とのこと。川べりの最南端の角部屋は高いのでしょうね。最低5,000万円位かな？都心のマンションはプチバブルの気配を要しています。金利も上がったし、1年後の10月にはさらにあがるでしょう。
今は、本当に買いなんですかね。？

もう営業の方からアプローチがあったんですか？？
江戸川区だし・・・なんて淡い期待を持っていたのですがやはり高いんですね。

シェルゼ木場公園と同じくらいなんですか。
どちらも川沿いで大きな公園が近いという環境は似ていますが、
最寄り駅が東陽町と東大島で同じくらいの価格なら、ブリリアの方が価格設定は高いですね。

>>75

ここは川の前というよりも首都高のすぐ前、という条件の方が問題だと思いますが

>>75
ブリリアと同じ旧中川の横に住んでいるものですが、
川は流れがほとんどないのですが、
いわゆる川臭さやドブ臭さのようなものは夏でもありません。
小魚や鴨や鵜なども来ていてなかなかのどかですよ。

シェルゼ木場公園は１F毎100万円UPするといった特殊だったけれど
75㎡中住居で4900万円〜6400万円くらいだったと記憶しています。
最寄が東大島駅の小松川で坪250万円というのはいくらなんでも
無理でないでしょうか。
旧価格とはいえ同じ徒歩9分のソラネットが坪150万円だったことを考えると
新価格と東京建物仕様ということで坪200万円が妥当と思われます。
ここは江戸川区で高速と隣接しているのに木場公園と比べるデベがすごいですね。

小松川＝東陽町っていう発想が凄い。小松川って江戸川区でも端っこでマイナーな場所なんだよね。
週末深夜になると暴走族がやってくるし。最寄り駅東大島徒歩１０分の道がたいくそうだよ。本当に団地だらけって感じがします。検討してる人は現地にいったほうがいいですよ。平日・休日の昼間、深夜も行った方がいい。平日の昼間なんか首都高大混雑だよ。首都高の夜景が見たい人にはいいかも。

デベのコンセプトが都立公園の近くにある憩いのマンションということで
木場公園を意識したのは確かなことかな。
木場駅から3駅目が日本橋のところと東大島はさすがに違うだろというのは皆一致すると思う。
ただ、公然とHPで六本木ヒルズと比較する足立区のデカプリオ物件もあるし、
なんでもアリかな。

今は売り手市場で何でもアリな気がします。近い将来訪れる家余りの波が足音を忍ばせてきているので、デベとしては今のプチバブルに便乗して高い利益率で売り切りたいはず。だけどシェルゼと比較した場合、人気沿線の都心に近い公園そばの物件と高速横の土地汚染のおそれのある人工公園そばの物件とでは、歴然とした差がでてくるはずです。どのような価格設定をしてくるか楽しみです。

80です。
基本的に掲示板ってマイナス面しか誇張されませんが、
首都高が近いとか以前土壌汚染があったというのは紛れもない事実です。
ただ、シェルゼとと比べるのも確かに無理があるかも。
ところで木場公園は人工公園じゃないんですか？
まぁでも、ここはここで人によっては魅力もあるはずなので
マイナス面ばかり誇張されるのはちょっと…ですね。
ちなみに暴走族はそんなに来ないし、小松川あたりなら渋滞はないですよ。
月曜の朝くらいかな…

最近のjj見てると埼玉とか千葉のちょっと前じゃ考えられないところにマンション建ててますね。バブル期の90年91年頃を彷彿とさせるような。こういう状況では23区内というだけでかなり強気な価格になるのでしょうね。
このまましばらくは上昇していくのか、あるいは短期的に収束するのか。判断が難しいところですね。

＞86さん
その見極めが難しいですよね

しかし、江東区の粋都が高いから、江戸川区でもブリリアだし坪250万以上になっちゃうのかな。
最上階角部屋が坪300万もありだったら、どなたが買うのでしょうね。

プラウド新浦安、豊洲タワーなど、ここより先に売り出される注目マンションが一つの試金石になるような気がします。デベもそれらの食いつきで価格を設定してくるでしょう。

プラウド新浦安は好調みたいですよ

>>86さん
消費者が恐らくついていけないでしょうから、
いずれは収まると思います。

価格付けは　８９さんがいってるように、注目マンションの動向で価格付けしてくるので
物件を見極める方が重要だと思います。

40歳人口の増減と株式や不動産市況はかなり連動性がありますよね。40歳人口の増減と日経平均を重ね合わせると、恐ろしいくらいに一致しますもんね。団塊の世代の山1949年（昭和24年）生まれの260万人の方が40歳になった1989年が日経平均38915円の山。次の人口のこぶである第二次ベビーブームの1973年生まれの方209万人が40歳になるのが2013年。40歳は平均的に子供も小学校高学年になり、皆マイホームを持ったり様々な消費を一番する世代だから、この世代の増減は物価と連動するのは理にかなってますね。2013年以降は各年人口100万人に向けて右肩下がり。ということは不動産価格も・・・。まあ、今から数年は結局高値づかみになるかも。でもそれは仕方ないと覚悟する分、本当に気に入った物件にすることが大切ですね。この大島物件は一番問題なのは、私にとっては高速道路の真横ということですね。

>92
最後の一文がここの評価で、後は「いつ下がるスレ」に投稿されたほうが良いと思いますよ。

首都高の夜景を高層ビルから夜眺めると、とても綺麗です。
ここも高層階なら眺望がいいような気もしますが。

この物件是非購入をしたいのですが、荒川という大きな川のそばで地震が来たときなど大丈夫でしょうか？

>>95さん
荒川が決壊したら…と捉えていいんでしょうか？
そうなった場合、江東ゼロメートル地帯は２階くらいまでは水の中でしょう…
けど、そのようなことが起きないようスーパー堤防になっているので大丈夫なんでしょうけど。
ちなみに氾濫してしまったときのシミュレーションをここで見ることが出来ます。
http://www.ara.go.jp/shinsui/index.html

>96さん　ありがとうございました　購入するかよく考えます。

ここはいつから販売ですか？

城東病院横の空き地もマンション建設決まったみたいですよ。
首都高が近いのは同じだけど、こちらの方が東大島駅に近いし、空き地の形状からして
南向きが多そう。
ブリリアの価格がかなり高かったら、少し待ってもいいかもね。

＞９９さん
住所は江戸川区になるのでしょうか？
城東病院横だと、墨田区ですか？？

＞１００さん
江東区ですね。

ブリリアを購入希望していたけど、よく考えてみると、売りはあの広大な公園だけで、あとは何もまわりに無い。
その売りの環境も汚染の話があるみたいだし、こんな所でそんな高額なマンションを買うのは、ちょっとな。。。
やめようかな。

＞＞90番さん
プラウド新浦安の売れ行きは本当に好調なのでしょうか？一度モデルルームを見に行っただけなのに、第一期申し込み締切日の午後に営業の電話がかかってくるし、近所のイトーヨーカ堂やべビザラスでもビラ配ってるし、仮に売れてるとしても一部分の部屋だけでないでしょうか？私の勤務先は結構年俸は高いほうですが皆、駅からバスであの値段じゃ買いたくないねーと言ってます。自営業の方で資産家の方は買われるのかも・・・

＞103さん
90じゃありませんが、プラウド新浦安は見てみると抽選で当たってもキャンセル人もけっこういるみたいですね。
やはり、部屋の広さは勝るものの駅までの遠さがネックになるのでしょうか

最近、MRに行かれたかたっていませんか？？
あまり情報ないですね・・・

まだ、ＭＲはオープンしてないですよ〜！
って、プラウド新浦安のことを書かれているわけではないですよね？
だったら、スレ違いですので…(笑)

ＭＲ予約制なんですよね。なんかそこまでしてって感じでしょうか。

価格はまだ未定なんですね・・・
４千万台〜５千万台らいしいけど。
会員販売ってあるのでしょうか？

思ったより、苦戦まではいかなくてもそこまで反響ないんじゃないかなぁ〜。
ブリリアブランドで興味ある人はいそうだけど、

本当に何の書き込みもありませんね。
MRはもうオープンしてるのでしょうか？

小松川って団地だらけなのに、お店が少ないですね。
亀戸のライフか、東大島のダイエーしか思いつかない。

北砂の物件は、契約者っぽい書き込みが目立つようになってきましたね。
ここはどうなるんでしょう．．．
あの公園を売りにするのは、どう考えても無理がありますよね。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/kouhou/fuukei/top.html

田原製作所跡地は、住宅型有料老人ホームで決まりみたいですね。
事業主体はオリックス・リビング（株）で、定員は１００名らしいです（平成２０年４月開業予定？）。


同じブリでも、有明の方がいいのかと、ものすごく悩みます。

でも、有明とここじゃまず価格帯が全然違うでしょ

ここって、本当に人気なさそうだから宣伝を。
予想価格７０㎡超５０００万台より。

自然や眺望を重視すならココは良いでしょう…しかし辺りは寂しいですよね
駅までも夜は暗いですしね。
周りにマンションが多いんだから空き地も有るし
大型スーパー等出来たら結構繁盛すると思うんですけどね。
飲食店等も少ないんで私に資金が有れば住むというより商売がしたいですね。

ここは、ファミリー向けですよね？
昨日も、薄い資料が届いたのですが無償セレクトはやっぱり魅力ですね。

最近のマンションは売り渋り傾向から販売から竣工までの期間が短く、バリエーションが多いと言っても、低層階は出来ないとかなんだかんだ資料に書いてることと違う可能性が高いですから。

ここはどうなんでしょう・・・

低層階は初回の先行販売の時期しかできないと思いますよ。
つまり今のタイミングを逃すと無償セレクトはできないってことではないでしょうか。
私はほかの物件でそのように言われました。
常識的に考えて、建物は下から作るものですから、仕方ないですね。