シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン Part11

購入したのは、中層階です。西は、眺望が悪いと聞いていたので、覚悟していましたが、夜はそうでもないです＾＾
昼間も真下は、ビバの屋上だけど、正面に富士山が見えます。ビバの屋上も想像より気になりませんでした。
夜は、中央区辺りの高層マンションやオフィスビルの明かりが見えるので、かなりきれいです。お台場方面も左側に見えますよ。タワーズ台場や観覧車を見る事ができます。それから、こちらの掲示板で値引きがあると聞いていたので、思い切って、すみふの営業さんに値引きしてもらえないか聞いてみました。値引きしてくれたら、すぐ購入すると言って、強気に出てみましたが、値引きは、ありませんでした＾＾；残念です。

＞４６９
笑

>470

一回り狭い部屋にしたら？

かっこいいなー、ここ。
住み心地どうですか？
ダイレクトウィンドウってやっぱいいですか？

当方も西側購入です。
ダイレクトウインドウが4枚リビングの間取りで即決しました。
正面に天気がよければ富士山（多分空気の関係冬場だけかな）。
眺望としては六本木方面がモロ正面で東京タワーが頭をビル郡から
突き出してます。左側がお台場などが見えます。
まだ引越ししてませんが、内覧の記憶です。

何年後かにＩＨＩさんと第一生命さんが来るので街も
そこそこ形になるのではと期待しております。＾＾

千代田区、新宿区はサラリーマンが大量に住んでる？

＞豊洲のタワマン地帯はパワーエリートが住む先進モデル地域になるよ。
確かに押しの強そうな感じはする。

＞パワーエリートが住む先進モデル

どうですかね？、ミルズの唱えた定義に当たる様な人はやはりここには住まないと思います。その定義からして代々の権力者的な意味合いが強いですし、その様な人は住むところ等にも保守的でしょう。

もし、パワーエリートという言葉を単に若くして金銭的にそれなりに成功した人という意味で用いているのであれば当たっているかもしれませんね。

こんな素敵なマンションに一度は住んでみたいですね。
価格も安いと言われてますが、これで安い！？って思ってしまいます。
もはや中流以下のサラリーマンは都内に家さえ買えないと言うことですね。

それは昔から～

ノース棟の販売が始まっているのは本当ですか？
先日モデルルームに行きましたが、未発売で販売時期も未定とのこと。
早くて5月～らしいです。
図面だけでもご覧になった方いらっしゃいませんか？

私はノース棟で気に入った間取りがあれば即買います！といっても無理でした。
サウス棟には来るのが少し遅かったようです（既に7割程度契約済）。

あと、サウスの販売が好調なのでノース棟の価格帯が上昇するとのこと。
サウス棟で手を打つべきか正直迷ってます。

昨年の夏、モデルルームに行ったときは、Ｓ棟とＮ棟の図面全部貰えましたよ。
ただＮ棟の販売は上層階だけでしたが。
今は見せてもらえないんですね。びっくりです。

>あと、サウスの販売が好調なのでノース棟の価格帯が上昇するとのこと。

いや、それはないですよ。ひどい嘘だ。
当初の設定は、S棟もN棟も、単価は同じ。
ただし、N棟のほうが、広めなので、N棟の価格のほうが
高くなる、という話。でした。当初は。
今後は、どうなるかは、わかりません。

>サウス棟で手を打つべきか正直迷ってます。

N棟販売をまっても、問題ないです。
営業にしっかり話を通しておけば、
ちゃんと手配してくれますよ。
ローン審査とかの属性が悪ければ、話は別だけど。

それにしても、本当に、そう考えているのかしら、と疑いたくなる文面ですね。

484さんのお話の通り私も販売初期からモデルルームに行ってたのでＳ棟とＮ棟の図面全部頂きました。
1期ではＮ棟の上層階の販売があったのも本当です。

今は販売戦略的にＮ棟は売り出せないのでしょうね。
でも”未発売で販売時期も未定”というような情報を流すのはどうかと思います。

ちなみに1月末と3月末の価格表を頂きましたが
482さんの仰るとおりＳ棟はここ数ヶ月でかなり埋まってきていますね。
正直この掲示板を見ていて売れていないのかと思っていたのでびっくりしました。

483さんこそ印象操作はやめたほうがいいと思います。
ちゃんと現状を分かった上で書いたらどうでしょうか？

Nの価格表なら下記にありますよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43330/res/691-700

>487さん
サイト見れませ~ん。もう一度アップしてください。

二期販売は来週からで、30戸らしい…
実質全部販売中だけど30って…

二期で、価格の見直しとかするのかね？

まぁ、いつもの住宅ローン減税拡充と低金利の二本柱で売るつもりなんだろうけど。

ネガの情報信じていたら危ないよ。もう結構入居してる。

これみれるかな

482です。
ノースの価格表アップありがとうございます。

まだ価格も図面も手に入っておりません！
と聞いていただけに一気に担当者を信じれなくなってしまいました。
住友不動産だけじゃないかもしれませんが、不動産屋さんは皆こんなものですかね。。
非常に不快な気持ちです。
どうしてもサウス棟を売りたいのでしょうが、すぐにばれるような手口。
馬鹿にされた感あり。

今週末は担当者の変更を申請してきます。

情報提供ありがとうございました。
私も情報還元できうる限りさせていただきます。

皆さん、マンション購入で収益還元法を用いて購入検討されていらっしゃいますか？

私は、本日発売の週間ダイアモンドで初めて知ってここの物件をはじいてみました。
不動産価値＝販売価格となり、適正な値付けとの結論になりましたが、
同様に計算された方、そもそもの収益還元法は××だ！とかディスカッションできたら嬉しいです。

>>482さん

営業担当者の変更、やったほうがいいと思います。
私も、営業を替えてもらいました。

「○○さん以外の方から、お話お伺いしたいのですけど」

私は、そういいました。

完全な苦情ですから、次の担当者としても、それなりに配慮しますし、
社内としても、悪いひとを付けたりしません。

振り返ってみて、かなり有効な一言だったと思います。
担当を替えてもらって、とてもよかったし、
とても良い買い物ができたと思っています。

自分の気に入った部屋を買うのが一番ですよ。

ちなみに、だから○○の営業マンは・・・
という話にはならなくて、どこの会社でも、鼻息のあらい営業がいて、
「今買わないと！」とか「絶対にお得！」とかいう人がいます。

私の教訓ですが、
１．急いでいる人からは、モノを買わない。
２．「絶対」と言い切る（それに近い表現も）人からも、モノを買わない。

とても大事なことだと思います。

これはダメって言う人は違う物件を担当したら今度はそっちをダメって言うんだよなぁ

>>494

収益還元法はキャップレートすなわち期待利回りをいくらに設定するかで
理論価格が大きくことなります。豊洲だったら６％は見たいところ。
豊洲は７０平米で家賃２０万ちょいが相場ですから

２０万×１２÷０．０６＝４０００万

キャップ５％でも４８００万

だから収益還元価格でみた場合、適正価格は坪２００万前後ではないで
しょうか？

486です。

482さん、交渉頑張ってください！！
もし、ノース棟で検討したいなら
「サウス棟では一切検討しません。ノース棟の販売が始まったら連絡を下さい！」
ときっぱり言ってしまうのもいいかもしれませんね。

ちなみにサウス棟は一番狭い部屋が42平米からありますが
ノース棟は一番狭い部屋が57平米からとなります。
その他は似たり寄ったりという印象です。

また、13階までは機械式駐車場なので
住居階は14階から上となっています。

〉また、13階までは機械式駐車場なので
〉住居階は14階から上となっています。

すみません。これはノース棟のことです。

482です。

皆様、アドバイスありがとうございます。
明日にでも先方に連絡し、担当者を変更したい旨を伝えたいと思います。

「この部屋なら絶対に損しません」、「ノース棟の情報は全く入ってきてないのです」
「ノース棟はサウス棟が好調なので高くなること間違いなしです」
こんなことばかりで、売り急ぎを感じずにいられなくてちょっと引っかかっていたのです。

購入はほぼ決めているので、気持ちよく買うために仕切りなおそうと思います。

＞豊洲は７０平米で家賃２０万ちょいが相場

と上記にありますが、階数や方角によって当然家賃は違うと思っているのですが、
そういったものは加味して家賃部分は計算してもよいとの理解でよろしいでしょうか。

素人でよく分かってないのですが、もしかすると豊洲という地域はとくに
階数、方角によってあまり家賃には影響しないということなのでしょうか。
　
　①眺望が確保されている40階オーバーの北向き、東向きの70平米
　②眺望はそこそこながら20階南向きの70平米

どちらが家賃は高いですかね？

収益還元法ってちょっと数字をいじれば、バラ色の不動産価値価格になるような気がしています。

ＤＷの物件は、収益還元法では評価が高くでると思う。
柱が専有面積として計算できるし、専有面積に入らない
バルコニーを省略できる。

でも住みにくい間取りになってしまう。

先日、物件を見に行ってきました。
なんだかんだ言われてるけど、想像以上に明かりがついてたので、ビックリしてます。
結構、若い方が多そうですね。

先日ＣＴＴ前を通りがかったのでパッと見比べてみました。
結果ＣＴＴは暖色系率が最も高かったです。
住民層の表れでしょうか？

ちなみに数を数えるほどヒマではありません。

>>502さん
明日は休み。今日するべし。

>>503さん

豊洲の再開発地域の分譲高層マンション（ＰＣＴ、ＴＯＴ、ＣＴＴ）は70平米でも
賃料30万ぐらいでだしているようです。

yahoo！不動産などで検索してみたら出てくると思います。

>素人でよく分かってないのですが、もしかすると豊洲という地域はとくに
>階数、方角によってあまり家賃には影響しないということなのでしょうか。

売りの方角などはマンションによって異なると思うのですが
一見みた感じですと分譲価格差ほど賃貸価格には反映していないように見えます。

やはり広さに対してある一定の相場があるように感じます。あくまでも個人的にです。
503さんも分析して見たらいいと思います。

もしかすると私とは違うように感じられるかもしれませんので。

引越しおめでとうございます！

確かにそれなりには売れている感じがしますね。
鍵の受け渡し半月程なのを考えると明かりの付き具合を見ても
ぼちぼちな気がします。
子供が居ない家庭が殆どなので、三月の引越しは
あまりないそうです。引越し代金の高い時期は控えるため・・
我が家も購入を前向きに検討しているのですが
不安な点があり二の足を踏んでいる所です・・・
・風通し　　
　料理している時のニオイが窓の両端の小さい換気窓と
　換気扇で対応出来るのか・・・。
・北向き（４０階前後）
　検討している広さ、間取りですと北向きなんです。
　眺望は高い建物が無く遠くまで抜ける感じで気に入っています。
　ですが、やはり日中の明るさが気になります・・・。

実際のお部屋を午前、午後と見学したのですが暗くはないものの
やはり直射日光が入らないため明るいとは言えませんでした。
DWであれば北向きでも可だと耳にしましたが・・・。

シエルの分譲タイプが坪１１０００～１２０００。だけどこれって安い？３３階以上です。

北向き安くて良いんじゃないですか？
抜けてるからカーテン閉めなくても生活できそうですし、
ダイレクトウィンドウで日が入るとキツイみたいですので。

そもそも昼間いますかね？

料理のにおいが気になって窓を開けたことは一度もありません。。。

>>511さん

>子供が居ない家庭が殆どなので、三月の引越しは
>あまりないそうです。引越し代金の高い時期は控えるため・・

私の所感ですが、3月の引っ越しは、かなり混んでいたと感じました。
実際、引っ越しの幹事会社から、3月は混でいるので、
できれば、4月にできませんか、と打診されました。
4月に入ってからは、3月ほどの混み具合ではないような気がします。

営業のかたから聞いた話なのでしょうけど、
ちょっと違うような気がします。
子供がいない家庭、というのも、どうかな。結構、みかけます。

>　料理している時のニオイが窓の両端の小さい換気窓と
>　換気扇で対応出来るのか・・・。

換気扇の能力は、極めて高いです。
においが、部屋内にこもったことはありません。
オプションで、換気扇のカバー部分を変更した影響も
あるかもしれません。（数万円でした）
ちなみに、小窓を閉めたまま、換気扇MAXにすると、
玄関のドアが開かなくなります。それくらい強力に
吸い込んでいます。でもうるさくありません。

>北向き（４０階前後）

これは、個人の好みの問題なので、なんとも言えませんね。

あせらずご検討ください。

豊洲ねぇ・・・

＞玄関のドアが開かなくなります。それくらい強力に吸い込んでいます。

それ、私のとこの家賃5万の賃貸でも同じですよ、ハハハ。

換気が良いかは、通常の使用で異常を感じるようなことはないでしょ。家で焼肉かてんぷらやってみてください。

>>515さん
オプションの換気扇カバーの変更ってどんなのでしょうか？

>>552
貧　乏　人のひがみか…

503です。

>豊洲の再開発地域の分譲高層マンション（ＰＣＴ、ＴＯＴ、ＣＴＴ）は70平米でも
>賃料30万ぐらいでだしているようです。

そうなんです。
調べてみたら70平米の家賃相場は30万近く（管理費別）なので収益還元法では
かなりよい価値が算出されてしまうんです。

5年後は分かりませんが…。