プラウドタワー東五反田ってどうですか？

もともと賃貸が多い物件なので、あまり良い条件では貸せそうにないですけどね。

ここ買いたかったです。
金融資産と、マンションどっちがいいかと思って、
前者にしましたが。まぁ今後の市況を考えると正解だったかなと。

実需じゃなくて投資用だったのか、このあたりのマンションみんなそうだな。

>>395

親水広場については、プラウドでもグランスカイでも強調してますが、約３４００㎡と出てます。
目黒川の護岸が整備されて、広場とつながるようです。結構広いと思いますけど。ルサンクの広場は護岸が整備されてないので、ルサンクの広場より良くなると信じてますが・・・。

親水広場をグリコのおまけに例えた言い方がありましたが
ある意味うまい事云うなーと感心してしまいました。
でもまあ、都心ではこの程度で勘弁してもらうしかないし
ないよりあった方が断然気持ちいいです。
グリコはそのおまけで売れたのだから・・おまけ程度だからダメだとは言い切れません、
と思います。

ル、サンクの広場も悪くないですよ。
噴水が立ち入り禁止になっていますがもったいない。
そうでなければ夏には子供たちの格好の遊び場になると思うのですが・・

そうですね、よくよく見ると親水広場はベンチもないし、
ただの通り道って感じですね。
広場、とはおこがましい、ってくらいの。
悩む。

子供の遊び場はどうですかん？

親水広場はベンチあったと思ったけど。グランスカイのシアターにはあったような。でもプラウドのちらしには載ってないような・・・。

>>407
御成り橋公園はもうパークタワーやルサンク、ミッドサザン、等の子供達でけっこう人が多いです。広さもあまり無いので不十分。
ここら辺の子供達はスポーツ（水泳やサッカー、テニス等）は習い事としてこなしているのではないでしょうか？
野球チームやサッカーチームは御殿山小学校にあります。
日野学園の子供でも参加できると思います。サッカーは第三日野も強いです。
水泳は日野学園の下の区民プールで安く教えてもらえますし（抽選ですが）
テニスやゴルフは品川プリンスや大井町にあります。
品川区の子供達は放課後「スマイルスクール」で遊んできますので、公園よりも安全な校庭が遊び場です。

ここは第2期はいつ申込開始でしたっけ？
グランスカイがＭＲオープンしてここは最近どうなのかな

かなり仕様が高いのでグランスカイより先に完売だと思いますけど。

No.412

それはそうでしょうね。
販売開始が何ヶ月も先なんですから。

グランスカイ、モデルルームが活気づいてます。
すごいですね、皆さん買えるんだ。

仕様が高いといっても数年前の一般マンションと同レベルですよ。
グランスカイが仕様落としていると言われているだけ。
販売時期ずれているからグランスカイは関係なくこちらは完売でしょう。

数年前の一般マンションが何を指してるのかわかりませんが

＞414

数年前の一般マンションか。

数年、も、一般、も曖昧で抽象的ですよね。

>>412
グランスカイより戸数も大分少ないよ。

仕様は言う程高くはないですね…。

今販売中の物件の中ではダントツに仕様が良いと思いますが？
過去にさかのぼってもタワー物件は大して仕様は高くありません。
低層レジ系には及ばないってとこでしょ？

タワーも昔からピンキリでしょう。
外廊下もあれば、内廊下もある。
各階24時間ごみ出しもあれば、エレベーターに乗り定時に出すのもある。
その他いろいろ。

>>418
デベ必死だなｗ

418 ですがデベではありません。
素直に認めてるだけです。
ここを超える仕様のマンションを見てみたい心境です。
ノーマル仕様でこんなに？ってマジで驚きますよ？
ただ自分とは求めてるものの方向性がズレてたので見送りになりましたが。

自分はそんなに良いとは思わなかったです。
まぁ普通かな。
ここを超えるタワーってありますよね。

あるけど数えるほどしかないと思います。
あくまで占有部ですが。

ここがダントツにいいとかここよりいいマンションがあるとかというより、ここは普通ということではないかな。
少し前からすれば仕様の割に高いけど、コストダウンの中での普通というのは評価できると思います。
近くだとミッドサザンなど仕様を考えれば安かった。
今の値段出せばパークタワー目黒も買えましたね。

パークタワー目黒…欲しいなぁ(-_-;)

２年前は高いと思ったパークタワー目黒も、今ではプラウドタワーと同じくらいの価格だからねぇ。
中古は新築時の２割り増し？でもう買えない。
２年後にプラウド安かったなとはならないか。。。

>>426
それは難しそうですが、「２割高かった」はあるかもね。

>421

見てみたいのならパークコート赤坂ザタワーやシティタワーズ麻布十番をどうぞ。
比べているのはスーペリアクラスですよね。
ダントツに仕様が良くないのが分かりますよ。

＞428さん

こっちの方が、パークコート赤坂ザタワーやシティタワーズ麻布十番より
良くないって事ですか？

まあ近日中に完売だろうから仕様は関係ないかもね。
初日でいきなり８割売れたのにはかなり驚いたけど。

>429

MR見学から時間が経っているので勘違いがあるかもしれませんが。

仕様の良し悪しは人によるけど、象徴的なのはエアコン。
超高級になるとダクト型になるけど、一般的な高級マンションは全室天井型エアコンです。

赤坂も麻布十番もスーペリア、つまり一番Gradeの低いものでも、全室天カセですが、五反田は居間だけ、他の部屋は壁掛け型がOPです。

台所の天板はどれも天然石ですが、五反田だけは浄水器と食洗機がOPでした。

他に換気方式が赤坂は全熱型、麻布十番と五反田が非全熱型、サッシはどれもペアタイプ、五反田の線路側だけがT4の二重サッシ、でもこれは環境による要因なので。
でもLow-Eタイプは赤坂と麻布十番だけ。

でもこんな備品だけでなく、突き板や壁のクロスなど、全体の雰囲気、高級感にも差がありますね。

赤坂や麻布十番はMR見学できるので、実際にご覧になったら如何ですか？

初日で8割ですか・・・・・ビックリ。

>>432
総戸数が289戸で、その内の152戸が事業協力者住戸ですから、
137戸の小規模マンションと考えれば、おどろくほどの話じゃないよｗ

いやこの条件で売り抜けるのは大したもんですよ。
やはり都心部はまだまだ強いですね。

＞超高級になるとダクト型になるけど、一般的な高級マンションは全室天井型エアコンです。

これは好みがあると思うのですが、他人が入ってくる可能性の高いリビングは天井埋め込みがいいとは思いますけど、埋め込みのエアコンって、いろんな機能が付いてなくて、省エネになってないの多いんですよね。結局見た目だけ。

現実路線の私としては、個人の部屋ぐらい、いろんな機能が付いた、省エネエアコンを自分で選びたいと思います。天井植え込みにしても、結局追加で部屋の中に空気清浄機とか除湿機とかをおく必要が出てくると場所も取るし、かっこ悪いしと思うのですね。そういった意味で、リビングだけ天井植え込みで他は壁掛けでよいというか、むしろその方がよいと思ってます。

天井埋め込みは清掃が専門業者を呼ばないといけなくて立ち合うのが面倒くさいし費用も割高です。
リビングだけで充分だと思います。

でもやっぱり見た目が貧乏臭いし、私は天井がすっきりしたほうがいい。

パークコート赤坂ザタワーやシティタワーズ麻布十番とここを比較しても、購入層が違うのでは？
私もここを検討するときにグランスカイや西口の物件は気になったけど、赤坂や麻布方面は別世界でまったく考えなかった。
むこうのマンションがどのくらいのグレードかはわからないけど、高級マンションと高額マンションは比較しようがない。

エアコンの清掃業者を各部屋に案内して無駄に立ち合う時間考えたらね〜。
みなさんは平気なんだ？
自分だったら１秒でもイヤです。

>>432
野村の方ですか？
残りも頑張って売って下さいね。

>440
うらやましいですか？

ここは結果的に割安なんじゃないの？
だから売れてる。
よそも人気デベは軒並み値下げしてないよね。
大京とか一部は派手に取り上げられてるけど。

大京の話なんてすると批判レスが返ってくる掲示板だったのにね。最近までは。

壁掛け型のエアコンなら、皆さん御自分で掃除するのですか？
結構大変だと思うけど。
日頃の掃除のことじゃなくて洗浄剤を使う掃除。

ロボットエアコンじゃないの？
10 年間メンテフリーじゃなかった？

エアコンなんて瑣末な事をにここまで議論しなくても。
同じ住民になる人だと。。。

>>442
ルサンクがあの値段で売れ残っていたことを思うと、割安ではなさそうですね…

初日で８割かつ最上階は完売って実績は大きく評価できます。
さてこの時期に他の物件でここまでの評価を得られる物件がどの程度出てくるでしょう？
まあ頑張ってください。

２年後に「割高だった」と後悔しない買物がしたいもんです。
ここはどうでしょうか。
と言っても、３０数戸しかないんじゃもう買えないか。

＞＞４４６さん
　数年前と現在とでは相場など違いますからね・・

70Gも売れたのかー　間取りに不安があってやめたのだが、契約した方、どうですか

この周辺の価値も再開発効果で上がってきているようです。
やはり街ぐるみの一体開発はいいですね。
ルサンクも庭などよく手入れされていて気持ちいいです。
グランスカイが出来ると更に良くなるでしょう。

>今販売中の物件の中ではダントツに仕様が良いと思いますが？
>過去にさかのぼってもタワー物件は大して仕様は高くありません。

>ここを超える仕様のマンションを見てみたい心境です。
>ノーマル仕様でこんなに？ってマジで驚きますよ？


と言うことで具体的なマンション名を教えました。

確かに人によって価値観は異なりますから、自分が赤坂や麻布十番より五反田の方が高級仕様だと思うのであれば、それはそれで一つの見方です。

ただ世の中には客観的な基準というものが存在しますので、公の掲示板で言い切るのであればその基準を参考にすることをお勧めします。

デベが自社の最高ブランドとして位置づけているグランドヒルズもパークマンションもフォレセーヌも、OPで壁掛けエアコンはあり得ません。浄水器も食洗機も同様です。

購入する方もメンテナンス費用云々は気にはしないでしょう（笑）

>452

グランドヒルズ三軒茶屋の一部住居に壁掛けエアコンのOPがありました。
失礼しましたm(__)m

＞450さん

70Gの間取りはどんな不安ですか？

高いのかな。
後で、新築売り出し時より高く転売するのは不可能な物件でしょうか？

２期はいつから登録かご存知の方、教えていただけないでしょうか。

高い理由って何かあるんだろうか？
利便性？

高くないって事じゃないですか。
利便性、仕様、その他詳細を他物件と比較すると。

ここは建材に安いの使ってますよ。
利益率を高める方策なんでしょう。

五反田駅の東急連絡口もバリアフリー化工事が行われ上下のエスカレーターとエレベーターが新設される予定(時期は未定)と案内が出ていました。。
マンションとJRのホームとの行き帰りには駅前の歩道橋を渡るか、東急連絡口からレミー五反田の中を抜けるか、どちらにしても階段の上り下りが避けられない状況でしたが、これで多少上がったり下がったりではありますがバリアフリーの動線が確保されますね。

マンションの方もいよいよ最上階を覆っていた足場が取り外されてきました。

駅からのアクセスは東五反田地区の課題ですよね。
いつまでもあの古い歩道橋を利用するしかないのでしょうか。
駅前一体開発で地下通路とか、
駅ビルとかで、またいじゃうとか計画あれば買いたいです。

売出しの総戸数がまた変わってます。
興味はあって見てるんですけどキャンセルとか多そうですね。
私は検討から外します。

上の方が書き込まれてる、駅からのアクセスもあります。
歩道橋が必というのが私のような年齢ですと問題です。

一期完売も嘘ですか？

本気で検討しているなら現地まで行くでしょう。
確かに駅へのアクセスは課題ですが、横断歩道を２回わたるか、レミィあいてればエレベータも可です。

現地には行きました。
一期完売というのは方便で、実際は数戸残ってます。
そのため、物件概要も訂正したのかと存じます。

ＭＲ跡地が何になるのかについては回答ありません。

“一期完売”って全戸が売れたって意味じゃなくて、“一期販売のぶんについては完売”の意味では？家にきてたダイレクトメールには“一期はご好評につき終了いたしまして、二期のご案内を・・・”とかって書かれてましたよ。

そうですね。一期の分は完売という事です。一期完売とはそういう意味です。でもその中に実は残ってるものもあるという事です。

マンションデベはどこでも、
抽選日に販売した部屋全てに客が付けば、それで完売扱いです。
たとえ翌日にキャンセルする客がいてもね。それは、完売後のキャンセル扱い。

いろいろ言ってもすでに８割を初日で売り切った事実は変わりませんが。
一期でキャンセルになったのは５戸くらいだったと思います。
高値な部屋が売約済みなので次で完売は可能性高いと思います。

埼玉と神奈川で野村（他に三井、ブリリアなどもあり）の物件がいくつか販売中止になったの知ってます？。

恐らく、手付け倍返しだと思います。何が起きてんのかね？。

キナ臭いですね…。

すごい事おきてるよ。
同時期に建設中のここもデベ一緒だしどうなるんだろ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8509/res/131-140

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000013.html

プラウド藤沢が問題らしいね。三井も完成直前取り壊し決定とか。
ここの監理も、、、

ここはギリギリ売り抜けられそうですよ。後から坪４００万円台がわんさか出てくるけど、みんな大苦戦だろうな。

いや、売り抜けとかではなくて、建築にたいする瑕疵の話し。それで大騒ぎになってますから、神奈川と埼玉で。それとも気付かぬふりして売りぬけ頬っかむりか。

こんな歓楽街に建つタワマンよりも、目と鼻の先に立派な優良住宅街がひろがっていますよ。
そこの中古マンションの方が住環境がよく、資産としても価値がおちないと思うけどな。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8509/

神奈川の原因は生コン。
生コンは遠くの現場には運ばないそうなので、
東京のマンションは関係なし。
埼玉の三井物産のマンションはまだ、原因が公表されてない。

そういうのってドコでもやってるものなのですか？

＞＞４７６さん
　価値観は人それぞれですからね。場所が近いだけで比較するのはちょっと疑問です。

そもそも中古とか言ってるやつ、新築板くるなよなあ。ほんと価値観違うから。

ですね、中古は眼中ないから新築こだわってる。時間が経てば考え方変わるかもですが、いまの私は新築がいいと思ってさがしています。

私は新築も中古も一緒に考えてますよ。
特に、ここの近くの高級住宅街で一度中古を見に行った時は驚きました。
高級な低層マンションは今の新築タワマンよりも内装の質感が良かったですよ。
管理が行き届いている事や、住民の質なども確認してから買える安心感はあります。
広さは新築で検討するのとあまり変わりませんでしたが、なんていうのか緑が窓から見えたりして、それも良いな〜っと思いますけどね。
中古板はイマイチ盛り上がらない・・というか高級低層マンションなんてスレはほとんど見あたらないので、ネットでは新築しか見ませんけどね。

>>484様
高級低層というと戸数の少ないマンションをイメージします。その場合管理費・修繕費など戸数の多いタワーマンションと比べて一世帯あたりの負担額はかなり多くなるのではないかと思うのですが、いかがでしたか？　勉強中なのでぜひ教えてください。

>>485

484ではないですが・・・
このあたりの高台（島津山、御殿山）の高級低層マンションの管理費＋修繕費で５−６万
駐車場入れるとざっと１０万くらいは行きますよ。
新しい物件はそうでもないですが、古い物件は管理費、修繕費ともに値上げしているせいか
高い印象があります。

低層で良ければタワー型の低層階にすれば安く買えますよ。

485です。ご意見ありがとうございます。部屋の広さ等によっても管理費など異なるのでしょうけど、タワーマンションと比べるとやはり高いイメージはありますよね。駅へのアクセスや坂の有無など便利さで言えばタワーマンションですがどちらも長所・短所があり、選ぶ方の好みや考え方しだいですよね。

好みや考え方次第ではありますが、
住民の人間関係が出来上がってる小規模な中古マンションには、
後から加わり難いですね。
中古は問題点があって売りに出される場合があるし。

中古に難点があるなんて、普通のマンションの意見ですね。
高級低層マンションは決まった需要が常にあります。
とくに五山なんかだと人気がありますね。
確かに管理費などは高いですけど、周りの環境は良いところが多いと思います。
私も御殿山や島津山の中古億ションを拝見して、タワーよりもいいかな？と考えました。
結局、そこはタッチの差で購入し損ねましたが、グレードはタワーよりも数段上でした。
ただ、良い低層億ションは希少性があり、あまり出てきませんよね。

>>490

確かに五山の高級マンションはあまり出てこないですね。
絶対数が少ないというのが大きいけど、お金持ちが多いので引っ越しても
そのまま保有し続け高級賃貸にするケースも多いようです。

だから悪いけど中古の話はよそでしてくれます？
城南五山の中古はすごいのはわかっているけど、それでも新築・タワーにこだわる人もいるのですよ。
そういう層がここに来てるんでしょ。

高級低層レジ系は戸数が少ないので目立って嫌なこともあります。

五山がどうだろうと、中古には住みたくないです。
御殿山で思い出したけど、以前瑕疵で騒いでた高級マンションが御殿山にありましたね。
御殿山、瑕疵、でググれば分かりますよ。

パークコートはフジテレビ関係者が多く良いマンションだと思いますが、
低層億ションの部類には入りません。
御殿山は北品川４、５、６の第一種低層住宅専用地域のみだと思います。

上の方で新築にこだわってる人もいらっしゃいますが、この物件と
その周辺の高額中古物件を見比べるのは大切な事ではないかと思います。
物件の価値がわかりますからね。

御殿山や島津山の低層億ションは希少性がある上に、
出たとしても２００平米オーバーで３億円以上、みたいなスケールのものもあり、
一般的なタワー物件と競合するものではないかもしれませんね。
普通でも軽く億超えなので、タワーだと高層階を買える人しか無理ですね。
なので、プラウドの話に戻してください。

都心の中古物件を売りに出したことがありますけど、
買う気はなさそうな内覧客ばかり多数きて辟易しましたが、
そういう事ですか。

まったく別物ですよね？
五反田プラウドはアクティブなシティ派で高い利便性を安く追求する人向けです。
ちなみに私もこっちの部類です。

中古と比べなくて結構。物件価値というより価値観の違いでしょ。。。

物件価値は明らかな違いがありますがそこに住まう人の生活にも明らかな違いがあります。
ここ見てる人にはほとんど関係ない話ですね。

まあね、わざわざ駅から少し距離のある高台（第一種低層住宅専用地域）に住んでる人達は、
時間とお金に余裕があって、電車通勤とかしない人でしょう。
車でお迎えが来るし、毎日のお買い物も家政婦さんがいるので関係なさそう。
クリーニングも白洋社が自宅まで取りにくるだろうし、たとえ電車を使っても、駅からはタクシーでワンメーター。
駅近のタワマンに住むアクティブなビジネスマンとは生活リズムが違う気がしますね。
高い管理費や駐車場代もあまり気にならない人ばかりなのでしょう。

＞わざわざ駅から少し距離のある高台（第一種低層住宅専用地域）に住んでる人達は、時間とお金に余裕があって、電車通勤とかしない人でしょ

そんな事無いですよ。私はタダ単に電車の線路際に住みたく無いだけです。

電車の中から線路沿線の一戸建てとか、マンションに住んでいるのを昔からどうしても理解出来ませんでした。どう見てもうるさいし、プライバシー上も問題あるとしか思えないのです。申し訳内が金がないからこんなとこにしか住めないとしか思えないのです。私にはそういう感覚があって、この物件を山の手の中から見ると驚く程近い、というのが私の印象です。なのでこの物件は線路脇という感じなんですよ。そうすると、私の感覚では金がないからこんなとこしか買えない人が買う物件に見えちゃうんです。
おそらくタワマンみんなそうじゃんと言われる方がいらっしゃると思いますので念のために御伝えしますと、ここは駅前じゃないので少し期待してたんですよ。共有施設、高層階が楽しめるタワマンなのに、線路沿いじゃないのかもと、、、。そしたら駅から遠いけど線路沿いじゃん、がっかりって感じでした。お金がなくて、線路沿いの騒音などが嫌で高台の低層物件の低層階にすんでるひともいますので。

昔から、線路沿い、川沿い、大きな幹線道路沿いは敬遠する人が多いですからね。
それをタワーという形態にすることで売り抜けてるんじゃないですかね？
プライバシーは高層階を買えばあまり気にならないでしょうが。

ＮＨＫでゲリラ豪雨の話やってるけど。
目黒川は大丈夫？

世田谷区、杉並区あたりは大変みたいですよ。
「ご近所の底力｝ｗ

線路沿いに住んでいます。人間の住むところじゃないような言われ方をされていますが、１日でもそういった環境で生活したことがあるんでしょうか？住めば都ですよ。全然気になりません。そんなに静かなところに住みたいんなら都内なんて無理じゃないんですか？どれだけ高貴な方なのか知りませんが…。線路沿いがイヤなら初めっからここにこなきゃいいのに。

線路沿いったって、電車通勤のサラリーマンにはいい物件だ　たぶん

>>501

御殿山に住んでいる私がお答えします。うちは庶民ですが周囲は高級マンション
がたくさんあります。

・車でお迎えが来るし、

確かに朝は黒塗りのハイヤーが迎えにくる人が多いです。もちろん自分で
運転していく人もいます。

・毎日のお買い物も家政婦さんがいるので関係なさそう。

これはよくわかりませんが家政婦がいる家はさすがに少ないと思います。
おそらく買い物は恵比寿三越やピーコックあたりに車でいくのだと思います。
坂が多いせいか自転車乗る人もあまりいないです。
ダスキンのホームクリーニングは毎週頼んでいる人います。

・クリーニングも白洋社が自宅まで取りにくるだろうし、

白洋社の車は毎日見かけます。うちのマンションですら来ます

・たとえ電車を使っても、駅からはタクシーでワンメーター。

品川駅からラフォーレに無料送迎バスがでているのでそれを利用
する人が多いです。雨の日はタクシーも多いけど待つ時間がもったいない
ので歩きます。

・高い管理費や駐車場代もあまり気にならない人ばかりなのでしょう。

管理費は高い物件が多いですが駐車場はそうでもないです。駐車場は周囲
の相場にバランスさせるので駅から遠い分安いです（３万くらい）

私も生まれと育ちが地方のかなり田舎なので、５０２さんの意見もわかる気がします。しかしここは東京都２３区の山手線付近ですから、同じ感覚で物件を見るのは無理があると思います。　実際平均坪単価４００前後（もう少し安かったですか？）の一期が約百戸売れてるわけですよね。私の感覚で坪単価４００前後の家に住めるひとが“お金ない人”とは思えないのですが・・・。　騒音についても、最近のガラス窓は昔のものと比べて性能が優れていますから。　でも５０２さんのような感覚をお持ちの方であれば、この物件にそんなお金払う価値はないとお考えでしょうから、辞めておくべきでしょう。

この物件をお金がない人が買っている？
９千万や１億の物件買う人がお金がない？
いつから日本はそんなに裕福になったんだ。
汐留のツインパークス、首都高沿いにもかかわらず高額人気物件。
なんで？

東京ツインパークスとここを一緒にするなよ…(；´Д｀)

ここと一緒にしてないよ。
ツインパークスのグレードの高さはわかってるよ。
だいたい値段も違うだろ。
騒音を気にする輩に首都高速沿いでうるさいはずなのになぜだときいてるんだ。

答え
東五反田の電車騒音は気になるが、港区東新橋の首都高騒音は気にならない。

つまり音は問題じゃないってことね。

>>512
気になってます。買って後悔しています。
みなさんは後悔しないようによく考えてください。

＞514
まだ入居も始まってないのに？気になっているんですか？

514 さんは汐留の方でしょ？
都心はどこもうるさいってことですね。

いちいち、難癖付けないでよ。

本当にここは営業のレベルが低い。あなたの素性が判明しやすい意見は書き込まない方が良いですよ。または、もう少し誰だかわかり難く書きなさい。

購入検討する時から、うるさく無いかとか、空気は悪く無いかとか、ピンク街の駅に住むのはどうかとか、賃貸が多いと自分が貸したくなった時に貸し難いとか考えるのが何が悪いんですか？。

難癖ってなんだろうね？ほんとのこと言ってるだけなのに。

都内でありえない環境の物件を一生かけて探してればいいんじゃないですか。

１期販売の残りは確か32戸でしたよね。２期の販売対象は16戸になった様なので、順調じゃないですか。皆さんのお言葉を借りますと、アクティブなシティ派のビジネスマン（笑）の皆さんにコンセプトが受けたと言う事でしょうか？。

ところでピンク街の面目躍如って感じで名前を挙げている五反田ですが、不倫が得意な山本女史の使われているホテルってどこにあるのかこちらの検討者の方はご存知ですかね？。物件周囲の環境も検討されている方が多いと思いますのでよろしかったら教えて下さい。

高給取りの巨人軍の選手会長や、美人タレントがしばしば訪れる街に住めてみなさん、友人の方からも羨望のまなざしで見られるんでしょうね。

>>519

線路脇のウエストでしょ。住所は西五反田
直線でいえば池田山からたったの１００メートルの距離っす

ありがとうございます！。

本当に一般的なイメージが悪いみたいですね。
私は気にならなかったのですが、あまりに出るので考えてしまいました。
まぁ男性はわりと平気なのかもしれないですね。

昨日の豪雨で久しぶりに五反田湖出現かとおもったけど
たいしたことなかったね。

五反田湖はどこらですか

>>524
あの雨でも五反田湖は出現しなかったって事ですよ。

大崎駅南口thinkpark側デッキ上は、一時通行できないほどに潅水してましたけど。

アップダウンが多い地域の低地（谷底部）が最悪の土地であるのはみなさん既にご存知ですよ。
でも、高台は戸建地域、広い平野部はオフィス、商業施設があってお値段も高くなります。

そこで、谷底部に高層マンションになるわけです。
お値段もかなり安くなりますし、中高層部であれば冠水の心配も、谷底のよどんだ空気を吸う
こともなくなります。
たぶん、低層部はめちゃくちゃ安い値段設定になっていると思いますよ。

＞525

そうそう、どんどん他人の　悪　態　続けましょう。すばらしきかな、あなたの人生。

>>527

何のこと？？？？
悪　 態 ？？？？

　　・・・・意味不明！

何を思ったかわかりませんが、まあどうでも良いですよ。分けわかんないでよ。

もう一度…。
五反田湖はどの辺りなんですか？
知ってる方がいたら教えて下さい。

>>528
527は病んでいるんだよ
何を聞いても自分の悪口にしか聞こえない

スルーしてあげて。

五反田湖とは目黒川の氾濫のことを言ってるんだと思いますよ。
10数年前に目黒川の水位が上がって鮨屋のカウンターまで水がきたことがありましたから

鮨屋さんのカウンターですか。
この物件の近くなのですか？

サブウェイの並びだったと思います。
あの時はその辺りの川沿いは全滅でしたからね。

今でもそうなる可能性あるのでしょうか？
私は水害あるならやめたいです。

>>531

五反田湖は目黒川が氾濫せずとも発生します。
高台に降った雨が処理しきれずに低地である五反田駅周辺のマンホールから
あふれ出るのです。浅草線入り口、大崎郵便局付近で昔はよく出現しました。

サブウェイは西口だったと思いますが。
いまでも同じようなことになる可能性あるのかな。

>>534

中目黒の調整池ができたので毎年のように発生していた目黒川の水位上昇
による水害はここ数年発生していません。
とはいえここは低地、池田山、島津山、御殿山といった高台に比較すれば
水害リスクが相対的に高いことには変わりありません。
天災は人知を超えることがしばしばあるので

数年前に神田川や目黒川は大規模な治水工事したので
よほどのことがない限り大丈夫じゃないですかね。
最近話題になっているゲリラ豪雨になったらわかりませんが

>>529

平成１１年の五反田湖です

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000001000/jisseki_c.pdf

水びたしだ、しかも2ｍ

現状でも危ないと思います、しかも親水公園とかでしょ裏は

アップダウン地域の低地は特別安いから文句は言えないかと・・

アップダウン地域とはここのことですよね。
どうして皆さん危ない土地にマンション買うのですか？
被害はなくとも価値の毀損がありそうですね。

麻布十番、中目黒、大崎とそして五反田みんな同じような環境ですから、
販売のほうが心配ですねｗ

そういえば、みんな谷底ですね。
その中でもここが一番危なそう。

およそ20年程前に五反田駅周辺が水没した事は記憶しています。
私も気になりましたので色々と調べてみました。

荏原調整池についてのレポートです。データは少し古いですが・・
http://www.jcp-shinagawa.com/personal/miyazaki/news/0401.shtml

また東品川ポンプ場も完成しています。

もちろんこれで浸水の被害がないとは言い切れないです。
防潮板の用意もあるくらいですからね。
防潮板の高さは正面エントランスで１mです。
そのエントランスまで北側の道路からは高低差＋70cm。南側の目黒川沿いの道路からは高低差＋137cm(図面上)

それでも浸水した場合に全体管理費として共用部の保険に水害危険担保特約がついています。

＞546さん

ありがとうございます。
そうなんですね。
中目黒の調整池とか、その荏原調整池とかで水害は減ると考えて良いのでしょうか。

＞平成１１年の五反田湖です
この時期からさらに対策が強化されたという事ですか？

高層ビル群は山岳地帯、雨雲発達…局地的大雨呼ぶ　首都大学東京分析
5月24日11時17分配信 産経新聞
　■都市型水害対策の指針に
　東京都心の高層ビル群の風下の地域は、局地的な大雨が多発する傾向があることが首都大学東京大学院の高橋日出男教授（気候学）らの分析で分かった。風がビルにぶつかって上昇気流が生まれ、雨雲が発達するためとみられ、新宿に隣接する中野区などが大雨になりやすい。都心では近年、集中豪雨が増加しており、都市型水害の対策づくりに役立ちそうだ。
　都市部の集中豪雨はヒートアイランド現象との関連などが指摘されているが、高層ビル群との関係はよく分かっていなかった。千葉・幕張で２５日から開催される日本地球惑星科学連合大会で発表する。
　高橋教授らは平成１４年までの１１年間の夏季に、都心で１時間に２０ミリ以上の強い雨が降った２２６回のケースを分析。強雨の約２時間前の風向きや、航空機からレーザーで測量した１棟ごとのビルの高さとの関係を詳しく調べた。
　その結果、東風のときは新宿の西側の中野区で強い雨が降る回数が最も多かった。南風のときは池袋の北西の板橋区や練馬区、北風のときは渋谷の南の目黒区などで最多となり、いずれも高層ビル群の風下の地域が大雨に見舞われる傾向がはっきり現れた。
　風がビルにぶつかると行き場を失って上昇するが、高層ビルほど強い上昇気流が生まれる。湿った空気が高層ビルによって上空へ運ばれ、短時間で雨雲が発達し、風下側に大雨をもたらしているらしい。
　大雨は高層団地がある板橋区高島平でも多発する傾向があった。一方、千代田区の皇居付近や東部の下町では少なかった。
　局地的な大雨は気圧配置や気温など多くの気象条件が影響するため、発生場所をピンポイントで予測するのは難しい。高橋教授は「風向きによって大雨の発生場所を予測したり、防災対策を重点的に進める地域の選択に役立つのではないか」と話す。
　都内では汐留地区など臨海部の開発が進んでおり、高橋教授は「今後は品川区など開発地域の風下側で、大雨が多発する可能性がある」とみている。

>防潮板の用意もあるくらいです

防潮板のあるマンションってどれくらいあるんですかね？。もしかしたら都内唯一だったりして？。となりのグランスカイがあるか。

都内でも珍し防災対策の整った物件という理解でよいですかね？。

防潮板は私も記述みつけて不安になってました。
親水公園つくるくらいだから、品川区としても治水に自信が
ある、との営業の説明でしたけど、どうなんでしょう？
子どもがいるので不安です。

天気が悪い日は外に出ないようにすれば大丈夫ですよ。

言われなくても車が出せなくなるので外に出れません。

そうは言いましても設備が傷むんじゃないでしょうか？

８割以上売り切って竣工まで完売するでしょうから、こういうのって正直無駄な話ですよね。購入される方はそんなこと気にしてないんでしょ。

気にしてるから書き込んでいます。
私は14階なので家族に危険は無いとは言え、
浸水で建物の価値が下がったり、実際に設備が傷むのは
どうかなと思い始めました。

>555

もし本気の書き込みだとしたら個人を特定される階数の書き込みはやめた方が良いですよ。野村は明らかに見てますから。

家族がいる14階部分の既購入者というだけでおそらく8戸程度に絞られる。まあ中層を購入されたという例えということにしましょう。そうしないと営業監視人に何されるかわかりません。真面目な購入者なのにネガレス扱いされますよ。

真面目な購入者の方でしたら、うーん、もう少し勉強すべきだったですねとコメントさせていただきます。もうキャンセル無理でしょ。

でも心配ないですよ、ここが水没したらグランスカイも大崎のタワーも、麻布の三井と住友のタワーも全部やられます。何の慰めにもならないかもしれないけど、被害者はあなただけではありません。管理組合ができたら水害の保険にちゃんと入ってるか確認しましょうね。

>>554
知らずに買っている人もいるかと・

そうですね、いるかもしれませんね。

でも手付払った人にそんなこと言っても意味ないだろって営業の人に食ってかかられそうなのでやめといたほうが良いかと思いました。ネガレス扱いされて削除依頼とか、投稿禁止にされそうです。

中目黒、麻布十番、大崎も知らずに買おうとしている人がいるかもゾッー

ほらね、販売が始まってない他の物件の悪口始まるでしょ、だから嫌なんです。

中目黒とか麻布十番なんてハザードマップでみるとここより１ｍ程度安全な場所ですよ。

水害で盛り上がってますが、そんなにリアリティある話しなのですか？
私は、グランスカイ検討中です。

たしかにグランスカイも同じですよね。
水害が気になる方はやめたらどうですか。
私はここの楽しさをみつけます。

水害より地震だ　地震

地震は超大型でなければ対策とられてますよ。

地震は場所選べないから
水害は場所の選択で避けられる。ぜんぜん違うとおもうけど

頻度も全然違うよな。
水害は下手すると年に２回も３回もありえるかも。
汐留、品川の高層ビルで暖かい空気が上空に舞い上がって雲を作って
豪雨をもたらすらしいですね。

ここ三年くらいであのへん、浸水したことあるの？

目黒川沿いの建物については川からの風が抜けるように考慮して建物が配置されているって聞いたことあります。何年か前のＮＨＫのニュースでヒートアイランド現象を避けるための取り組みの一つだって紹介されてました。もちろん、汐留地区での問題を受けてのことだとも思います。
あんまりいろんなことを心配してても始まりませんよ。東京海上のＣＭの赤ちゃんみたいです。

そうさのお、心配してもしょうがないべのう。

５３９の浸水マップだと、{平成元年・１１年の浸水状況をもとにしている}とあります。
５４６の調整池のデータでは平成元年（８９年）は集中豪雨により浸水面積４７，５　浸水家屋８５３とありますが、１１年（９９年）の２度の集中豪雨では調整池が稼働して溢水被害なし、となっています。１１年は目黒川と関係なく浸水したということでしょうか？だとすると１１年は調整池も稼働して、たいした被害ではなかったのかもそれないですね。実際１１年にあったひどい方の豪雨時、調整池貯水量は２層目が稼働して７９、０００トンとありますから、調整池がなければ、えらい被害だったということです。その後も何層か出来て、１４年に工事が完了したようです。
ちなみに東品川ポンプは１８年に完成してるようです。
確か現在も線路の向こう側で、水害対策系の工事やってますよね？近くに行った時にまた見てきます。

５４８の産経新聞の記述だと、{今後は品川区など開発地域の風下側で}とあります。
前半の記述にあるように、高層ビル軍に隣接する風下で雨が降るということですよね？だとするとこの周辺より、近くの他の地域が危ないかもしれないですね。高層ビルが天気に影響するなんて知らなかったです。

水害系で気になっている方は、デベや区、都の水道局などに問い合わせて、もっと詳しいデータなど個人で確認されては？高い買い物ですから、自分で納得いくまで調べないと。　よくわからないまま“谷底・谷底”と騒いでいる、購入するのかしないのかよくわからない匿名の意見に惑わされることのないように気をつけましょう。

昼間に書き込んだ申し込み済みの者です。

>570さん
ありがとうございます。
分かりやすかったです。
家族で住む予定ですので、心配が募ってました。

実際に、あのあたりで浸水したことがある地元の方にも
聞いてみたいなと思います。
本当はもうちょっと早く調べれば良かったです。

線路脇の工事はこれですね。
目黒川右岸の排水工事です。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01753.html

現場の公園側には目黒川の昔の写真などが飾ってあります。

東京都建設局の平成16年以降浸水実績データによると、もうこの辺はかなり
治水が進み浸水していないようですね。
平成21年に完成予定の、目黒川右岸排水施設が完成すればさらに安心度はUPでしょうか。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

３年くらい前から住んでいますが、出水で困ったことは経験がありませんよ。

災害は何処でもありますので、嫌ならば高輪台地に住むかですね。
とは言え、島津山、池田山でも崖崩れの危険は皆無ではありません。
自分の家が問題無くても、近隣で被害が出れば非常に不便になります。

タワーの場合には、地震で被害がなくてもエレベータは停止します。
おそらく近隣はオフィスが多いので、エレベータの保守が来るまでは
時間がかかると思いますよ。（東芝エレベータの本社は近隣ですが、
こちらは東芝エレか不明ですが）
復旧までは、階段を使うのは大変ですよね。
そうしたことを考えれば、どうしたリスクがあるかを理解し、
それへの心構えを持つしかありません。

ちなみに、工事車両の出入りが多く、日野学園のＰＴＡでも
事故がないかを心配しています。
順番待ちで駐車している車両や、時間に遅れないよう飛ばしてくる
車両も多いのです。
私の家でも、児童はいませんが、子供の誘導で協力しています。
その方が、近隣住民には身近で大きな問題であるのはご理解下さい。

詳細なご意見ありがとうございます。
少し安心しました。
私と子どもはほとんど家にいるので心配でした。

水に対する整備が整った上での「再開発」と考えます。

五反田付近って資産価値としては？
将来性は？

五反田駅周辺は山手線駅の南側半分では最下層に位置します。

逆に言えば、山手線の駅近をもっとも安価で購入出来る地域とも言えます、お得です。

一般的な高値維持が望める場所なのでその辺りの心配は不要と思います。
ただし人それぞれ許容範囲や条件が異なるので更に利益を求めるのは難しいかも知れませんね。

そうですね、良くて現状維持。
市況的には入居後から少しづつ下がり基調に入っていくのを覚悟してます。
私たちは実需で購入ですので問題少ないかな。
投資で買われた方、いらっしゃいますか？

あらゆる指数見ても販売価格が上がり続ける事はないね。
でも下がるとも限らない。新築の価格下げてやっていける社会構造じゃないのはたしか。
いがいと持ちこたえるか。

まだ、この物件売っているの。
時間かかっているね
野村不動産にしては
三井まちが多いのでしょうか

やっぱ高いんじゃね

購入者はどんな層ですかね
マンション評価板には、熟年層中心とか書いてるけどここ見ると
子どもの小さい家族もいそうだな

>>582

高いよ。ここらの普通のマンションは五反田駅に近くても
そもそもそんなに高くない。島津山や池田山ならもとから高いけど
タワーというだけでこの立地で＠４００はやりすぎです

ここと同レベル（賃貸がない分上？）のルサンク大崎シティタワーは＠３３０でも全然売れてなかったですよね…。

そんな2005年（だっけ？）ごろのマンションと比べてもね。
当時はそれでも強気の価格とか言われてたし。

２，３年前と状況違うでしょ。
ルサンクは結局完売したし。
プラウドは順調に売れている方だよ。

この物件は来年入居なんで住宅ローン減税はもう受けられないのですか？

５８８さん、
ルサンク大崎は最後２，３戸残って完売まで少し時間がかかった程度です。
当時の相場からみると住不なので強気の価格設定だったこともあり、そうなったようです。
ただし、結果として完売しましたし、その後、賃貸に出されたり、転売される物件も
周辺のウェストレジデンスなどに比べ数が極めて少なく安定した良い
マンションという印象です。

ルサンクって＠330だったんですか！？

>>593

平均だとそんなもんかも。
線路側の安い部屋だとギリギリ＠３００切るのもあったけど最終期の
最上階は＠４００だった。

安いね、そんとき買えば良かったよ。

>>595

いま考えるとね。駅から離れれるけどミッドサザンレジデンスは
さらに安かったので、ルサンクは割高物件といわれてました。
でも２００２−３年頃なら御殿山や島津山、高輪の低層物件も
＠３００ー３５０で買えたけどね。

ルサンクみたいな最新の免振タワマンだったらもっと良かったのに

なんか割高ですね。
中古で安く出るかな？

中目黒、五反田、大崎ラインは超割高ですよ。
これ間違いない。
それでも買いたい人は買えばってことじゃないか？

このラインは今後も伸びるのがハッキリしているので損することは無いと思います。
国内景気もいずれ底を打つでしょうし落ちたら上がるしかないですから。
一番期待が持てるのは大崎のような気がします。