23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

保険付きの分譲タイプに賃貸で住んで。
テキトーな歳になったら静かな郊外一戸建てを買う。
セオリー通りだが、やっぱり安心。

そもそも、住宅はテキトーな歳になったら買うものだよ。
とはいえ、家賃が値上がりしたら金残らんだろうが。
地価が反転してゆるやかに上がってきている。千葉あたり
で底値の頃の１．５倍なんてざらだそうだ。

マンション買うより戸建てに住みたい千葉。

さて、永続性のある「価格下落」を考えるのなら
地主が競って安値で都心の土地を売るような事態を考えないと
だめだろう。

そもそも分譲マンションが高くて売れないくらいの土地なら、
地主は自分で建てて貸すことを考える。とにかく小さく刻めば
家賃は低くなるから借り手のニーズはある。
賃貸が増えたら、ますます土地は出なくなる。

一方建てて貸しても家賃が安い土地が売られる。
そういう場所は商業や交通の利便性に劣る。そういう場所に
新築が建つことで価格は下がる。
安い新築が売られたら、中古も賃貸もなおさら安くなる。
かくして、高い場所と、安い場所の格差が広がる。

だいたい、郊外戸建から都心回帰とかいってはじまったのが
マンションブームだったはずだが。

おまえら子供いる？

マンションは子供のために買うんだぜ。
だから多くの人は、なるべく新しくて大きい家を買おうとするんだぜ。

マンションの下げ止まりとは関係ないか…　ごめん。

>>957
そうか？
みんなカミサンにねだられて買っているとしか思えんが。
カミサンは子供をダシに使っているだけ。
なにしろ住宅ローンには、団信がついてるから、旦那が
死んでも住居保障がつくわけだ。
賃貸や社宅でころっと死なれた日には、子供抱えて
実家に帰るしかないからな。

子供のためなら絶対戸建！

マンションは負債しか残さない。

例え保険付きでもそれは同じ。

多くの人は子供のためだと思って、無理して数千万円の借金してるんだと思うよ。
じゃなきゃ　家なんか買いたくないって。

俺そうだし…

老朽マンションを遺された家族なんか100パーセント泣いてるじゃん。
残債まであったひにゃ、もう！死んでからも恨まれる。

だから、債務者が＊＊ば団体信用生命で負債は消えるってばｗ

戸建だって建物の評価はすぐに落ちて、土地が下がれば残債割れするんだよ。
底値で買っても、地価があがらない限りおなじことだっつーの。

続きは、マンションｖｓ戸建スレでやってくれ。
子供のためにすべきことは、借金でなくて貯蓄なｗ

子供のために借金しろ、か。
ここに巣くってる業者はクズだな。

不動産などが好調

■東京市場概況
日経平均は反発した。
前日の米国株は5月の消費者信頼感指数が市場予想よりも良かったことが好感され、小売が上昇。ここまで4日連続でダウが下落していたこともあって、金融をはじめ割安感から多くの銘柄に買いが入り、ダウは5日ぶりに大幅反発となった。東京市場では、マンション販売に底打ち感が見られることから昨日に引き続き不動産が好調なほか、ハイテクや自動車など輸出関連株が上昇。日経平均はザラバで終値ベースの年初来高値(9451円98銭、11日)を超えた。
2009年 5月27日（水） 17時44分
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/scn/090527/090527_mbiz183.html

偽りの夜明け。

俺もそう思う。家買うより株買うべきだな。

住まいは秋からゆっくり考えればいいんでないの？
保険付きになれば大幅リスク減なわけだし。
いま買い急いだらロス買い込むことにしかならん。

二年前くらいに、このスレで東京の不動産かうより、外貨資産がいいとか力説していた人は、今どうしてるかな？

地震保険と間違えてないか？

マンションで地震保険は気休め程度かなと思うけど、欠陥住宅保険はシリアスになるよ。
アネハの被害者たちは悔しいだろうね。

それほどのものじゃない。住宅性能表示と瑕疵担保責任に屋上屋を重ねるムダ。

しっかし、借金して子供にマンション残せは痛快だな。
嫌われたいときはそうしよう。

瑕疵担保責任があったって、
売主がはいそうですかと購入者に有利になるようにやってくれるわけではない。
売主側も弁護士やら専門の第三者機関やらに依頼して、色々と主張してくる。
最後は裁判で争う場合もある。

これからは保険がキーポイントになるね。
未加入はゴミ！

保険だって瑕疵担保を争う過程は同じ。何でもかんでも保険がかぶる訳ではない。
自動車の損害保険とちがって補償額がさだまらない。部分補修から壊して作り直しまで対応でもめるんだよ。

建物が再起不能になるような事故だった場合に、解体建て替えできるほどの保険だったら、尋常じゃない保険金額になりそうだが。

地震保険のように、部屋の中だけ担保しますじゃ頼りない。

業者に釣られて、買うなよの声を無視して無保険タワマン購入。
↓
とてつもない含み損にようやく気づいて売却を考える。
しかし欠陥住宅保険未加入では売れないので加入しようとするが、巨額の掛け金に断念。
↓
売却できず、やむなく含み損に金利までつけて支払いながら、無保険マンションに住み続ける運命となる。
↓
ネット掲示板で憂さ晴らす人生。


こんな人が増えてるのかな？

下げ止まることはなさそうだ。

>>979
もう少し勉強してから投稿してね

住宅瑕疵担保履行法
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocor...

そもそも倒産リスクの低い売主には余計なお世話だね

倒産リスク無しと言われた世界一のGMは、今どうなってましたっけ？

馬鹿なマンション業者
ことごとく論破されてるな。
黙ってればいいのに。苦笑

そうですね、倒産リスクの低い売主が必ずしもモラルが高いとは限らないのが残念ながらこの業界ですので

瑕疵保険も率直に言って無駄な面もあります。ただ、制度趣旨が最低限の意識改善に働くことは期待します。

倒産リスクの低い売り主って、具体的にどこ？

>>981
ＧＭの格付けは５年前から「投資不適格」です。

この業界にモラルを期待するだけ徒労なわけだが。

欠陥住宅保険
倒産保険
両方入ってるデベを選ぶ
自分はマンションは買わないがね。

どうしてもほしい人は中古でいいんでない？
都心３区（千代田、中央、港）の中古マンション在庫はレインズ登録件数でいえば
この１年で3割近く減っている。売るのを断念した人もいると思うが売り出し価格の
平均が＠３３０万に対して成約価格平均は＠２６０万と２割程度の差がある。

成約率（成約数／在庫数）は５％程度だから１０～２０件に一件くらいは
かなりの指値に応じている可能性がある気がします。
法人（業者）の損切りかもしれんけど。

まあ中古がどうしてもイヤなら仕方がないけどね

単なる気休め保険か。

例えば、100世帯の分譲マンションで、大半は欠陥保険に加入して、数軒だけが未加入あるいは保険切れだとする。
そこでアネハのような重大欠陥が発見されたとしよう。

メチャメチャ揉めそうだ。

戸建てなら、部分補修で済むケースが多いだろうが、集合住宅はそうはいかないでしょ。

マンションは2年で飽き、5年で設備が陳腐化し、
10年ぐらいで脱出者が増え住民の劣化が顕著になり、
15年くらいから修繕などのトラブルが表面化、
20年で上ものは無価値化、
30年以降は建替えや取り壊し、追加出資などリスクのほうが大きくなる｡

でも、これって必要悪。
同じ顧客に何度も買い換えさせ需要を創出し、
その度ごとにめいっぱいローンを組まさせなおさないと、
デベもゼネコンも不動産屋も銀行も立ち行かない。

土地神話、持ち家神話が崩壊した今、
新築＞中古の図式まで崩れたら、業界壊滅でしょ｡

それでいいんだよ。社会のために、業界があるんだから。

新築需要・供給＞中古需要・供給なんてのは、先進国では日本くらいのもんだったろ？
たしか比率が全く逆だよね。
それでもビジネスは成り立つんだよ。
濡れ手に粟というわけにはいかんだろうから、根本的にビジネスを変えないと難しいかもしれんがね～

こんな業界無くなっても大丈夫よ！
必要なときにまた必要なだけ作ればよし

不動産業は国の基幹産業だー、なんて何十年も前から使ってる入社式の祝辞聞かされて酔っぱらっちゃってる業界人が多い。
思い込むのは自由だけど間違ってりゃ意味ないじゃん。

売れない人も買っちゃった人も、もの凄いストレスなんだね。
カラダに気をつけてね。

不動産業は賭博の仕切り役だから目立ってたたかれやすいだけ。
寺銭とってる胴元は銀行だし、走る馬を作ってるのはゼネコン。サクラ役は広告業界。

いわゆる戦後の既得権益はここから生まれた部分が大きいんだから、
それを享受してた人にとってはまさに基幹産業。

末端の営業なんてのは、既得権益者でもなんでもなくて、
使い捨ての捨て駒扱いな事が多いけどね。

日本は温帯の地震国なので、家というものは適当に作って、壊れたら作り直す木の文化。
欧米のような同じ家を百年も使い続ける石の文化とは相容れません。

大手と言われてきたマンションデベもこれからは業態転換を強いられる。

やっと戦後復興期が終わったのだ。

全国の不動産業就業者数って７５万人　６３００万人の労働人口のうちの
1.2％だろ。大抵は仲介業者と建売業者だから、マンションデベなんて
業界なくなっても大丈夫。
ボロの中古ワンルームかき集めたりしながら仲介と賃貸管理で食っていく
のもいれば、買取転売屋やリフォーム屋になったり、最悪でもサブリースや
賃貸仲介で食っていくでしょう。
だろうからデべの再就職は、心配せんでええんよ。


そもそも産業大分類で金融業とならんでいるから勘違いされるわけで
６３０万人いる建設業のほうがよっぽど基幹産業なんだよ。

庶民から生涯賃金の３割とかもぎ取れる商売がほかにありますか？
家をニンジンにローンを組ませ、払った賃金を回収する。
このシステムが壊れたら一種の革命だよ。

１９９０年代半ばまでは、マンションデベ最大手はＵＲ＝住宅公団
だったわけで、郊外にニュータウン造ったり、湾岸開発のはしりの
八潮団地とか作ったんだよね。
面開発は、東急、マンションはリクルートコスモスや大京、長谷工や
藤和があとを継いだものの、結局おいしいところは資金力のある
財閥系がさらって住宅系デべはいっきに燃え尽きたって感じだな。

ＵＲなんて、大手ゼネコンの出向者のボランティア団体の上に役人が
胡坐書いているような組織だから、その社会的使命＝勤労者に
良質な住宅を大量に安価に供給する・・は終わっているにもかかわらず
豊洲や晴海で開発の仕切り屋やっていたりするから困るな。

いずれにしろ、新築の時代は終わって、これからは中古販売な。
それだって高額なローンで売るわけだから、大丈夫だって。

>>1004
だって、自分が持ってなくて住むわけだから、人から借りて住むか
銀行から金借りて買うかしかないだろうよ。何おかしなこと言ってんだよ。

>>1004
http://nensyu-labo.com/heikin_syougai.htm
生涯賃金の３割っていうけど、手取り月収５０万で１５万の家賃払って
老後は年金で都営にはいるのも同じ３割負担だぜ。
大家は庶民から生活費の３割もぎとってますがなｗ

安い賃貸にいるのは、そりゃあんたの自由。家賃補助や社宅なら
そりゃ、会社のおかげ。一般化して語ったらいかんよ。

生涯賃金の３割って、そのうち不動産業に落ちるの何割あるんだか？
素材屋さん、機材屋さん、設備屋さん、運輸・物流屋さん、建設屋さん、金融屋さん、広告屋さん、地権者さん・・・これらの取り分の残りが不動産屋さんのものになるだけだろ。

裾野は広そうだが、コスト構造考えたら、不動産業そのものは生涯賃金の何％もないだろｗ

中古主体となると、困るのは不動産業でなくて建設業とか。

就労人口の10％以上、600万人以上もいるんだから、影響は大きいよね。とはいえ、先進国でここまで土建の比率が高い国は珍しいから、革命的な変化があってもいいんじゃないの？

公共事業で土建関係に恒常的にお金を流して食わせなくてもいいことになれば、他にいろいろやるべきこともできるし、財政赤字も減るよね～

なまじっか建設業は食えるなんて構造になってるから、有象無象が入ってきて問題が起きる。まともなところだけ食えるようにしとけば十分だよねー

地主が自分の土地に賃貸マンション建てて貸しても同じことだな。銀行に金かりて、金利払って、工事発注して・・・

新築が激減したらリフォーム市場が花開く。ダイジョブダーｗ

その前に、オリンピックだの電線地中化だの環状高速地下化だの羽田の国際化だの
築地の移転だの大手町再開発だのＪＲがらみの直通化だのリニアだので土建屋の
仕事は内需拡大のタネとして出てくる。

それはそれでいいんじゃないの～

わけのわからない護岸工事とか、道路の掘り返しとか、僻地の異様な建築物へのばらまきとかしてるよりまし。
ＭＳ関係の業者とは別だろうが・・・

職人も下請けも臨時雇いもおんなじだよ。ゼネコンの頭だっておんなじだし。

オシャレ、夢、素敵な生活、セレブ、眺望、芸能人、将来性・・・
二束三文の土地にハリボテ物件を企画して、青田のうちにイメージで煽って売るから、
その差益でデベは莫大な利益を手に出来た。バブル時の話ね。

リフォームだの中古だので射幸心煽れますか？
既にふさがれた眺望で、どうやって夢見心地にさせるんですか？
見学時に隣から夫婦喧嘩が聞こえて、どうやって安普請をごまかすのですか？

新築青田売りビジネスが崩壊したら、この業界自体が崩壊する。
そうなっちゃ困る人が大量に居る以上、そんなことにはならないでしょう。

これからの見込み客騙すのは簡単ではなかろう。
それなりにメディアリテラシーも身についてるし。
何より難題は、不動産やブランドにまったく興味がない。

＞そうなっちゃ困る人が大量に居る以上

困る人が大量にいたって、必要なければそうなるよ。
ビッグ３見てみなよー

不動産にしてもブランドにしても、
その価値を保つ努力をしないであからさまにボッタクリを続けてれば、
そりゃそんなものにいつまでも金は払わないわなァ

団塊世代みたいに、人がもってるものを欲しがるような所有欲はないから、
煽るのにも一工夫二工夫要る時代です。

不動産業ってさ。
動かすモノも金額もデカいからさ、ついついさも立派なことやってるような錯覚に陥りやすい。
それこそバブル期には、Fランク卒業したてみたいな営業が、月に何件も商談掛け持ちしてカッコ良かったんだよ。

でも今、冷静に考えれば、デカくて立派と思ってた割には、ネット掲示板で笑われながら買い煽っても月給30もいかない人生。
おっと自分の家賃が滞りそうだ。
そんなのばっかりじゃん？
しかもこれまでとこれからは傾斜が逆なんだよ。
しがみついてても来春にはクビチョンパ確実。

買っちゃった人はね、他人を巻き添えにしないようにね。
ここで恨み節唱えたり自己正当化のためにわめき続けても余計にストレス溜まるだけ。
そんなことしても支払い減らない。

売り手も買い手も身の丈を見直すことが大事よ。

既購入者が必死になって自己正当化と資産価値防衛にヒステリックになってるのって、
最も検討者のセンチメントを冷やす行為だと思う。

だれしもそんな風に自分がなりたくないなって思うもん。
うかつにマンション買うとああなっちゃうんだって。

マンションは耐久消費財。
資産価値なんぞ無いのだよ。
資産という表現を使うのは、デベの営業上の便宜でしかない。

替え歌さんが懐かしいね。

買ってから失敗に気づく人。
失敗を予測して買わない人。
この違いはなんだ？

買ってから失敗に気づく人は、物件スレでポジ。
失敗を予測して買わない人は、物件スレでネガ。

買ってから失敗に気づく人・・・勉強不足
失敗を予測して買わない人・・・・資金不足

良い場所を良い値段で買っておけば失敗などないよ。
変な場所を安く買うから、失敗する。

良い場所のマンションを安く借りて住む。
良い 場所に一戸建てを買って住む。

場所だけで物件の善し悪しは決まりません。
建物を造るゼネコンとその下請けの腕や、
管理会社の能力の善し悪しが影響する。

良い場所には、粗悪な品質の建物は少ない。
悪い場所には、よい品質の建物などない。
あったとしても中古の価格に差がつくわけではない。
土地はグレードの尺度だ。

高いエリアは、品質を下げたら売れない。
安いエリアは品質が高くても値段が高かったら売れない。
品質を上げてもそれを評価し価格を受け入れる客がいない。

どんなマンション買っても耐久消費財であることに違いはない。

だから、安く借りるか、安く買い叩く。
これ鉄則！

1030
ずいぶんと辛い目にあったんだねぇ。
違う世界があることを、教えてあ・げ・る。
さあ、いらっしゃい。

ヒマなデベの皆さん。
今夏のボーナスはいかがですか？
この話題は封印したほうがいい？

今年は200行かないかも、とほほ

200円？
そりゃ大変だw

日経平均続伸、７カ月ぶり9500円台　年初来高値を更新

　29日の東京株式市場で日経平均株価は３日続伸。大引けは前日比71円11銭（0.75％）高の9522円50銭と、11日以来、約半月ぶりに年初来高値を更新した。9500円台の回復は2008年11月５日以来、約７カ月ぶり。個人投資家が原油などの商品相場の上昇基調を手掛かりに鉱業や非鉄株の一角を物色。朝方発表の４月の鉱工業生産指数速報が市場予想を上回る上昇となったことも、景気が最悪期を脱したとの期待を誘った。
東証１部の売買代金は概算１兆7008億円（速報ベース）。〔ＮＱＮ〕 (15:07)
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090529NT001Y02729052009.html

偽りの夜明けを真の夜明けと勘違いしてはいけない。


by 日銀白川総裁

待てば、やがて日暮れがやってくるでしょう。10年後ぐらいに。

斜陽産業の代表格になってしまったな。
不動産業。

年金と同じ、無限の人口増加を前提にしたねずみ講ビジネスモデルは持続不可能。

デベは来年は新卒カモネギ採用するの？

不動産業界への嫌みは、いいから。不動産業界が消滅しようが繁栄しようが
マンション価格はどうなるかが問題だ。
あんたらの理屈は、寿司屋がいなくなれば寿司が安くなる・・・みたいな
論法だが、実際は寿司屋は、高級店が減って、回転寿司が安くなってる。

東京２３区のマンションは年間４万戸ベースから６年間で２万個に減った。
そのうち、江東区以下の回転寿司は１万戸で従来通り。
江東区より単価の高い「鮨屋」が３万戸から１万戸に減った。
それをもって寿司屋は安くなったという理屈になるのか？

そもそも、うまい寿司は回転寿司で食うべきなのか。そういう疑問が
わくのだが。

訂正

減った→隠してる

配達専門の寿司屋もあれば、店頭で売られる寿司もある。
スーパーで売ってる寿司もあればデパートで売ってる寿司もある。
駅弁の寿司もある。そして、自宅で作る寿司もある。
例えが悪い。

ゆとりには、難しい比喩だったか。

んー、普通に例えが悪い。なんじゃそりゃ。

マンションと一口に言っても、人それぞれ思い描くイメージがちがう。価格も坪単価で180万から、500万までひらきがある。平均値で240万なんていっても、実際数が多いのは、坪200万。単価が倍以上ちがう市場では、何を基準に価格を議論するかは、実はむずかしいのだ。

確かにそう。実際都心三区に普通に、住んで、投資している人の何パーセントが、ここに書き込みしているんだろうか、、私はここではボロクソ言われている江東区に、住み同区で賃貸を一つ(ファミリー物件)。いっそのこと、所得別に変えたら？と、因みに私は普通の、サラリーマンですが

中国が日本の25年前とそっくりになってきた。

日本は日本機関車論のもと、内需拡大を求められ、低金利を放置してバブルを生んだが、今の中国も世界から頼られ、国内にホットマネーが溢れている。

香港の離れにある一戸一億以上するマンション1000戸がたった一日で完売したそうだ。

私は都心三区に住んで、投資もやってるけど
好き勝手に書いてるだけだから、細かいことは気にしない。

ジョイントの次は？

オリだからジョイントは逝ったのか、他のリビングデッド企業も続かざるを得ないのか。

続きは次スレでお願いします。皆さんお疲れ様でした。

その38：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43561/