23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

不人気物件もいつのまにか売れるというのなら
都内の長期売れ残り物件の数々はデべが放っておいてもそのうち完売だね。

そういう例が全体の中で占める割合がどれだけある？君の感覚と、市場の価値観のズレは必ずあるぞ。
売れているものは、市場から消え、売れないものばかり目立つ。

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単純に値段を下げれば売れるんじゃないの？
夕方の弁当半額セールみたいにさ。
そんなことは誰もがわかっているけど誰もやらない（できない）んだよね。きっと

土地代は地主に払ってしまった。工事費はゼネコンに払った。広告費も
モデルルーム経費も支払った。販売するには人件費もいる。
赤字だしてまで売るのは、一定の売上が上がったあとでも遅くないでしょ？

中古の場合、同じ間取りの下層階が高値で出せば、上の階の売り物件が
比較で安く見えて早く売れるもの。
逆に上の階が高値ならば、下の階は極端に安値に設定しなくても売りやすい。
素人が住み替えで売るケースでは、弱気の値付けも出るが、タワマンなど
では、方位、眺望、プランタイプで売れ行きの差は大きいよ。
安ければ売れるというのも、周辺物件との比較の問題。
シティタワー品川だってビューロ品川とのお見合い部屋は、１倍って不人気。
とにかく均一な破格値にしても１倍から１００倍まで人気の差がでるという
いい見本だったね。

今月もマンション販売不調な様子。

＞4月の首都圏マンション発売戸数　前年比８．５％減
http://keizaikeizai.seesaa.net/

＞まだまだ茨の道ですね、不動産業界。
http://keizaikeizai.seesaa.net/article/119735161.html

首都圏の販売戸数と23区、分けて考えるべきだって言わなかった？

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住宅ナビで細かく販売戸数拾うと、都心物件で残ったのは100㎡超とかばかり。今売られている物件がいきなり2割引になりようがないが、仮に坪350万円が280万円でも庶民は買えない。そういう物件は、豊洲の物件のような21坪３Lなど少ない。単価下がったところで物件価格は面積で6000万円以下にならない。

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http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
不動産経済研究所のデータで都区部だけ抜き出してみると１ＤＫ
１ＬＤＫの契約率（契約戸数／発売戸数）がともに悪い。
３ＬＤＫだけみたら発売戸数の３割の３６３戸しかなくて
数では神奈川の３７１戸を下回っている。また神奈川の３ＬＤＫの契約率は
84％と堅調。ただし3500万前半～4300万円台が数のうえでも多い。
都区部の価格帯別は５０００万～5500万あたりが数の上では多い。
この契約率が７１％というのは、都区部３ＬＤＫの契約率75％を下回る。
コンパクトマンションの売れ行きが、いま一つなのかもしれない。

目黒区の土地　売却予定額１９０億円　→　１９億円で売却（坪８７万円）

東京都がマンション建設用に当初１９０億円で売り出した目黒区の再開発事業用地を、東急不動産が代表の企業体が１９億３００万円で購入することになった。都は用地買収やマンション設計などに７９億円をかけており、約６０億円の赤字処分になるため、マンション売却で想定以上の利益が出た場合、価格を上乗せするよう、企業体と異例の交渉を進めている。

　再開発用地は渋谷駅の西約１キロの場所で、首都高３号線と中央環状線の結節点・大橋ジャンクションに隣接する７２００平方メートル。都は、この土地に１２年までに４２階建てのマンション（６８９戸）を建てることを条件に、都が買収済みの土地５５００平方メートルの購入者を探していた。

　都は０８年４～６月に予定価格１９０億円で入札参加者を募った。しかし、不動産需要が落ち込むなかで応札はなく、その後予定価格を７９億円に下げても不調だった。このため、都の再開発事業では初めて予定価格を設定せずに入札参加を募ったところ、同企業体だけが参加したという。

>>605

いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。

首都圏マンション下げ止まりへ＝18カ月ぶり1ケタ減、5月はプラスか

民間調査会社の不動産経済研究所（東京）が18日発表した4月のマンション市場動向によると、首都圏の発売戸数は前年同月比8．5％減の2621戸だった。前年水準を20カ月連続割り込んだが、減少幅は2007年10月以来18カ月ぶり1ケタとなった。5月は2．5％増の4500戸前後と、久々のプラスを見込む。
　同研究所によると政府の経済対策や物件の値下がりでモデルルーム来場者が増えている。不動産会社が在庫処分に加え、新規供給にも注力し始めていると分析し、「市場の潮目が変わってきている」と指摘した。
http://charge.biz.yahoo.co.jp/vip/news/jij/090518/090518_mbiz019.html

大橋ジャンクションのあの場所ならさもありなんとは思う。
それにしても売る方もどうかしてる。

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>>610　いまだに、発売戸数と販売戸数の意味をゴチャ混ぜにしてるマスコミがある。

まさに605自身が勘違いしているようですしね。

発売戸数の減少は供給の絞込みという意味なので、むしろ、需給の面からは
価格の上昇につながる可能性があると見るべき指標のひとつになります。
２３区、都心部は特にその傾向が強まっているようですね。

今回のプチバブル崩壊後のスピード調整では販売数の減少の幅が大きく、また期間も長く続きました。
この数字が戻ってくるころには市場の景色が変わっている可能性があります。

それにしても、そろそろ都心部で魅力的な新規物件の登場に期待したいのですが。
今は本当に選択肢が少ないです。せっかく価格が落ち着いているのに。

プチバブル当時デベロッパー各社が空前の利益を出していた事をお忘れなく。
バブル価格はボッタクリ価格なんですよ。
地価だの仕入れ原価だのの、販売価格への影響は限定的です。

潜在的にマンションはまだまだ安くなり得ますよ。

>>613
611が、その発売戸数が「戻った」を５月に予定している記事。
発売戸数が増えるから下げ止まりなんだと、お先走ってる。

マンション脳はおもしろい！

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いったん在庫を引っ込めて、しばらくしてからまた売り場に出す。
そうやって下げ止まり感を演出。
常套手段。

まさに、あの手この手、なんだね。

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最近、旧価格ほど安くは無いが、プチバブルと比較するとこなれた感じの物件（晴海レジデンスなど）の売れ行きがいいみたいですね。

会社で周りを見ると、３５歳前後でマンションを買いたいけど、プチバブルで買えなかった層が結構多く滞留しており、それらの層が買いに走っているのでしょう。

あと、数年待てばもう少し価格が落ちるかもしれないが、それを待つくらいなら今のこなれた価格で買ってしまおう思う心理でしょう。

需要がでてきたという事は、ここらが下げ止まり地点かもしれないですね。

35才が買ってしまった後はどういう世界が待っているのですか？