23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

買え買え派のレトリックはおもしろいw

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４０４さんじゃないけど、中央区のタワーで似たようなことがありました。
管理組合の理事会は見てみぬ振り。

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年齢や階の問題じゃないって

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一度きいてみたいと思っていたんだが、買わずにすませられる人っていくらの家賃負担で
賃貸に住んでいるんだ？
どうせ、４万以下の家賃負担で１８万くらいの借り上げに住んでいる「買ったら損」な御身分
なんじゃないのか？
社宅も住宅手当もないような企業に勤める人は、子持ちであれＤＩＮＫＳであれ、都内で
１０万以下の家賃じゃ二人暮らしできるまともな賃貸マンションなどないわけで、
郊外の戸建を買うか近場の中古というのが、一番多い選択肢だと思うがどうだろう。

ここに巣食ってまだまだ下がる、なんて言っていられるのは家賃負担が痛くもかゆくもない
立場の「特殊な」階層なんだと思うがどうだ？

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土地の価格が下がって、建築資材価格が下がって、ということなのでやっぱり新築マンション価格は
下がりそうだという考えを持っている人が多いんじゃないのかなー。これも単なるステレオタイプと
切り捨ててしまえば「ハイ、それまーでよ。」ですが。

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いつ買うか・・・なんて余裕かませるのは、家賃を払って平気な立場だけってこと。
ふつうは、１０万以上家賃垂れ流すなら持家のほうが「広いし」「自由」だと考えるだろう。

そこで、いつ買うか。今は買い時か・・・なんて悩めるあたりが「買わなくていい」立場
の証拠。
家賃補助・社宅という利権を捨ててまで買いたくない立場の人間がいつまでも下がり続けて
ほしいわけで、今買いたい人って常にいるわけで、そういう人は今底値であってほしい
と思うのが普通だろう？

下がるから買い控えるなんて余裕かませたらそれは、かなり優雅な立場なんだと思うけどね。

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持ち家のほうが広くて自由っていうのが、そうでもないからじゃないですか？
ローン組んで買えば金利払わなきゃならないわけだし、
広い賃貸も出ているしね。そもそも販売用から賃貸に転用してる物件も増えてきているし。

それと、これはある程度しっかりした物件の話だけど、
分譲は売り切りで他人のものになるわけだから、見栄えだけ豪華で売れればいい。
賃貸は自分の持ち物で、稼ぎの種になるものだから、
きちんとしたものを望む、というオーナーもいます。

自由に関しても、自室内の自由はあるかもしれないけど、
騒音など近隣とのトラブルや、後続の近隣建築、嫌悪施設などによる環境劣化、
維持費の高騰や修繕にまつわる出費などから、
嫌だと思ったときに捨てて逃げる自由はなくなっちゃうわけでしょ。

バブル時に営業が盛んに言っていた、貯金代わり、資産価値みたいなものが、
ほとんど望めないどころかマイナスに転じる状況だと、
中途半端な値段で妥協して手を打つ、という行動のほうがむしろ、
正当化しにくいとおもいますが。

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４２６さん～４２８さんのご指摘は同感だな～
まともなファミリー向けなら最低でも１５万（もっと高いか）とかするだろ。
でもって、狭い。
家賃補助が潤沢でないなら、買ったほうがいいよね、広いし月の支払いは減るし。

家賃補助が十万以上とか、満足いく社宅ある会社なんてそんなに多くないから、
残りの多くの人は、適当に頃合見て買い始めるんじゃないの？少々高そうでもね。

とはいえ、いいところはなかなか下がらないというのが実態ｗ

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>>428
資産価値が家賃想定（15万くらい？）より下がらないと判断すれば
買っていいんじゃないの？
ちゃんと金利と固定資産税も組み入れてね（税金控除はマイナスね）

目先の家賃がもったいないと90年代後半に高値で買った周りの連中は
資産価値の下落はもう考えないようにしているそうだ

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何やら憤懣遣る方無い輩が一人で沸いている様だが、我々の様な中立的で正論好きな下がる派は、自己に照らして現状を変えたいなどと思ってはいない　
又、誰かと違って 己の思惑や願望に基づいた物言いもしない
それ故 我々の予測は正鵠を射るかの様に的中した（07年後半のやり取りを参照）

つまりは下がって欲しいと言っている訳ではないのである

何故なら、上がろうが下がろうが少しも困らないからである

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あはは。もっとば　か　がわいてでた。

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432
おもしろいから続きかいてごらん。正鵠を射る当てずっぼうを拝聴したい。

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↑
「あえて買わない」じゃなくて、「買えない」じゃないの？

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買え買え派は
あえて買わない人を、買えない人にしたがる。単純。

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失業、リストラ、倒産リスク・・・
これで買えるんですか？？？
買えるんならその前に買わないと、住む家さえなくなるんでないの？
買え買えとは思わんから、どっちでもいいけど。

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>>432

少しも困らないのに、なぜか念仏のように下がれ下がれ言う奴（笑）

07年後半のやり取りを参照　とか書いてるくせに”通りすがり”とはこれまた笑わせてくれる。

この恥ずかしい発言と呆け老人ブリは『化石スレの４０』に間違い無い

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不動産だのマンションだのは、
長期下落の傾向が顕著なのに買い煽るほうが余程無理があるでしょ。

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>>422
今年の3月引き渡しマンションです。不動産不況で高額物件=高モラルの通説が壊された。
しかし、私立小学校は目安になりますよ。お入学試験から親子のマナーをみます。
だから私立小学校に通学する子供が多いマンションは子供のトラブルが少ない。
あれから分析してみたら、オーナーは、年齢よりもきっちりした共通点がありました。
今年２月以降の大幅値引きで契約された主に7千万円代のベビーカー使用住民。
今は、高額マンション=高モラルない。特に値引きマンションは、私のような失敗をされませんように

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虚勢張りの小市民が集まる場所なんかイヤだな。
慎ましくも文化レベル高い都営賃貸のほうがいいや。
って書くと都営はどーのってツッコミ入るんだろうけどね。

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442
公明党員？

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虚勢ははってないが条件満たすのは、結果的にやはり高いとこだったよ。平均して近い層が多いから楽、というのが実感。４４２さんに同意する部分もあるが。

私立ねえ。私立名門に通ってる子で挨拶できない子もいれば、公立でも元気に挨拶できる子はいる(その逆も）。２件住み替えて、そんな風に感じてますがね。

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判官びいき、他力本願、よらば大樹の陰。
バッチ命！

こんなで大丈夫かぁ？

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バブル期に、立地やレベルの低さを、
イメージキャラクター広告なんかでごまかして販売したようなマンションは、
押しなべてダメなのでは。

企画の軽薄さもさることながら、
結局そういうのに感応するレベルの住民層が集まっちゃうし。

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そんな近所の噂話でなくて鉄板の客観的未来予測語れよ。正鵠をえたやで正論好みの未来な。

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私立ねぇ
我が家も通わせているが正直関係ないでしょ
あそこが成城？聖心受かったの？あれで？
ってくらい最近は謎な結果が多い
幸福感を相対的な位置でしか測れない人も多い

高値のエクスキューズとしては笑わせるな

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庶民マンションでは、子供は元気に室内で跳び走り、通路､ｴﾝﾄﾗﾝｽでﾁｬﾘ走らせ、注意されたら、『ウルセージジー』と叫ぶ。菓子を食べ散らかすのが常識ですが、それがなにか？

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そんな賃貸みたいなマンションしらんがな～

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賃貸住民もオーナーになるんだけど

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そんな住民がいるマンションもしらんがな～

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中古内覧を、小学生の通学時間にだけやると
いざ入居して唖然とすることも有り。重説に書く必要ないもんね。

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住まいのバターンもいろいろ
①郊外高値買い
②郊外賃貸
③郊外安値買い
④郊外安値借り(社宅)
⑤都心高値買い
⑥都心賃貸
⑦都心安値買い
⑧都心安値借り(社宅、補助、都営)
⑨その他(ニート、ホームレスなど)

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http://nightwalker.cocolog-nifty.com/money/2009/04/2009420-bbbe.html
この業界は日本の強みといわれているだけに・・・グラフをみても確かにひどい。

工作機械の株は買い時だな。

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住まいは
　都心じゃない都区部
　実家

もあります

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456さん

株といえば、最近ＲＥＩＴ市場の株がアツイようですよね。

http://stock225.jugem.jp/?eid=79

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首都圏人口4000万。世帯数約1900万
23区人口800万人。世帯数400万。
持家比率40パーセント。持家総数160万戸。
2002年～2004年23区新築マンション販売戸数は、年4万戸としても、たかだか12万戸。中古、戸建て含め底値時期に23区に買えた持家は20万戸がせいぜいだろう。
23区持家の13パーセント。23区世帯数の5パーセントしか得ていない幸運。

逆にみれば、8割以上の人が程度の差はあれ高値で買っている中で、中古市場に安売り物件増える可能性は少ないだろう。
中古が下がらない限り新築も下げない。

市場の収縮にあわせ、供給も減っている。減り方が追い付かないようでも、新規物件が止まって居れば、いすれは品薄感がでてくる。

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将来安値で物件が供給される予定が出てくれば、
目先の品薄感なんて関係なくなる。

例えば長谷工のユニクロマンション。

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土地も長谷工が作ってくれるの？

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販売価格の内消費税額が記載されている。それを5％で割り戻せば建物価格がでる。
容積率700％くらいのタワマンでも半分以上土地代だよ。
文京区や代沢、学芸大あたりの低層マンションだと60％土地代だろう。
普通、土地にあわせて建物グレードきめる。
戸当たり土地価格を安くするには、高層化すればいいわけだが、長谷工がタワマン安く造れるというのは、聞いたことはない。

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長谷工のユニクロマンションもそこまで安くならない可能性もありそうじゃない？
原油もまた上昇してきたし、原材料が安くなっていないし。
安くなるとしても２００万くらい？？

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安く造れる自信からいちも入札高値で落とし、あとから苦労。ハブル直後の頃からその癖は治ってないみたい。

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ユニクロマンションなんて勝手に呼んだらファストリに失礼だよ。晴海の次があるわけでもないし。
もともとマンションの無印良品は、住宅都市整備公団。イトーヨーカドーが大京でゴークレがGAPのはずだったんだけど。

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麻布あたりにそのユニクロマンションとやら作ってくれないかな。

坪200万なら買うよ。

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それって抽選？先着順？

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>>467
抽選なら、１００倍は優に超える。
麻布（南か、西か東か元かしらないが）で、いまどき再開発以外で
大規模マンション建つ土地はないだろうが、１００戸として１万人は
応募する。間違いなく業者がバイトと社員使って買わせるだろう。
３戸買って２戸転売したら１戸まるまるタダなんだから。
先着順なら、２週間前から徹夜で行列が渋谷まで並ぶだろうな。

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というか、麻布で坪２００万で売られた日には、二子玉川は１８０万でも
売れないだろうし、たまプラーザは１５０万でも高いって話になる。
松戸・柏も１００万切っちゃうじゃないか？
有明だって１３０万くらいか？
そしたら、大卒初任給も１５万位でちょうどいいって話になるだろうね。
都内の２ＬＤＫの家賃も１０万円くらいになるかもね。

土地価格ってのは経済の枠組み、都市構造の枠組みのなかで相対的な位置づけ
があるものなのだけどね。
たまに、急激な変化でギャプが生じることはある。ただしそういうギャップには
みんな敏感だから、利益に人がむらがることで修正されるんだよね。

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シティータワー品川は平均坪単価１５０万弱だったくらい。
港区の老朽都営はほとんどが建て替えられている。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/toei/264-03.pdf
残っているのは
青山北町アパート　（１９５７年－１９６８年）
http://igukun.exblog.jp/9503928/
南麻布四丁目アパート
港区南麻布４－３（フランス大使館裏手）１９６５年（築４４年）
くらいだが、シティータワーの二番手で定期借地の「麻布２００万ション」が
できる可能性はないわけではないなｗ
いつになるかわからんが。

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もう一回マンションバブルを起すとしたら、
やはり起爆剤になるような価格設定のマンションが出てきて、
それこそ抽選１００倍とかで殺到するようだと火がつくかもしれませんね｡

抽選１００倍で、落ちた９９％が素直に買うのを止めるかといったらそうではない。
購買意欲に一旦火をつければ、
もうちょっと高くてもうちょっとぼろいマンションに誘導することは比較的容易｡

そうやっていずれはとんでもないババまでつかませて、
誰かが気付いた瞬間から崩落というのが今までのパターン。
これは今後も変わらないのじゃないかな。

とにかく今は投売りでも何でも在庫を捌くフェーズ。
その後誰かが撒き餌を撒く。
下げ止まり、再バブルはその後の話でしょう｡

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平成21年3月の動向
東京都内における3月の新設住宅着工戸数は11,297戸でした
前年同月比では持家、貸家が増加したものの、分譲住宅が減少となり、全体では5.5％減と３か月連続の減少となりました

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子供が中学生だとか、狭いとか、せっぱつまった状況になくて、おまけに郊外家賃が
あほみたいに安い。
いくらでも郊外に逃げたら広い家が安く借りられるわけですから、無理して買う必要
ないわけですけど。
逃げた先で、だんだん足もとが値上がりしてこのまま買えないと思い始めないと
誰も買わないのでしょう。
ただ、世の中今後２０年の間に一度や二度のインフレが来ないほうが不思議。
デフレならデフレで払う家賃がかわらないのなら実質負担は増加しているわけですよ。
賃料もどんどん安くなっていけばいいけど、いい場所が不人気な場所より安くはならない。

都市にお金が落ちる（インフラや町並みや建物の建て替えが頻繁）な場所と
古いまま朽ち果てる場所との差がでてくるとしたら、それを見極める目が大事なんで
しょうね。

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せっかくですが
>>473
都内＝都下つまり八王子も福生もあきるの市も含む
ここは２３区スレ。
持家や賃貸アパートと戸建も含んだややこしい数字ださないでくれます？

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平成21年3月の動向
都心３区は68戸（前年同月比82.7％減５か月ぶりの減少）
都心１０区は2,872戸（前年同月比2.5％減３か月連続の減少）
区部全体では8,788戸（前年同月比7.1％減３か月連続の減少）

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所詮、数字のマジック。

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だからマンションの話に戸建てと賃貸含んだ月次の数字出すな。

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>>472見りゃ教授が隠れてｺｿｺｿ書き込んでるのが分かるべ
意味なし数字が大好きなのは昔から

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ゴールデンウイーク超えて、在庫5000くらいになってないですかね？
早いとこゴミ処理終って次に行きたいですよね。

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上がる下がるの判断はじぶんが住みたい場所の供給状況が大切。
代官山だの恵比寿だの南青山だのは、誰しも欲しい。しかし供給がない。だから高い。老朽建物建ったまとまった土地はいくらもあるけど、地主は売り渋っている。

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住民が古びてくれと、その地域は落ち目と考えるべきじゃない？

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>>483
街も人も古ぼけてるよな
城東は

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誰が城東に住みたいんだ？

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自分が住みたくない街のことなど考える必要はない。

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誰しもが欲しいなんて、街を勝手に決めるなよ。
城東に住みたくないのは同意だが。

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最近話題になっていることです。
活発化する中国人の日本不動産投資に漂う“危険な匂い”
http://diamond.jp/series/china_report/10025/

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城東に住みたくない、じゃなくて。
海っ端にあるエキセントリックな人格の人間が多い一部新興地域は遠慮したい。

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>>487
１ページ目のマンション、分譲してる時に検討スレに書かれていました。
営業が２人付いて特別待遇でＭＲを案内されてた外国人客がいたと。

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下げ止まってもないのに、いつ上がるとか、妙なスレを上げてるヤツがいるね。

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下げ止まった後上がるんだろ？パボ？

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一部はすでに横ばいじゃない？下げ止まった感はあるけど。

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日本はどうでしょうか。

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-38009420090514

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日本はバブル以降、規制でガチガチ。金融業界に政治を動かす力はないね。

足元、銀行も不動産に金を出し始めてるし、最近は業者も仕入れの入札に負ける事例が出てきているんじゃない？

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そうですね。確かに4月から一部で融資が付き始めています。かなり限定的ではありますが。

ただ、下げ止まったというには時期尚早過ぎますが。

日本の金融機関も、ここ数年の不良化した実態は「ないものとして」うやむやにしようとしているのか。

果たして誤魔化し切れますかね。なんだか世界中、皆、やらせダウトに興じているようです。

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資本主義経済は欲望と不可分。倫理で批判しても代替案が示せない限り無意味。
現状から仮説を立て、さらに調査確認し、足元のデータと照らし合わせるしかない。

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うーん、倫理云々というよりも、かたやリスクアセット抱えてしこってて、一方で出してて大丈夫なのかという
危惧なんですがね。評価目線なりLTVが違えども。
一部ファンドとかがEXITでしこってるのに、二重舌でアクイジション必死でやってたような光景とかぶります。
まあ、CITIも公的資金、全部新規融資に回してたようだし、それが商売だから致し方ないのかも知れませんが。

株価のように市場操作？できますかね。実需が伴わない中で。

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いや～だからムリに実需作ろうとしてるんじゃないですか？

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日本人ではなく中国人が日本の不動産を買いあさるという恐怖。

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日本人もニューヨークにビル買ったりしたけど、結局、大損して撤退した。
中国人が買うということは、売った日本人がもうけるだけだから、まあ、損したらまた売るだろうし、
まあでも中華街を作られたら困るか、、、、、
コリアンタウンも困るが、
東京もいっそう、無国籍地帯になる可能性が高いだろうな。。。。。

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ええやんｗ
金のない日本人より、金のある外国人で。
日本人の合わない層より、外国人でも近い層のほうが合うと思うわ。
それに、お金や不動産は国籍選ばんやろ？

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後先周辺構わず、自分が儲かりゃなんでもOKって、皆がそうやりだしたら、結局自分も不幸になるだけ。

高尚まで望まないけど、最低限のモラルと商人道を期待します。

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あ、おれはデベでも不動産屋でもないんよ。
中国人や韓国人含め、外国人と同じとこで暮らしたり商売しても違和感感じないだけやから。
日本人だって信頼できん奴は、ぎょうさんおる。逆に外国人だって信頼できる奴は、ぎょさんおる。
どの国の人間だって、○と×、両方いるってだけｗ

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知り合いの仲介業者、外国人客は日本人客よりも
厳しい事を言ったりやったりするから苦労すると言ってた。

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下品な関西弁で掲示板に書き込める神経なら
どこに行っても違和感感じないだろうな

大阪民国などと揶揄されるくらいだから
メンタリティも相通じるんだろう

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新規物件が少ないなかで、大手デベロッパは、何やりますかね。
こういう時期こそ、市場調査に時間かけるんじゃないですか？
それも、従来の企画の検証型でなく基礎調査からじっくりと。国勢調査は来年でしたか？

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≫５０４さん
それは日本人、とくに東京人が「緩すぎる」からやろ。
東京は賃貸とかで礼金や敷金ムリに差っ引かれるやろ？
生ぬるすぎだわな、言うこときちんと言うのは当たり前や・・・影で文句言っても何もならんよｗ
甘えたらあかんよ～
うちかて、英語や中国語のときは、日本語では使わんタフな言葉使ってるわ。
これが普通、東京のは単にドメスティックなだけやわｗ
東京流で甘えとったら、アメリカだの何だの住めんわ。

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マンションデベロッパーという業種自体が、存続不可なのでは。
新規供給絞ってるというより、事業自体からフェードアウトを図ってるんじゃないの？

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》508
それって私も同意見です。ただ新築分譲マンションの市場がゼロにはならない。マンションデベロッパーは専業では成り立たず、総合デベロッパの傘下に入っているわけです。
百貨店業界同様、業態が社会にあわなくなっている。

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507さん
具体例を言うと、中古仲介取引の契約書にサインする時になっていきなり
契約価格を値引かないとサインしないと言い出す外国人買い手がいるんですと。
逆に中古引渡に行ってみたら、システムキッチンを取り外して無くなってた外国人売り手がいるんですと。

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田園調布に坪単価210万の新築マンションがあるらしいですね。

駅遠＋訳アリとは言っても、こういうのがあると
郊外の物件に坪300近く払うのがバカらしくなるような。

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>>511

本来それが適正なんじゃないのかな？
家買うために、ローン払うために働き続けるような経済がいびつだっただけで。

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≫510さん
ちょっとひどい話だけど、これも外国人がおかしいというより、何か緩い感じだよね。

売買のときに身元チェックきちんとしてるの？？？
あと契約の流れとか条件とかきちんと示してたのかな？

日本人の常識が相手の常識とはかぎらないから、手続きや条件の詳細は面倒でも確認してからでないとね。
通常は早めに手付け打ってもらうでしょ。契約サインしなければ手付けは返ってこないこともある、それでよかったな、この外国人？
引渡し時に支払いというのが多いだろうから、ものが違えばそのままでは支払わなければいいんじゃないの？

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郊外に坪単価300万近くってないだろ？具体的にどこを指してる？
駅遠ってのは、大田、世田谷の多摩川近辺では半端じゃなく遠いケースがある。

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郊外に坪300越えなんていくらでもごろごろしてるよ
まずは宮崎台見てみなよ

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田園調布駅徒歩15分圏にマンション用地見つからないでしょう。
それより新丸子徒歩5分のほうが格段に便利。駅遠って貸しても売っても安い。

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宮崎台の桜苑の話だろうが物件平均で270くらい。中層だから角部屋、最上階は高い。
それと駅5分、南斜面。タマぶら駅13分との価格の兼ね合いで妥当な線だろ。
世田谷の駅近がないからその代替で宮崎台が検討俎上に上がる。
2002年頃の駅徒歩物件の相場なんじゃないの。

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物件平均坪単価の概念なしに価格動向語っても、意味ないよ。

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ミニバブルの時なら武蔵小杉でも坪単価300万があったけどね。

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武蔵小杉駅前タワマンの物件平均坪単価は245万あたり。妥当な線とうけとめられたから完売したんだよ。高層階は、300近いのもあったかもしらんが。
坪って何平米か分かってる？

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この間中、株が上がったからマンション市況も潮目が変わったのナンノと騒いでた視野狭窄共、まだいるか～？

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武蔵小杉の坪単価300万は低層の普通の駅前マンションだよ。
武蔵小杉ならタワマンと考えるのは単なる思い込み。
ちなみに、ミニバブル中から売ってるパークシティはいまだに完売せずに売れ残ってる。

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