23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

だいたい、ここで長いこと師匠の相手してやってるのは、俺だけだからさ。

もっと大事にしてくれよ。社長。

オススメ家計簿でも紹介しろって？　御免被りたい。

家計簿はこの年まで付けたことはない。確定申告は白色だし。

つまんない・・・しかも白って。10万のほうでも来年から青にしましょうね。あーあ、大事にしちゃった。

祝　日経平均　９４５０円更新！！！

日経終値は９４５０円ならず

月曜日が楽しみ。これで、円安にふれるなら、マンションなんかいくらでも構わんぞ。好きに売っていいから。

日本株（終了）日経平均は連日高値、金融中心買い－業績好転銘柄も

岡三アセットマネジメントの伊藤嘉洋上席ストラテジストは、「テクニカル的には過熱感があるが、需給環境が変わってきた。出来高を見ても新規の買いが入ってきており、相場の景色は一変している」と指摘した。米大手銀行に対するストレステスト（健全性審査）などが終わり、「世界的なリセッション（景気後退）懸念が消えた」という。
　日経平均株価の終値は前日比47円13銭（0.5％）高の9432円 83銭。ＴＯＰＩＸは同9.42ポイント（1.1％）高の895.35で、１月７日の年初来高値（888.25、終値）を４カ月ぶりに更新した。
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90003017&sid=aM70mCiWmAVU...

まさかとは思うが、株のネタを書いてる人って
以前、先物売りで儲けて、下がる下がると予想を書いて外れた人？

違いますだべ。

「投資家の文脈」と「世間話の文脈」
http://ryumurakami.jmm.co.jp/dynamic/economy/article550_5.html

相場は悲観の中で生まれ、懐疑の中で育ち、、、という格言があります。スレ主の懐疑も相場の肥やしです。

為替相場も無限介入を行えば固定相場になります。世界中の政府が、為替と株を支えようと政策、資金を注ぎ込めば、それは可能です。

バーナンキが敗軍の将？リーマンを破綻させたのは間違い？よく考えてください。リーマンが破綻しなければ、シティに公的資金はいれられず、ストレステストも金融機関に強制出来なかったでしょう。

バーナンキを庇う習性ってのはそれに慣らされカネを手にした人間に染み付いた悲しい性なんですかね。

バーナンキを庇いはしないが、彼らの台本通りに劇が進行しているのは事実。
ブッシュが原油相場を作ったように、相場は作れるもの。実態が伴なわなくても。

相変わらず的はずれですね。

原油はブッシュとゴールドマン、エンロンが作った相場です。それまで大して注目されない小さいマーケットだったWTIに先物相場を作りコントロール出来るようにしたのは、米政府の規制緩和になるもの。
イラク戦争で中東の反米気運が高まり、イスラエル情勢が悪化するのを防ぐ為、中東諸国に富を分配する手段として原油を上げたのです。

イラクも安定し、ブッシュ政権も終わりが近づいた去年の夏、ゴールドマンによる原油200ドルリポートで提灯を付けて相場を終わらせたというのが実態。

278だけど、最後までハズしてるね。残念ながら持ち家なんてとうに取得済み。

知的レベル？

生活レベル？

精神レベル？

マンション価格の話に戻ろうよ

ＮＹダウ、昨日も上がったね（＾＾）

円安になれば…って言ってたのがいたが、円安ならず

円安は月曜の朝まででいいんだけど。

価格の話でしたね。

週刊住宅情報　２００９・０４・２８号
図面と価格が出ている物件で都内を中心に「専有面積坪当たり価格」
をまとめてみました。
①300万以上
②２５０～３００万
③２００～２５０万
④～２00万

４はさすが城東だらけ、参考までに神奈川ものせておきました。

２５０から３００

２００－２５０　その１

２００－２５０その２

～２００

DINKS～子供１人 20坪 2LDK
子供２人　　　　 25坪 3LDK

このあたりが広さの下限でしょう？となると

@300～　2LDK 6000万～　3LDK 7500万～
@250～　2LDK 5000万～　3LDK 6250万～
@200～　2LDK 4000万～　3LDK 5000万～

って感じの値ごろ感でしょうか。
４人家族だったら@200、２－３人の小家族でも
@250がボリュームゾーンの上限という感じですね。

まったくそのとおりだと思います。
300以上は、自己資金が豊富か、住み替えが対称の物件でしょうか。

湾岸地区のタワーマンションブームのときは江東区で@150～200、港区で@200～240程度
中央区はＴＴＴの価格破壊のおかげで@200ちょいくらい。
当時割高といわれたWCTやPCTもそれぞれ@250、@220くらいでした。
まあ人があまり住んでいなかった地域だったから値段なんてあってないようなものだけど
デベロッパーはうまいこと値付けをしたもんだと思う。
@250を超えてしまうと子供二人いるファミリーで購入できる層はそれほど多くないし、
世帯年収１０００万あっても５０００万のローンを組むのは躊躇しちゃうよね。

中央区はＴＴＴではなく、佃月島のタワー物件なら
@250万程度でした。

こうやって価格を並べてみて思うのは、タワーは規模効果ゆえに
坪単価を安めに出せるのでしょうね。

やたらと都心部に50平米唐0平米のコンパクトマンションが増えましたが
タワー物件の１ＬＤＫに比べ割高なのは否めません。

湾岸の比較的好立地のタワーが掃けていった結果、残った物件の
立地の劣位が目立つ感じになった気がします。

底値前の200２年頃でもラグナタワーとかパークタワー芝浦ベイワード、
アイマークタワー（月島）は２５０～３００万／坪水準でしたよね。
ラグナタワーなど大崎のモデルルームからタクシーの送迎が出て
ました。

2004年底値って、実際は都心マンションというより、ｗコンなどの
値付け間違い？物件のイメージ効果によるものだったかもしれません。

だけど湾岸に限らず、2004年以降
墨田区のブリリアタワー東京など内陸部にも再開発でたくさんタワーを建てましたよね。
工場跡地やら病院跡地やら。

2007-2008で値付けを間違えたのは、シティタワー東陽町・二子玉川ライズタワー・
クレストタワー品川シーサイド・シティタワー豊洲ツイン・シティタワー有明・ヴィークコート宮前平・
パークスクエア綱島辺りか。

他にもかなり失敗物件ありそうですけどね。

>>298
これが、結構高かったんですよ。土地代とか開発負担金とか大きかったんでしょう。
高層階プレミアム仕様で坪３００超えていたり中層で２５０～だったような記憶があります。

Ｗコンの値付け間違いは、いうまでもなく安すぎという意味です。
坪単価１４０万とか160万とかざらにありましたからね。
埼玉県にも折込広告はさんでいましたよ。おくり人の本木雅弘が
ＴＶコマーシャルやってたくらいなのに異常な安値。

>>300
江東区のライオンズタワー大島みたいに安目のもあったんですよ。
Ｗコン並じゃないから安くてもなかなか埋まりませんでしたが。

よく恥ずかしげもなく、言い訳書けるものだね。
挙句の果てにほとんど意味のないスレだけの連続なので、これで書き込みをやめる。だってさ
意味のないのはあんたの空回り人生じゃないの？
晒し上げといてやる。

No.136 by 過去スレの４０　2009/03/30(月) 20:27

リーマン事件以降、株価はジョットコ－スター状態だね。
今の状況は、日本経済の1992～93年に近いと感じる。
あのときは、誰も危機感をもっていなかった。その後のデフレ・スパイラルは誰も予測できなかった。
今年、日経平均は6000円台を推移することになると思うね。

～くだらないので略～

どうなるかわからないが、
２００９年３月３１日に、このように予想したことを記憶にとどめておいてほしい。

今はまだ実体悪化の中の金融相場だから、株式投資をやっている人は景気回復を感じているけど、そうでない人はまだ悪化の途上だとの感覚を持っている時期。ゆえに、前者が後者を中傷したり侮蔑することは控えるべきだと思うよ。

一方で、実際のマンション購入の現場では前者の方々が早々に超都心部の2LDKの物件購入を決め、次なる動きへと変化の胎動が起きているという生々しい事実をレポートしてあげることが生産的な書き込みといえるんじゃないでしょうかね。

いずれにしても低金利と所得税控除は天からの恵みだから、このチャンスはスルーする必要はないよね！

過去スレ４０さんに賛成！
私もこれから株価下落　第二段がくると思ってます。
今の相場は作られた相場だし、６０００台を推移するかどうかはわからないけど、もう一度６千台には届くと思う。
６月、８月あたりがやばいかな？

あなたも来年になって結果が出ないうちに、あたかも外れたかのように書くのは時期尚早ですよ。
恥かくのはあなたかもしれないのに。

他人に石を投げるものは、誰かに石を投げられます！

あ、ちなみに根拠とか聞かれても、単なる株好きの主婦トレーダーですから答えられません。
でも、結構勘だけで２００７年暴落～２００８年大暴落まで、うまく波くぐってこられましたよ。（利益出てます）

>>305
幾ら儲かったん？

日経平均7000円台の三月に6000円とか言ってて9500円になってるんだから、今更6000円に戻したとしてもハズレでしょ。

そのとおりだね。僅か一ヶ月で大外しｗ
＞今年、日経平均は6000円台を推移することになると思うね。

まさか居ないと思うけど、徘徊老人を信じて、空売りでもしてたら樹海行きでしょう
このあと6000円台に戻ろうが、外れは外れ

だからあんまりスレ主や悲観派を挑発しなさんなって。
これからは、本当に景気回復が軌道に乗るかどうかと不動産価格が上昇に転じる段階にまで市場が活性化するのかどうかについても前向きな議論をしてくれません！

またバブんねーかなー・・。
なんて考えてるアホ少なくないからね。
不動産や先物いじってるアホ連中には。

掲示板荒らし以外に何も行動できないヒキよりマシだろｗ

スレ主や悲観派って、分けてくれるのはいいんですが。。何の敵愾心なんですかね？

別に擁護でもないが、三末に今期予想書いてる人に、五月上旬に文句言うってのはどうなの？
何をそんなに結論を急いでるんですか？今年といってもまだまだ長いですよ。

あとGDP云々の方に質問ですが、逆に2007までの株価上昇過程ではどうなんですか？
なんか、そんなの結局どこで切るか次第ですし、それこそ後から言われてもって印象ですが。

>>312
ごめんな、今もカネ残っててwww

その子供銀行券でマンション買えたらいいのにねｗ

底は近いかもね

今後、先物なんて存在し続けることはできなでしょう。
そもそもゲーム終わったわけで。

お前、先物の意味わかってない。

かもね。で、曖昧に書いてりゃ好きに書ける。

マンションバブルなんて、今後30年くらいは来ないの決定的だし。
夢見がちな人はどーやって食べていくのか???

死ぬってわかってて飛び降りるアホがいるってことか?

>世の中にお金がジャブジャブ漂っているのだから

2003の頃の掲示板にレスしてるの? w

ふーん。
じゃどんどん突っ込みなw
他人に勧めちゃったらダメじゃんw

マネーサプライが家計簿まで来るのかね？

現生ぶち込んでも追いつかないほど信用が収縮中。

夢覚めやらず・・・。
なんだろうなぁ。

マンション暴落待ち組も、都心坪250万円の底値ドリームが六年たっても覚めやらぬ点では同じこと。
底値買いはリスクテイクをした結果でもあるし、下落待ちだって待ちぼうけリスクはある。

＞329

いや、むしろ「暴落の夢、覚めやらず」なんじゃない？

もう去年の秋から今年の3月末にかけてのパニック的な下げは終わったんだよ。
一方でバブルも当面は起きないだろうし、起こって欲しくもないけどね。

実需の向きからは、むしろ価格が安定することのほうが色々な意味で望ましいんだよ。

この板が投資家向けなら意味のないコメントになってしまうが。

確かに銀行の貸出姿勢が４月が激変してるから、都心部の今のちょっと高めの価格設定は数ヶ月で、いわゆる相場水準ってことになるんじゃない。（だからこそデベは強気）
不動産相場水準が2007年程度の水準に戻ること自体は、銀行にとって明らかにプラスだし、今の政府の内需振興政策に照らしてみても、国策に沿った動きになるってことでしょ。
つまり、不動産相場が適度な上昇をすることは、明らかに経済にとってプラスだし、すべてが巡回転のサイクルになるわけだからね。

暴落は３月末の投げ売り以外に結局起きませんでしたね。
次に起きるとしたら、来年の３月ですかね。
ただ、来年の３月だと物件がしょぼそうなイメージはあります。
7000千万以上のタワーマンション買える層は得しそうですが、庶民には関係なさそう。

本番はこれからだよ・・・どうなることやら。

「今の都心部の価格設定」って、どこの物件？
赤坂と芝のタワマン価格は今年じゃなくて去年の価格設定だから、
今の価格設定の都心部タワマンだと麻布十番と端っこの晴海くらいだが。

実際、価格がもう一段下がるって期待する人って
どの坪単価のエリアがどの程度下がることを期待していて
実際総額いくらくらいのものを買おうって考えているのかな？

安けら安いだけ・・・なんてのは、単なる際限のない欲望に
すぎない。そういうのは誰でも考えている夢みたいなもの。

流れから考えて、このくらいは・・・みたいな推量がないと
話がかみあわないな。

それこそチラシの裏にでも書いて仏壇に供えておいたらいい話だ。

何を言いたいの?
次期も赤字見通しの大手企業が揃う中でさ。

>>336
復活もしないけれど、下がりもしないと横ばいでしょう。
いまのデベは新規開発を抑えて、キャッシュを使わずに待ち状態だから、無理売りして
何もなくすことができない。
下がるにしても上がるにしても値が動くのは、１～２年先じゃないかな。

客は黙ってさっさと買えば良いと言いたいんじゃないの？

長谷工の安く造ったマンション待ちだな。
長谷工旋風は起こるかな。

＞自動車系等が回復しつつあるというのも大幅減産の反動であり、以前の好景気の時に戻るわけじゃない。

この状況は織り込み済み、誰も08年7月の数字は期待していない。
事業計画の段階で昨年比▲20-30%の予想（今回はもの凄い慎重な数字予想が多い）
T社は工場縮小せずに雇用維持を表明、次のV字回復への準備・・御曹司への配慮が間違いなくある。

＞更に細かくみると生産量は回復していても単価が落ちてるケースが多い。

素原料と単価はリンクしていないの？
メジャー＋中東にこれ以上儲けさせる必要はないだろうが。

>>338
マンション市場というのは、広い２３区で平均販価格の動向を
追いかけていても動きはつかめない。
何をインデックスにするかというと、南麻布、自由ヶ丘、代沢
なり、晴海、豊洲、東雲なり大島、東陽町、清澄白川など
自分の注目するエリアでの新築、中古の価格の動きを坪単価で
とらえていかないとダメだと思う。

マクロで人口が減ろうが、安くなるのは郊外と不便な場所だけ。
少子化で、受験競争が楽になったり就職難がなくなったりしない
ように、「住宅争奪戦」も東大慶応・一流企業を希望する人は
減らない。

バブルというのは、現在３００万～４５０万の坪単価が倍に
なった話であって、現在１８０万の坪単価の城東が
３６０万になったわけではない。
同様に、売れなくて暴落するのは、坪単価を無理に上げた
２００万前後の物件で、それが１割下がるだけで、近隣との
価格差は大きくみえたりするものだ。

マンションデベの業績がどうあらおうと、必要なのはよい場所のよい物件を
妥当な値段で買うことだろう。
デベがつぶれて安値で買い叩いた物件にすみなながら、住み替えでたいした
評価がつかないなんてもの、よくあるはなし。

完成在庫を安くうるかどうかは、ひとえにデベの体力の話。
地価が下がることでマンション価格がさがるかどうかは
今後土地を手放す企業がどんどんふえるかどうかの話だ。
景気が悪くて、企業が不要不急の土地を離したり
オフバラしたのはもう過去の話で、さてこのさきどうやって
マンション用地が安くでてくるというのでしょうか。

たしかに隠し在庫土地はあるにはあるが、大田区の
はずれや市川や南武線、港北区、あたりの話だったり
しませんかね。

ニューシティが作ったカスケード神宮前という物件がありますが、
竣工済みではありますが、まだ販売されていません。
ここで坪400-450万が相場と言われているようです。
私が住んでいる目黒区の築10年以内、徒歩10分以内の中古マンションで坪250万も目前です。
それと比較すると、五反田・大崎の新築マンションは、坪300万前後が適正と感じます。
（数年前は新築でも坪250万が普通のエリアでしたが。）

しかし1141が450になってると考えると、結構、シビレルね！　ざっくり７億が３億ぐらいだもんね。　紙に署名捺印しただけでマイナ４億ってのは、裸で桧町公園で暴れたくなるな。

ここの板は知識が豊富だったり内容が濃密な投稿が多いですね。
感心します。　　勉強にもなります。

比較になりますが　　マンション対戸建の　板は業界人のレベルの低さには
あきれるばかり、　　みんなここに集まってくる訳がわかります。

クライマックスは来年3月以降ですね。
ここの買い煽りなんか、何人生き残ってることやら・・・。

>>349
だいたい、安さねらいの人にポリシーなどないわけで
大崎だろうが、一の橋だろうがお買い得なら買いたいと
いうスタンスなんでしょう？

欲しい物件、魅力のある物件がないから買わない。
それが今の市場のなかでとるべき正しい態度ですよ

売れないのは、所得が低くて買えないのでもなく
デベが儲けすぎというのでもない。
物件に魅力がない。
立地にも魅力がない、企画にも、ターゲットにも
間取りにも、仕様にも。
だから、私は買わない。
それだけでいいじゃないですか。

昔は、子供も大きくなって、賃貸では狭い。せっぱつまって
決断して家を買ったものだ。今は、買い手の多くがまだ
若く、せっぱつまっていない。今買わずとも困ることはなにも
ない。
だったら、買わなくていいだけの話ですよ。
デベロッパーでもない書き込みつかまえて煽りだなんだと
言い募っても意味ないでしょう？

実需で、買わないとどうしようもない人は、もうすでに
買っているだろうし、そもそも「煽り」と感じる意識の背景
には「買う必要性」に自分自身が疑問を感じているわけだ
から。

デべ以外に、
手持ちの中古を高く転売したい人の書き込みが多そう。

>>351
それも、間違い。
今この市況で、住み替えで手持ちの物件売りたいなんて
人は少ないよ。なぜなら新築にしろ戸建にしろ品薄で
少し前より質は落ちてる立地は悪い・・・ばかり。

市況が活気付いていた２年前までなら売りたい人はたくさん
いただろうけど。
いまは築浅の保有者は、様子見。というか住み替えなんか
考えていないし、築２０年クラスの物件なら、高く売るなんて
考えられる事態ではないよ。売れたらもうけもの。
ほんと、実際に仲介業者と話していくつか物件みたらわかるよ。

品薄???

表示してないだけじゃん。
じつはテンコ盛り状態。

業界の常套手段。

353
そういう意味でなくて、買いたくなるような物件が「品薄」なんだよ。
見る目にのない人にはわからんだろうが。

田の字、バンジョウベイ、辺鄙な立地。そんな在庫がやまほどあっても
選択肢の狭さはひどいもんだよ。

だいたい、安く買った物件を高く転売しても、儲けに３９％の
税金がかかり、仲介手数料だって３％以上かかる。
普通は、売らずに貸すでしょう。自分が住んでいて売って
３０００万までの譲渡益控除うけても、また賃貸で余計な出費
かけていたら仕方ないじゃないですか？

今は、過去１０年くらいで、仕様も立地もよくなった都心のマンション
買った人が、満足して抱え込んで、残りかすみたいな物件に
あたらしい買い手がぶつくさ文句を言っている常態。
価格ねらいなら、バッタ屋にいけばいいんだよ。
でてくるものはしょせん売れの頃のＢ級物件だから。

一つのマンションだって、高層階、中層階、低層階で坪単価に
差があるよね。角部屋と中住戸では、廊下に面した部屋のない
角部屋が人気だよね。
駅徒歩２分と１５分なら同じ駅でも近いほうが単価は高いよね。

で・・不動産というのは、よい条件のものから売れる。
ことに、徐々に値上がりした時期には、条件の悪いものが
割高で売れ残る。

中古もそう。同じマンションで、角部屋、と中住戸がでていたら
角部屋が売れる。中住戸は値をさげないと売れない。

かつて、供給が首都圏で９万個あったものが今は半分以下
ことしはさらに減る。
高くても質が高く人気があるものは売れている。売れ残りは
質が悪いのと、ブランド評価が低いのと、不当な高値売りを
していると思われている（＝ユーザ評価と売り手の提供する
質があっていない）物件だけ。

昨年12月くらいの安さは無くなってきたよね。
これから右肩上がりは無いにしても、横ばいくらいで推移するんじゃないかな。
都心の良い案件は２，３日で決まっているみたいだし。

おそらく、誰かさんは、坪単価３５０万クラスの都心タワーが
２４０万くらいで売られる日を夢見ているのでしょうね。

本当にそうなるなら、みんな買いに走りますから抽選であたらない
そういうことに気がつかないのでしょうか。

シティータワー品川の抽選で学習したんじゃなかったですか？


麻布十番はさておき、芝も、大崎もずいぶんまともな価格になった
と思いますけど。

352
住み替えに限定してるのはおかしいね。
転勤やローンが払えないで売る人がいるし、買い替え特約で青田買いした人の住み替えも実際はある。
今ではなく、いつかは住み替えたい転売予備軍だって手持ち物件の相場が安くなるのは嫌だろう。様子見でも口だけ出すのはタダ。

全体の平均値が下がっても、自分が買えないエリアという
ものは存在する。
マンション買うのに、エリアも固定せず面積も固定せず
ローンが組める総額だけで考えちゃうから、安いか高いかで
悩むんだと思う。

順序は、まずその地区の物件の坪単価の幅をおさえ
自分のほしい面積と予算があうかを調べる。
あわなかったら、
①面積を削る
または、
②より安い坪単価の地域をさがす
または
③下がるかもしれないから待つ

表にしてみました。コンパクトマンションが増えるということは
坪単価の高止まりに拍車がかかることなのかもしれません。