23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その37）

>>338
マンション市場というのは、広い２３区で平均販価格の動向を
追いかけていても動きはつかめない。
何をインデックスにするかというと、南麻布、自由ヶ丘、代沢
なり、晴海、豊洲、東雲なり大島、東陽町、清澄白川など
自分の注目するエリアでの新築、中古の価格の動きを坪単価で
とらえていかないとダメだと思う。

マクロで人口が減ろうが、安くなるのは郊外と不便な場所だけ。
少子化で、受験競争が楽になったり就職難がなくなったりしない
ように、「住宅争奪戦」も東大慶応・一流企業を希望する人は
減らない。

バブルというのは、現在３００万～４５０万の坪単価が倍に
なった話であって、現在１８０万の坪単価の城東が
３６０万になったわけではない。
同様に、売れなくて暴落するのは、坪単価を無理に上げた
２００万前後の物件で、それが１割下がるだけで、近隣との
価格差は大きくみえたりするものだ。

マンションデベの業績がどうあらおうと、必要なのはよい場所のよい物件を
妥当な値段で買うことだろう。
デベがつぶれて安値で買い叩いた物件にすみなながら、住み替えでたいした
評価がつかないなんてもの、よくあるはなし。

完成在庫を安くうるかどうかは、ひとえにデベの体力の話。
地価が下がることでマンション価格がさがるかどうかは
今後土地を手放す企業がどんどんふえるかどうかの話だ。
景気が悪くて、企業が不要不急の土地を離したり
オフバラしたのはもう過去の話で、さてこのさきどうやって
マンション用地が安くでてくるというのでしょうか。

たしかに隠し在庫土地はあるにはあるが、大田区の
はずれや市川や南武線、港北区、あたりの話だったり
しませんかね。

ニューシティが作ったカスケード神宮前という物件がありますが、
竣工済みではありますが、まだ販売されていません。
ここで坪400-450万が相場と言われているようです。
私が住んでいる目黒区の築10年以内、徒歩10分以内の中古マンションで坪250万も目前です。
それと比較すると、五反田・大崎の新築マンションは、坪300万前後が適正と感じます。
（数年前は新築でも坪250万が普通のエリアでしたが。）

しかし1141が450になってると考えると、結構、シビレルね！　ざっくり７億が３億ぐらいだもんね。　紙に署名捺印しただけでマイナ４億ってのは、裸で桧町公園で暴れたくなるな。

ここの板は知識が豊富だったり内容が濃密な投稿が多いですね。
感心します。　　勉強にもなります。

比較になりますが　　マンション対戸建の　板は業界人のレベルの低さには
あきれるばかり、　　みんなここに集まってくる訳がわかります。

クライマックスは来年3月以降ですね。
ここの買い煽りなんか、何人生き残ってることやら・・・。

>>349
だいたい、安さねらいの人にポリシーなどないわけで
大崎だろうが、一の橋だろうがお買い得なら買いたいと
いうスタンスなんでしょう？

欲しい物件、魅力のある物件がないから買わない。
それが今の市場のなかでとるべき正しい態度ですよ

売れないのは、所得が低くて買えないのでもなく
デベが儲けすぎというのでもない。
物件に魅力がない。
立地にも魅力がない、企画にも、ターゲットにも
間取りにも、仕様にも。
だから、私は買わない。
それだけでいいじゃないですか。

昔は、子供も大きくなって、賃貸では狭い。せっぱつまって
決断して家を買ったものだ。今は、買い手の多くがまだ
若く、せっぱつまっていない。今買わずとも困ることはなにも
ない。
だったら、買わなくていいだけの話ですよ。
デベロッパーでもない書き込みつかまえて煽りだなんだと
言い募っても意味ないでしょう？

実需で、買わないとどうしようもない人は、もうすでに
買っているだろうし、そもそも「煽り」と感じる意識の背景
には「買う必要性」に自分自身が疑問を感じているわけだ
から。

デべ以外に、
手持ちの中古を高く転売したい人の書き込みが多そう。

>>351
それも、間違い。
今この市況で、住み替えで手持ちの物件売りたいなんて
人は少ないよ。なぜなら新築にしろ戸建にしろ品薄で
少し前より質は落ちてる立地は悪い・・・ばかり。

市況が活気付いていた２年前までなら売りたい人はたくさん
いただろうけど。
いまは築浅の保有者は、様子見。というか住み替えなんか
考えていないし、築２０年クラスの物件なら、高く売るなんて
考えられる事態ではないよ。売れたらもうけもの。
ほんと、実際に仲介業者と話していくつか物件みたらわかるよ。

品薄???

表示してないだけじゃん。
じつはテンコ盛り状態。

業界の常套手段。

353
そういう意味でなくて、買いたくなるような物件が「品薄」なんだよ。
見る目にのない人にはわからんだろうが。

田の字、バンジョウベイ、辺鄙な立地。そんな在庫がやまほどあっても
選択肢の狭さはひどいもんだよ。

だいたい、安く買った物件を高く転売しても、儲けに３９％の
税金がかかり、仲介手数料だって３％以上かかる。
普通は、売らずに貸すでしょう。自分が住んでいて売って
３０００万までの譲渡益控除うけても、また賃貸で余計な出費
かけていたら仕方ないじゃないですか？

今は、過去１０年くらいで、仕様も立地もよくなった都心のマンション
買った人が、満足して抱え込んで、残りかすみたいな物件に
あたらしい買い手がぶつくさ文句を言っている常態。
価格ねらいなら、バッタ屋にいけばいいんだよ。
でてくるものはしょせん売れの頃のＢ級物件だから。

一つのマンションだって、高層階、中層階、低層階で坪単価に
差があるよね。角部屋と中住戸では、廊下に面した部屋のない
角部屋が人気だよね。
駅徒歩２分と１５分なら同じ駅でも近いほうが単価は高いよね。

で・・不動産というのは、よい条件のものから売れる。
ことに、徐々に値上がりした時期には、条件の悪いものが
割高で売れ残る。

中古もそう。同じマンションで、角部屋、と中住戸がでていたら
角部屋が売れる。中住戸は値をさげないと売れない。

かつて、供給が首都圏で９万個あったものが今は半分以下
ことしはさらに減る。
高くても質が高く人気があるものは売れている。売れ残りは
質が悪いのと、ブランド評価が低いのと、不当な高値売りを
していると思われている（＝ユーザ評価と売り手の提供する
質があっていない）物件だけ。

昨年12月くらいの安さは無くなってきたよね。
これから右肩上がりは無いにしても、横ばいくらいで推移するんじゃないかな。
都心の良い案件は２，３日で決まっているみたいだし。

おそらく、誰かさんは、坪単価３５０万クラスの都心タワーが
２４０万くらいで売られる日を夢見ているのでしょうね。

本当にそうなるなら、みんな買いに走りますから抽選であたらない
そういうことに気がつかないのでしょうか。

シティータワー品川の抽選で学習したんじゃなかったですか？


麻布十番はさておき、芝も、大崎もずいぶんまともな価格になった
と思いますけど。

352
住み替えに限定してるのはおかしいね。
転勤やローンが払えないで売る人がいるし、買い替え特約で青田買いした人の住み替えも実際はある。
今ではなく、いつかは住み替えたい転売予備軍だって手持ち物件の相場が安くなるのは嫌だろう。様子見でも口だけ出すのはタダ。

全体の平均値が下がっても、自分が買えないエリアという
ものは存在する。
マンション買うのに、エリアも固定せず面積も固定せず
ローンが組める総額だけで考えちゃうから、安いか高いかで
悩むんだと思う。

順序は、まずその地区の物件の坪単価の幅をおさえ
自分のほしい面積と予算があうかを調べる。
あわなかったら、
①面積を削る
または、
②より安い坪単価の地域をさがす
または
③下がるかもしれないから待つ

表にしてみました。コンパクトマンションが増えるということは
坪単価の高止まりに拍車がかかることなのかもしれません。

>>359
＞転勤やローンが払えないで売る人がいるし、

少ないよｗ　０．５％くらい。
転勤でも普通は貸すでしょ。

＞買い替え特約で青田買いした人の住み替えも実際はある。

それを買い替え・住み替えというのです。
高値で売りたいのは誰しもだけど、新築板で煽ってどうなるもんでもないです。

＞転売予備軍だって手持ち物件の相場が安くなるのは嫌だろう。
だから、地価ってなかなか下がらない。
デフレスパイラルのなかで下がりはじめたから日本の経済が
疲弊した。地価の下落は国益に反する行為ですよ。

＞様子見でも口だけ出すのはタダ。
だから、いつだって「持ち家」は下がって欲しくない派だし
「未購入者」は自分が買いたいときに底値になれと願うものです。

株を底値で買いたいから暴落を願うのと、自分がまだマンション購入
してないから、価格下落を願うのは同類だと思うけど。

下がるか下がらないかでなく、価格のさがらない場所とか
さがらない物件というものを見る目を養うべきだろうね。

郊外買ったらいやでも下がる。
下落率も上昇率も一率じゃないし。
２３区板で煽って豊洲や足立の中古が高くうれるわけもないし。

想定内の下落率・上昇率も分譲価格に織り込みずみでしょう？
なんで誰でも知っていることを自分だけが気が付いてると思うの？