パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART13

グラスカと仕様は同等で階高や天井高やスラブ厚などの構造でこちらが上ですよ。グラスカで上なのは屋上ジャグジーやお茶室のような華美な共用部。しかし、このような過剰な共用部がそもそも必要かどうか。グラスカを先行マーケティングとしてそのいいとこ取りをしたのが本物件。との営業談でしたよ。、

まぁまぁ。あまり刺激しないことにしましょう。

あれ？仕様はグラスカの２番目と3番目の間って説明受けたけど。

まあでも後からできた方が設備も進化してるし基本いいよね

>>623
グラスカの一部住居タンク付きトイレ、
もいいとこ取りして
ここも一部住居をタンク付きトイレにしたの？

仕様はグラスカだよね。プレミアムがあるよね。鹿島だし、較べたら隣からかみつかれるよ笑

グラスカ住民の書き込みが目にあまりますね。グラスカが上ってことで良いのではないでしょうかw

>>626
そういうことです。だからグラスカの人も無理に張り合わない方がいいんだけど。五反田と大崎の違いもあるんだし。
>>627
タンク付トイレマニアさん、その通りだよ。知らなかった？。これで納得だねｗ。

グラスカvs大崎か、見苦しいね

いや、ここの人はグラスカにライバル意識はないと思うけどw

そ、そ。言わば兄弟。一緒に地域を盛り上げていければいいでしょ。

グラスカ住民が一方的にライバルにしたがってるだけ。

そうそう。
将来、大崎ザタワー＜スミ不タワー大崎 ってなるから。
でも、後発マンションは、必ずそうするよね。

くだらん

山手線外側のOWCTは論外。

また、内外の議論。くだらん。

グラスカなら大崎駅にプラスして、地下鉄が便利な五反田駅にも徒歩6分。
ここは地下鉄の無い不便な大崎駅だけ。

>>639
そんなわかりきった事をドヤ顔で今更書き込んでも・・・

強いて言えば浅草線なんて他の地下鉄との連絡悪すぎて、都内で一番役に不便な地下鉄だけどね。

浅草線は銀座、日本橋に一本で行けるのがいいよね。大崎～品川の地獄ラッシュと違って空いてるし。

>>641
銀座って東銀座でしょ。
日本橋って兜町の方の営団日本橋駅からはるか離れた旧江戸橋駅の事でしょ。
やはり乗り換え動線悪すぎだわ。

せめてグラスカの２と３の間くらいにしてほしかった。ここは３と同等かやや下でしょ。グラスカは３でも浴室はタイルだし。

確かに銀座出るのは有楽町より浅草線のほうがいいね、地下で三越とかにつながってるし。通勤時もそこまで混んでない。

グラスカは明らかにここより格上でしょう。１億超えの住戸数を比較すると圧倒的にグラスカが多いと思うよ。だから、仕様も３段階に分けた。利便性、間取り、仕様、明らかに向こうが上。だけど、売れ行きがそれほどでなかったから、ここはレベルを下げて、狭くして住戸数増やして、仕様も目につかないようそっと下げた。行灯部屋有り住戸の数を比較するとこっちが圧倒的に多いだろうな。

品川区だからね高級仕様のためには高い金出してもいいって人は港区じゃないと納得いかないだろう。品川区にはそういうマーケットはあまりないということを三井はグラスカで学習したんだろ？

グラスカが上という結論で終えましょう。グラスカ住人の方お疲れ様でした。ごゆっくり残りの週末をお過ごしください。

まぁ、結局物件の評価は消費者が決めるわけで、完売に時間がかかった物件はその程度の評価なんだけどね。

グラスカは最終住戸が竣工後4年かかったんだっけ？
ここに置き換えるとあと5年ってことだよね？
他の部屋も結局苦戦したみたいだし、誰も欲しいと思わなかったってことか…。

グラスカでは、このエリアを実力以上に過大評価してたってことだよ。そもそもそれだけ単価を上げると買える層が狭まるうえ、その層はこのエリアにそれだけ出す価値を感じなかったってこと。だからこっちで切り売りして単価を下げたら売れた。ああやっぱりこれくらいなんだねって感じ。そこを読み違えるのか、あるいはOWCTみたくダラダラやるつもりなのか、スミフが分譲でくるなら空気を読まない単価で来ると想像するけど。

ソニー通りのライフは会員募集を入口でやってますが、もうすぐオープンなんでしょうね。ここの前はライフでないことを祈りますが。

グラスカ住民はなんで定期的にわざわざ書き込みに来るんだろ。

何かしら心配事があるんでしょう。検討もしてないなら何を熱心に掲示板のぞいているのか想像すら及ばない。。。

ここはグラスカよりも単価高いって書いてあった気がするけど？
しかも、グラスカは2LDK中心で、もっと狭かった気が…

そりゃ、ここを買ってこっちに移るからでしょう。

期日までに売れないとここを買えない。
誰かグラスカ(中古)を買ってください。

どうだろ、それ。
別にグラスカを擁護するわけじゃないけど。
グラスカ発売の時は、直前にプラウドが高価購入層を青田刈り。全くの同時期に、Owct。Owctは出足鈍いと見るやいきなり値下げで復調。同じ価格帯で二子玉のライズ、三軒茶屋のグランドヒル、上の価格帯ゾーンで、麻布十番の三井と住友の各タワー、六本木トーキョーとあって、マクロ経済も下降トレンド。それでも
完売したのは、何だかんだで需要あったからでしょ。
翻ってここは、ライバル不在、グロス抑えたこと、景況感の好転等があって売れ行き絶好調だけど、もう少し上の価格帯の選択肢があっても売れたんじゃないかな？
最近のマンションは、五年位前のと比べて、グロス抑える為か、小ぶりな気がするのは気のせいでしょうか？
なんかだらだらすいません。

このスレに検討者はもういなくて契約者しかいないのですから、グラスカ住民さんはここの契約者でしょう。

649さんに対してでした。

確かに小振りでグロスを抑えすぎ。三井の物件でこんなに行灯が出てくるとは思わなかった。
ここに関していうと、グラスカで最近までずっとグロスの高い物件が残っていた訳だから、
それがこっちのプランニングに影響を与えるのは当たり前だけど、もうちょっと上でも売れたと思う。

656に同意

2つとも大差はない立派なマンションなんだから、そんなに必死に議論しなくても。どちらが上とか書いてる時点で周りが全然見えてないし、笑われてしまいますよ。自分の価値感にあっているのなら、無理に他人に同意を求めなくても十分幸せなはず。

グラスカ住民さんがここの契約者でいろいとコメントしてるなら合点が行きます。営業がグラスカより構造含め上と言ってたとのコメントもグラスカ住人のコメントということであれば、説得力ありますもんね。なるほどなるほど。

ただ、最終期見てもわかるように、残ってる大半は角住戸だよね。
それは特殊住戸として中住戸よりかなり坪単価をのっけている訳で、
そういう住戸が売れないというのがこのエリアの象徴ではないかと思う。
角で採光や眺望が多少いいよりか、行灯でもグロスが安い方が売れるという。

当然最終期まで売れ残っている住戸はリセールでも不利な訳だ。

あくまで私見ですが、ここの角はリビング含めた各部屋の配置に頭を悩ます間取りが多い。値段は角ゆえに高いという構図なので、売れ残るのは比較的想像しやすかった。

あと特に3Lは中住戸がかなりのワイドスパン間取りが多く、他のタワーマンションよりも中住戸の魅力が高かったのも角不調の一因かも

小振りでグロスを抑えるというのを角でもやろうとしたから使いにくい間取りになった。
もうちょっと広くして単価をあげても、そのほうがむしろ売れたんじゃないかな。

角住戸が残ってるのは、665さんと同意見ですね。
ご存知の方がいたら教えて頂きたいのですが、角住戸は四角形の方が売れると思うんですけど、何故角を削ったのでしょうか？
建坪率とか建築方法が関連してるんでしょうか？

ワイドスパンってことはないだろうな。3Lでも70の行灯を多用しているから。グロスを抑えたから売れたというのが正解。

ここは間取りの良さは一つの売りでしたからね。最終期の46戸についてはここで議論されていることが当てはまるかもしれんが。既に販売済みの500以上をゲットした方はそのメリットを享受できたってことでしょうか。初動が全てだね。

高いお金を出して７０行灯ならもう少し頑張って８０行灯なしがいいと思う。一千万位強位の差だもんね。

買い換えのグラスカ住民さんは高値で売れるか心配なのでしょう。

>671
うちもそう考えて予算少しオーバーしたけど行灯なしにしましたよ

結局のところ最上階を除いて、中住戸3LDKのベスト間取りはどこだったんだろう？。予算は1億。ベスト間取りだから方角は無関係とする。コストパフォーマンスは多少考慮するとして。

グラスカの話はどうでもいい。

全然違う話ですが、
西の部屋の一部は周りのビルの反射光で
朝の時間に光が入ってきたりするんですかね？

>>676
入るんじゃない

グラスカ中古売れないと困る人、大集合サイトかな、ここは笑。

グラスカは思ったより高値で売れたが、ここはどうかな。倍率の高い、いいとこを掴んだから落ちることはないと思ってるけど。

行燈部屋は１つくらいあっても平気。
それより、全部屋ワイドスパンで窓ありにしても、リビングの幅が３ｍしかないんじゃあね～。
８０Ｊ、８０Ｋは３ＬＤＫでは使えん。８０Ｄが最高。

中住戸3Lのベストは行灯なしの部屋だが、あとはにたりよったりなんだよな。90や100に届かない小振りの住戸しかなくて、LDは3mスパンの最低限で狭く、行灯なしでもリビングインの部屋はあるしね。まともにいいのは最上階だけかな。

>674
この物件の人気部屋は間取りよりも方角重視の傾向が強かった。それだけ間取りに際立った差がなかったとも言えるが、例のマンションおたくさんならどの部屋推しだったんだろうね？。80Dは行灯アリとは言え、間取り的には秀逸。あまり人気はなかったが、二期で買えた人はラッキーだと思う。

LDスパンとるなら80D、80H、70I。前者二つは東か南向きならすぐ売れていたと思う。

>>681
>>684
後学のため、なぜそうおっしゃるのか教えてください

３ｍリビングに住んでみればわかる。

もうこのスレマンションおたくの遊び場だね

80D, 80Hは向きが悪いといえど最終期まで残っているのにベストということはないでしょう。同じ向きでも売り切っている間取りはある訳だし。500以上供給してて行灯有りがベストって、、80Hならまだわからんでもないが。

>>685
684です。リビングインの行灯部屋であれば、基本的にドアを開けて使えばリビング側からも居室側からも閉塞感がありません。窓がないこととプライバシー面さえ納得できれば十分に機能します。従って80Dは洋室３の解釈次第ではLDスパンが取れてる貴重な間取りです。80Hは行灯部屋がなくてLDスパンの取れる間取りですが、北向きで敬遠されたものと思われます。最上階の100Aが間取りが良いのに最後まで残ったのは方角による不人気があったと言わざるを得ません。70Iについてはリビングの良さと東向きの追い風があってすぐ蒸発しましたね。80I,J,K,LのLDスパンは約3mですが、その分浴室・洗面所・寝室・収納の広さに魅力があります。少しでもLDに距離を取りたい人や収納重視の人は80L、MRのイメージ通りのLD天井高や開放感を期待する人は80I,J,Kといったところでした。実際には間取りの差よりも、永久眺望を保障されている東向きが南向きより安かったことで、80J,80Iに人気が殺到したという構図でした。

間取りオンリーならどういう序列になる？みたいなマニアックな話ですか(笑)。
80D,80Hは私も悪くないと思いましたが、方角の割に値段が高かったので、first choiceにはなりませんでした。

後学のためにという人がいるくらいだから、たまには少々おたくっぽい話もいいかも。

８０Ｄの行灯はリビングとの接し方が〇だよね。空間的な連続性を感じられそう。

行灯有の3Lは2Lとしてみるならいいと思う。そもそも窓がない部屋はサービスルームか納戸扱いだったと思うけど、最近は普通に居室カウントして2L+でなく3Lにするんですね。ドアを開けっ放しで使うことを想定してるんでしょうか。100Aは向きというか、坪単価440だから価格の問題じゃないですか。

このマンションに限らないが、リビングスパン3.5m、寝室８畳、浴室1620で収納もそこそこある3LDKを85～90平米くらいで作ってくれるといいのだが。なかなか見当たらないよね。

西でも全室窓ありの80Kは既に売り切ってる訳だし、そういうことなんじゃないですか。個人的には80Lに一票かな。ちょっと後悔した。

>>694
同感。ここでそれをやると1億近くなったかもしれないけど。

行灯有でも子供1人ならOKでしょう。年にもよるが行灯部屋は子供部屋にはできないだろうから子供2人は難しい。

>694
すごく同意できる。ここで言えば90Dをモデルにしてリビング以外の部屋と収納のゆとりを少し削り、天井を一般住居向けの2.6mにする。それで値段を１億くらいに抑えてくれれば絶対売れると思うんだけど。構造上難しいのかねぇ。

80Kの売れ行きは反転バージョンの80JのMRがあったのが大きい。もちろんこれを否定する気はないけど、80Dは意外な掘り出し物という感じがした。

現実的な選択肢として間取りの点では80Lが一番バランス取れてると思ったけど、9000万越えでちょっと手が出せなかった。

やっぱり最高倍率もついた80JがNo.1でしょう。間取りも10mのワイドスパン＆東の永久眺望。天井の2.6m範囲もかなり多い。ここをGETできた方は本当に羨ましい。

うちは８０Ｊにしたけど、最終的には永久眺望とお買い得感で決めました。南の８０Ｌも良かったけど決定打に欠ける割に少し高かったかな。リビングの奥行がないのは覚悟してます(笑)

一般的には普通の間取りだけど、この物件では80Jは確かにお買い得感があるね。割高の角や行灯3Lがあったから実現された割安感ともいえる。

まあ、MRに選ぶのは自信のある呼び水的な住戸だろうから。

８０Ｌ　リビングのドアが引き戸（笑

80L買っちゃった人ですか？

80Lってまさにこのマンションみたいなんだよね。大きな欠点はないけど、大きな華もないみたいな。そんなわけで永久眺望を有してお値頃の80Jを第一希望にした人が多かったはず。間取りNo1かと言われると、それはなんとも言えない。

ブランズシティ品川勝島が坪180で大崎の半額と書かれてる。

今度で完売だろうからすでに反省会モードだね

勝島なのに大崎の半額？

高すぎないかそれ？だまされて買っちゃうやついるのかも。

各部屋のスパン、ドアの開閉方向、冷蔵庫の位置、収納量・・・８０Ｄのメニュープラン１が最高

80Jを買えた人が本当に羨ましいです。少し気になるのですが、MRと同じメニュープランの2LDKにする人が多かったのでしょうか？

80Jの2L仕様が最強なんだろうね。

>711
DENを書斎利用と割り切れば、かなり広いLDKになりますね。80平米越えの部屋もこの点は完敗でしょう。

行灯が最高はないって。勝島の180はぎりぎり上限許容範囲だと思うけど。でも、田の字だろうから、やっぱ高いか。

714　その通りです。３ＬＤＫはいらない、２ＬＤＫだけでは不足、２ＬＤＫ＋ＤＥＮでいい人に
とっては、最強の間取りかと思っています。

>>713
80JがMRに選ばれたのには理由がありますよね。あれは惹かれる。
もう一つの70Iも同様に天井高のあるワイドスパンのリビングと窓の大きい寝室。
いずれも三井のMRの選び方が上手いなと思った。

80Oとか80Pの角部屋間取りってどうなんですか？14畳弱のLDが狭いというならメニュー1とかどうですか？後学の為に

まあ勝島との価格差の大部分は土地の価格差だね。
一般的にはマンションの建物価格は坪70万だとグレード高い。共有部いれても坪１００はいかない。

仮に建物坪１００万で計算すると大崎は土地２６０万、勝島は80万。まあ妥当かな。

東なら低層でもいいかも。タワマンの低層で抜けているというのは希少だし。
御殿山小の崖の緑も結構豊かになりそう。
音は気になるかもしれないけど、上層階でも音はあがってくるからね。

契約者スレ使いましょう

もう少し安くなりませんかね？