パークシティ浜田山(5)

銭ゲバですか？

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ズラ？

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>>80
このマンション、やっぱりすごい人気が高いみたいよ。
販売中の週間ダイヤモンド「臨時増刊」4月28日号のP62～P65掲載の『高級新築物件ランキング』で、
パークシティ浜田山がズバ抜けて１位でした。
データでは「１．立地」「2．全体計画」「3．建物構造」「4．専有部分の計画」全ての部門で高得点取ってた。

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立地の魅力のみならず、免震構造や制震構造を採用し、建物のつくりもよい。住戸内の質も高い。
高齢になっても住みやすく、資産価値の低下も少ないと見込まれる・・・と書いてありますよ。

ってことは
>内部の共有・専有部分の機能・グレード・間取り・使い勝手などの「内ずら」
も理解できるんじゃない？

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つまり、維持管理コストは高いんだな。

KENの賃貸物件は管理費混みで31万とかだし、分譲分の管理費とか大規模修繕積立金も表には出てきてないし。

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ちなみに、杉並南郵便局（つまりこのあたりの本局）の裏のシティハウス浜田山ガーデン＠住友不動産、だと

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00035433/summary/

管理費（月額） 15,154円～32,054円
修繕積立金（月額） 4,780円～10,620円
修繕積立基金（一括） 409,300円～910,100円
そのほかの費用 管理準備金:15,154円～32,054円

つまり、最初に45万弱〜127万ちょい、あとは毎月2万から4万3千円ほど払い込むわけだ。

　パークシティはそれより物件そのものの値段が高いから......まぁまさか2倍の金額は吹っかけられないだろうけど、1倍半くらいはするかもなあ。積立基金だって基本の一括払い分はもっと要求されそうだし......
　こういう維持管理とか修繕積立金て、施設がボロくなった時にガンガン使って価値を維持する為のものだし.......

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浜田山駅前のＤＡＩＫ跡地に何ができるかご存じの方いらっしゃいますか？

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管理費なんか気にしない層が買うんだな。
羨ましいよ。

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三井不動産住宅サービスなんぞにたっかいたっかい管理費しこたまぶんどられていくのが平気な人が買うのか。

管理会社、皆で替えればいいんじゃない。大手なら東急のほうが遥かに良いし。安いトコならいっぱいある。

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これからますます電車が混むなあ

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そのうち新宿辺りまでここの住民用のお召し列車でも出たりして。

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浜田山は創価会館なくていいな。

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少し前になりますが、週間東洋経済という雑誌の2009年版全国新築マンションのランキングベスト10でも
ここが１位でしたよ。有栖川の地所マンションが2位だった記憶があります。
なぜその記事のことが、ここで話題にのぼらないのか不思議だったのですが．．．。

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まあ、記事のランキングなんてのは、いろいろな事情が絡みますからね。

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デベロッパーは国内No.1企業の三井。

ゼネコンも国内３本の指に入る企業の鹿島建設。

加えてこのマンションは特に富裕層に人気が高く、

値引きはまず無いと考えたほうが無難。

むしろプレミアみて将来的に資産価値が上がっていく物件。（不動産関係者談）

このマンションだけは昨今の景気に関係なく治外法権みたいよ。

管理費が高い云々言っているようじゃ　検討の資格すら無いってこと。

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>>87-88
90㎡で管理費￥90000修繕積立+組合費￥35000
130㎡で￥130000　くらいですよ。

賃貸で出ている部屋をマンションPER値30想定で計算すると
310000×12×30/{11000+（80000+30000）×12×30}＝0.74
なんで家主は31万という破格値で賃貸で出したんだろ？
これハッキリ言ってボランティアですね。
少なくとも40万の価値がある物件なのに・・・。

ここにどうしても住みたい人、急いだほうがいいです。
お買い得物件ならぬ、お借り得物件ですね。

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失礼
31×12×30/{11000+（8+3）×12×30}＝0.74

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↑　情報操作でしょう。

それよりも電車が混むなあ。

いや、電車通勤の人なんて居住者にはいないか？

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三井は全く懲りないな。

しかもランニングが高いことなど何の取り柄にもならない。

売ろうとしてもトレードオフで売買価格ディスカウントされまくり。

貸そうにも相場賃料は頭打ち、ネット賃料は激減。

さしずめしょぼいのに、関西のオーキッドコート状態になるのが目に見えてる。

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関西弁が目立つ地域になるかもね

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最近のネガ君は元気がないね＾＾ネタ切れかな？
ま、ガンバレー

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村上氏ブログを見る限り、売主の対応＆部屋の出来はだいぶ酷いようす。
これから契約の方は充分目を光らせたほうが良さそうです。

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資産価値って何だろうと考えさせられる今日この頃ですが、お元気ですか？

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いいんじゃないか。一瞬で数千万消えても平気な無駄金持ちが買うんだから。

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そうですねえ

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あんたらみたいな貧乏人が心配する必要はない。

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私には、アンチ輩の妬み・嫉みという感情はまったくなく、ただ純粋に羨ましいと感じています。

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111様　たいへん性格が悪いです
112様　たいへん素直な方です

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>>105

村上健氏のブログによれば、
勝手に「設計変更」で天井高が下げられてるは、
リビングの開口部が二分割されて「ハメ殺し窓」が勝手に上部に取り付けられてたり
散々みたいだな。

契約者諸氏も（本物だか知らんが・・・）くだらんやり取りしてないで
たっかいたっかい買い物の価値の真偽をよく把握したほうが良かろう。

以下、村上氏のコメント
「はっきり申し上げて、現状の技術的完成度は並以下です。もちろん高級物件
　ですから雰囲気や仕様が良いのは当然ですが、それだけに完成度の低さには
　腹立たしい思いです。すみません、私当事者でもないのに・・・」

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111様　たいへん性格が悪い？？

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なぜか村上信者がウロついてますね。欲しいならブログじゃなくて自分で調べればいいのに…欲しくないならわざわざ貴重な時間割いてまでカキコしなくていいのに…

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>>114
その人、内覧会同行業者ですね。しかしまぁウワサ通り重箱の隅をつつくようなセコイ仕事ですねぇ。一級建築士といえぱ本来建築業では花形資格のはず。でもねぇ せっかく一級を持っていても意匠設計のセンスがなかったり対人関係に問題があったりで設計の仕事がなく、実際は本業だけでは食べていけない人、多いみたいですよ。あっ、氏のことをどうこう言っているんじゃないですよｗ飽くまでも一般論。悪しからず・・。

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↑
ガハハ
笑ってしもた。
そう言や、あの姉歯も、もともとは、建築意匠設計がやりたくて建築家を志していたし、
実際、少しの間、独立して建築設計をやってたらしいじゃん。
どこでどう狂ったのか、いつのまにか構造をやるようになり、
いつのまにか耐震偽装に手を染めてしまったと。
金に目が眩んだか？

あっ、氏のことをどうこう言っているんじゃないですよｗ飽くまでも一般論。悪しからず・・。
←コピペさせていただきやした～スミマセン

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ついでに。
114は、まるで、メッセンジャーボーイだな。

他人のblogを、無断で、コピペしたりして、
何がしたいのか、意味不明だな。
ただの伝書鳩か？（笑

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内覧同行業者でも、高い志で真実を広めようとしている人は多い。

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それは言えてますね

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そのブログを呼んでみました。

プロにしては指摘事項が30項目以下とは異常に少ないですね。

私が前住んでたマンションで内覧業者に依頼した時は100以上項目ありましたが。

わざわざ高い金を払って雇った業者から出てきた指摘が30も無いようじゃあまり意味ないように思えるんだけど。

なんだかショボイ業者だね。

しかも、ざっと読んだだけだが、サッシの遮音等級や床フローリングの遮音LL値など、

設定された仕様と実際使われている製品（メーカー及び品番も当然チェック）が合致しているか、

図面をもとに確認を怠っているようだし、施工図での下地確認や現調、実測も無し。

大丈夫？もう一度設計図書を取り寄せて品管担当にきちんと説明を求めたほうがいいんじゃない？

単純な記載ミスをそこまで追求するよりもっと大切なこと、いっぱいありそうですよ！

素人に毛が生えた程度のチェックとしか思えん。

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専門家の意見を求めることは大切です。内乱動向業者とも、
法律家ともよく相談してください。訴訟つきマンションですから。

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http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
こちらでよいのでしょうか？
話しの種に拝見させていただきました。素人の私にはちょっとビックリするような内容でした。

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>訴訟つきマンションですから。
訴えられてるのって杉並区のはずですが・・売主は関係ないと思うのですが・・
聞くところによると原告に99％勝ち目はないそうですけど・・

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売り主のちょっとした言葉じりを掴まえて執拗に攻め立てて注意したり・・・・。
相手の言葉の表現のしかたなどを改めさせ謝罪させたり・・・・。
なんだこの人？っていうのが私の第一印象かなー。

本来の仕事であるはずの肝心の内覧のチェックのほうはどうかといえば、
抜けやチェック漏れが多いみたいだし全体にチェックが甘すぎるようだし・・・・。

本末転倒とはこのことを言うのかな？（笑）
もし本人さん見ていたらホントごめんネ。

でもこんな業者ばっかりじゃないと思う。
きちんと実のある結果を残し、実績をあげている同行業者も都内にはいっぱいいるよ。

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村上っていう人、かなり悪名高いみたいよ。
あちこちで叩かれてるよ。
そんな野郎を野放しにしてていいのか？
世の中のクズだと俺は思う。

https://www.e-mansion.co.jp/hokanko/manque_2740.html

https://www.e-mansion.co.jp/hokanko/manque_0381.html

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一級建築士がフリーで仕事してて喰えるなんて、バブル時代以外にはよほどいいコネつかんでないとね。
建築雑誌常連とか、建築番組常連とか。大学の先生兼任してるとかね。

＞そんな野郎を野放しにしてていいのか？

野放しにしたくなかったらどうしろっちゅーねん。そこまでいうなら、考えてるんだろう？

件のブログ、なんか読みにくいなあ......

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他人のあげ足を取るのが生業なんて・・・考えられんです。
下らん事をトコトン詰める・・・薄っぺらいです。

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信頼できる機関⇒http://www.168-jp.com/nairan.htm

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>件のブログ、なんか読みにくいなあ......

同感。
HPのデザインセンス　ゼロですね（笑）
つまり表現力がまるで皆無？
要するにプレゼン能力がない⇒自己表現が苦手

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内覧業者レスは、もうそろそろいいんじゃない？そんなくだらん業者のことより、

時期販売のFの価格が気になります。
噂や一部内部情報（？）では全戸１億以上って前述でありましたが、それって本当でしょうか？
実は65平前後で8000万くらいの間取りもあると自分は予想してるんだけど、

どんなもんでしょ。

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>>１３３さん

ＦとＧはやっぱり全戸１００㎡以上らしいですよ。担当の販売員から聞きました。
おそらく坪４００万以上～になりそうです。

ＡＢＣ　一般街区
ＤＥ　ビンテージ街区
ＦＧ　プレミアムレジデンス街区
ＨＩ　レジデンス街区

こんな呼称を付けているゾーニングみたいなのを見せてもらいました。
敷地の中央部に行けば行くほど値段やグレードが高くなっていく計画だと教えてくれました。
ということはＨＩであれば１３３さんのおっしゃるようなプランも出るかもしれませんね。

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ン〜、なんともいじましい。。
偏差値や共通試験結果の発表を拒否する教育委員会と同じ発想だな(橋下知事バンザ〜イ！)
傷をなめあい安住する、悪平等社会。
欠点があるなら前向きに取り組んで、直せばいいことだよな。

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販売中のDE棟パンフにはビンテージ街区なんてどこにも書いてないですが・・・。
ガセですか？

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DE棟がビンテージ街区というソースはどこですか？
知っている方いますか？いないでしょ。

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内覧立会い料金の相場ですが都内だと、
￥25000～￥35000（拘束時間4時間）（4H以上別途割増料金制）
がだいたい一般的です。
小さな個人事務所を合わせると都内だと500社以上あるようです。
最近ずいぶん増えてきましたね。
選択の自由と幅があるので消費者にとってはありがたいですが
質の真贋は噂や口コミでしかわかりません。
十分に気を付けたほうがよさそうですよ。
余裕がある方は、2社同時ダブルチェックという手段もあります。

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内覧立会いを積極的に行っている建築設計事務所って、やはり「本業」が芳しくないからでしょうね。
設計を請け負う能力のない建築設計技師に、立会い依頼してそもそも大丈夫なのだろうか？

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>>140
その協会は、現時点では「さくら事務所」が主導している単なる業界団体ですよ。

設計事務所・インスペクション会社どちらも玉石混交の世界ですから、ステレオタイプに断定するのではなく、複数の設計事務所・インスペクション会社を候補に挙げ、利用前に不明点などを個別に質問して対応を見極めるなどの方法も駆使して選ぶとよいでしょう。

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というか、住む本人がどこをどういうふうに見て判断したらいいか、どこらへんの壁を叩いたらとか床の響き具合とか、
チェックするべき部分て、調べたら解るんじゃないかなあ。

住宅関連の雑誌での「マンションならこんなところをチェックすべし」特集とか、「こんなマンション買ったら駄目ですよ」
書籍なんてのがあるじゃん？　銀行とかでも以前はやってたよね。
そういうの見て勉強してから、実際に買う人が見ないと駄目だと思うよ。

憧れのこのマンション、ってあそこ見に行くのもいいけど、他の物件もいろいろ見て、目を肥やさないと見てもぴんとこないと思うね。絵画鑑賞とか洋服の買い物と基本は変わらんよ。
後、巻き尺と今住んでる家の採寸メモとかは、比較するのにけっこう必要だね。家具のサイズとかもね。
どこの部分を重視した生活を送りたいかも人によって違うし。リビングに家族集まってお茶飲みながらゴロゴロしたいのか、みんな勝手に個人主義ライフなのか。

それにしても、東京じゃ新聞でもマンションも売れなくて値段下げてますとか言ってるのに、これからさらに高い区画売りますとか、不動産もウルトラ強気だな。

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医学診療のセカンドオピニオンと似ているけど、
（１）居住者の視点で検討するなら、基礎的な専門知識があって”お家拝見”専門の人も捨てがたい。
　　　特に居住者の生活環境水準になじみが無いと、上辺だけのチェックで終わる。
（２）建築の材料技術は日々進歩しているから、実際に新築の現場をこなしていないと、
　　　本当の品質は分からない。他のメジャー施工会社の現役ベテランに見てもらうしかなくなる。

（番外）１０年とか経って起こる問題を見抜くには（１）（２）どちらでも難しいのが現実だ。
　　　　ここを購入する人で困窮者などはいないのだから、腹をくくって購入してもしも事が起きれば、
　　　　さっさと逃げ出すかしっかりした法律的な代理人に委任して訴えるかで回復の知恵はあるだろう。
　　　　高い授業料は売り主の利益で、リスクは見込んであるのだから。

・高い管理費は、管理会社から周り回って購入者の商売に回って来る筈。
・それだからここが買えるような高給が得られていると考える。

・高い買い物だから表面から基礎環境まで最上級だと考えるのはやや幻想の嫌いはある。
・骨（柱や梁）まで弱いとは考えたくないけど（間違いは残さず隠して直しておいてほしい希望）、
消化器や血管や内分泌腺・神経までメンテナンスフリーで長持ちとは売り主も言っていない。
その証拠が高い管理費でしっかり金を掛けて（儲けて）維持しますと明言している。
言い換えると見かけにお金を掛けて、その分見えない所は手を抜いています、と。

どうしても心配なら、購入者代理の建築士を年棒１０００万円で現場に送り込んで、
設計の段階から工事監理まで見張らせる事。２～３億の購入者には安い保険料。
売り主デベロッパーがどう対処するかが見物。案外気楽にＯＫするかも。
買主希望の設計変更は、売り主の上積み利益だから。

購入を決めるまでが最高の満足で、あとは住宅の出来に住民が馴染むだけ。

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>>143
Ｋさんのマンションアドバイスブログでも読んで、
素人に同じ様な高度なチェックが可能かどうか考えたほうが良いですよ。

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Ｎ不動産の友人が言っていました。

「三井の物件だったらまず大丈夫だよ。検査・検査の後だから壁叩いたぐらいで不備が見つけられること
　なんてまずないよ。笑　考えられない。
　なんか‘いちゃもん’こじつけてお土産作ろうなんて、もう‘いいがかり’以外なにものでもないね。笑」

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私は自分の経験上「三井」と「その取り巻き連中」が全く信用できません。

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近くに図書館、公園あり、良い環境ですね。
図書館横に中学がありますが、評判はどんな感じですか。

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>>145
そのKさんとやらが、あんたと同じような住環境に住んでてあんたと一心同体の感性ならね。
十人十色、百人百様の感覚があるからね。

>>148
自分が卒業した頃はまぁまぁだったよ。30年くらいまえだけどね。学校群時代の西にも富士にもほどほど行ってたようだし。
そのあと、東証一部上場企業の中堅社印社宅やキャリア官僚の官舎が多かったせいで生徒の質はあがったと言われたが、その影響で人気殺到して学区フリーの中学になったから、それ以後の具合は知らん。

しかし過去、地元の問題児が入学する年になると、口コミで人気ががた落ちしたという噂も聞いてる。
まぁ学校の質なんて、生徒と先生の質に左右されるからねえ。


ちなみに図書館は、今後の中学生の押し寄せ方次第で無くなる（移転する）可能性はある。
一度人気殺到して校舎増築の為に潰すって話が内々に地域向けに出たからね＞高井戸図書館。
現役PTA会長を怒らせたり、在校生が説明会で反対意見言ったりして、地元の有力区議が抑えられないほどに反対がすごすぎて
先送りの形でポシャったけど。

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いや、中学じゃ遅いから、金もある本気の家じゃみんな小学校からエスカレーター狙ってるし。
成蹊とか学習院とか慶応とかポンジョとかね。

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まあ、村上健氏の仕事の良し悪し云々やサクラのサクラ書き込みはどうでもいいんだが、

紛いなりにもそれで飯食ってる人間がここまで辛辣に書くってことは、

余程酷い仕上がりと考えるのってのが客観的に普通だわな。当事者には気の毒。


以下、村上氏のコメント
「はっきり申し上げて、現状の技術的完成度は並以下です。もちろん高級物件
　ですから雰囲気や仕様が良いのは当然ですが、それだけに完成度の低さには
　腹立たしい思いです。すみません、私当事者でもないのに・・・」

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>>147

全く同意。大手のくせに「偽り」が多い。

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>紛いなりにもそれで飯食ってる人間がここまで辛辣に書くってことは
信用のないデタラメ業者が何を言ったって誰も相手にせんよ
雇い主が満足してるんだったら、それでいいんじゃない？
それを第三者が とやかく言うことでもないと思うが・・・笑

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しかし そこまでしてネガレスして虚しくないのかねぇ。
ひょっとして 欲しかったけど金がなくて買えなかったくち？

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あっ、マンションと関係ない話になってるー

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デタラメ業者とかあんまりいい加減なこと書くと名誉毀損になるよん。

個人的には三井不なんかより余程マトモだと思うがな。笑

しかし、デタラメ業者とやらに腐される出来栄えって、一体どんなだよ。

高級物件なんだろ？高額物件だから手抜きOKなのか？

無駄にたっかいカネぶんだくって、ひっどい商売やってんな。

それで業界トップとか、ホント終わってる、この業界。

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大体、氏が来るのが最初から判ってるくせに、そんだけ指摘受けて、他社比較でも「酷い出来」って言われるって

無作為というか脳が無いというか。。。

財閥系だからとか三井だからとかしょーもないプライドだけで胡坐かいてて、紛いなりにも看板物件っていうなら

もう少しちゃんとシゴトしたら？

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また虫がわいてきたようだな。

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業界では無視されている、悪意に満ちた誤指摘を信じてしまう素人性が、危ういよなァ．．．。

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内容がないレスが付き始めているようですが、
みんな大人だからスルーしているようです。

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業界では無視ねぇ。その割に騒音のチェックにはやけに素直に応じたらしいじゃないか、三井クン。
傾向と対策が中途半端で、本質的に手抜き仕上げを指摘されて、素人が、と逆切れかよ。みっともない。
だからダメなんだよ君ら。いつまでも成長ないどころか他との比較で退化してるね。

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なんだろう。VIP板住人でも湧いてきたみたいだなあ。

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結局なにが言いたいのか、どなたかまとめてくれるといいんですが

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内装仕上げがショボイ。超割高。

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結局のところ、高価なマンションを購入できる人たちへの妬みなんでしょう？
恥ずかしくないのかなァ．．．。

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学歴と経済力に対するコンプレックスって、根深いものがありますよね。笑

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ネがレスを連続投稿してる人→欲しくて欲しくてたまらない→でも資金不足もしくは安月給だから銀行が貸してくれそうもない．．．．．→やがて矛先が間違った方向へ。
ま、そんなところでしょう。
正直な気持ちと裏腹な批判を繰り返すことで自分の気持ちを納得させようとしている→良くないマンションだと自分に言い聞かせている・・・。自己暗示。

悲しい精神状態の人です。

間違いなく。

貧乏な人に多く見られるスパイラルですね。
あっ　貧乏というのは心が貧乏だという意味なので　悪しからずｗ

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発想が貧困かつ短絡。それで反論のつもりなのか。物件同様ショボイ。辞書を引け。

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↑
と、低学歴 低所得 のかたが おっしゃっています 笑

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ここは高額物件には違いないですし、ここを買いたいと思う人は本物を知っている人でしょう。そういう意味でも、ネガレスしていてる人でもマンションを見る目は確かだと思います。

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このマンションのことが気になっているからネガキャンに走るのかな。

でなければ書き込まないはず。

結局なんだかんだ言ったって

ここが買える人の説得力には敵わないだろうよ。

そろそろつまらないネガレスやめたらどうだろう？

ＦＧ棟以降を前向きに検討してるわれわれの妨げになってる気がする。

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外野でとやかく言っても自分が悲しいだけなんじゃないのかなぁ・・・・

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>なぜこのマンションを買うのかそれが理解できないです。
とりあえず一度だけでも現地に足を運んでみればその理由がわかるのでは？

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>>175
＞ここは高額物件には違いないですし、ここを買いたいと思う人は本物を知っている人でしょう。
＞そういう意味でも、ネガレスしていてる人でもマンションを見る目は確かだと思います。

”本物を知っている”ではなくて、本物らしい雰囲気だけでしょう？
高額物件だと言う先入観で思い込みも。デベロッパーの知名度での迷信もあるし。
確かに２０～３０年経った物件で、たまたま担当のマンション管理資格者が心ある人で、
必死に本質のマンション管理をして、良い評価を受けている事例はありそうだけど。

その担当者は会社上司から”もっと儲けろ”と尻を叩かれているけど、
居住者の重鎮から担当者を変えたらマンション管理会社を変えると引導を渡されて・・・・

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このマンションに住んでいる人の平均年収ってどのくらいなんだろ。
たぶん3000万以上なんだろうなぁ

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>>180
>”本物を知っている”ではなくて、本物らしい雰囲気だけでしょう？

本質を見極める能力ってことじゃないですか？

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