中目黒アトラスタワー part2

逆に、今買って
転売時に損しないで済むと断言できるのはどこ？

中目の駅直結タワーでもできない限りそんなに下がんないでしょ。
むしろゴロゴロできてる地域のほうが心配。

>>82
マンションＰＥＲを計算してみれば？
目安は２０です。

ここは極端に損しそうな気配
他はそれなりに相場ですがここは突出し過ぎ
売ること考えたらもう少し値下げして欲しいです

グランスカイのスレ読んだら33階で坪単価440万位じゃない。

徒歩6分でそんな坪単価なら、
高層階しかないここは突出などしてないよ。

立地を考えると値下がりはゆるく下げ止まるとは思いますが
間違っても値上がりは期待できません。
なので実需で、ということになると思いますが・・・・

ここをほしがる実需層と金額が乖離しているのが問題でしょうね。
オサレな業界人も1億以上の金は持っていない。
したがって、なんか迷い込んだ実需の小金持ちが買うことになります。

そんな調子なので値上がりは期待できません。

代理店やマスコミは給料いいよ。業界は独立してるプチ社長も多いし、
意外と小金持ってるよ。
今時上がるとは思わないけど、そりゃどこもいっしょだからなぁ。
しばらく新築大型物件がなかった地域だから、欲しい人いるでしょ。

28日に価格正式決定らしいです。行ってみます。

ちなみにＰＥＲ２０とは年率５％のことです。
例えば物件が坪単価４４０万円だと、ＰＥＲ２０になる為の家賃レベルは、
月間家賃で¥5,542/m2
70m2の部屋で月額家賃３９万円、
80m2で４４万円、90m2で５０万円になります。

物件坪単価が３３０万円だと、
月間家賃で¥4,167/m2
70m2の部屋で月額家賃２９万円、
80m2で３３万円、90m2で３８万円になります。

中目黒の家賃レベルはどれくらいでしょうか？

となると余所の物件だが、グランスカイの90平米坪440万の部屋は
月額50万円の家賃でなくちゃ。って事だね。偶然にも90と440が当てはまるから。
五反田で50万で貸せるのかね。

真っ当に普段いい店（高い店でなく、素敵な店ってことね）を探して飲んだりして、
街のキャラクターをご存知の方なら中目黒徒歩2分が90㎡・50万で貸せる可能性は
あるけど（難しいは難しいが）、五反田でそれは無理ということが分かると思う。
グランスカイが440万ならこの物件は450〜500万の価値があるよ。
グランスカイが割高なのか、この物件が割安なのかは皆さんの判断にお任せする。

90は　不動産投資の素人です。
表面利回りで５％なんてなんの意味もありません。
実質利回り且空室リスクを2年に2か月ほど計算して
利回り5%なら意味あるかもしれません。

いづれにしてもここの購買層は、実需のみですよ。

ちなみに大手マスコミ・代理店の給料は、平均1500万くらいなので
1億のマンションは買えないですよ。まぁ頭金3000万あるなら別ですが。
一般企業の人と違って、そんな堅実な人はこれまた少ないです。

また、マスコミ関係者はちょっと斜に構えていますので
西麻布や三宿、中目黒に飲みに行きます。仕事では飲んでも、
プライベートでは、銀座、六本木、新宿では飲まないのです。

つまり、行きつけの店に近くても
わかりやすい駅前のタワーマンションは避ける傾向です。
ずばり、ここのマンションを買うのは外資証券マンかミーハーな商社マンでしょう。

やっぱりここは損しますか
都心じゃないし賃貸が多いのが致命的ですか？
せっかくの稀少物件が台無しですね

賃貸で貸せると思うけど家賃レベルが問題ですよね。
採算取れないんじゃ？

かなりハンデがあるのは事実ですがそれでも問題なしってレベルの人が買うのでしょう。
近所付き合いが大変かも。

ちゃんとしたファミリーには向かない？

子供がいるなら近所付き合いがあるかもしれないが、
子供がいなけりゃ隣りは何をする人ぞ。付き合いなどない。
それが都心やその周辺のマンション。

身勝手な人が多いと大変ですよ。

身勝手な人なんて、
大規模マンションには付き物。

ここなら家賃下げればすぐ希望者出るだろうが利回りはそんなに良くは無いと思う。
ＵＲもかなりネックだし。
家族で住むならもっと環境のいいところが同価格で買えそう。
結局実需、金持ちのセカンドなどか？数は少ないから売れるかな。

ＵＲ混在にして台無しの典型です。
金持ちも買う気おきないんじゃないですか？
オール賃貸かオール分譲のどちらかなら良かったのに残念です。

>環境のいいところが同価格で買えそう。
例えば？

↑鎌倉とか江ノ島じゃない！？・笑　もしくは世田谷区・大田区辺りを言ってるのかな？
いずれもベクトルが違うよね。

都内でこれより環境のいいところ（同じベクトルで）って、さらに都心ってことだろうけど、
これ以上の環境って結構難しくない！？

>>103
都心から近くて、周りに自由に使える大きな公園があって緑も多い、
小中学校も近くて、美術館等の文化施設も近くにある。
さらに首都高とか地上を走る電車、高圧電線が近くにない。

それでいて、あまり高くない。

そんなところがファミリー世帯の理想なんでしょうね。

通勤電車に乗っている時間の理想は１５分以内でしょうね。
欲を言えば１０分以内。

来週末に正式価格発表とのことでしたが、
どうなるんでしょう価格は？
安くなるか否か？
情報お持ちの方いらっしゃいませんか。

>>106
そんなあなたはこちらへどうぞ！！
東京駅12分、大手町10分です。

http://e-ktk.com/sgt/

>>108
もろ地上を走る電車じゃないか。
新手の煽りか。

価格安くなるといいね。
来週末に期待。

中目黒、日暮里、五反田、大崎よく似ているよな。

↑中目黒、五反田、大崎　…　日暮里！？
日暮里在住者の釣りかい！？

ＵＲタワーがある、できる、共通点。
五反田にはないか…

そしたら日暮里＝恵比寿ガーデンプレイスかぁ！？

中目黒、日暮里、五反田、大崎…エリアは違うけど利便性が高く、人気がある点は共通ですね。

住環境は悪いけど便利、ＤＩＮＫＳ向けなのも共通です。

でもここは、カンチガイ値付けの分不相応デベなのは事実なのでしょうがないです。

>>115
谷底マンションは排ガスがたまって空気が悪いよ。壁もすぐに真っ黒になる。麻布十番のも同じような環境で、谷底マンションばかりが沢山出てきていますね。車が多い都会は風が通る環境を選ばないと子供の健康が心配です。

それを言ったら、赤坂も同じですね。
谷底。

高層階であれば大丈夫。でも地上に降りると悪い空気が待ってる。外出するときに注意すればどうにかなりそ。低層部は大変でしょうが、安いから。

モデルルーム、１度見てるんですが・・もう一度確認したくて予約電話。
ついでに正式価格の発表日程を聞いたら、


「６月２８日」


との事。
仮ですが、管理費は決まったそうです。

ＰＣ赤坂もモデルルーム見学に行ってきたんですけど、ＰＣ赤坂は本当に価格抑え目ですね〜！
アトラス中目黒も、もぉちょっと価格下げて欲しいなぁ。。。

駅から遠いと、たとえ3Aでも控え目ってことですね。
もっとも、価格の高い部屋もあるけど。

私も赤坂と中目黒のモデルルームに行きました。名前にこだわらなければ、中目黒の方が便利さや内装は好きです。あとは価格で決めようと思います。

正式価格はまだってことだけど、ここは高すぎ。
３Aと同じ価格か、それ以上って、山手線の外なのに。
普通に考えておかしい。

実はあんまし人気なく、
モデルルームもそんなに混んでないって話を聞きましたが、、、
実際のところ、知ってる方教えてください。

路線的に取り立てて便利なわけじゃないし、同じ日比谷線沿線だと広尾があったりして、今一価値が分かり難い所だからじゃない？イメージ的に下町があって、インパクトが無いってことでしょ。

このタワーの外観がイマイチな気がするのは私だけ？！
見た目と価格がつりあわないような気が

実際、このマンションどうなんでしょうか？
価格発表まであと一週間ですが、、、

来週の正式価格では、予定価格より、
安くなるとしたらどのくらいか、
予想しませんか？
個人的には、５％くらい安くなるのかなと思いますが、、、

というか何を根拠に安くするんだ？そして5％の理由は？

実際、要望書もそんなに多く出てないと聞きましたが。

やっぱり条件悪すぎか
ディスカウントしなきゃ

どうなんだろう、ここも不振か？
タワーマンションは、勝ち負けがはっきりでますな。
プリズムタワー、クレスト芝は負けだし。

３負けですか？

このスレ最近盛り上がってないですね。
建物の人気がないのでしょうか。
大崎、五反田地区、麻布十番などライバル多すぎですからね。

百数十戸ですから、普通に売れると思います。
競合がないからエリアとして盛り上がってませんが、中目黒・徒歩二分希少です。
好きな人絶対いるはず、と思いますけど。

でも価格が、都心の一等地並み。
ありえない。そう思うのは、私だけ？

同感です。勘違いしているのでないでしょうか。中目は人気ですが、冷静に考えてどうかと思います。冷静に考えられない人が購入希望だとどうしようもないですが。デベ、デザイン、一部分譲を考えると地道に生きているものとしては前向きに考えるには材料不足です。

実際、ここは中目に特段興味がない人には半端なく高い、全く価値のわからない物件でしょう。
ただ、中目が好きで価値を感じる人が少ないながらもいる限りこのぐらいの戸数なら売れるでしょうね。
私はどちらかというと前者ですが需要と供給で価格は決まりますから高いのはしょうがないと思います。

いやいやなかなか難しいと思いますが。

本当に人によって価値観が違いますね。私はトータルで考えても場所、デザイン、利便性など評価してますけど。家族全員気に入っているので予定価格以上にならなければ決めようと思います。

そういう周辺相場無視でナカメが好きな、
　コアな客が百数十人いれば完売する。
はたして、UR混在、下駄履き、そして使いづらいナナメ壁だらけの間取りで集まるだろうか？
結果が楽しみです。

安ければいいね。

下層階の店舗ってどんなものが入るのでしょうか？
情報ある方、教えてください。

賃貸メインの物件だけに単身者が喜びそうな店が入るのでは？
ファミリーは居心地悪いかも。

隣の代官山のようなブランド性はないが利便性はかなり高い
ＵＲはかなりマイナス
今後出にくい希少性はかなりプラス

あとの決め手はやはり価格しかないのかな？

＞144
まだ何も決まっていません。これから募集。
地権者がやっていた店は入る可能性は高いけど、それもまだ不明。
おかしな憶測を分かったように書いている人もいますが、惑わされないように。

大京も下げてきた時代ですからおそらくここも大幅値引きに応じてくるのでは？

>大京も下げてきた時代

大京と旭化成がデべとしてどっちが上かはほっておいて。

大京の値下げって、郊外の物件の完成在庫ですよ。中目の駅前の新築と郊外の売れ残りが同じ扱いというのはどういう感覚ですかね？。

しかし下げ方向に調整が入るのは確実では？
嬉しい話じゃないですか。

このくらいの物件になると
変に安物イメージがつくのををいやがる人が多いんじゃない？
倍率上がって希望の部屋が買えないのも迷惑な話だし。

>>146
日比谷線は都心に通うのに不便ですよ。あちこちで曲がって遠回りしているから結構時間がかかります。一度日比谷まで乗ってみたらどうです？１７分以上かかるよ。

>152
日比谷まで座って行けることを思えば、お釣が来るのでは？

おそらく店舗は、山手通りはさんで全面のGTのビルが参考になると思う。

また、希少価値ですが、線路はさんで反対側同じく上目黒一丁目でも、
　救急車両の通行できない４m未満の道路や、非不燃の木造家屋がたくさんあるので、
　再開発の動きがある。もし再開発されれば、GTタワー、アトラスタワーに続き３本目の超高層になると思う。
　おそらく市況、場所を考慮するとマンションになるのではないか？

そうなるとＵＲ混在と言うかほぼＵＲでおまけ程度に分譲があるこの物件が一番ショボくなる？

＞154
>店舗は、山手通りはさんで全面のGTのビルが参考になると

店舗数も、店舗の募集の形態も全く異なるので、何の参考にもならないでしょう。

>再開発の動きがある。

そんな話聞いたこともないな。少なくとも、区や都が動いたり、再開発準備組合ができたりなんて話は存在しない。仮に「動きがある」としても、一部の人が再開発を叫んでいるとかその程度のレベルでしょう。そこから実際に再開発になるまで20年や30年はかかる。実際、ここも30年かかっているしね。

要するに154の言っているのは、ただの憶測、知ったかぶり。
断定的に書いているけど、実際は何もわかっていない。
善良な人は、デタラメを平然と書く人間に惑わされちゃだめだよ。

いろいろ詳しい１５６さん、
じゃあこの建物の店舗はどんな感じになるのでしょうか？
教えていただけたら、この建物のイメージがよくわかります。
おしゃれな中目黒的なお店が入るのでしょうか？
スーパーなども入るのでしょうか？

148さん
大京も下げてきたって言うけど、
大京は完成して売れ残っても
値下げしないのが通例だったのですか？

＞157
147を読んでください。
場所がないので、おそらくスーパーは入らないでしょう。
また、みずほ銀行が入るのは確定しています。

ＵＲの家賃が賃貸に出す際の目安になるので
投資物件としては最低です。

＞１５７
目の前にプレッセ、線路挟んで東急、さらにライフ。
いまさらスーパーは無い。
中目に来たことないヤツがウロウロするな！

地権者と購入者の経済格差があると思いますよ。
この掲示版を見てて懸念なのは、我が物顔の地権者。
手放したあとは、同じ権利なのにね。。。

経済格差はＵＲにもありそうで意見調整大変か？

ま、嘘を平気でつくようなロクデナシが入居しないことの方が、経済格差より大事でしょう(笑)。

ついでに言えば「嘘を正す発言が大手をふるっていること」と「地権者が大手を振るっていること」の区別がキチンと付く誠実さは、人として失いたくないものですな。嘘が正されると都合の悪い人には同じことなのかもしれませんが(笑)。

いま最後の価格調整です。
やはり大京他の値下げが影響するように思います。

大京が、今まで他のデべに影響を与えてましたか？

中目黒・五反田・大崎に肩を並べるような新築マンションを大京が売ってますか？

業界全体が下げにまわってない？

少なくとも都心物件が明らかに下がっているというのはないのでは？
平均坪単価が４００〜５００万の物件（赤坂、五反田、大崎、麻布、中目黒等）は
新々価格からの更なるジャンプアップが抑えられているっていう程度で、
急に３００万円代にまで下がったって言うわけでもない。
３〜４年前の底値の頃から比べたら、まだまだ高嶺の花。
豊洲あたりは下がっているという実感あるかもしれないけど、都心エリアは実感ないなあ。

モデルルーム、行ってきました。

使いやすそうな間取りの部屋に、人気が集中しているようです。
（例えば、モデルルームになっている８０平米の部屋）
このようなお部屋は、現在提示されている予定販売価格帯よりも価格が上がる可能性がある、とか!!

ウチもこの間取りを狙っていたので、「倍率が高いので他の部屋を検討しては？」と
勧められました・・・・が、この物件、使いにくそうな間取りばっかなんですよね〜★


そうそう。
「目黒区民優先分譲」は１２戸に決まったそうです。
各間取りから１部屋ずつになるそう。
まだどの部屋になるか、は未定だそうですよ。

少しは売れそうですね。

正式価格は、今週土曜日発表でよかったですよね？
どんな価格で発表になるのでしょうか？
１２戸ってことは、思ったより目黒区優先住戸は少ない気がしますね。

そんなに目黒区民ばかり優先されても困るわ(-_-;)

ここは初日で完売だね。
豊洲のシェルタワーと一緒

そうだー、そうだー。
私もショニカンだとと思うんだー。

逆に売れ残ったら恥ずかしいですね。

売れ残っても今のご時世、恥ずかしくはないけどね。
三井のタワーでさえ売れ残ってる時代だから。
(っていうか、三井で初日完売のタワーなんてあったのか…)

別に売れ残っても、何でもいいけど、
一年後に3-4割下がってるのは頂けないね。

そういう状況は避けられそうにないが。