23区で一番値上がり（下がり）しそうな場所は？

暴落は豊洲。シティータワーズ豊洲で暴落決定。

江東区有明1丁目

理由　オリンピック　カジノ　お台場に近い　臨海副都心である。
　　　豊洲同様キレイな街づくりが期待できる。

このスレは荒れそう〜削除されるのも時間の問題！！

暴落かどうかはわからないが、江東区が今の相場より下がることは間違いないのでは？

荒川区西日暮里

ニット（日舍）ライナー開業age

西日暮里と豊洲はお互い○○地域ということで共通点がありますね。

再開発地域

江東区でも、豊洲は下がるが、東西線沿いは下がらないと見るけど。
門前仲町〜南砂町は上がり目では？

09さん
同じ意見です。

何だかんだ言っても　いつも注目されるのは豊洲じゃん

他の場所は　興味ないわけ

豊洲　東洋のベニス（笑
東京生まれ育ち
埋め立ての倉庫のイメージがいつまでも頭から離れない古い私

いまさら新鮮味の無い話題で恐縮ですが、
待ってましたのようなスレタイでしたので、やはり「新東京タワー」周辺はどうでしょう？

値上がりの一番、二番については他の人気地域との兼ね合いもあり明言はできませんが、
例えていうなら「皆既日食」のように、
一生に一度観測できるかどうかという位の希少な体験と、それに伴う大変革をもたらすと予想しております。
（今までが寂れ過ぎという”利点”もありますが^^;）

とにかく城東地域のみならず、東京全域さらには日本国そのものにも利益を生む存在になると良いですね。

東京タワーは、それをみたい「だけ」のために住宅を探す人は皆無で、
基本は「便利な立地」かつ「東京タワー“も”みられる」物件を探しているわけですよ。
東京タワーは周辺がいわゆるステータスのある地域だったので、
東京タワーがみられる物件＝いいお値段しまっせ、ってことで憧れの対象になれたんだわ。

一方、新東京タワーはどうだ？

城南や城西の人にはどこにあるかさえ分からない業平橋にステータス性はなく、
憧れの対象にはなりにくいんだが、城東検討者がなにより大好きで夢を見てしまう
「大規模複合再開発」でこの地域自体の利便性はぐぐぐ〜っと上がるから、
ちょっとした底上げ現象は起こるんでしょうなあ。

というわけで、豊洲と同じく千葉県民ホイホイで終わると予想。

いくら新東京タワーができたって、墨田区なんて絶対に住みたくない。
若い人が流入するには難しいと思いますよ。

勝どき　または　晴海

江東、墨田は論外でしょう

towerlife　先月対比の売り出し価格、ほぼ全面安。
特に豊洲、有明は全て下落。これでも約定しない。値上がりなんて論外。

http://www.towerlife.jp

値上がりは以下
東湾岸（豊洲、有明、お台場、等）
特に有明の暴騰は顕著

値下がりは以下
西湾岸（港南、芝浦、天王洲）
特に港南の暴落は顕著

＞19
理由を述べていただけませんか？
出張族需要のある港南が下がるとは思えません。

>>20
有明暴騰といってる時点でネタ確定ですね。
朝鮮人だらけの東湾岸に明日はないですよ。

ちゃかりお台場が仲間にされちゃった・・・しょぼん。

豊洲は住みやすいと思いますが、下がるのは間違いないでしょう。例えば中国の食品みたいに安いものには危険があるのと同様、住宅とくに埋立地の湾岸についても同じことが言えます。

騰がるのは（勝鬨、晴海などの埋立地を除く）中央区。
特に銀座・日本橋に近いエリアは伸びしろがあるとおもう。

勝どきや晴海は急騰はないでしょう。しかし安定していて急落もない。そこがいい。

マンション名にその街の名前が入っているマンションが１つも無い街は不安　
中小デベなら理解できるが　
大手デベなのに　その街の名が入ってないマンション名を建ててる自体
街に魅力がない証拠。

＞２４　埋立地は除くとかいって銀座、日本橋も埋立地だろ！！○○は埋立地だから下がるだの○○は埋立地じゃないから上がるだのそんなの関係ない！！発言に気をつけろ！！迷惑だ！！

そんな4回も連呼しなくたって・・・

＞19
値上がりは以下
東湾岸（豊洲、有明、お台場、等）
特に有明の暴騰は顕著

値下がりは以下
西湾岸（港南、芝浦、天王洲）
特に港南の暴落は顕著

↑全く意味不明。多分ネタ（ギャグ）なのでしょう。

基本的にはどっちも値下がりすると思うけど…
でも、まだ港区エリアの方が救いがあるような気がする。
江東区エリアはどう考えても下がるでしょう。上がる理由が存在しない。

>>29
シティタワーズ豊洲スレ読みなさい。

別に今は勢いで購入価格を決めているだけでいずれは下がるのでは。
そもそも江東区に住みたいと思う人で江東区＝高額というのは全く想像がつかない。
これ一般常識です。

>>30
シティタワーズ豊洲スレ見ました。
不気味な地域至近ということがわかりましたので、どう考えても下がるということですね。

要はこれから益々インフラが整備される都心だけが上がって行くのよね。。
もちろん都心の中でも、差異はあるが。

都心に近いってだけの地域は、半永久的に路線価も利便性も都心ナンバー２だろうね。
学歴の序列同様、とって代わりがたい“永遠なる格差”。。

>>27

なんか必＊＊・笑

ワンガン販売センターも今はヒマだろうから・

確かに銀座も川を埋めたりはしてるけどもともと「海」だったとことは違うから。

あ、もっと大昔のこと考えてる？文明以前・笑

必死　　　　ね　　　と書いたのですが。↑

東雲あたりも豊洲に引っ張られて下がりそうだな。
あの整備された住環境は個人的に好きなのだが。
もう少し下がれば買っとこうかな。

＞＞３５＞＞３７　　歴史を勉強しなさい　恥ずかしい＊＊な人達

今回のマンション価格高騰には２つの側面があり大きく明暗を分けています。

その底流にあるのは、
都心部が、都心回帰にともないインフラ整備が進み、住環境が格段に向上しているのに対し、
近郊および郊外では変化が無く、格差が年々広がっていることです。
そのような底流があるにも係わらず、価格を無闇に上げて行ったところはエンドユーザーが
関心を失い、売れ残りが山積みになっています。

こちらに各ポイント別のマンション坪単価比較表があります。
http://www.totalbrain.co.jp/press/TB/20070406icou/20080304.pdf
都心部については上昇率が高いにも係わらず、好調な売れ行きを維持しているところもありますが、
近郊、郊外については、２０％強の値上げで既にエンドユーザーに受け入れられなくなったポイントもあります。

このように、今回の価格高騰は、過去のバブルとは異なり一律では無く、その場所場所で事情が
異なっています。
価格の高騰が受け入れられないところは今後値下げをせざるを得なくなりますが、
建築コスト、人件費の高騰を受け、建物部分が占める割合が過去より上昇したため、
値下げの皺寄せはより土地部分に大きくでます。
ちなみに、売値を１５％ダウンするのに必要な土地部分のダウン幅は以下のように試算されます。
都心２０％、近郊３０％、郊外５０％、遠隔郊外部８０％。
土地価格を半分にする必要がある郊外は、分譲マンション供給エリアから今後除外されて行く
可能性が高いと思われます。
http://www.totalbrain.co.jp/press/TB/20070406icou/20080311.pdf

直感だけど教授これ面白いんじゃない！

しかしデータどう見ればいいの？
分からないですが・・・・
値上がった所なの？マンションなの？

①赤坂
②北千住
③豊洲

こう見ればいいのかなどう？

このデータ面白いし当たっている気がするのは、私だけかな？

それで、土地の割合が多いほうが値下がる可能性高いんでしょ？

やっぱり、

都内の赤坂等３Aとかのプレミアタワーマンション(土地面積割合少ない)が強いって話だね。

値下がりは、遠郊外の低層マンション(土地面積割合多い)ってことでしょ。


そうすると、安定しているのは赤坂等３Aのタワマンね。
私持ってます。

教授！
再度自信がもてました、ありがとうございます。

ポイント別の表に記載されている大規模物件の状況を調べました。
物件により状況がかなり異なるようです。
ご参考まで。
豊洲　ザ・トヨスタワー　５２％ＵＰ　８２５戸　坪単価２９０万円
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43920/
辰巳　ビーコンタワーレジデンス　３４％ＵＰ　４４０戸　坪単価２５０万円
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44207/
成増　ブリリア成増シーズンテラス　２５％ＵＰ　２２２戸　坪単価２２５万円
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44543/
西新井　レコシティ　３５％ＵＰ　４５０戸　坪単価２３０万円
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43874/
千歳船橋　プラウド千歳船橋　３０％ＵＰ　３３５戸　坪単価３４０万円
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44304/
柴崎　アトラス国領（完成済）　２２％ＵＰ　３２０戸　坪単価２１６万円
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42780/

>>41
ちょっと理解が違います。

例で説明すると、

都心　建物５０　土地１５０　計２００
郊外　建物５０　土地５０　計１００とした場合。
計を１５％ダウンするには、都心１７０、郊外８５
建物の５０が変わらなければ

都心　土地１２０　２０％ダウン
郊外　土地３５　３０％ダウン

教授！

私はイメージの悪い低地や埋立地に住むのは絶対にイヤなのですが、
教授がお勧めの地域で、上記条件を満たせる
私にぴったりの場所を教えてください。

>>44
個人的趣味の問題が入ると論点がずれてしまいます。
ＤＡＴＡをさらに集めてご自身で決めてください。

その個人的的趣味に興味がありますので是非。

>>46
23区スレが荒れまっくて、こちらにアカデミックなレスが有ったと思ったら、
又、そっちの話題に持って行こうとするのか〜い！
不動産購入は自己責任、自分の価値観で判断すればよい。

アカデミックな言い方をしていても、結局向こうと同じことをおっしゃりたそうでしたので、
だったら、そのものずばりをうかがった方がまわりくどくなく良いかと。

Yahoo!不動産トップ > ニュース
2008年4月3日(木)17時24分
地価は上昇鈍化へ　住宅・不動産市場研究会
　住宅・不動産市場研究会はこのほど、今後の地価動向に関する予測を発表した。
　それによると、08年から大都市圏の住宅地の地価上昇率は鈍化に向かうとしている。10年までの平均で、東京圏は3.4％、近畿圏は0.2％、名古屋圏は1.0％となる。その他の地方圏は、平均2.1％の下落となる。ただし、福岡市など人口増加を維持する一部の都市は１％程度の上昇となる。
　商業地地価も上昇率は鈍化傾向。東京都区部については、08年（07年７月から08年６月）は８％を割り込み、その後も縮小していく。
　人口減少時代の住宅地地価については、都心部などでマンションの高層化が進み、容積率が上昇すると需要土地面積は減る。その結果、人口が増加しない限り、都心の高層エリアは地価が上昇し続けるが、郊外では下落するとしている。

３月２７日に東京都より発表された市区別の人口予想から
２００５年から２０１５年、１０年間の人口増減率をランキングしました。
今後の値上がり、値下がりの参考になると思われます。
第一表をご覧ください。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/dyosoku/dy-data.htm
（単位％）
区部５．１、市部１．８
１位　中央区２５．５、２位　港区１８．３、３位　江東区１３．１、４位　千代田区１１．６、
５位　文京区９．４、６位　墨田区８．０、７位　品川区６．６、８位　荒川区６．５、
９位　台東区６．２、１０位　目黒区６．２、１１位　江戸川区６．０、１２位　練馬区５．７、
１３位　豊島区５．２、１４位　世田谷区４．６、１５位　新宿区３．６、１６位　足立区３．４、
１７位　渋谷区３．３、１８位　大田区２．６、１９位　板橋区２．４、２０位　杉並区１．８、
２１位　葛飾区１．６、２２位　中野区０．３、２３位　北区▲０．９

さらに２０１５年から２０２０年で人口が減少する区については、値下がりリスクが潜在的に
あると考えておくべきでしょう。
調べると恐ろしい事実が判明しました。
何と以下の区を除きすべてが減少に転じます。
千代田区、中央区、港区、江東区
ちなみに、減少率が高い順、すなわちリスクが高い順は、
北区、足立区、杉並区、板橋区、葛飾区、豊島区、品川区、台東区、大田区、世田谷区、
中野区、新宿区、目黒区、文京区、練馬区、渋谷区、墨田区、荒川区、江戸川区

人口減の影響があるといいたいのはわかるけど、人口が減る区の区民全員がマンションに住んでいる訳ではないからね。

「潜在リスクがある」という言葉は否定しないけど、あまりに抽象的だね。
それぞれの区の年齢構成、職業、都心からの距離・利便性、等の要素を加味して発言していただきたい。

住宅の価格は需給のバランスで決まるでしょう。あとは２３区で言えば財政力ですね。財政力の強い区は再開発をしなくても生活不安はないでしょう。問題は再開発などで財政力が落ちているところは注意。どの区も震災後は多額の負担を強いられると思われます。財力がないと自力復興は困難です。特に軟弱基盤の多い地域は深刻な問題です。

安くて人が集まるところと人気があって人が集まる所、
人が集まって値が上がる所、沢山作りすぎて集まっても値が上がらないところ。
さらに人が少なくなっても他の要素で街自体の魅力増し、値が上がる所。

データの引用の手口が
結局23区スレでさんざんひんしゅくかってた方と同じでしすね。
こっちにホームを移したわけですか・・・

しかも今度は大学教授ですか（笑

江東区が上位に来たり、あるいは、
江東区が都心区と同じ括りになるデータしか持ってこないんだよね。

で、その上位に来ているデータを基に、なぜか必ず、
「だからこの地域の将来性がある」「価格が上がる」と根拠なく誘導する。
根拠が示せないから、推測にもなっておらず、曖昧な誘導しかできない。

かつて、都心3区の人口が激減してきたのにこららの区の活力が衰えなかったのは、
どう説明するんだろう？（むしろ魅力が増したとも）

これまでも人口が増え続けたにも関らず将来性が期待されていない地域が多いことは、
どう説明するんだろう？

増減率が高いからって元々人が少ないか多いかで全然違うから説得力にはかけるなぁ。

同じデータあちこちにあと3回は貼られそう。
反論すると、構造の変化に気づいてない情報不足な人呼ばわりで、
終いにはもっと勉強してくださいとかって捨て台詞言われちゃうんだよね。

ようするに
「江東区が活性化してますよ、人気区になってますよ」
と江東区に有利な情報をいろいろなところから見つけてはアピールしたり
江東区びいきをしたいだけなんだよ。

他の区はほとんどそういうことしないのに必死だよね。

墨田のタワーの名前、最終的にはどうなるんだろう

ある意味楽しみ

素人の予測ですが、今後起こることは震災後に下落した都心周辺(都心部は耐震化により損害は軽微)の土地の買占めが起こることが考えられます。特に地盤が安定した地域で活発に行われるでしょう。古い戸建地域は一新され政府は道の拡幅工事に着手。再開発の嵐が起こるでしょう。個人的には想像したくないですが。

江東区の人口が増えるのはこれからも大規模開発が続くからじゃないんですか？
結局供給過多になって古い物件の値段は崩れてしまう可能性のほうがあるのではないかなぁ。

大きな土地がもうあまり残っていない他の都心区とは条件がやや違うのではないかと思います。

>>61
玄人の予想ですが、阪神淡路大震災でたまたま発生しなかった側方流動により湾岸地域のマンション倒壊、
その後山の手地域が改めて見直されるというシナリオの方がありえそうですが。

つっかえ棒のない椅子に座れないのと一緒で、横支えのない拡底杭で支えているマンションは構造上問題があることが判ってきました。

＞63
同感です。
湾岸エリアのリスクは大きいような気がします。

ならば、内陸高台、とくに旧山の手区のうちで、再開発がこれから本格化する、たとえば新宿区がこれからの注目エリアでしょう。

すでに開業した首都高環状新宿線の渋谷・品川までの伸延、それに伴う山手通り整備、６月の副都心線開業、三菱地所主導による今後の日テレ跡地や西新宿計画等の大規模再開発目白押しですし、その利便盛の高さや独特の雰囲気から、近年は白人含む外国人や女性含む若年層などから幅広い人気を博しているようで、再開発がほぼ一巡した湾岸エリアや港区・千代田区・中央区等にとって代わって、大注目ゾーンですね。

＞＞66
レスの貼り付けお疲れ様です。
いろんなところに貼り付けて、湾岸に恨みがあるようですね。

ら

素人考えですが、駅から１０分くらいか、あるいはそれ以上離れた不便なところに
今ザクザク建てている地域は暴落するんじゃないでしょうか。

駅から遠い（＝郊外で、かつ駅から遠い）立地の悪い分譲マンションは、
いまどき、沢山売れ残ってますから、いずれ相当安い価格で投売りされるんじゃないでしょうか。
そういう物件の多い地域は駅近物件も、やっぱりそのあおりを受けて下がると思います。

江東区は下がるんじゃないかな。

豊洲どうだろう。上がったけど、利食いしても買い替えできない人ばっかのきがする

江東区は都心には割りと近いんだけど、
地盤とか、土壌とかが悪いイメージがありますね。

埋立地とか、発ガン性の６価クロムを大量に埋めてて大問題になったところとか、
地盤沈下の０ｍ地帯とか。

なので、個人的には賃貸で住むには悪くないと思うけど
自分で所有して長く住む環境としてはどうだろう？

豊洲はすぐ隣に枝川という韓国や北朝鮮の不法滞在者を隔離してできた地域があって、そういった理由で避ける人も多いですね。
たとえば新大久保のコミュニティは日本で一旗挙げようとする前向きな心的態度の韓国人で形成されているのに対し、
枝川の場合は成り立ちが隔離地域であり抑圧された人々の子孫が住んでいるためメンタリティがだいぶ違います。

＞７３
その土地も60億円で売却する話が進んでいる様ですね

>>73
そうパッチギスクールの話ね。
結構色々あるみたいよ〜ん。

73さん、確かに、
地方出身の旦那が豊洲物件を検討していた時、
東京生まれが多いウチの身内達から、猛反対されていました。

江東区に関していえば既出ですが、門前仲町〜南砂町の東西線沿線がこれからも安定するのではないのでしょうか？都心へのアクセス・商業施設・緑の多さなどが区内で最も優れている場所のようですからね。ちなみに４月末には東陽にクイーンズ伊勢丹が出来、７月には南砂町にトピレックプラザに続き、それより大きな２つ目の三菱地所複合商業施設が出来ます。

板橋区は！？

結局何十年後に笑ってるのは今批判されてる所だったりするんだろうな。
昔の原宿とかみたいに。

都内最後の大規模開発が控えている新宿・北新宿・東新宿エリアかな。
特に大久保あたりは、今現在のイメージのせいで新宿すぐそばなのに、マンション、
結構お買い得だったりする。大規模マンションは少ないけど。
地盤は強固だしね。これから期待できるかも？？

副都心線開通で上がるとか言って、結局開通効果は直ぐに消えてしまった副都心線沿線。
また、別な上がる根拠を考えるの。

豊洲はまだ値上がりする余地あると思うけどね。
日本橋エリアは上がりすぎちゃったんじゃないでしょうか。そんなに住むのに便利な場所じゃないですよ。

いわゆる豊洲って今がラストチャンスじゃない？
もう新しいのも建たないだろうし、これからは6丁目とか有明とか、遠いところが分譲になってくるんじゃないかな。

サンマークシティ日暮里
日暮里・舎人ライナー
成田新高速鉄道
ecute

…日暮里の可能性は無限大ですね！！

日暮里駅前タワーくらいしか物件がない。あとは小規模で何とも何というか、、なんていうか。。。
駅前タワー買った人はおめでとう。

今後は大幅な値上がりは厳しいとは思うが･･･。

湾岸部のマンションは基本値下がり。何故なら地面増やせるから今後も新しい街が
出来る可能性あり。
内陸部のある程度名のある住宅街は上がらないかもしれないが、大きくは下げない
気がする。こう書くと現状の都心の価格を見て大きく下げてるという方もいるとは
思うが、それは大きく上げた後の反動。勿論ブレ幅はあると思うが現状は下値に
近い気がする。

やはり歴史ある土地の方が、長期的にも安定感があると私は思います。

内陸部のある程度名のある住宅街は、あまり考えても意味ないような。
そもそも新しいマンション作れる土地もないだろうし。
今から建つところなんて、条件悪いところに無理やりたてたようなマンションになると思う。

湾岸では、タワーが多いけど、代わりに公開空地も多いために緑を多くできるし、もともと誰も住んでない土地だったら、今から買う人はある程度お金に余裕のある人だろうから、治安的にも安定すると思う。
湾岸にもっと公園を作れば、子育てにも最適な街づくりができると思うんだけどね。

残念なのは、もともと工場地帯だったので道路の多いところ。有明なんて高速が気になって住む気になれない。豊洲は良いと思う。東雲は高速が多少気になるのと、駅が遠すぎる。

23区で一番値上がりしそうな場所？雰囲気で上下する、短期的な変化なんか論じても意味無い。
数年前に、豊洲が「住んでみたい町」上位になったけど、あれはマンション売るための三井の
宣伝工作。あっというまに圏外に消えた。中長期的にどうなの？っていうこと考えなきゃ。

社会全般が認める、新駅開業などの明らかな理由も無く、人気区になったから急激に上がった
とか喜んでいるところは、反動で急激に下がる。株で、しっかりした根拠に基づいて動く東証
一部と、値動きの激しい新興市場を同列で語れないのによく似ている。

値上がりランキングで、短期のうちに40-50％もあがって上昇率1位などという資料を見て、
喜んでいるやつは、よっぽど世間知らず。上がる前に買ったならいいが、上がったから買う
なんて愚の骨頂。俺なら、そんなデータは逆に最も敬遠する材料。新駅の開業でもなきゃ、
基本的におかしいのよ。必ず、下がる。何があっても長期的に安定して維持されるのは
都心3区の駅近にきまってる。それ以外はだめ。

埋立地が話題の中心になっているようだが、俺は埋立地は絶対買わない。が、強いて言うと
埋立地のなかだけで語れば、港南だけは長期的には別とみている。通常、資産性が高いのは
駅5分以内だが、品川駅は新幹線とか東海リニア始発に内定しており、すでに、ソニーや
キャノン、ＮＴＴの本拠地になっている。駅前に日本を代表する企業本社が並ぶような巨大駅
になる可能性がある。そうなれば、通常の１路線しかない駅と駅近の基準は同列ではなくなる。

あのあたりは、３年前に坪350万の天井を付けたあと短期的には大きく値下がりして坪280万
前後になっている。どうしても今、埋立地を買うなら、おれなら港南。

>>89
今後の港南の新築計画はありますか？
オフィスビルばかりでマンション建つような気配皆無なんですが・・・

駅5分がなぜ好まれるかわかってないんじゃない？

>>90
だから、まだいいんだよ。これからも、ぼこぼこ建つと供給過剰。港南は、一旦バブルで暴騰して、
ジェットコースターのように下がったのが今。眺望が良いとか、内部が傷んでいないなどの条件の
良い部屋があれば、築浅中古なら買いかもしれないと感じている。ただし、坪280万まで。

豊洲もＰＣＴで注目集まって、さらに新しいマンション建てて三井と住友が宣伝しまくって、
ららぽーと効果もあって根拠の無いブームになって今が天井。でもこれは、かつての芝浦・港南と
一緒で、一過性の暴騰。坪300万の部屋は、これから数年で2割は下がると断言するよ。
ららぽーとは、駅と違って定期借地権だから、そう遠く無い将来は無くなるしね。

どうしても豊洲がほしいなら、もう少し待つべき。デベの売れ残りもあるし、未入居部屋の仲介
販売もこれから沢山でる。２割下がってから、じっくり選べばいい。

港南掴んじゃったことだけは分かった
坪280万って高すぎだろ

＞＞93
280万は、買うと仮定した場合の、高層で仕様や眺望が良くて港南エリアで
一番条件の良い部屋にMaxだせる額の話。通常は、260万が限界。ただし、
俺が言いたいのは、そんなことじゃない。不動産は立地。キーワードは２つだけ。

①都心３区
②駅５分以内

埋立地が話題の中心になっているから、「強いて言えば」の話をしただけ。
金があるのに、わざわざ、そんなところは買わない。
港区で、一応ＪＲ品川駅利用でもそんなもの。豊洲や有明を今現在の馬鹿高い値段
で買うやつは、３年前に港南を３５０万で買ったのと一緒で、金をどぶに捨てる
ようなもの。

＞２割下がってから、じっくり選べばいい。

あのさ、何年で２割下がるの？２～３年で２割下がったら、ほとんどの住宅ローン
が残債割れの不良債権化するんだけど。ありうるか？

>>94
＞一旦バブルで暴騰して

あねの、バブル期の港南にはカラスとし尿処理場と
焼肉屋と電話会社の建物しかなかったぞ。
港南がいつ高騰したんだ？

あと、揚げ足取りで悪いが、港南に駅徒歩５分はないぞ。

>>96
バブル期は1990年の話。あの辺のマンションが建ったのは2003.10月に新幹線が品川駅に止まるよう
になった、直後の2004年ごろ。初期の分譲価格は様子見の坪240－260万。それから人気が爆発して
2007年が天井で条件の良い部屋は330-350万までいった。いまは、暴落して250-300万。でも、分譲
よりは上回っている。

なぜなら、新幹線停車＋港南口再開発と言う材料があったうえに、景気が底のころに一気にマンション
が建って、湾岸大ブームが起きる前に割安な値付けをされたから。小泉政権の中期で、株価が上昇を
始めたころだよ。

豊洲も初期のPCTのB棟なんかは、仕様や間取りは結構良いのに割と安かった。豊洲の今は、ブームの
名残の高値。供給も大幅な過剰で、これからは下り坂。

港南の徒歩５分って、実際は６分のＶタワーか？

>>96
＞あと、揚げ足取りで悪いが、港南に駅徒歩５分はないぞ。

だから、埋立地で"強いて言えば"と言っている。同じ駅5分でも、品川駅5分、
浜松町駅5分、豊洲駅5分、有明テニスの森5分、同じ埋立地で同じ価格、広さ
ならあなたならどれを選択する？

そう見れば、単純に「5分」だけでは語れないということ。

６分ではいかねーよ。それとＶタワーは２００３年だがね。

＞あなたならどれを選択する？
埋立地は嫌なんで、表参道５分、広尾駅５分、代官山駅５分、青山一丁目５分
恵比寿駅５分あたりでひとつなんとかお願いします。

>>99
たしかに、新幹線や羽田空港、成田空港をしょっちゅう利用する東京のビジネスマンにとって、
豊洲駅5分より、品川駅10分の方が良いかもしれない。

ちょっと調べてみたけど、羽田空港からなら

品川　　　　　時間：21分（乗車21分、ほか0分）運賃：片道400円
天王洲アイル　時間：21分（乗車16分、ほか5分）運賃：片道480円
豊洲　　　　　時間：53分（乗車37分、ほか16分）運賃：片道710円

>>99
なぜか、田町５分がないですね。新橋５分もいいです。

赤坂5分は、どうですか？

品川駅って大きいから、5分があったとしても15分以上かかると思うよ。

>>104
赤坂５分はどうも雰囲気がお水っぽいから嫌いです。

お水好きです

丸暴もお好きですか？

うちは品川駅５分だけど埋立地ではないぞ

はい、はい。ガード下のラーメン屋さんですね。いつも通ってますよ。

豊洲は、真ん中に交通量の多い道路があるのが郊外っぽい。

豊洲がブームになった根拠
↓
宣伝が、とても上手かった。
江東区なのに都心だと思うようなＣＭ、銀座まで地下鉄３駅乗るのを近いと思うようなＣＭ。

CMは東雲だったが。

>>110

ガード下は埋立地（というか元海岸）ですよ

>中古は基本的に下がるものですので、

新築分譲の価格・・・芝浦港南新築240＜＜＜＜＜豊洲新築280

ピーク時の価格・・・芝浦港南350＞＞＞＞＞豊洲280（今のデベ分譲価格が過去最高）

今現在の相場・・・芝浦港南中古280≒豊洲新築280（まだ、売れ残り多数で仲介動けず）

「中古は基本的に下がる」ものではないね。これからどうなるかね。

>>113
わざわざ、「銀座5分」とか「都心」とかの宣伝をしなけりゃならないのが、そもそも
都心ではない証拠なのに、みんな簡単に騙されるよね。

>>116
違うんじゃないか？

豊洲の分譲はWCTあたりが分譲し始めたころの昔は190万だったし
ミニバブルの時はその3～4割り増しだっただろ？
印象操作駄目ですよ

ってかこのスレも単純に豊洲を叩きたいだけのスレか
本当に多いな

No.77 by 匿名さん　2008/04/10(木) 09:23

No.78 by 匿名はん　2009/06/06(土) 02:40

サルベージ屋かよ

豊洲は水ぶくれした価格が下がり始めたばかりで、これからまだまだ下がる。
適正価格は坪180～200万だからね。
所詮、気の利いた店もないような郊外の埋立地ニュータウンなんだからそんな高値を維持できるわけがない。
デベや既購入者がなんとか値を支えようと必死にあがいてるが、無理だ思うよ。

湾岸を買った人は今のうちに売却して逃げたほうがいいよ。
下がってどうにもならなくなったら、バブル時代に超郊外の一戸建てを買って、逃げられなくなった団塊オヤジの二の舞になる。

なんか東京の中心が東にずれてきてない？　by UR広告

今日のアド街も新富町だしね・・どうでもいいか。

>>118
だから言ってるじゃん。港南には、ながらく新規供給は無いので、一部の例外を除いてWCTや
アイランドをはじめとするマンションが分譲されたころの分譲価格しかない。その後の相場は、
仲介物件の相場。

豊洲も初期のPCTは確かに安かったが、順を追って新築マンションかできて、それに伴って急激に
「分譲価格」が上昇した。

こう書けば分かりやすいかな？

（港区）港南・芝浦の供給ピークのころの分譲価格　240万円・・・2004年ごろ
　　　　その後の最高値350万円（2007年）今現在280万円
　　　　※基本的にスムーズに完売し、その後の大規模供給なし

（江東区）豊洲の供給ピークのころの分譲価格　　　280万円・・・2008年ごろ
　　　　その後の最高値280万円（2009年）今現在280万円
　　　　※売れ残り多数の上に、豊洲有明に新規物件建設中

さて、豊洲は350万円まで上昇し、下がっても280万円をキープするでしょうか？？

>>124

基本的に、不動産の上昇下降のトレンドは、どこも同じように動くと思う。

2003年ごろから上昇開始（芝浦、港南、PCTの値付け、分譲開始）
↓
2008年を天井に景気悪化下降開始（CTT、TOT値付け分譲開始）
↓
2009年下落中
↓
2010年は？

だから、底に近かった時期に主に分譲された港南は、都心3区でもあるし下降トレンドに
入っても、分譲割れの心配は少ないけど、2008年に主に分譲された豊洲物件は厳しいって
123は言いたいんじゃないの？豊洲を叩いているわけじゃないと思うけど、都心3区とか
なら、まだ下がり方は限定的だろうけど、新興の場所は値動きも激しいしね。

>>95
＞あのさ、何年で２割下がるの？２～３年で２割下がったら、ほとんどの住宅ローン
が残債割れの不良債権化するんだけど。ありうるか？

だからローン審査が以前に比べて厳しくなっているんだよ。少なくとも土地の値段は、
下落する可能性の方が高い。これは豊洲に限らずどこでも一緒。
もしも、2004年当時にまで戻るとしたら35％下落。そこまでなくても、2割の可能性
はあると思うよ。

http://chika.m47.jp/datak-11151.html

>>126

時期に関しての値動きは良く存じておりますし
都心3区の動きが限定的なのも理解しております

私が言っているのは
もし時期でちゃんと区切るのであれば

新築分譲の価格・・・芝浦新築260(グローブ・ケープ分譲時)＜＜＜＜＜豊洲新築230(PCT分譲時)

ピーク時の価格・・・芝浦港南350(中古)＞＞＞＞＞豊洲280(新築/PCT中古)

今現在の相場・・・芝浦港南中古280≒豊洲新築280、もしくはPCT中古の270

こう書けば良いだけなのに

>>116のように
＞今現在の相場・・・芝浦港南中古280≒豊洲新築280（まだ、売れ残り多数で仲介動けず）
などの余計なことを書いたり、比較する時期をずらしたりしているので
印象操作なのではないのですか？と言っております
そもそもPCTの中古は仲介としては非常に良く動いていますし
事実誤認(わざとなのでしょうか？)と印象操作的な書き方をするのであれば
それは単純に叩きたいだけと勘違いされても仕方ないのではないのでしょうか

>>128
PCT、港南、芝浦は2004年分譲で初期価格が安かったのと、そこから景気が上がっていったので
今から分譲割れのリスクは少ないけど、CTT、TOTは2008年分譲で豊洲の分譲価格としては最も
高い坪280で、しかも分譲開始は景気が下降局面に差し掛かったころだから、リスクは高いと
言うことを言っているんでしょ？印象操作でもなんでもないと思うけど？
おなじ湾岸でも、開発時期が違うんだからしょーがないよ。

印象操作でもなんでもないでしょ？つまり、分譲時期が違えばもともとの買った価格が変わるけど、
不動産は同じエリアは同じ時期は、同じくらいの価格がつくんだから、もともとが安かったPCTは
いいけど、下降トレンドの今、豊洲の新築を2008年の高い値段で買うのはリスクが高いといって
いるんでしょ？ここまで説明しないと分からないかなあ？

>>133
今から上がるか、下がるかなら、全部下がる。だけど、都心3区の駅近と一番新しい埋立地では
下がり方に差が出る。一番下がるのは、最も新しい埋立地。一番下がらないのは都心の駅近。
港区は昨年は大きく下げたけど、「今、買ったらどうか？」なんでしょ？
既に、景気悪化を織り込んだ港区と、リーマンショックを織り込まずに2008年に価格設定して
分譲した豊洲は同じじゃないと言うことを言っている。89をよく読んでね。


＞No.89 by 匿名さん　2009/06/06(土) 11:17

23区で一番値上がりしそうな場所？雰囲気で上下する、短期的な変化なんか論じても意味無い。
数年前に、豊洲が「住んでみたい町」上位になったけど、あれはマンション売るための三井の
宣伝工作。あっというまに圏外に消えた。中長期的にどうなの？っていうこと考えなきゃ。

社会全般が認める、新駅開業などの明らかな理由も無く、人気区になったから急激に上がった
とか喜んでいるところは、反動で急激に下がる。株で、しっかりした根拠に基づいて動く東証
一部と、値動きの激しい新興市場を同列で語れないのによく似ている。

値上がりランキングで、短期のうちに40-50％もあがって上昇率1位などという資料を見て、
喜んでいるやつは、よっぽど世間知らず。上がる前に買ったならいいが、上がったから買う
なんて愚の骨頂。俺なら、そんなデータは逆に最も敬遠する材料。新駅の開業でもなきゃ、
基本的におかしいのよ。必ず、下がる。何があっても長期的に安定して維持されるのは
都心3区の駅近にきまってる。それ以外はだめ。

埋立地が話題の中心になっているようだが、俺は埋立地は絶対買わない。が、強いて言うと
埋立地のなかだけで語れば、港南だけは長期的には別とみている。通常、資産性が高いのは
駅5分以内だが、品川駅は新幹線とか東海リニア始発に内定しており、すでに、ソニーや
キャノン、ＮＴＴの本拠地になっている。駅前に日本を代表する企業本社が並ぶような巨大駅
になる可能性がある。そうなれば、通常の１路線しかない駅と駅近の基準は同列ではなくなる。

あのあたりは、３年前に坪350万の天井を付けたあと短期的には大きく値下がりして坪280万
前後になっている。どうしても今、埋立地を買うなら、おれなら港南。

世田谷、目黒区は今より下がる。東急のマスコミ対策で持っているような場所、東急私鉄沿線ね。
渋谷、恵比寿、代官山などのガキ向けの観光地化した街は駄目。
江東区、港区の埋め立て地も相当に下がるだろう。50年後の街並みはいいかもしれない。

もしかしたら東新宿、北新宿辺りは化ける要素あり。

住めもしない奴が評論家気取りでホザくの巻。

待てば安く買えるなら、ほざくのもいいんじゃない？

待てば安く買えるならね。

>>137
待たなくても内陸物件安く買えた。特に2月・3月は不動産相場下落に伴って都心3区の完成済み
高級物件は決算の追い込みで値引きの嵐だったからね。三井は当然のようにやってたし、
さすがのスミフも値下げしていた。これから先は知らない。

逆に、去年後半から今年前半に値引き無しで2007年から2008年にかけて売り出した値引きでき
ない新築分譲を、2007年相場の高い値段で買った人は最悪なんじゃない？特に、江東区の埋立地を。

>>139
で何処買ったの？
内陸物件と言っても色々あるよん

>>140
高輪。詳しくはいえない。

なんだそりゃ、脳内乙

板橋の物件を定価で購入したので、かなり痛い・・・

値上がり：都心（特に千代田区、港区）
値下がり：都心まで30分以上地域
以上

＞１３５

　自分も新宿に一票。

　東新宿は副都心線開通したせいで、随分、池袋、渋谷も一本で行けて便利に
　なったけど、歌舞伎町隣接ってのが、まだ痛いかな。
　ただ、最近話聞かなくなったけど日テレゴルフガーデン跡地の三菱地所の開発、
　コマ劇場跡の複合施設次第ではイメージ変わるかも？？

　北新宿は、青梅街道沿いが一気に開発進んでるし、大久保通りの拡張工事決定、
　副都心摩天楼を真南に見る稀少な立地、そして、神田川もそばを流れる古くからの閑静な住宅街で、
　実は、住むには快適。

　西新宿にもオペラシティ近くに日本最高層のタワマン予定なかったけ？

>>139
三井は値引きやらない
むしろ住不の方が値引き多め

>>144
すでに都心は高いと思うけど
こっから上がるっていうのはちょっと大変じゃね？
かといって豊洲とか開発進むにしろ江東区の時点で論外だし
湾岸ももう充分開発プレミアムは織り込んだでしょ

ということで、今ゴチャゴチャしてるけど
今後良くなりそうなところで更に都心と考えると
飯田橋とか水道橋あたりか？
でもあそこも坪450とかいう破格だから結局は景気次第になっちまうような・・・

>>146
逆だよ。三井のほうが値引き前提で販売してたし、実際に提示も2箇所あった。諸費用サービス含めて
1割程度だけど。スミフは硬かったけど、2月・3月は指令が出たみたいで、同じく値引きあった。
4月以降は知らない。この経済状況下で、新築として分譲している完成済み物件を、定価で買うやつは
いないでしょ？

今や、千代田区、港区は急激に上がりすぎた。

結果、今ならば、
値上がり：都心まで30分以内の地域、但し、千代田区・港区を除く
値下がり：都心まで30分以上地域、千代田区、港区
だと思う。

と、思う（笑）

やはりトミヒサだね

中央区のマンションも値上がりしてる

冨久駅出来れば間違えないね

>>149 都民さん

データが古い。裏を返せば、千代田区や港区は以前から上がっていて、急に上がったのではない。

渋谷再開発に期待

>>１５５
　データーは古いが現在もそうなっている。北区のマンションも値上がりしている。

渋谷再開発は、銀座線が東に移設して、井の頭線が益々不便に。

下がるのは交通困難エリアになぜか建ってしまったタワマン

>>150

>今や、千代田区、港区は急激に上がりすぎた。
>
>結果、今ならば、
>値上がり：都心まで30分以内の地域、但し、千代田区・港区を除く
>値下がり：都心まで30分以上地域、千代田区、港区
>だと思う。

同感。

赤羽駅にエイトライナー、メトロセブンが完成したら値上がりする可能性は大
　赤羽駅周辺の再開発に期待

>>160 匿名さん

中央区も急激に上がっている。日本橋エリアなど凄い。

やはり、再開発がらみが上昇の鍵になるんでしょうね。

>>160

>中央区も急激に上がっている。日本橋エリアなど凄い。


同感。再開発にかこつけて（？）、煽り過ぎた感じ。

>>164 匿名さん
日本橋に吊られて上がる門前仲町はヤバくない？

人形町界隈、高輪界隈なども、同じ匂いがする。

再開発ってやつは、下手に踊らされて中途半端な気持ちで乗っかるとロクなことない感じ。

実質関係ないであろうエリアまで幅広く釣り上げようとするケースも多いし。


気をつけよう、と思う。

渋谷区も、同じ傾向がある。ここ数年、異常なくらい急激に上げ過ぎた物件が多いよね。。。

>>166 匿名さん

芝浦や港南も下落リスク大きく危険。新駅だリニアだ再開発だと織り込みまくってるから。きっかけはやはり羽田新航路になって騒音が騒ぎになるころか。豊洲も汚染問題で急に風向きが変わったように。ただ、騒音被害の方が風評どころか日々実感するから深刻だろう。

>>167 匿名さん

渋谷区なら高くてみ欲しい人多いけど、湾岸や下町が多い東方面はやばいかもね。

新宿区、文京区、目黒区あたりは都心に近いわりに値上がりしにくいけど値下がりもしにくい。

明治通りより外、下手すると山手通りより外に割高物件を多数抱える西側が普通にヤバいでしょ

>>165 口コミ知りたいさん
門前仲町は中古のことですか？新築はプラウドぐらいしかないですよね。

豊洲や有明はかなり厳しいと思う
いかんせん知事が悪すぎる
先行き不明の怖さを感じる

今の地方を見れば、１０年後２０年後の東京が見られるよ。
中心部は景気が上向くと不動産も上がった。
しかし、郊外は下がりっぱなし。

答えは「都心は下がっても上がる。湾岸や郊外は下げたら下げっぱなし」

日本橋アドレスの価格上昇は半端ない。
特に銀座や東京駅に楽々徒歩圏内の地区は、中古マンションも価格上昇。

>>175 匿名さん
日本橋はだいぶ上がってしまったが、新川、湊、明石町あたりはまだまだ伸びしろがある。

下げ候補ナンバーワンは、
都心だと日本橋。郊外だと豊洲。

日本橋、下がるの？

っていうより日本橋は、供給が多すぎでしょう。中古で売る時のライバル物件も多くなる。中古の客にアシモトを見られる。

3年前　5000万で販売された日本橋のマンション、この前中古で6800万で売りに出たけど、即　売れた。今だから？

成約価格まで見ましたか。売りに出た価格で売れたとは限りません。

確認しましたよ。
だって,,,,,,,,,,ですから！

≫149　都民さん
　私もそう思います。　杉並区、中野区を除くあとの値下がりする区は田舎区
　それ以外の区はオリンピックに向けて値上がりしている。

＞＞１８３　匿名さん
　自分もそう思う。板橋区だと北区寄り豊島区寄りは少しずつ上がっている。

　北区は最近、団地やマンションを建て替えたり新築マンションなどが増えているので必ず上がるし下がることはない。

このスレは現実に目をつぶって、夢を語るスレですか。
楽しそうでよいですね 笑

現実↓

（今現在もマンションの価格は下落していますが）
大半の指標が不動産価格サイクルのピークアウトを示唆しており、
今後は価格下落がより明確になっていくだろう、とのことです。

不動産価格サイクルはピークアウトへ、ニッセイ基礎研
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmplus/14/555515/101300518/

疲れた

>>186 匿名さん
安くなったら買えるかも
今まで何回も買い時を逃してきた人は…

>>187 匿名さん

それより早く2020年には、品川駅の上を車輪を出した飛行機が低空で飛ぶ。

>>186 匿名さん

賃貸オフィスの記事を、分譲マンションのスレに引用して、現実と語る。わざわざマンションの価格はと加筆して。

千代田区に住んでいるけど、
横浜の杭問題が出てからピタっと上がらなくなった。
発覚からちょっと下がったかもしれない。

ただ、価格を下げたマンションはすぐ売れるから、
このまま下落する感じは全くない。
あとは景気次第。

あと、江東区や台東区が上がっているときに
港区や千代田区が下がるなんてことはこれまで経験がない。
この２区はほかが上がっているときは必ず上がるし、
条件の良いところは多少高くても今もあっという間に売れている。

リーマンショックの時も、ピークからの暴落エリアのダントツが、港区、千代田区だったんじゃないかと思うのですが。さすがに、今、港区、千代田区を買うのは、躊躇します。まだ、都心に近くて、そこまで急騰していない場所を探したほうが安全かと・・・

港区、千代田区、加えて渋谷区。極端に上がりすぎた感じ。

あと、湾岸も。調子に乗りすぎた感じで。

港区、千代田区、渋谷区じゃないけど、人形町も上げ方が半端ない。危険なにおい。。。

>>191 匿名さん

ちゃんと読みな。
賃貸オフィスの記事じゃなくて、不動産全体に関して、価格が下がるという記事だよ。

>>195 匿名さん
今回の不動産上昇では、湾岸だけ取り残されて安値放置だったから、場合によっては湾岸が高騰する相場始まるぞ。市場移転が決まると早いかもしれんが、しばらく様子見でも良いと思うが。

品川シーサイド
まだまだ開発中で穴場

>>198 匿名さん

湾岸は上昇したけど、いち早く暴落しました。