パークホームズ氷川台フォレストコートについて

児童公園のすぐそばって、今は嫌悪施設ですよね。
小学校と同じ。

まあ、夜はさすがに静かだから、昼間は家庭にいない
人にはいいかもしれない。

それにしても高いのは間違いない。でも、この値段以下の
ところは、もう都内には存在しないようですね。本当に
待っていれば下がるのでしょうか?

東京都内のマンションって、地方と違って常に購入圧力が
あるので相当さがりにくいような気がします。ちょっと
安くなっただけで購入希望者がでてきてしまう。今、新築
は、れていないようですが、もし景気が回復したらあっという
間にまた土地があがってしまうのではないでしょうか。

景気がいつどうなる、なんてことはほとんどの人は
わからないことだとは思いますけど。

３LDKは最低でも６千万円以上からと言われ、完全に予算オーバーです。
高値は予想していたが、それ以上でした。

氷川台で1つ前のパークホームズ氷川台アリストヒルズ
http://www.livily.net/mansion/search/details.aspx?building_no=2886
氷川台4丁目で、そんなに立地も変わらないと思います。

でも、電話情報が正しいとなると、一番安い部屋で1500万以上アップしてるんですね・・・
一昔前の1Rも一緒に買えそう。

同じ有楽町線小竹向原駅のパラッシオ小竹向原は、坪230未満みたいですね・・
駅徒歩2分、スーパー1分で、氷川台より一駅都心に近いのにこれは・・・

氷川台と小竹向原を歩いてみました。

＞駅から５分だけど坂だし、〜土地が三角だから間取りが変な部屋がでますよね。
＞児童公園のすぐそばって、今は嫌悪施設ですよね。

氷川台の方は、私の足では３分そこそこで着きました。児童公園はとても小さくて、人が居てうるさいといったことはなさそうです。
肝心の建物はベランダの白いタイルが周囲と浮いている感じがして気になりましたが、見学会で建物の中を見てから本格的に検討したいと思います。
小竹向原の方は駅・要町通り・スーパーが近すぎて、ファミリーが落ち着いて暮らすにはちょっと、という感じがしました。

正直なところ高すぎだと思います。
期待していた分、皆さんと同様がっかりです。
立地立地というけれど、そんなにずば抜けた感はない現地だと思います。

でもそれでも、氷川台までいって値段と静けさが得られればと検討していたのですが
この価格ではどうにも..ねー。
建売なので可変性や選択メリットもないし..外観のタイルも実際を見るとパースでイメージした
感じとは違っていた..本当に残念。

我が家も皆様同様もうちょっと視野を広げて時期を待ってじっくり物をみようと思います。

４千後半からですか！？高いのですね。
このあたりなら、手が届くかな？と期待してたのですが、残念です。
MR見に行こうと思っていたのですがあきらめた方がよさそうですね。

パークホームズ目白より高いな。
三井クオリティ凄いな。

＞３LDKは最低でも６千万円以上

そりではプラウドタワー練馬より高いじゃないですか。
ありえません。。。。

そろそろ相場の潮目が変わってきているように感じてたので
もうすこしお手ごろ価格を期待していたんですが、もう少し
待たないとダメなんですかね。。。
早く賃貸から抜け出したいのですが。

低層階の日当たりはどんな感じでしょうか？

ここに限らず低層階の日当たりはよくないでしょう。

１Fの一部が半地下風に見えるのは、坂道に沿って
建っているからでしょうか？
電線が沢山ある地域で、部屋からの景色が”うるさく”ないかと
気になります。
周りは静か、ではありますね（お祭りの時以外）。

92㎡超の一番大きい部屋は8000万超、とのことです。（TELにて）
坪300万近い、ということですよね、たぶん。

氷川台に何が（何か）起こっているのでしょうか？
副都心腺開業とか？

事前案内始まっていると思いますが、行かれた方の感想は如何でしょうか？

小学生の子供にとっての環境について、ご近所ご近隣の方々のご意見を伺いたいです。

我が家にとっては、こちらで変だと言われている部屋の形も立地も気にならないです。
ただ、子どもが育つ環境といったところを重視しており、
これが分からないので、こちらの地に居を構えることに踏み出せません。

街の印象は住宅街で住みやすそうだと思いましたが、
子どもの環境は資料には載らない性質のものですし、我々よその者には
窺い知れないところです。どうぞよろしくお願いします。

＞35

徒歩圏内にある城北中央公園は週末には家族連れでスポーツに興じる人々で
にぎわってます。子供にとっての環境は、いいと思いいますよ。

どなたか管理費を教えていただけませんか？㎡単価でも構いません。

もうすぐ登録ですね。。
価格は問い合わせてもはっきりしませんが、モデルルームに行かれた方
いますか？やはり高いままでしょうか。。

価格は３ＬＤＫでおおよそ６０００万でした。
正式価格発表ではないですが。
また管理費、修繕積立あわせて３万円てところです。
なかなか高いですね。

正式価格表を頂いたあとでも、いやぁ、どうしたものか、今でも迷ってます。
最初に伺った値段よりは少し下がった感じもしますが、それでも高いですよねぇ。

マンション購入のタイミングは自分（たち）のライフサイクルで決まる部分が
多いので、「今がお買い得」とか「今買うと損」とか言っても意味がないとは
思っているのですが、やっぱり２年ぐらいずれたかなーと思ってしまいますよね。

私も相当悩みましたが、後一割安かったら・・・と言う感じですね。
坪220〜250なら納得なんですが。
あまりにもそれまでの相場とかけ離れているし、今後大規模開発があると言うわけでもなく、副都心線もそんなに便利な訳でも無い。
新宿澁谷に行きたい人は埼京線沿いの物件にすればいいし、都心向けは有楽町線だけで問題無かった訳ですから、そこまでのアドバンテージにはならないでしょう。
立地も仕様も堅い物件だとは思うんですけどね・・

そうですね、うちも42さんがご指摘のポイントと、有楽町線が結構混んでいる事、帰りにこの駅を通る電車の待ち合わせが面倒かもしれない...という事で見送りました。
環境は良いと思いましたので残念です。

そうですねぇ、あと３００万ぐらい各住戸の値段が安かったら買いを決断していたと思うのですがねぇ。

この３００万ぐらいの差が悩ましいんです。
賃貸に家賃を払いつつ不動産価格が落ちつくまで数年待ったとしても、その間に消費税が５％上がれば価格が５％下がってもチャラだし、住宅ローン減税の分も＊＊にならないし。。。

ぎりぎりまで悩みそうです。

私も見学してきましたが、共用部も何も無いしディスポーザーもなし
バルコニーも奥行きがなく何だかこれって売りのない印象でした。
デザインも一昔前って感じの内装でした。
いいなと思った点は、フローリングの質感だけでした。
値段が安いならともかく、氷川でこの値段はないですね。

結局皆さんどうされました？
明日抽選日かと思いますが、申し込まれました？

第2期っていつからでしょうか？
狙っています。

現時点で、先着順で４戸、出ているようですよ。この週末でなくなっちゃうかも。

この中に気に入ったのがなくても、建物はもう建っているのですから、直接現地に行って中を見せてもらってはいかがですか？＞４８さん

第１期はどんな感じでしたか？ご存知の方教えてください。
モデルルームの部屋は人気があると聞きましたが、売れちゃったでしょうね・・・。
広さの割に効率良い造りに思えましたが、契約された方はどこをポイントにしましたか？

第１期は比較的静かに物件が捌けていったという感じのようでしたね。どこの部屋もそれほど高倍率になったわけではないようですが、この物件がいいと思った人は浮気せずに要望書→登録→契約へ進んだようです。

私たちが契約した理由はともかく環境です。駅から近くて都心へのアクセスが良いにも関わらず、場所は一低住専というのが気に入りました。やや値段は高いという気はしましたが、駅近の一低住専はなかなか出てきませんし。
これも縁だと思って契約させていただきました。

53さんと同じく、環境とアクセスを理由に惚れこんで契約しました。
まもなく地下鉄副都心線が開通すれば、ますます便利ですよね。

52さん、先着順対象のHタイプがモデルルーム使用の部屋だったと思います。

５３さま、こちらこそよろしくおねがいいたします。たのしみですね、引き渡しまでまだ２か月弱ありますが、待ち遠しいです。

西向き住戸は氷川神社に面していて眺望がよさそうですね。
ただ、西向きに住んだことがないため夏の西日の暑さがわかりません。
「ペアサッシだからさほど気にしなくても大丈夫」と言われましたが
西向きを購入された方、どのような対策を考えておられますか？

また、ペアサッシは全開口部に採用されているのでしょうか？

58さん　

ご丁寧にありがとうございます！
最上階なかなかいいですよねぇ。
悩みます・・・

物件周辺の環境はすばらしいのですが、駅周辺の商業施設がさびしい感じですね。
駅前に空き地がありましたが、あそこには何がたつのでしょうか？

駅前の空き地って建設計画の看板が出ていたところですか？
飲食店＆商業施設と書いてあったような気がします。どんなお店が入るのでしょうね。

駅前の道路の拡張工事が終わるまでは本格的な商業ビルは建たないんじゃないかと思います。期待したい半面、あまり立派な道路になると交通量も多くなって騒がしくなり、閑静な住宅地の雰囲気が崩れて痛し痒しですね。

ふと web site を覗いたら、最上階の部屋が先着順から消えて（購入された方、御契約おめでとうございます）、かわりに３階東向きがもう一つ出てきたようですね。
いつ第２期販売が始まるのかなぁ、と思っていたのですが、お客がついた部屋から順番に先着順で売っていこうということなのかも知れませんね。

第二期ってやらないようですよ。モデルルームに行けばわかりますが、
現在、残り全戸を販売していると思います。（5月に行ったときはそうでした）

お客さんがいたら、順次売るという方式かも、です。
（どうして、全部Webに載せないのかは不明ですが、
なんか、のんびりしてますねぇ〜。）

あぁ、そうなんですか。情報ありがとうございます。
あまりあせらずにじっくり売るつもりなんでしょうか。副都心線が便利なことを実感できるようになってから、というつもりかな。

駅前通りと城北公園通りは歩道が狭くてやや歩きにくいですね。
拡幅工事にはかなり期待しています。
環七にも早く接続してくれたらいいなぁ。

あと、氷川台駅にエレベーターができるようです。駅前の拡幅工事が終わってからかなと思っていましたから、うれしいですね。

間取りがいまいちのような。。。

まぁ敷地の形から言って、あまり凝ったことはできませんよねぇ。田の字ベースではありますがスパンも広く、平均点以上ではあるのではないかと思いますけど…

現在、購入検討中です。馴染みのない土地ですが、気に入っています。
夜は周辺が少し暗くて怖いかなと思うのですが、それだけ環境が良くて静かということですよね・・・
すでに入居された方いらっしゃいましたら、建物、環境の住み心地はいかがですか？

治安が少し不安では？

近くに住んでいますが治安の問題を感じたことはないですねぇ。
駅前の再開発でどう変わるかまではわかりませんけど、今のところは落ち着いたいい環境ですよ。

私も馴染みのない土地ですが気に入って購入しました。
環境が良く静かという点は間違いありません。
治安について変なうわさとか聞いたこともないです。
正直、今の環境が気に入っていますので、あまり駅前再開発とかには興味ありません。

住み始めて間もない住人ですが、想像していたよりも静かです。
駅からも商店街からも近くて日常の買い物にも困らないし、快適です。
建物は、共有部分や全体は決して広くないし小ぢんまりとしてますが、
私有部分は過不足なくて使いやすいし居心地がいいです。要はとても満足してます。

窓を開けたらどんな音（騒音）が聞こえます？
車の音とか？

エアコンがあまり好きではないため、朝や夜によく窓を開けていますが、
車などの騒音はほとんど気になりません。私の部屋は公園側ですが、城北公園通り
から適度に距離もあり、通りとは氷川台コープの建物にさえぎられていますので
通りからの騒音はあまり届かない感じです。そもそも、城北公園通り自体、車の通りは
少ない方だと思います。平日昼間は分かりませんが、夜や休日などは特に静かです。
公園側でこの程度なので、神社側はもっと静かだと思います。
ほかには、夕方になると氷川神社から時を告げる太鼓の音が聞こえます。

本当に静かですよぉ。日中も夜も、平日も休日も。
朝は、数種類の鳥のさえずりが聞こえてきます。（緑が多いから？）
車の通る音はまず聞こえません。夜は静か過ぎるくらいです。

とても平和な感じです。

駅からの道も、夜は大丈夫かな？と懸念していましたが、
街灯がうまく設置されており、心配ないです。今のところ。

我が家にとっては、予算に対して割高だったのですが、
立地、環境などリフォームでは変更できない部分なので、
ここに来てよかったねぇ、と話しています。

それと、駅近で静かな割に、徒歩圏内に
都市銀、郵便局、コンビニ数種、大型スーパー（サミット）、都立公園、
クリーニング屋、数種類の医院、花屋、ドラッグストア、
パン屋、ケーキ屋、農協の直売所（地産地消の旗が立っている）、
美容院、床屋、本屋、スポーツクラブ（ティプネス）など
それぞれの規模はともかく、何でも揃っていると思います。
（車、自転車がなくても、どうにかなる感じ）

氷川台…両隣の平和台、小竹向原と比べても完全ベットタウンといっても過言ではない場所なので静かといえば静か。
各種店舗も上の方の言うように規模を問わなければ、挙げられている店舗はすべてある。
でもレンタルビデオ店がないんだよねー。昔は駅前にあったけど、いつの間に？って感じで消滅。
ドラッグストアばっか建てないでＴＵＴＡＹＡとかがきてほしい。（ガソリンスタンド跡にできるっぽいビルのテナントに入ってくれればいいな。）
あと、すでに松屋があるんだからすき家はいらない…せめて、なか卯とかちょっと違う店舗がよかったよ…

アフターの案内が来ましたが、なにか注文、あります？うちは何もないのですけど、それでいいのか不安で。

78さん、
我が家も取り立ててないですかね。
サービス期間はまだこの先ありますし、今回特に申告しないからといって不安になることはないと思いますよ。
話は違いますが、土日は氷川神社のお祭りですね。楽しみです。

学校からの音とか生徒の声とか結構します？

どちらの学校のことですか？

共用部分の充実度に比べて、管理費が高い気がするのですが、入居された方々はどのようにお感じでしょうか？

もう残っている間取りも少なくなってしまったので、どうしようか迷っています。あとは価格交渉次第でしょうか・・・。

管理費は高いと思いますが、戸数も少ないし仕方ないのかなと割り切ってます。
そういうマイナス面も含めて、やはりここが良かったということです。
ただ、残り少ないからといってあせって決めるのは良くないと思いますよ。
価格交渉については自分は正規の価格で購入している身ですので、なんとも
申し上げにくいです。

提示で買う方が気持ちいいと思うけど。

たしかに管理費は安くはありませんが、83さん同様、それを含めて気に入ったということです。それに払っている分、それだけのメンテナンスや要求、満足も望めるということなのではないでしょうか。値段交渉に関しては、すでに入居済みの私たちには関係のないことです。高価な買い物で悩まれるのはわかりますが、あまりそういうこと公言なさらないほうが良いのでは。

物件の専用Webで見たら、
100万円プレゼント？キャンペーンをしていますね。
現金プレゼントではなく、
物件購入費などから100万円を引く、ってことのようです。

100万円。大きいですね。
その分を家具家電などに充てられますもんね。

坪単価100万引きなら買いですね。
2005年はそのぐらいでした。

アフターサービスセンターの対応は、なかなか良いですね。

細かな仕様に関する質問について、
販売員や内覧会に来た施工会社の人は、答えてくれませんでしたが、
アフターサービスセンターでは、丁寧な応対で、お願いしたことをすぐに調べてくれました。
これくらいは当たり前のことでしょうが、安心しました。

購入は最初だけですから、販売員の対応に多少難があってもそれ程問題ではありませんが、
アフターサービス部門はきちんと機能してくれていないと困りますから、良かったです。

ここは価格交渉とかはないんでしょうね。
ずっと同じ間取りが空いてますよね。
一度１階の南向きがＨＰから消えましたが、交渉不成立だったんでしょうか。
立地はとてもいいだけに気になりますが、価格が高くて手が出ません。
間取りもいいのですが・・・。
最近、ＭＲに行った方とかはいらっしゃるんでしょうか？

先週末までHPには最終期（2件）と書いてありましたが、
今週見てみたら先着順（4件）となってますね・・・。

これは最終期に申込みがなくて、逆にキャンセルが入ったってことでしょうか？

売れ残り感を隠すために、残住戸を全て発表せず、キャンセル住戸として、少しずつ公表します。
この業界の常套手段です。

上記の通りなら、最終期に2戸売り出したが売れ残り、元々売れ残っていた2戸を足して、先着順4戸として売り出したと考えるのが妥当。

４戸も残ってたんですか。３戸だとおもってました。
でも、高くて無理。値引きも期待しても１割位ですかね？
下の階ばかりなので多少は折衝の余地あるかな〜、とか思ったんですが、ここの物件は
無理かな・・・。

その後、動きは無いんでしょうか？
建設前から気になっていた物件ですが、価格が高くて諦めている物件です。
でも、どうしても気になるので、hpとかちょくちょく見てしまいます。
早く完売するといいですね。
そうすれば、私も諦めがつきます。
場所がいいので、今の金利で数年前の価格だったら、迷わず買ってました。

発売開始からほぼ1年ですよね。ってことはすでに「築1年」。
物件価値が多少は下がっているでしょうから、
値引き交渉には応じるような・・・。

というか、まずは話してみないと分かりませんよねぇ。

MR行くには、あまりにも敷居が高い価格（我が家にとっては、ですが）なため、恐れ多くて
行けません。
でも、今日、気になって、前を通りかかりました。
あー、やっぱりいいなあ、数年前だったら、４０００万円代で買えたのになー、と、今の事情を
怨むばかりです・・・。
ハガキは来るんですけどねー。何だか切なくなります、ハガキ見てると。
どんなに頑張っても、きっと５０００万は切らないでしょうね。
築１年経過した物件でも、価格変更せずに販売しているデベさん（財閥系）は多いですからね。
ここも涙を飲まなくてはいけないのかあ・・・。

価格は簡単には下がらないし。

ここそんなにいい？
ちなみに三井は絶対に値引きしませんよ。
私は都内(品川)に決めました。
一千万offでした。装備や駅徒歩もここより上ですよ。

>97
品川で１千万OFF？どこですか？

95です。97さんへ。

ここは土地勘がある所なので、以前からいいなあ、と思っていました。
たぶん、土地勘のない人には、あまりわからない土地かも。副都心線乗り入れで、逆に混んで
きたりと、デメリットもありますからね。
あと、神社横なので、それを好む人、好まない人、それぞれいます。
数年前までは、ここまで高くなかったです、本当に。
ただ、今の金利優遇とかも、当時は無いけど。

三井さんでも、値引きはありますよ。
時期とか条件にもよります。

品川の物件、気になりますね。
良い買い物をされたのですね。
差し支えなければ、教えてほしいです。

値引きについてはデベと確約書を交わしてるので物件名は勘弁してください。

勢いで書いてしまいました。(反省)

ただ今は決算時期なので驚く値引きがあるのは事実です。

三井と住友は期待できませんけどね。

10％〜15％の値引きは引き出せますよ。
買う気を見せること、競合させること等が大切ですが、ここは3月計上物件？
そうであればローンの決済がおりるまで時間がかかりますので、今週末に契約してくれる人については激引きするでしょうね。。。（3月末にローンがおりるタイミングは今週末申し込みがギリでしょ。）

95・99です。100さん、ありがとうございます。確かに確約書交わしてたら、書けませんよね。
驚く値引きは、確かにデベさんにもよりますし、物件にもよります。
土地の仕入れが高かった物件の場合、やはり値引きが厳しい・・・とかあるみたいですから。
逆に、決算期に間に合わせたい（捌きたい）となると、値引きする物件も出てくるようです。

101さんのおっしゃる通りだとしたら、我が家にも打診が来そうなんだけどなあ・・・。
ハガキとかは来てたんですけどね。
きっと、そんなに値引きしなくても買ってくれる方が見つかったんでしょう。
私がいいな、と思っていた間取りは、ＨＰから消えました・・・。

>100
流石に物件名は誓約書書いているから出せませんよね。
1000万OFFで何パーセント引きなんでしょうか？10パーセント越えですか？
決算期のいい時期にうまく購入できてうらやましい限りです。

>103
6400万からなので約15％です。
駅4分(品川駅までは10分)・74㎡・南向き。
実際高すぎてリストから外れてたのですがタイミングよく買い替えができました。
住宅ローン減税を拡大しそうですし買うなら個人的には今しかないと思っています。
経験者として三井は値引きがないから納得感が低いと思います。

>100
値引き15%超えているってことですよね？！すごいいい条件ですね。
やっぱりいい物件を買うにはタイミングと決断力ですね。。
三井はブランドがありますから、それをどう考えるかですが、経験者のかたから納得感が低いと言われると考えてしまいますね。

>105
納得感というのは買得感ということです。
実際に三井のマンションは管理費が高い分の管理体制はしっかりしています。
正直デベの安心度は他社と比較にならないほど良いでしょう。
私は2年で買い替えてしまいましたがリセールをする際に失敗ないようアドバイスさせていただきました。

102です。
皆さん、本当に色々と書き込んでくださって、嬉しいです。
ここの物件だと、恐らく１０％位が限度なのかな？他の住民の方の手前もあるだろうし。
それでも、５０００万円代は、とても厳しいのが現実でして・・・。

価格が高ければ、逆に値引き率もあがるのですかね？
色々と読んでいると、そんな気がします。
４０００万円代だと、５〜６％がいいところかな。（財閥系）

あとは、どれだけ定価に近い価格で買ってくれるお客さんを見つけるか、デベさんも今は
忙しいでしょうね。
決算期で見れば、来週末までの契約で、間に合いそう、とのことです。（知人情報）

残り2邸になったようです。

よかった、よかった。

最近ではもう、残り２戸ではなかったですか？
価格改定とかは無いのでしょうか。
氷川台は、三井ブランドが多いですが、今後、近辺に三井ブランドは建つ予定ありますかね？

物件概要によると、ついに、残り１戸になりましたね。

思ったより、早く売れましたね。
ここらで賃貸で借りるよりは、買ったほうが得、という層の方でしょうね。
ウチはもう、手が出ない価格です。
早く完売するといいですね。

完売したようです。めでたし、めでたし。

売り出し中なのを見てきになり調べてみたのですがこの物件何か事故があったのでしょうか？