スカイティアラってどうですか？その弐

価格が同じようなレンジならば
日当たり良好、広い道路付けの角地のプラウドにかなわないでしょうねえ。すべてはプラウドの価格にかかってますね。
割高だとかえってシティテラス加賀の割安感を演出してしまいますから。
「そんなに高いのなら向きはイマイチだけどシティテラスのほうがいいよね」になってしまいますからねえ

デベどうしの戦略の立て方が楽しみですねえ

>780
まるでトヨタのレクサスみたいなつくりこみですねえ
日本人はブランドと見てくれに弱いんですよねえ

すでにスカイティアラの話じゃなくなってるところがちょっとおもしろいｗ
ただ、このスカイティアラってそろそろ大々的にもっと広告売ったりして
早めにさばいていかないと完売どころか半分も埋まらないんじゃないかなぁっておもうんだけど。
もともと板橋にしては値段レンジは高いし、立地もよそから来た人が喜んで住むところ
でもないし。

件名 プラウド加賀一丁目計画
地名地番 東京都板橋区加賀1-3356-47
階数（地上） 15
建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
建築主住所 東京都新宿区西新宿1-26-2
設計者 三井住友建設株式会社一級建築士事務所
設計者住所 東京都中央区佃2-1-6
施工者 未定
施工者住所
着工 2014/05/01
完成 2016/03/31

我が家は、
プラウド板橋蓮根
と比較します。

マンションかうのはじめてなんだがプラウドってどうなの？モノはいいの？

>>778
相模大野で数年前に似たような事例がありました。
結果は後出しのプラウドが駅近なのに安く青田買いですぐに完売。で、スミフが例によって高値で長々やってるうちに震災が来てAlcがズレてしまいスミフが自腹補修してました。
でもオチがあってプラウドは竣工直後に地権者が雀荘をオープンしてしまうなど落ち着かない物件になりむしろ竣工したのちも売ってたスミフ物件の方が出来映えは良かったです。

>>786
プラウドは周辺物件を見ながら価格設定します。質感も同様ですのですべては相対的です。郊外物件でとにかく安価に済ませたいときはオハナという時代劇かお花畑かみたいな下位ブランドを使います。

今回の加賀プラウドは
「加賀学園通り」とかいうロマンチックなネーミングで勝負に出てますね。
「シティテラス加賀」などという平凡なネーミングと差別化を図っています。

おっとここの「スカイティアラ」もなかなかネーミングはがんばりましたが名前負けというか
名前と親和しない立地がいまいちなんですかねえ

加賀はマンション激戦区ですよね

1. 加賀ガーデンハイツ(元祖加賀マンションいまだに綺麗な白壁管理良好、いまだに買った当時の価格よりも高く売れる)　AAA
　　(このマンションが存在したからこそ今の加賀があります。みなさんガーデンハイツには感謝しましょう)
2. 加賀レジデンス(加賀ガーデンハイツ直系・正統加賀物件) AAA
3. グランアルト加賀(住民・物件共に品が良い、お医者さんのユーザも多い) AA
4. テラス加賀(地味だけどなかなか良いと思います) A
5. プライマージュ加賀(これも地味だけど好きです) A
6. グランフィーネ加賀(車寄せが無いのが残念、シティテラスの北側の隣の物件) B
7. プラウド加賀学園通り　↑赤丸急上昇中・おそらく加賀レジデンスの次の位置につけるのは間違いなし ?(AAA)
8. シティテラス加賀(湿度が高そうで蚊が多そうな雰囲気が×、道路付けもあまり良くない、向きもいまいち B'
　　裏を返せば自然が豊かで田舎にいるような安息感が求められる良さもあるか・・・)

感想はあくまでも個人の表です。異論はあると思います。

>783
>もともと板橋にしては値段レンジは高いし、立地もよそから来た人が喜んで住むところ
>でもないし。

冷静な分析ですね。ここがもし自由が丘だったら強気でもいけるんですけどね。

まずはプラウド待ちが賢明だ。

価格を比較するのは本当に難しいと思います。
自分の予算で妥当かどうか、ということを検討しなければならないところが簡単ではありません。
後は、自分で納得できるかどうか、ということになってくると思います。

>792

これから購入を予定する人はそれが必須ですね。

ただ、現在加賀のシティを購入した人が涙目になりそうですこしかわいそうです。

確かにね。結果論だけどシティテラス加賀はあのリッチと設備であれだから。駐車場も全戸分ないし。4000万が適正かな

まさかまさかのプラウド登場。
ガーソサは近隣に競合無くて５年で完売。
スカイティアラは相当厳しいな。
板橋区は工場跡地にまだまだ建設予定ありますよ・・・

あらあら・・・知ったかブリーフ(笑)

ガーソサは完売まで7年。
ブリリアができてから一気の値引きスパートで完売までやっとこさ。

でも何故にすみふさんの物件サイトって、マンション業界傍観マニアが群がるのでしょうか
そういう意味では魅力No.1のすみふさんなんですよねえ

>793

デベの設定した価格で「ホイホイよろこんで買いますね～」って人ばかりだから
デベもいい気になって高利益率でビジネスするようになっちまったんですよね。
ユーザがもっと厳しいコスト意識を持つことで適正価格購入が当たり前になると思いますよ。
だって今の板橋区内の新築マンションって付近の新築戸建てよりも確実に高額なんですもの。

仮に付近の戸建てよりも新築マンションのほうが高額でもいいですけどね。

問題は30年住んで、購入時よりも高く売れるマンションになれれば納得です。
加賀ガーデンハイツはその点が凄い!(当時の価格が安かったというのもありますが・・)

ティアラはたとえば5500万で購入して、30年後に7000万で売れるでしょうか?
絶対売れると思うなら「買い」でしょうね

30年後なら2000万円で売れれば御の字でしょうね。

スミフは完成売りな分、誤魔化しがきかないとこはあるね。
プラウドは竣工前完売後に細かいスペックダウンがあったり、
できてみたら安っぽかったり。
シティハウス、テラスは、外観予想も容易なのは、考えようでは
メリットなのかもしれない。
とはいえ、ここの先行きは厳しいとは思う。

>>799
まず戸建とマンションを比較する事自体無意味。同じ住宅ではあるがアプローチと要件が全然違う。
料理で言うとカレーと牛丼どちらが優れているか比べるような物。そんなレベルで比べてる人は
「食えればいい/住めれば良い」的な人だけ。
>>800
売れる訳ないでしょ。マンションの最大のメリットは共有持分による立地・設備のスケールメリットだけだと
個人的には思ってる。簡単にいえば共同して出資することで良い立地、良い設備を戸数単位あたり安価に入手
できるということ、そしてのその見返りに共有するという足かせを負う。
ここはそのメリットが生かされているのか？個人的にはNo。まず立地。わざわざマンションという形態をとって
得るべき土地ではない。設備（躯）、大型物件なのに手なりで優位点が乏しい。24hスーパーはあり。
しかし現代においてそれは支配的な優位点にあらず。
板橋、ましてや小豆沢なんてのはもともと人気もないし資産性は優位点にならない。であるなるば、せめて
駅徒歩３分以内で住環境と利便性に優れた立地でしかるべきだと思います。

今はどこのマンションも少なからず高い気がします。安さを狙うなら賃貸で過ごして10年後とかに買うべき！？
まあ、本当に必要な人は買えばいいし…あとは下がりにくいところを見極める眼力じゃないですかね。。

>803

付近の路線価格を見て、マンションの壁芯面積の20坪程度で計算してみると
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/tokyo/tokyo/prices/html/47053f.h...

Eastが28万/一平方m　Westが27万/1平方mですね。

(28万x3.3) x 20坪 = 2240万

2240万 ÷ 15(階数) = 149.3万(一戸あたりの土地価格)　　
うわ、マンションだと階数で割れるから儲かりますね

149.3万の土地代の物件が5500万で販売されるとして
5350.7万が躯体・内装・什器代とデベの利益となります。
(路線化と実売価格の差は考慮していませんが付近の戸建てを見ると大体路線化でピンポンですね)


大規模のなればなるほど什器代の仕入れは安くなり、工事費用も安くなります。
(店舗が大量仕入れする場合と同じ理由)

これだけデベにウハウハさせる見返りとして「素敵な共有施設が手に入る」わけですよね

スミフ以外でも路線価とマンション実売の解離は大きいから実に作為的な分析ですね☆

プラウドを先に完売させる感じの方がいいよ。無理に対抗して広告投下したらもったいない。
勝てない勝負を挑んではダメです。

うん、俺もそう思います。ここはエリアナンバーワンなのは変わらないので巨人として
どっしりと構えておけば良いと思います。

>>803
マンションは立地、マンションは管理、などとはよく言われますがマンションは共有設備という意見は初耳。まさか、みんなで頭割りだから贅沢させろジャグジーだのバーラウンジだのプールだの作れよってタイプかな？

最悪なんですよ、部外者から金取れないから将来の補修を視野に入れたら管理費も維持管理費用も全然足りなくなる。

>>805
日本の不動産はデベの高コスト体質がネック。個人情報を引き出すためだけのまやかしモデルルームは不当な取引誘引だから禁止して欲しい。
あのお祭り販売のおかげで価格設定が消費者へ不透明になる。

スミフは武蔵小杉で140億で仕入れた三年落ちの賃貸に回ってたマンションを再販中古で出してるけどものすごい利益を出してるよ。
543戸あるから平均で坪150でも黒字なのに倍近い額で販売してる。しかも満室だったから空くまで賃料もしっかり入るし。
スミフに仕入れ単価が安かったから安くなんて期待するだけ無駄ですよ。

>>811
補足するとファミリー向け70平米台が中心なので一戸あたり面積は平均22から23坪です。

>>809
まさか。共用設備っていうのはなにもそういうプールやジムやライブラリや、ゲストルームだけではなく
建物、外構や広場、作り、そのものですよ。マンションはほぼすべてが共用設備なわけですから。

スミフはボロい商売してるよね。買う側が甘やかしてるというか。

ただこの物件は相当苦戦するだろうから、ここらで学んでほしいところ。

>>813
庭木の手入れとか花の種類を増やすとか趣のあることは苦手なデベさんですからね。
やたらガラス張りにしてみたり外壁黒いタイルにしたり


可笑しなネーミングにしてみたり。

三井、ミツビシ、住友で品格のアンケートをすると決まって住友はペケ

その理由が

「ああ、関西系だからねw」と言う人が多いです

大阪の鶴見緑地で花と緑の博覧会やったときを思い出してしまった。
とってつけたように会場だけ花か咲いてて街中にまったく花も緑もないのがかえって際立ってしまい大失敗。
関西人はやることが世知辛い。

>>817
横だけど花博は大成功だったけど。
スミフに恨みがあるのかどうか知らないけど無意味な投稿は誰のためにもなりませんよ。
ちなみにここの欠点は駅遠物件であることでしょうかね。通勤もそうですが、子供が
中学高校で私学生きだすと厳しいものがあります。

加賀の野村は値段も発表してないよね。

今の時点で勝ち負け（売れいき良好か不良か）はわからないでしょう。

スカイティアラが不利とも思えない。スカイティアラのほうが土地の値段が
安い時に購入されたので有利かなと思う。

両方とも長谷工じゃないし・・・

勝ち負けは立地で決まるよ、やっぱ。ここは人気の小豆沢で高台だし地盤もカチンコチン。
近くにはセブンタウンもある利便性は圧倒的かと

人気の準工地域小豆沢。

小豆沢は最近資産価値上昇ランキングでも上位ですしね

板橋区ならば、
常盤台か志村坂上か加賀
がイメージｲｲかな。

板橋なら西台、小豆沢、志村坂上が資産価値もレベルも高い。

赤羽へのバス便が便利とか書いてる人がいたけど、このマンションと同じくらいの価格（5700万円程）で赤羽駅徒歩10分くらいの赤羽西2丁目真正寺坂の上の高台で30坪弱の戸建てを売ってるよ。
条件付きで更地を売ってたけど、売れないのか既に土台を造り始めてるから、今なら間取り変更可能だと思う。
周辺は小金持ちっぽい大きい家が並んでて、全く車が通らないとても閑静な場所。

現地に行ってきたけど、正直あまり良い環境とは思うなかったなあ。期待していただけに少々がっかり。これならオーベル志村城山の立地が良かった。購入するつもりでいたのだが、心が凄く揺れてきた。

>826
今よりもさらに車の交通量が激しくなるのは確実みたいだからね。
自分で車使う予定ならば、便利になるかもだけど。

戸建てなんていらないよ
もう検討者以外は出て行ってくれよ
情報交換という名の井戸端会議やただのストレス発散とか本当に邪魔

826
うむ。立地がここの泣き所だと思うな。
めちゃ悪いか？っていうとそうではない。
評価すると普通なんだがここの価格レンジで言うと
悪く思える。またライバルがたくさんいるってのあるね

>829
そこですよね。住友はなぜかちんけな土地にプレミア感を付加させたような価格設定をする。
まずはじめに「もうけありき」で価格設定しているからなんじゃないかな

戸田の物件もあの立地であれは無いと思った。

企業なんだから儲けありきなんて当然だろ(笑)

企業なんだから儲けありきなんて当然だろ(笑)

>>832
またアホな揚げ足取りが、書き込んできたな。くだらん書き込みすんな！

購入検討中で、実際に場所を２回見ましたが、住むにはいい場所と思いましたが。駅からは少し距離ありますが、近隣に公園、スーパー、病院、図書館等々、不便はなさそうです。予算に限りがある中では、スカイティアラビは悪くないと思います。

うん、俺も悪くはないと思うし834さんと同意見ですね。利便性は駅遠だけなんだよね。近くにはコンビニ、スーパー、外食店と商業施設は充実してるしマンション内に２４スーパーも出来るわけだしね。
問題は毎日電車を通勤通学で使う人が大変な事だね。ここの立地で普通マンションだと,4000万だからその差額で満足か？って感じだと思うな。
交通費も会社勤めの人はいいけど学校は自腹だしね。５５００出すより４０００で済ませておくとか、５５００出すならもっと利便性とアクセスがいいところに逃げる手もある

>>835
逃げるといえば通勤ラッシュ。工場が次々なくなり大規模マンション開発されていくと西高島平から巣鴨まではほぼ乗る人ばかりになってくるね。
奥の方は辛いだろうな。

>>836
誰も降りなきゃ車内に逃げ場がないよね？

ってオチ入れ忘れたので補足します。

現地に営業さんに連れて行ってもらい説明受けたんだが、なんだこれっていうのが正直な感想。既に上層階は売れていたけど、これなら上層もいらねえやって思った。スカイティアラってネーミングだから期待してたんだがな。イマイチだね、この場所。

むしろネーミングがダサい。

「シティプレミアム・エリアNo.1小豆沢学園通り」とかだとかっこよかったですけど、そもそも学園がないか

そうは言ってもエリアナンバーワンなのは事実なわけで、これだけ注目されるワケでもあります。
ここは板橋区の中では富裕層の人しか変えないですし

板橋池袋界隈でスミフがいっぱい出してるじゃないですか、そちらを予算的に断念した皆さんをサルベージする目的の大規模物件だと思いますよ。時間かけてゆったりと売るはず。

それでは

シティ・超プレミアム・富裕層オンリー・エリアNo.1・ティアラ

サブタイトル　小豆沢は板橋の渋谷区大山町だ


とか言う名前にして欲しいです。
もう～名前もプレミアムですねえ

どこがティアラなの？

最上階部分がティアラじゃん

稲庭うどんがもらえるようです。

稲葉うどんか。随分とまた高級なうどんだね

値引きを期待するなら平日がいいよ ぐっとお買い得になります！

値引きなんてして貰えるのですか？

値引きは当たり前ですよ 今のご時世特に

セブンタウンって、結構遠い。

坂下なので、帰りが大変。車は持たないつもりなので、厳しいな・・・・

それじゃ坂下のマンションがいいかというと、川の水面に近いところが
どうしても気になる。それに坂下には古いマンションしかない。

それと、セブンタウンみたいなところって、そのうち飽きるんじゃないの？
最初は、広々として楽しいかもしれないけど・・・。坂上にセブンタウンが
あったらダントツにおすすめだけどね。

坂上と坂下の間の坂って、半端じゃなく長い。運動したい人にはいいかもしれ
ないけど、雨の日はきつい。

電動自転車視野に入れてみれば？

セブンタウンには歩いていける距離なのにきついって言ってたらどこもキツいじゃん（笑）
昔北斗の拳で息するだけで面倒くさーッテ人いたけどあれと同じ

>>846
マッサージ開催は終わってる？

>>850
池袋なんか大幅値上げしてるのにスミフに値引きを期待するのは無理。

ここだったら
5000万で無理して買ったファミリーのローン破綻した競売物件を1500万で仕入れるやつが
一番利口だな。

そういうのは利口って言わないよ。きみは価格とか損得だけでしか物を見られないのかしらね。

857に完全同意

>>856
1500万円になるのは40年後くらいでしょう？

名前通り、建物の形状がシンプルではありませんね、法規制は主な理由でしょうか。
シンプルな建物は防災、管理上有利と思います。

形状が新プルルンの方が良いじゃっん

>859
競売になるときは実勢価格の半分以下だから1500万が妥当でしょう。
オークションだからつりあがる可能性もあるけど

結局のところスカイティアラ並みの設備と規模ってなかなかでませんから。
板橋区で派珍しいのは事実だしこの辺りが好きな人にとっては有力な選択肢に
なるかと思います。

>>863
そこなんだよ。物件はともかく、この辺りを好きになれないんだよなあ。何て言ったらいいかわかんないんだけどね、何となく好きになれない。住民の人達こんな事言ってごめんね。

なあんか、これ!といった魅力に欠けるんですよね。

自由が丘だったらその駅名だけでドキドキしちゃう魅力があるんですけど
そんなオーラが全くないのが「小豆沢」
住んでいる人々も可もなく不可もなくといった凡庸な感じゃないですかねえ
悪い人はいないとおもいますよ。そこそこいい場所なんでしょうけど。
うーん。結構値段が高いそこそこのブランドの服なんだけど、買ったらデザインがダサすぎで
着れなかったみたいなかんじですかねえ

>>865
この例えは分かりづらいよ。

うん、わかりづらい。どうでもいいけど、小豆沢はこのあたりではものすごく文教だし
閑静で地盤も強い。住んでいる人にしかわからないかもしれませんね、その良さは。
もともとよそから北人にとってはやはり高いだけでしょう。だからここはやはり
地元の人がかった方が良いと思っています。ここのアステラス社員がかったら
一番良いと思うんですけどね。

>>867
あのさあ、小豆沢は文教って書いてるけどね、そこの住民が歩きタバコスパスパやるかね？物件見に行く道すがら、歩きタバコやってる輩に結構遭遇してね、気分悪かったよ。長女は露骨に嫌な顔してたし（笑）。
まあそんな大きな問題ではないと思うが、文教って言うのは言い過ぎだろ。

板橋で文教…
違和感ありますが、
あえて言うなら加賀や常盤台のあたりだと思います。だって常盤台は言わずと知れた板橋の高級住宅地だし、加賀は小中共に板橋区のモデル校がありますから、公立なら一番でしょう。実際通学希望者も多いです。これは他の区でも言えることですよ。

駅を使うには徒歩では厳しいかな。。

>>864
分かったらから買う気ねーなら消えろよ

つかなんでこのスレにだけ買う気ないやつらがゴチャゴチャしてんの？
邪魔だわマジで
買う気ねーくせに悪口書いてるだけじゃねーか
検討者以外出て行けよ

買う気がないわけじゃないんだと思いますよ。
しいて言えばもう少し駅近や都心の物件を狙いたいが予算や諸条件がクリアできなければスカイティアラでいいかな？どうかな？って思っている人たちがかなり多いんだと想像しています。
都心のタワマン希望者が武蔵小杉や東池袋でもいいかな？新豊洲や勝どきはどうかな？と覗いているのと一緒だと思います。
乱暴に貶している理由はそれだけ他の検討物件を高望みしていながらも自分の現実とのギャップにストレスを感じているんだと思います。

いい年してガラが悪い人がいるなぁ。

大人になろう。

>自由が丘だったらその駅名だけでドキドキしちゃう魅力があるんですけど

自由が丘とか田園調布だったら、一戸建てでないとカッコ悪いよ。

店舗少ないし、住みにくいと思う。

住宅は衣服とは違う。どこでも住めば都。便利さのほうが大事。静かさも
大事だけど。

閑静なのが重要ならば、周辺が畑だらけの所に住めばいいと思う。
これから過疎地になりそうな場所はたくさんありそうだから。

渋谷区松涛なんてものすごく閑静ですよ。周りに畑はないけど。

松濤なんて一戸建てばかりでしょう。

一戸建ては寒いし、2階建てだと階段があったりして不便。
一戸建ても、金かければ良い建物になるけど、怖くて建てたり、
購入したりできない。

災害時には一発で壊れるのも一戸建て。

これからはマンションに住むのが普通でしょ。ピアノ弾きたいとか特別な
事情がない限り。

三田線が穴場と時々宣伝されています。少なくともスミフのこの価格はもう穴場は言えませんね。