スカイティアラってどうですか？その弐

小豆沢のセブンタウン行ってみた。

結構大きい。ユニクロ、ビバホームがある。ビバホームは赤羽より大きい。
歩いて行く気はないけど、電気補助自転車なら問題なし。

坂下のほうがセブンタウンには便利だけど、水害が心配。

立地は結構いいんじゃないの？　

将来の土地、マンションの値段なんて、誰も予測できない。都心は買えない。
都心は、東南アジアの富裕層が買っているみたいだ。昔、日本がニューヨーク
を買い占めたみたいなことで終わるのかもしれないけど・・・。

どこでも住めば都だと思うけど、基本的な条件は結構いいんじゃないの？

住みたくないのは、駅から10分以上のところ。周囲に商業施設がなにも
ないところ。一戸建てが多くて、火事が心配なところ。

だからエリアナンバーワンで立地もいいと言ってますよ

停電の次が浸水ですか、都営三田線沿線はしばらくは元気が出ませんね。

違うよ。浸水が心配なのは坂下。

スカイティアラは高台の上。

エリアナンバーワンは今のところ間違いないでしょう。中台のサンシティが今まで
ナンバー１でしたが、さすがに３５年を過ぎて、老人ばかりになり、元気がないで
す。内部の商店街が、続々シャッター商店街になってます。

週末にバスで通りました。もうずいぶん立ち上がっているんですね。5、6階でしょうか？
赤羽からはバスで数分？という感じですね。赤羽駅の便利さを考えると、ここに住む人は志村坂上までけっこう遠い道のりを歩くよりバスで赤羽に出たほうがいいんじゃないでしょうか。三田線の山手線交叉駅、巣鴨に行くにしても赤羽経由が意外と速いかもしれません。
一本道を隔てれば北区だし、商業施設もここからは遠いし、生活圏は北区赤羽のような。

出たっ(笑)エリアNO.1発言。
繰り返すね～。
そんなエリアNO.1も第1期70戸余りも完売できず。。
恥ずかしいからお止めなさい。

エリアナンバーワンだからすぐ売れるとでも？
考えが短絡的で浅いですね。
安さ爆発ならすぐ売れますよ（笑）

>>728
契約された方ですかね？もしそうなら教えて欲しいのですが、最後の決め手は何でしたか？
エリアナンバーワンなんてのは正直どうでも良いのですが、この物件に決めるのに、あと一押しあればと思うのです。最強コンビって理由もいらないです。荒れるだけですし。まともな情報交換お願いします。

>>725
海抜22mは板橋では高台と呼ぶのかもしれませんが世間一般では平地です。

>>728
何がどうエリアナンバーワンなのかにもよるんじゃないですか？

俺なりのナンバーワンとか完全主観は勘弁ね。

あと５４０戸かぁ。
ガーソサっぽくなりそうだ。

エリアNo.1は、高島平団地じゃない（笑）

エリアナンバーワンが分からないのならやめたらいいだけでは？
規模、設備、立地、いずれもこの辺りでは
圧倒的ですけど。

エリアナンバーワン に構うのは時間無駄だからスルーでいいよ。

マナーズフォートも雰囲気はいいね。エリア№３かな。
ガーデンソサエティが№２で、
スカイティアラが№１で決着ということで。

エリアナンバーワンだとどんなメリットがあるんですか？

中古で売る時に自慢できますね。

自慢？違いますね。エリアナンバーワンに住まう人間はそれ以外の人間からつねに憧れのまなざしで
見られます。その優越感を味わえるということです。
東大と同じです。東大というだけですごいとみられる。東大を馬鹿にする人間ってのは所詮入れない人間の
遠吠えにすぎないからですね。ここも同じ。文句を言っている人間はここが買えなくてごねている子供と同じこと。
あれこれ理由をつけてここは俺の求めるものじゃないといって自分を慰めているのでしょう。

その通りだ！
販売に期間がかかるのは「板橋区に相応しくないグレード」だからです。
あのグレードを理解する板橋区外の人たちがモデルルームに来れば即決するはずです。

板橋区外の人は板橋区のマンションをそう買わないでしょ？
文京区、豊島区どまりで。

北区・練馬区・足立区・埼玉県
から来場多いらしいですよ。

ここら辺を買うのは高島平二世じゃないの？
文京区でも駒込とかJRの駅周辺で育った人たちね。
風紀が乱れてない普通の住宅地に憧れてたりするから。

5,000万のマンションを東大に例えられても困るよね。

738の表現はともかく言わんとしているところはあってる。ここがNo.1なのは事実だし
板橋の庶民ではふつうは買えない高値の花。ここにいる人間は地縁者が多いからネガが多いだけだろう。

何でもいいが、都心だけでなく板橋に大手デベが来てくれただけで正直嬉しいわ。
買いたい人、買える人だけが買えば良い。
高いのは当たりまえですよ。

田の字が東大とは・・・
東大もずいぶんどぶ板付近まで下がったものだ・・・

747
そんなさがったものにも手が届かない人ならもっと悲しいですねｗ

この板、サイコー(笑)
グレード高いから売るのに時間が掛かるって？

貧困層が多い板橋で当然だろう。そんなのもわからないのかね
元々板橋など吹けば飛ぶゴミ区。
そこに作った板橋エリアナンバーワン。
時間がかかる。ターゲットは練馬と北区の
移民。つまり今後北側はここが基点

練馬から板橋に移り住むのは抵抗あるんじゃないかな？

池袋駅の北口はかなり殺伐としてますからその向こうに似たような駅名がひしめいている板橋って本当によくわからないです。

>752
北池袋と板橋と下板橋と新板橋の事かな？
厳密に言うと、板橋区内の駅と言えるのは三田線の新板橋だけでしょ。
他は豊島区か北区が入ってるから。

>>751
元々練馬区は板橋区から分離してできた区ですよ。

その通り。もともと練馬は板橋だったが分離された。
スカイティアラは練馬からも富裕層を呼び戻し
このエリア基点としたエリアナンバーワン確固たるものにする
べく生まれた物件。エリアナンバーワンってのは小豆沢じゃないか注意。
練馬、板橋区のナンバーワンになる。
その可能性は十分ある。

板橋ナンバーワンを狙える(スミフも広告からして狙ってる)物件なのは否定しないが、練馬も含めてはキツイだろ。

756
十分狙えるよ。事実練馬にはこのスカイティアラを超える物件はないから。

業者さんの言うことは相手にしなくていいのよ。
実態を反映してないんだから。

田の字割りばかりの東大レベルのエリアNo.1ですからね。最高ですよ。
自分の中での高級なレジデンスのイメージは
「3方半角で隣との接合部分は僅少な物件」
「田の字以外の素敵な部屋割りと各部屋に必ず窓がある」
「駒場東大とかの閑静な地域かつ駅から5分以内の立地」

とこれぐらい揃えばエリアNo.1の掛け声も
「そうだ!そうだ!」と応援したいんですがねえ

エリアナンバーワンは狙えても板橋ナンバーワンは無理だろう。
加賀レジ、アトラス、ブリリアの方が良さそうだし。

結局板橋に出来るマンションは田の字ばかりなんですよね。なんかうんざりしますね。

板橋で田の字じゃない高級マンション作っても需要ないからしょうがないっしょ。
田の字でもしっかりと作るというのが板橋辺りに買う普通のサラリーマンにとっては大切なんよ。

田の字が嫌いなら田の字じゃない広い間取りを選べばいいだけでは？

761
少なくともその上げたマンションよりかは
ここが上だわ。
設備グレード、規模、立地、この３点の
総合得点でここは圧倒的だよ、やはり

スミフはつい最近まで
は川崎の武蔵小杉を24区と呼んで名ばかりの23区エリアへのアンチテーゼとしていた。
不動産協会でもすでに東京に昔と同じ価値があるとは思ってないと社長みずから発言していた割には板橋区や豊島区に大量の物件を抱えているよね。

スミフは今金あるからじゃない？おかげで他の物件が値下げしてくれて助かるよ。

誰も売れない理由を述べないよね。ココ。

・建物は良くても、メジャー路線のメジャー駅でもない駅徒歩10分前後の立地が残念。
・周辺にライバル物件が無ければ選択肢が狭くなってここを選ぶ可能性はあるかも。
・周辺相場よりも割高で、将来価格を維持できる可能性も低い。

こんな感じで決定打が無く、迷ってる人が多いのかな。

>>766
野村が蓮根と加賀に出してくるよ。
蓮根はともかく、加賀の物件は規模もあって良さそうな感じ。

すみふ商法で在庫抱えると苦しくなりそう。

>>771
プラウドは場所も広い道路で道づけの良い角地、向きもよさそうだからあとは価格ですね。
シティテラス加賀は向きが微妙に悪いのがネック。あと土地の明るい雰囲気は断然プラウドの東洋インキ跡地。

戸田のオハナとシティテラスのような結末になる予感。
野村さんも在庫を抱え続けるリスクはとらないはずなのでシティテラス加賀と同等の価格で
出てくると思いますよ。そうなるとシティテラス加賀の割高感が際立ってしまうのでピンチですね。

しかし、加賀はピンチだけどここに流れてくる効果もあるかも。

野村に流れることはあってもそこで突然ここに流れることはないでしょ。
割高感ならここも負けてない。
端から見れば立地もグレードも加賀とトントンだからね。

野村は竣工前の完売御礼を信条としてるからスミフとは真逆でこれは楽しめそうです。野村の価格は人を見て売るために下げてきますから。買い手にとっては良い条件で交渉できますね！まぁただこの物件立地はすごくいいですから難しいかもしれない。シティテラス加賀のほうは食われるでしょうね。あそこはリセールも悪いでしょうし。

>>753中板橋、下板橋、上板橋、板橋区役所前、板橋本町、新板橋、板橋、わからん。
志村坂上、志村坂下、志村三丁目、もわからん。
高島平もいっぱいあるし。
何でこんなに取ってつけたような駅名ばかりなの？

志村坂下・・・

志村坂下行くなら初台の方全然いいよ

>774
ただ加賀のプラウドが竣工されて、加賀レジデンスと並びあった時に「ありゃはせコー仕様でなんか貧相だなあ」
となったら売れなくなりそうです。かといって価格を加賀のシティテラス以上に強気にすると現実的に買えるパイ
のリーマンさんたちの数も限られてまうから販売もちょろちょろになりそうですし。
野村さんの出方は本当に興味深深ですよ。どう出てくるのか楽しみです。
設備仕様を落とすのか、外装仕様を落とすのか、それとも落とさずお買い得感を出して即日完売させるのか・・・

個人的にはお買い得感出してくる気がする。
最近の野村は少なくとも住友とか三菱なんかに比べれば現実が見えているのでは、と感じることが多々ある。

俺もお買い得感の演出だと思うな。きっと外見や見栄えするところだけ豪華にし、躯体とか見えない部分を削りまくって価格は同じにしてお買い得感を出す。でしかも個別に値下げして即日販売を狙う。とくにスミフと迷ってる顧客は徹底的に囲うんじゃないかな。いずれにしても楽しみだよ

価格が同じようなレンジならば
日当たり良好、広い道路付けの角地のプラウドにかなわないでしょうねえ。すべてはプラウドの価格にかかってますね。
割高だとかえってシティテラス加賀の割安感を演出してしまいますから。
「そんなに高いのなら向きはイマイチだけどシティテラスのほうがいいよね」になってしまいますからねえ

デベどうしの戦略の立て方が楽しみですねえ

>780
まるでトヨタのレクサスみたいなつくりこみですねえ
日本人はブランドと見てくれに弱いんですよねえ

すでにスカイティアラの話じゃなくなってるところがちょっとおもしろいｗ
ただ、このスカイティアラってそろそろ大々的にもっと広告売ったりして
早めにさばいていかないと完売どころか半分も埋まらないんじゃないかなぁっておもうんだけど。
もともと板橋にしては値段レンジは高いし、立地もよそから来た人が喜んで住むところ
でもないし。

件名 プラウド加賀一丁目計画
地名地番 東京都板橋区加賀1-3356-47
階数（地上） 15
建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
建築主住所 東京都新宿区西新宿1-26-2
設計者 三井住友建設株式会社一級建築士事務所
設計者住所 東京都中央区佃2-1-6
施工者 未定
施工者住所
着工 2014/05/01
完成 2016/03/31

我が家は、
プラウド板橋蓮根
と比較します。

マンションかうのはじめてなんだがプラウドってどうなの？モノはいいの？

>>778
相模大野で数年前に似たような事例がありました。
結果は後出しのプラウドが駅近なのに安く青田買いですぐに完売。で、スミフが例によって高値で長々やってるうちに震災が来てAlcがズレてしまいスミフが自腹補修してました。
でもオチがあってプラウドは竣工直後に地権者が雀荘をオープンしてしまうなど落ち着かない物件になりむしろ竣工したのちも売ってたスミフ物件の方が出来映えは良かったです。

>>786
プラウドは周辺物件を見ながら価格設定します。質感も同様ですのですべては相対的です。郊外物件でとにかく安価に済ませたいときはオハナという時代劇かお花畑かみたいな下位ブランドを使います。

今回の加賀プラウドは
「加賀学園通り」とかいうロマンチックなネーミングで勝負に出てますね。
「シティテラス加賀」などという平凡なネーミングと差別化を図っています。

おっとここの「スカイティアラ」もなかなかネーミングはがんばりましたが名前負けというか
名前と親和しない立地がいまいちなんですかねえ

加賀はマンション激戦区ですよね

1. 加賀ガーデンハイツ(元祖加賀マンションいまだに綺麗な白壁管理良好、いまだに買った当時の価格よりも高く売れる)　AAA
　　(このマンションが存在したからこそ今の加賀があります。みなさんガーデンハイツには感謝しましょう)
2. 加賀レジデンス(加賀ガーデンハイツ直系・正統加賀物件) AAA
3. グランアルト加賀(住民・物件共に品が良い、お医者さんのユーザも多い) AA
4. テラス加賀(地味だけどなかなか良いと思います) A
5. プライマージュ加賀(これも地味だけど好きです) A
6. グランフィーネ加賀(車寄せが無いのが残念、シティテラスの北側の隣の物件) B
7. プラウド加賀学園通り　↑赤丸急上昇中・おそらく加賀レジデンスの次の位置につけるのは間違いなし ?(AAA)
8. シティテラス加賀(湿度が高そうで蚊が多そうな雰囲気が×、道路付けもあまり良くない、向きもいまいち B'
　　裏を返せば自然が豊かで田舎にいるような安息感が求められる良さもあるか・・・)

感想はあくまでも個人の表です。異論はあると思います。

>783
>もともと板橋にしては値段レンジは高いし、立地もよそから来た人が喜んで住むところ
>でもないし。

冷静な分析ですね。ここがもし自由が丘だったら強気でもいけるんですけどね。

まずはプラウド待ちが賢明だ。

価格を比較するのは本当に難しいと思います。
自分の予算で妥当かどうか、ということを検討しなければならないところが簡単ではありません。
後は、自分で納得できるかどうか、ということになってくると思います。

>792

これから購入を予定する人はそれが必須ですね。

ただ、現在加賀のシティを購入した人が涙目になりそうですこしかわいそうです。

確かにね。結果論だけどシティテラス加賀はあのリッチと設備であれだから。駐車場も全戸分ないし。4000万が適正かな

まさかまさかのプラウド登場。
ガーソサは近隣に競合無くて５年で完売。
スカイティアラは相当厳しいな。
板橋区は工場跡地にまだまだ建設予定ありますよ・・・

あらあら・・・知ったかブリーフ(笑)

ガーソサは完売まで7年。
ブリリアができてから一気の値引きスパートで完売までやっとこさ。

でも何故にすみふさんの物件サイトって、マンション業界傍観マニアが群がるのでしょうか
そういう意味では魅力No.1のすみふさんなんですよねえ

>793

デベの設定した価格で「ホイホイよろこんで買いますね～」って人ばかりだから
デベもいい気になって高利益率でビジネスするようになっちまったんですよね。
ユーザがもっと厳しいコスト意識を持つことで適正価格購入が当たり前になると思いますよ。
だって今の板橋区内の新築マンションって付近の新築戸建てよりも確実に高額なんですもの。

仮に付近の戸建てよりも新築マンションのほうが高額でもいいですけどね。

問題は30年住んで、購入時よりも高く売れるマンションになれれば納得です。
加賀ガーデンハイツはその点が凄い!(当時の価格が安かったというのもありますが・・)

ティアラはたとえば5500万で購入して、30年後に7000万で売れるでしょうか?
絶対売れると思うなら「買い」でしょうね

30年後なら2000万円で売れれば御の字でしょうね。

スミフは完成売りな分、誤魔化しがきかないとこはあるね。
プラウドは竣工前完売後に細かいスペックダウンがあったり、
できてみたら安っぽかったり。
シティハウス、テラスは、外観予想も容易なのは、考えようでは
メリットなのかもしれない。
とはいえ、ここの先行きは厳しいとは思う。

>>799
まず戸建とマンションを比較する事自体無意味。同じ住宅ではあるがアプローチと要件が全然違う。
料理で言うとカレーと牛丼どちらが優れているか比べるような物。そんなレベルで比べてる人は
「食えればいい/住めれば良い」的な人だけ。
>>800
売れる訳ないでしょ。マンションの最大のメリットは共有持分による立地・設備のスケールメリットだけだと
個人的には思ってる。簡単にいえば共同して出資することで良い立地、良い設備を戸数単位あたり安価に入手
できるということ、そしてのその見返りに共有するという足かせを負う。
ここはそのメリットが生かされているのか？個人的にはNo。まず立地。わざわざマンションという形態をとって
得るべき土地ではない。設備（躯）、大型物件なのに手なりで優位点が乏しい。24hスーパーはあり。
しかし現代においてそれは支配的な優位点にあらず。
板橋、ましてや小豆沢なんてのはもともと人気もないし資産性は優位点にならない。であるなるば、せめて
駅徒歩３分以内で住環境と利便性に優れた立地でしかるべきだと思います。

今はどこのマンションも少なからず高い気がします。安さを狙うなら賃貸で過ごして10年後とかに買うべき！？
まあ、本当に必要な人は買えばいいし…あとは下がりにくいところを見極める眼力じゃないですかね。。

>803

付近の路線価格を見て、マンションの壁芯面積の20坪程度で計算してみると
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/tokyo/tokyo/prices/html/47053f.h...

Eastが28万/一平方m　Westが27万/1平方mですね。

(28万x3.3) x 20坪 = 2240万

2240万 ÷ 15(階数) = 149.3万(一戸あたりの土地価格)　　
うわ、マンションだと階数で割れるから儲かりますね

149.3万の土地代の物件が5500万で販売されるとして
5350.7万が躯体・内装・什器代とデベの利益となります。
(路線化と実売価格の差は考慮していませんが付近の戸建てを見ると大体路線化でピンポンですね)


大規模のなればなるほど什器代の仕入れは安くなり、工事費用も安くなります。
(店舗が大量仕入れする場合と同じ理由)

これだけデベにウハウハさせる見返りとして「素敵な共有施設が手に入る」わけですよね

スミフ以外でも路線価とマンション実売の解離は大きいから実に作為的な分析ですね☆

プラウドを先に完売させる感じの方がいいよ。無理に対抗して広告投下したらもったいない。
勝てない勝負を挑んではダメです。

うん、俺もそう思います。ここはエリアナンバーワンなのは変わらないので巨人として
どっしりと構えておけば良いと思います。

>>803
マンションは立地、マンションは管理、などとはよく言われますがマンションは共有設備という意見は初耳。まさか、みんなで頭割りだから贅沢させろジャグジーだのバーラウンジだのプールだの作れよってタイプかな？

最悪なんですよ、部外者から金取れないから将来の補修を視野に入れたら管理費も維持管理費用も全然足りなくなる。

>>805
日本の不動産はデベの高コスト体質がネック。個人情報を引き出すためだけのまやかしモデルルームは不当な取引誘引だから禁止して欲しい。
あのお祭り販売のおかげで価格設定が消費者へ不透明になる。

スミフは武蔵小杉で140億で仕入れた三年落ちの賃貸に回ってたマンションを再販中古で出してるけどものすごい利益を出してるよ。
543戸あるから平均で坪150でも黒字なのに倍近い額で販売してる。しかも満室だったから空くまで賃料もしっかり入るし。
スミフに仕入れ単価が安かったから安くなんて期待するだけ無駄ですよ。

>>811
補足するとファミリー向け70平米台が中心なので一戸あたり面積は平均22から23坪です。

>>809
まさか。共用設備っていうのはなにもそういうプールやジムやライブラリや、ゲストルームだけではなく
建物、外構や広場、作り、そのものですよ。マンションはほぼすべてが共用設備なわけですから。

スミフはボロい商売してるよね。買う側が甘やかしてるというか。

ただこの物件は相当苦戦するだろうから、ここらで学んでほしいところ。

>>813
庭木の手入れとか花の種類を増やすとか趣のあることは苦手なデベさんですからね。
やたらガラス張りにしてみたり外壁黒いタイルにしたり


可笑しなネーミングにしてみたり。

三井、ミツビシ、住友で品格のアンケートをすると決まって住友はペケ

その理由が

「ああ、関西系だからねw」と言う人が多いです

大阪の鶴見緑地で花と緑の博覧会やったときを思い出してしまった。
とってつけたように会場だけ花か咲いてて街中にまったく花も緑もないのがかえって際立ってしまい大失敗。
関西人はやることが世知辛い。

>>817
横だけど花博は大成功だったけど。
スミフに恨みがあるのかどうか知らないけど無意味な投稿は誰のためにもなりませんよ。
ちなみにここの欠点は駅遠物件であることでしょうかね。通勤もそうですが、子供が
中学高校で私学生きだすと厳しいものがあります。

加賀の野村は値段も発表してないよね。

今の時点で勝ち負け（売れいき良好か不良か）はわからないでしょう。

スカイティアラが不利とも思えない。スカイティアラのほうが土地の値段が
安い時に購入されたので有利かなと思う。

両方とも長谷工じゃないし・・・

勝ち負けは立地で決まるよ、やっぱ。ここは人気の小豆沢で高台だし地盤もカチンコチン。
近くにはセブンタウンもある利便性は圧倒的かと