丸紅の新築マンション「グランスイート ハートアイランド」
足立区新田、荒川と隅田川のほとりに誕生。
JR・南北線「王子」駅、南北線「王子神谷」駅利用のオール電化マンションです。
【過去スレ】
Part1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44741/
【購入者掲示板】
http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=874&disp=1
[スレ作成日時]2006-08-26 03:11:00
４６０さんのいうように駐車場代ただにしているところはちょっとおかしいと思います。
明らかに販売会社の戦略だなぁと思いますよ。
GSの場合その他でも、本来駐車場の維持管理費は駐車場利用者が負担するのが公平の原則に即していると思いますよ。そうしないと駐車場を利用する人と利用しない人で不公平感が生じると思いますがいかがですか？
駐車場を利用していない人が機械式駐車場の修繕費を出さなければいけないというのは問題なのではないでしょうか。
できれば駐車場代の中から修繕費もまかなう形にするのがベストであると考えますがいかがでしょうか？
>私もこの総費用は駐車料金で負担するのが最も公平であると考えます。
472さんの様な方も居るかもしれませんね。
将来に渡り駐車場使用権を完全放棄する人は外しても良いかもね。
代わりに来客用駐車場にするとか。
そうですね。
現在使わないではなく、駐車場の権利を完全放棄するなら費用負担は免除可の可能性はあるかなという感じですね。
この話は荒れそうだからなるべく止めませんか？
４６０です。
駐車場は各戸に一台利用する権利（オプション）が与えられた共有施設なので、利用による経費は駐車場代でカバーするにしても、駐車場としての維持に必要な長期修繕積立は、利用者ではなくオプション保有者が支払うのがよいと思いました。
逆に、未来永劫オプションを放棄する（今のように全住戸が権利を有するのではなく、特定の住戸は、マンションが転売された後の購入者も、当該住戸は永久に駐車場が利用できないとする）場合には、当該住戸の販売価格に、駐車場利用の権利が含まれないのでよいと思います。
他の共有施設も同じです。
例えば、ゲストスィートは利用時に利用料を支払う必要がありますが、ゲストスィート部分の修繕費自体は、利用料ではなく全住戸でシェアされている状況と思います。
これを、特定の住戸については、権利関係の上で、その使用権を永久的に完全に放棄させることが可能であれば、当該住戸の毎月の修繕積立からゲストスィートの修繕部分を免除して良いと思います。
契約書や管理規約にOKして皆さん購入していますから難しい問題ですね。読み合わせもしてるわけですし。
はじめから変更する前提の規約ではないですし。
数十年先の事は予測は難しいです。今日も新素材コンクリートのニュースがあったし、未来には廃材利用の格安プラスチックで機械式駐車場が出来たり物件価格に変動があって大規模改修費用がわずかな負担になるかもしれないしどうなるか分かりませんよ。
ところで、土曜日にMRに行きましたが残りはあと2、3戸でしたよ。
４８６さんに賛成です！
東京フロンティアシティ アーバンフォート[3]の板を見ましたが、GSの駐車場と同じように、機械式駐車場の更改が長期修繕計画に盛り込まれていない問題が発生しているようです。
アーバンフォーとでは住民みんなで協力して販売店に対して改善要望を出しているようですね。
駐車場機械の更新時にいきなり何百万円も請求されたらたまったもんじゃないですから。
GSでもこのへんの入居前にこの不安材料を取り除きたいところですね。
東京フロンティアシティ アーバンフォートについて [3]のレスは参考になるので一読されるといいですよ。
No.224 by 匿名さん 212 06/05/02(火) 06:19
212です。私以外の購入者の皆さんも問題意識を感じていただいて安心しました。
私の販売担当の方に以下のメールも送信しています。
要約すると、「公的（国土交通省）の指針でも『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』と示されているので管理会社に長期修繕計画を見直す様に要望して
欲しい。」です。購入者の皆さん、内容を一読頂いてそれぞれの販売担当者に要望して
みて下さい。
まだ、長期修繕計画の修正が間に合う時期であり、購入者の私達には要望する権利が
あります。（門前払いをされるのであれば、本当に解約を検討する必要です。）
− 以下、私が送信したメール本文
以前より、機械式駐車場の総更改費用の算定をお願いしておりますが、「"国土交通
省が公表した標準管理規約"を参照すると『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』」旨のＱ＆Ａが読売新聞社のホームページに掲載されていまし
た。
現段階で「長期修繕計画」の見直しは可能であり、その必要があると考えておりま
すのでご検討の程よろしくお願い致します。
−以下参照
YOMIURI ON-LINE（読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20041217_01.htm
４６０です。
一日みない間に、随分と駐車料金に関する書き込みが進んでしまったようですな(^^)
まぁ、（どんなトピックでもそうですが）掲示板は総会ではないし、結論が出ないので、このトピックは様々な見解に分かれる、と言うことが分かったということで、あとは居住後の正当な総会決議の手続きによりどちらにするか意思決定をすればいいんじゃなかろうかと思います。
何となく、長期修繕計画の見直は、皆の資産価値に影響を与えるので、賛同者が多そうに思います。
一方で、駐車場利用者のみに長期修繕費を負担というのは、長期修繕費は皆でシェアするということを前提にマンション契約にのぞんた駐車場利用者にとっては規約の不利益変更になる訳で、かつ、その駐車場利用者が多いほど、不利益変更をこうむる側の議決権が多く、総会の3/4の議決数の確保に至るのは難しそうな気もしますが。。。実際にやってみれば、分かることですからね（^^）
ほんとうに駐車場の大規模修繕まで住むつもりの人がどれだけいるの?
はっきりいって10年以上大規模マンションに住むのは資産価値下落でハイリスクです。
いまはどう思っているかわかりませんが、
多くの方は住み替えステップアップをする事になるとおもいますよ。
お金は人に預けず、極力手元に残しておくもの。
繰り上げ返済するもよし、運用するもよし。
結局ＧＳは永住を考えるような物権ではないってことかな。
機械式駐車場の設備補修が長期修繕計画に組み込まれているのは、あくまでも（案）であり3/4の議決数必要なくいくらでも変更は可能でしょう。使用詳則ででも決めればいいだけのこと。
東京カンテイの見解のように常識的に考えて施設使用料の考え方は、必ずしも全居住者が平等に使用しない維持管理費のかかる施設について、受益者負担とするものでしょう。
将来駐車場を使用しない居住者も出てきますし、駐車場を使用しない区分所有者との間に、合意形成が得られ難くなるでしょう。
丸紅殿には、入居前に長期修繕計画（案）の変更を求めればいいだけのことですね。
>>495さん
494です。私も永住は考えてませんよ。
ステップアップかどうかは別として、家族構成・ライフステージに応じて、住戸は見直すつもりです。大概の皆さんはケースバイケースで柔軟に考えていると思います。
ただ、永住にせよ住み替えするにせよ、資産価値（専有部分+共有部分）としては同じことで、長期修繕計画が不十分であれば、資産価値は下がるし、従って住み替えを展望されている方とっては売却価格が下がるので決して得ということはないと思います。
修繕積立は、リスクの低い安全資産（リスクフリー）で運用されるので、繰り上げ返済やリスク資産ほどの金利メリットや運用益は出ませんが、修繕積立をしない場合のマンション資産価値劣化と表裏一体です。
日本の中古マンション市場は、既に成熟したマーケットで、市場での価格評価モデルもあるので、修繕積立の充実度なども当然に織り込まれて市場価格が形成されているので、修繕積立をしないで他の金融資産での運用が有利とかいうことは期待値ベースでは生じにくいと思われます。
私が購入した部屋は、商談中のときにはその部屋はMRの掲示板では「契約済み」とされていましたよ。
よく週末にMRに商談に行くと、前回訪問時にボードに「契約済み」となっていた部屋が、その「契約済み」なる紙がはがされ商談可能になっていることが度々あった。
このことを営業に指摘すると「商談中であっても営業が契約見込みで『契約済み』の紙を貼り、部屋を押さえている」との回答であった。
MRの契約ボードなど販売会社の戦略で、契約していない部屋でもいくらでも「契約済み」としてしまうもの。そのほうが見栄えがいいからね。
618さん
それってF街区ではなくてJ街区ではないでしょうか？
J街区とはGSの目の前の、現在モデルルームが建っている場所です。
この場所は将来、賃貸か分譲のMSが２棟建築される予定であり、GS住民にとっては眺望の妨げとなる為私も心配しています。
622さん
いえ、Ｆ街区ではなくJ街区で間違いないです。
なんで断言するかって言うと、目の前に新聞に書いてあるから…。
もう少し詳しく書くと
Ｆ街区にF-1号棟、F-2号棟の2棟で階数は両方14階
F-1が80〜90戸、F-2が180〜190戸
らしいです。（あくまで計画ね）
で、Ｆ街区はどこかな…と。
622さん
いえ、Ｆ街区ではなくJ街区で間違いないです。
なんで断言するかって言うと、目の前の新聞に書いてあるから…。
もう少し詳しく書くと
Ｆ街区にF-1号棟、F-2号棟の2棟で階数は両方14階
F-1が80〜90戸、F-2が180〜190戸
らしいです。（あくまで計画ね）
で、Ｆ街区はどこかな…と。
さて、612です。
今日もやっと仕事から帰宅して掲示板を見ました。
相変わらず荒れてますが、、、珍しくナカナカ面白い情報もありますねぇ（^^）
>>619さん。
情報ありがとう御座います。
営業にとっても勿論、売買契約書が最終ゴールなのでしょうが、最終ゴールの状況で物件の販売状況を管理・掲示板＆ＨＰ表示などがされている訳ではなく、現場サイドでは「成約の確度」が高ければ商談中でも契約済みとしたりで、というのは想像力を膨らませればありそうな事だと理解できます。
ＭＲの掲示板やＨＰで分かる販売状況は、最終契約ベースではなくもう少し柔らかい情報だと割り引いて考えるべきなのでしょうね。
結局、残り２戸のソースは一日たっても分かりませんでしたが、619さんの情報は私にとって有益でした。m(_ _)m
502さん。
504＝503です。
502さんの読まれた新聞にも住所が出ていると思いますが、F街区とは現在のGSの敷地を南下すると小学校予定地があります。
その小学校予定地を東へ道路を渡り次の次のブロックがF街区です。
ハートアイランド地区の保々中央に位置しています。
１haの開発地ですのですぐにわかると思いますよ。まぁ現時点であくまでも計画ですがね(^^)
貴重な情報ありがとうございます。
ハートアイランド地区についての最新情報、いつも大変参考にさせてもらっています。
ちなみにI街区ってどこなんでしょうか？
ども、618です。
新たな情報があったのでお知らせです。
新田橋脇の公園予定地ですが、ようやく設計委託に入りました。
設計委託の納期が08年3月、工事が2年計画で、09年度に最終完成とのこと。
26366㎡もある広い公園なので、工事にそれくらいはかかるんでしょうが、
もう少し早いほうが良かったかな〜。
08年から始まる小中一貫校建設とも重なるし、もうしばらく工事が続きそう
ですな。
販売もほぼ終了して入居まで特に話題もない時期ですから荒れるのは仕方ないですかね。
ところで、提携ローンって皆さん手続き終わってますか？
私は申込会をすっぽかしたのですが、どこからも連絡がない状況です（＾＾；）
５１９さん
５１６です。レスありがとうございま〜す。
私のようにまだ資金計画が決まっていない人（どこの銀行から融資をうけるかというレベル）はいらっしゃるのでしょうか。
デベからも何の連絡もないですし、もう少しゆっくり考えても良いのでしょうね。
なんと言っても環境の良さ（治安含め）、建物の信頼性（もし何か災害があっても安全♪）、地下駐車場100％（地下機械式で高級感あるのに安い）が決め手でした。入居が楽しみです〜♪みなさんベランダのタイルはどうされますか？
518さん。私もまだローンは決めてませんよ(^^)
今日、内閣府が発表したＧＤＰが事前の予想を上回る結果となりましたね。先週は長期金利が下がっていたので来月のフラット35の金利は下がるかと期待してたんですけどねぇ〜。今後の経済指標の内容次第では、早期の日銀の追加利上げがあらためて意識される展開になるかもしれませんね。3月の融資実行時の金利はどのようになることやら^_^;
でもGSのローン提携BKって少なすぎですよね。何で生保との提携がないんでしょうか？
今年の鋼材や銅などの素材や原油の値上がりはすごかったですね。
ここにきてＮＹ原油も落ち着きを取り戻し、LME銅も240ドル暴落していますが５２４さんのおっしゃるとおり、原材料の値上がりが激しく、いずれエンドへ転化されるのは必死でしょう。
エアコンなど皆が必要な物は、集団購買などで少しでも安く購入できないものでしょうか。それとも各自で格安店などで交渉してもそれほど変わらないのかな？
５３９さんこんにちは。
私は今のところフラット３５を検討していますがあまり金利が上がってしまうと他のプランも考えなければと思っています。今後の金利情報などいろいろと教えてくださいね。
（＾−＾）にっこりさんの意見に賛成です(^o^)
４００戸の住民のバイイングパワーを活かさない手はないですね。
今後ともアドバイスよろしくお願いします。
１４日にはＧＤＰが市場予測を上回ったため、追加利上げの憶測から長期金利が上がってましたが、昨日はまた下がりましたね。日本の長期金利は米国の長期金利の影響を受けますので、今後は米国の住宅市場の動向次第というところでしょうか。
５３９さん、私は現状ではまだ固定でいくのが得策であると考えますよ（＾−＾）にっこり
みなさんこんにちは。
私の集団購買のアイデアにご賛同いただけるかたがたくさんいて驚いています。
私は建材や家電などの仕切を把握しておりますので少しでもみなさんのお役に立てればと考えています。
今後ともGS住民で協力していきましょうね
完売おめでとー
マンションギャラリー終了のハガキがきましたね。
少し寂しい感じがしますが、いよいよ入居かと思うと
うれしくなります(* ^ー゜)ノ
今日でマンションギャラリーが閉鎖されちゃいますね。とうとう行けずじまいでしたが、完売は嬉しいけど淋しい気もします。
聞いたところ、銀行の本審査の回答がまだの方が多いようですね。提携銀行にした方だそうですが、ちょうど4月引渡し物件が多いので、混んでいるみたいです。
他にも早く解決したいこと（インテリアオプションや内覧会、駐車場、引越しなどなど）が山積みですね〜（＞＜；）
住宅ローン減税について減税期間が変更になりましたね。
2007年−08年の入居者を対象に現行制度と選択性になるようです。
要検討というところでしょうか
566さん。
住宅ローン減税の減税期間の変更についての情報の出所は、本日の日本経済新聞、経済面に出ております。
内容については、自民党税制調査会は、入居当初から数年間は減税額を縮小するものの、減税期間は現行の10年を15年に延長する制度を導入する方針を固めたというものです。
国から地方へ税源を移譲する影響で、中低所得者の減税額が当初より目減りするためとのことです。
下記、asahi.comの引用を御参照ください。
『住宅ローン減税は、ローンを組んで住宅を取得した場合、ローン残高の一定比率を毎年の所得税額から減額する制度。９９年度の税制改正で導入され、０４年度税制改正で制度を衣替えして０８年で終えることになっている。
０７年取得分のローン残高の限度額は２５００万円で、１〜６年目は残高の１％、７〜１０年目は同０．５％を所得税額から差し引ける。０８年取得分は残高限度額が２０００万円で、０７年と同様の仕組みで減税を受けられる。
ただ、国から地方自治体に税源移譲をしたことで、個人ごとに国への所得税額が減り、自治体に払う住民税額が増える。その結果、所得税額に応じて決まる住宅ローン減税額が減ってしまう。
例えば、住宅ローンの残高が２５００万円以上ある人の税額控除の可能額は２５万円。その人が年収５００万円で所得税を１４万円払っている場合、すべて減額できるので所得税はゼロになる。０７年に住宅取得する人なら１０年間で最大１３４万円の減税になる計算だ。
ところが、地方への税源移譲の影響で所得税額が７万円に減れば、住宅ローン減税も７万円に半減する。現行制度のままだと期間１０年の減税総額は７０万円にとどまるが、減税期間を長くすれば、その分減税総額が増える。
財務省は、０７年から住宅を購入する人についてはこうした制度変更に伴う不利益を事前に分かっていた、として制度を維持する構えだった。これに対し、自民党税制調査会は「本来受けられる減税額は維持すべきだ」との意向で、財務省も受け入れる見通し。減税期間を１５年程度まで延長し、制度利用者の減税総額が減らないように工夫することを検討している。』
三位一体改革ですね。
救済措置があったからいいが、本来ならば税源移譲の影響で所得税額が減り住宅ローン減税の額も減ることをデベもちゃんと購入者に事前に説明しておくべきだよな。
購入前にこんな説明は全然なかったよ。
救済措置があってよかったよ。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
埼玉県さいたま市南区根岸５-1428-1 |
|
5100万円台～6500万円台（予定） |
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3LDK |
|
61.8m2～68.04m2 |
|
総戸数 177戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
