グランスイートハートアイランドはどうですか？ Part2

392さんの見たけど、GSの資産価値がどれだけ上がるか怖い位ですね。

23区西北エリアのなかでも、一番マンションPERが低く、収益力が高いのが東京メトロ南北線の王子神谷。専有面積70m2当たりの価格は3,240万円ですが、飯田橋まで16分というたいへん便利な場所にあります。このため、70m2当たり賃料は17万円台を確保しています。賃料水準は比較的高いのに、分譲価格は安く抑えられているため、マンションPERは15ポイント台にとどまります。マンションPERが17ポイント台の都営地下鉄三田線の板橋本町にも同様のことがあてはまります。（東京カンテイ市場調査室・井出武氏）

うちは2000万円台だから、13万で貸すと19年で回収できるや
貸さないけどね　ってかそのペースで返そう

まもなく金消会ですね。
今契約しようとしている銀行でいいのか悩んでしまいます。
皆さん提携ローンを利用でしょうか？

401さんは何か勘違いされてるようですね。
「13万で貸すと19年で回収」というのは現金で購入した場合ですね。
文面を読みますと借金で購入するようですね。
わかりやすくする為に、3000万円の物件をフラット35固定金利３％でざっくりと計算した場合、毎月13万円の返済だと、総返済額4,496万円。完済までの返済期間は29年かかるということです。
その他修繕積み立てなどの費用、イニシャルコストの諸経費や毎年の税金がかかってきますので、更に負担がかかってきます。
御参考になりましたでしょうか。
返済は計画的にね（＾−＾）

403の論理矛盾ついても仕方ないけど、購入者があと数戸しかいない赤の他人の為にわざわざ物件のデメリット投稿したって資産価値落とすだけで何にも意味ないしましてデメリット自体ないのは過去の投稿で分かるでしょう。
また、周りに賃貸が多いほど将来に渡って買い需要があり資産価値が維持されます。
公団は賃料高いので尚更、70平米で13万だとしても共益費が1万プラスで14万。グランスイートの新築、分譲、好立地、耐震性能プレミアムや駐車場、ペット可、豪華なロビー、植裁、コンシェルジェ、セキュリティー、ゲストルーム、多目的ルーム、余裕のある駐輪場、バイク置き場などの付加価値を加味して公団の駐車場が2万位で総合的に考えて5万プラスで計19万です。
(^-^)にっこり

大事な事忘れていました。オール電化でエコキュートもありましたね。あと、電動自転車レンタル10台も。

409さんのお話はごもっともで異論ありませんが
実際には最寄り駅としてはその二つとなります。

小鳥の森やっぱりお散歩できそうですよ

すいません。誰か教えてください。
駐輪場ってどんなタイプなんですか？
近所のマンションや駅前のパーキングは地面に沿って真っ直ぐと、斜め上に向かって停めるようになってます。
GSの駐輪場の仕様がわかるHPなどあったら教えてください。
それと機械式駐車場もどんなのだかイメージできないので、わかりやすいHPなどあったら教えてください。

入居が待ち遠しいです。
はやく完成しないかな(^-^)

>419
それは朗報です！鳥がしっかり生活し続けるようにしないとですね
自転車レンタルって実際使いますかねぇ。
１時間５０円で６時間まででしたっけ。自転車置き場代を考えると微妙かなとも思います。
ただ、普通の自転車しかなくて、橋を渡るのがだるときなどは使えるかもしれませんね。
今日前を通ったら11階が完成し12階に取り掛かっているところでした。

とくさんてＧＳの近所なのかな？
とくさんは本当にいい人だ（＾−＾）
ＧＳ住んだらとくさんとだけはお近づきになりたいので宜しくお願いします。

私も先日マンションの前を通りましたが、12階に取り掛かっていましたね！ＭＲには寄らなかったのですが、10月辺りには閉めてしまうらしいので、あと数回は行きたいな〜と思っています。
話は変わりますが、購入者の皆様、カーテンはドレープとシェードとどちらにされる予定ですか？
私は、シェードにしたいのですが、どこで購入するのが良いかまだ探しているところです。洗濯が面倒なイメージのシェードでも、今は、マジックテープで簡単に着脱できる物があるみたいですね！
どこかおすすめなお店をご存知な方いらっしゃいますか？

丸紅不動産の購入者専用HPの工事進捗状況をもっとヒンパンに更新してほしいです。
近くの人の情報は参考になりますね。

私が営業の人から聞いたのは、かなり前の状態で土地を押さえていたから土地代が安いと聞きました。
私は専門的なことはよく分かりませんが、価格から消費税＊２０（建物に５％）を引いてみると1平米あたり１４万２０００円
でした。こんな単純な計算であっているか分かりませんが、土地代としてはどんなもんなんでしょうか。
相場より安ければ安い、激安は的を射ていますね。

さて、今日はTOTO,ヤマハ,INAXのショールームを覗いてきました。
いろいろな設備があって欲しくなりますね。ヤマハはさすがに風呂もキッチンも音源がついていました。
風呂はかなりよい音でいいなぁと思いましたよ。すべて新宿にあります。最近、ショールーム周りが楽しいです

床の色って階数によって決まってるんじゃなかったっけ？
白が人気だっていってたけど、汚れとか目立ちそうじゃないですか？
みなさん汚れ防止はどうするのかな？
いい方法あったら教えてください。

そうですね、家具選び楽しいですね。
バルコニーからの夕日、富士山も楽しみです。
うちは専ら船橋IKEAです。。

ここですよ〜
http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=874&disp=1

遮音性について教えて下さい
LL-等級ではどれくらいなんでしょうか？
LL-45等級フローリング？
LL-40等級フローリング？

確か説明受けたのは床の遮音等級はLL45
サッシの遮音等級ははT-2だったと思います。

遮音等級はLL40なのでは？

ttp://www.ngy.hi-tech.ac.jp/labo/hashimoto/
上記のサイトに床衝撃音のレベルを計算できるソフトがあります。
部屋の間口、奥行き、スラブ厚がわかれば誰でも使えます。

524さん
ちょっと前にＭＲで図面見せてもらいました。
「LL-40等級フローリング」仕様でしたよ。

524です。
528さんありがとうございます。
MRの仕様図面に書いてあれば問題ないでしょう。
でも何で営業の人、LL45だって言ってたんだろう？
いずれにしてもちょっと得した気分です。

契約するか悩んでますが
契約して何かサービスを受けました？
当然値引きやオプションの値引きも無いですよね？

足立区は、10月１日から「足立区歩行喫煙防止及びまちをきれいにする条例」が施行されますよ。
http://www.adachi-asahi.jp/#1

５は見えますよ。夕方がキレイです。
土手からも見えます。
あとは池袋サンシャイン、新宿都庁ビル、NTTドコモビル等等。いろいろです。
花火大会は板橋とか足立とか。少しあるけば隅田川花火。
第2東京タワーも恐らく見ることは出来ると思います。

コンセプトは似てるけど、建物の質としてはこちらのがちょっと（かなり）上じゃないかな。
南北とも眺望が期待できるのはリバーサイドの一部の部屋だけで、あとはどちらかが犠牲になるよ。

>>550
眺望はまだ工事の人しかなかに入ってないから正確なことはいえないけど、フォレストの東側上層階ほど眺めはいいはず。
で、土手からの眺め、googleearthから推測すると4は土手から、ほかは全部見えます。富士山は冬場しか見えないとは思いますが、天気が良ければくっきり見えますよ。

573さん
おはようございます。
ベランダから東京タワー、新宿高層ビル群、富士山が見えたら最高ですね。

花火はやはり土手まで行かないとダメかもなんですね。
あとでGoogle Earthで確認してみます！！

土手からの富士山もお部屋からの景色も楽しみです。
景色のよさから気に入ってＭＲ訪れる方もいまだ多いみたいですね。
もうすぐ完売…でしょうか。
みなさんはペット飼われるご予定ありますか？

初歩的なこと聞かせて下さい。
今東向きのアパートに住んでいます。
残念ながらスカパー見れません。
ここで同じく東向きだたら、同じくスカパー見られませんか？？

>>587
ここは光を使ったピカパーが使えるはずなので、アンテナ等は必要ありません。

>597
いつでしょうね。申し込んでおいて抽選漏れでバイク止めれませんは
ちょっと勘弁してほしいです。６戸に１台ぐらいなので漏れることは
ないかなぁとは思いますが。原付とかも入るとどうなのでしょう。
車はサイズで希望とって抽選なのでしょうか。

GS公式HPによると残りの部屋数はずっと１０戸のままになってるけど、GSの売れ行きは実際どうなの？

まぁ、タバコの話はほんとにもう、どっちでもいいよ。
ちなみに、私も週末に３番街のモデルルームに行ってきました。
ＧＳの内覧会までは間があるし、少しでも雰囲気を味わいたい、と思いまして。
で、思ったのが、１４Ｆぐらいの高さまでいくと、透明なバルコニーでは正直とても怖い。
もちろん、個人差・慣れの問題でしょうけどね。
ただ、怖い反面で、上層階からの河川敷の眺めは「最高」でしたよ。
私が契約した階はそこまで上層階ではないのですが、あの眺めはとても羨ましいですね。

４５８＆４６０さん。
本日、ＧＳのＨＰを見ましたら、販売個数７戸（先着順）になってましたよ（^^）
やっぱり、営業さんが頑張って、この三連休で公団の三番街に来た方々を上手く勧誘したのかも知れませんね〜。

ＨＰ見ると、もう９０㎡台の物件は売れてしまったようですね。
残ってる物件の間取りのタイプとかって、どこを見れば分かるのでしょうか?

その前に。。。
購入検討者のこと本当に考えてくれてるなら、まだ残ってる物件の間取りのタイプとかってどこを見れば分かるか情報くれませんか？
モデルルームに行かないと分からないのでしょうか？
皆さん結局、例の話題にばかり盛り上がってて。。。はぁ。

>>476さん
ここで見られますよ〜
http://www.marubeni-sumai.com/search/juko.cgi?phase=juko&area_id=1...

>>477
おぉ。ありがとです。
一つだけ「分譲予定」となっているのは、まだ売り出していないということでしょうか。

ＧＳの駐車場について今ひとつイメージができません。どういうものなのか具体的に参考になるHPなどはありますでしょうか。
また、一般的なデメリットとして機械式ということでランニングコストなどがかかるといわれますが、GS駐車場のメリット/デメリットなど教えてください。

ＧＳの駐車場は地下にありますが、機械式駐車場部分には屋根が無いようです。
どのくらい吹き込んできますかね。
嵐じゃなければ濡れないですよね。

ＧＳの駐車場代のカバー範囲は、確か「ランニングコスト（電気代や通常の維持管理・定期点検費等）」だったと思いますよ。
長期修繕計画で必要な、十年以上先の大規模改修工事などは、修繕積立金の方でカバーする計画だったと思う。（駐車場代に含めてしまうと、駐車場利用者のみが、駐車場の長期修繕費を支払う形になってしまうけれど、駐車場の存在自体は利用の有無に関わらず、各戸の資産価値の一つになっている訳だから、修繕積立金でのカバーでよいと思う）
ＧＳじゃないけど、自走式のマンションなんて数百円とか無料のところとかあるけど、自走式だってランニングコストゼロの筈無いし、そんな変てこなマンションでは、駐車場を利用してない住戸にまで、毎月の利用者から発生する電気代等を賦課されてしまうので極めて不公平だし、ＧＳの駐車場代はそう考えると、割とリーズナブルな金額と思う。。

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

センターコートの駐車場で必ず傘が必要とはどこの情報でしょうか？
模型で確認し営業に確認しましたがセンターコートでも雨の侵入はほぼ無いそうですよ。
ところで、メンテナンスなどランニングコストは自走式駐車場よりは掛かりますがここの駐車場に関してはメリットの方が大きいと思います。
自走式駐車場は隣りあった車とドアがぶつからないかとかその間を人が通って傷つけられないかとか心配がずっとついてまわります。駐車場の間隔が狭いという問題で悩んでいる方もいました。
某大規模物件です。
また、盗難の心配がほぼ無くなりセコムのGPSのお世話になる必要もないでしょう。
この心配から解放されるって大きいと思います。
しかも、自走式に比べて特にここは地下なので豪華な感じがより一層するのではないでしょうか。
出し入れ問題でも自転車感覚で考えるのではなく数分余裕を持てば済む事だし、むしろ月に数回だけしか使わない人の方が多いと思うから問題ではないと思います。
大規模改修などは個人的にはさして問題ではないと思います。
アーバンフォートで問題提起されたレスを読んだ限りでは。
もっと大事な事は他にあると思いますので枝葉末節にとらわれないように注意しましょう。

>>462さん。
461です。大変失礼しました。今、フロアマップを見たら、確かに傘なんて必要ないですね。
ＧＳの構造を一部勘違いしてました。461については、削除依頼出しときますねm（_ _）m
しかし、私自身は機械式を使って、実際に使い勝手の悪さを感じた経験があるので、出来うるならば、ＧＳでのわずかな平置き部分に当たりたいものです。（個人的な意見ですが。）

462です。レス有り難うございます。
私は機械式で考えています。週に1度位しか使わないし車も大型ではないので。。
隣りの公団の駐車場の様な感じなら良いなぁと思います。

機械式駐車場の「待ち時間」の問題は、待つ人間が大人だけであれば、何ら実害はないと思います。
（待ち時間を我慢すればよいだけ）
問題は、幼児や赤子と二人きりで車に乗る場合、どうしても、一緒に待っていなければならないので、待ち時間の間に他の車が子供のすぐ傍を通っていき、大変危ない、ということなのです。
ランニングコスト云々や車上荒らしとは全然レベル感が違う問題なので、この点では速やかに車にアクセスできる平置きに勝るものはないと感じます。
ただ、フォローするなら、ＧＳに関して言えば、車止めで待っているなどの方法もとれるので、待ち時間の危険性は軽減できるかも知れませんね。

やはり駐車場が地下部分になってるっていいですね。
寒さ暑さ暴風雨から凌げるのはポイント高いです。
ですから私は自走式でなくても全然OKですよ。

４６０さんのいうように駐車場代ただにしているところはちょっとおかしいと思います。
明らかに販売会社の戦略だなぁと思いますよ。
GSの場合その他でも、本来駐車場の維持管理費は駐車場利用者が負担するのが公平の原則に即していると思いますよ。そうしないと駐車場を利用する人と利用しない人で不公平感が生じると思いますがいかがですか？
駐車場を利用していない人が機械式駐車場の修繕費を出さなければいけないというのは問題なのではないでしょうか。
できれば駐車場代の中から修繕費もまかなう形にするのがベストであると考えますがいかがでしょうか？

>>285さんの書き込みによると、機械式駐車場の寿命は２０年とのことです。これは屋外の場合ですのでGSの場合はもう少し長くなるかと思いますが。
マンション管理センターの算式で算出するとピット式昇降３段タイプ１８基（５４台収容）２０年間でかかる費用の総額は２億円近くになるとのことです。
私もこの総費用は駐車料金で負担するのが最も公平であると考えます。
この場合１台の月駐車料金を計算すると１４９７０円となるとのこと。
駐車場代金の見直しが必要だと思います。

>私もこの総費用は駐車料金で負担するのが最も公平であると考えます。

472さんの様な方も居るかもしれませんね。
将来に渡り駐車場使用権を完全放棄する人は外しても良いかもね。
代わりに来客用駐車場にするとか。

４６０です。
駐車場は各戸に一台利用する権利（オプション）が与えられた共有施設なので、利用による経費は駐車場代でカバーするにしても、駐車場としての維持に必要な長期修繕積立は、利用者ではなくオプション保有者が支払うのがよいと思いました。
逆に、未来永劫オプションを放棄する（今のように全住戸が権利を有するのではなく、特定の住戸は、マンションが転売された後の購入者も、当該住戸は永久に駐車場が利用できないとする）場合には、当該住戸の販売価格に、駐車場利用の権利が含まれないのでよいと思います。
他の共有施設も同じです。
例えば、ゲストスィートは利用時に利用料を支払う必要がありますが、ゲストスィート部分の修繕費自体は、利用料ではなく全住戸でシェアされている状況と思います。
これを、特定の住戸については、権利関係の上で、その使用権を永久的に完全に放棄させることが可能であれば、当該住戸の毎月の修繕積立からゲストスィートの修繕部分を免除して良いと思います。

契約書や管理規約にOKして皆さん購入していますから難しい問題ですね。読み合わせもしてるわけですし。
はじめから変更する前提の規約ではないですし。

数十年先の事は予測は難しいです。今日も新素材コンクリートのニュースがあったし、未来には廃材利用の格安プラスチックで機械式駐車場が出来たり物件価格に変動があって大規模改修費用がわずかな負担になるかもしれないしどうなるか分かりませんよ。
ところで、土曜日にMRに行きましたが残りはあと2、3戸でしたよ。

４８６さんに賛成です！
東京フロンティアシティ　アーバンフォート[3]の板を見ましたが、GSの駐車場と同じように、機械式駐車場の更改が長期修繕計画に盛り込まれていない問題が発生しているようです。
アーバンフォーとでは住民みんなで協力して販売店に対して改善要望を出しているようですね。
駐車場機械の更新時にいきなり何百万円も請求されたらたまったもんじゃないですから。
GSでもこのへんの入居前にこの不安材料を取り除きたいところですね。
東京フロンティアシティ　アーバンフォートについて　[3]のレスは参考になるので一読されるといいですよ。

No.224 by 匿名さん　212 06/05/02(火) 06:19
212です。私以外の購入者の皆さんも問題意識を感じていただいて安心しました。

私の販売担当の方に以下のメールも送信しています。
要約すると、「公的（国土交通省）の指針でも『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』と示されているので管理会社に長期修繕計画を見直す様に要望して
欲しい。」です。購入者の皆さん、内容を一読頂いてそれぞれの販売担当者に要望して
みて下さい。
まだ、長期修繕計画の修正が間に合う時期であり、購入者の私達には要望する権利が
あります。（門前払いをされるのであれば、本当に解約を検討する必要です。）

− 以下、私が送信したメール本文
以前より、機械式駐車場の総更改費用の算定をお願いしておりますが、「"国土交通
省が公表した標準管理規約"を参照すると『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』」旨のＱ＆Ａが読売新聞社のホームページに掲載されていまし
た。
現段階で「長期修繕計画」の見直しは可能であり、その必要があると考えておりま
すのでご検討の程よろしくお願い致します。

−以下参照
YOMIURI ON-LINE（読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20041217_01.htm

483さんの東京カンテイの見解の通りです。
駐車場の維持管理・更新費用は駐車場料金にて賄うべきでしょう。そのような修繕計画が必要でしょう。
丸紅様に”事業主”の立場として修繕計画の見直しの要否の検討をしてほしいものです。
この板も、タバコ問題が喫煙可で決着してから、建設的かつ論理的な意見が多くなり安心しました。
機械式駐車場問題に関してはみなさんそれぞれで問題意識をもたれているようですね(^^)

４６０です。
一日みない間に、随分と駐車料金に関する書き込みが進んでしまったようですな(^^)
まぁ、（どんなトピックでもそうですが）掲示板は総会ではないし、結論が出ないので、このトピックは様々な見解に分かれる、と言うことが分かったということで、あとは居住後の正当な総会決議の手続きによりどちらにするか意思決定をすればいいんじゃなかろうかと思います。
何となく、長期修繕計画の見直は、皆の資産価値に影響を与えるので、賛同者が多そうに思います。
一方で、駐車場利用者のみに長期修繕費を負担というのは、長期修繕費は皆でシェアするということを前提にマンション契約にのぞんた駐車場利用者にとっては規約の不利益変更になる訳で、かつ、その駐車場利用者が多いほど、不利益変更をこうむる側の議決権が多く、総会の3/4の議決数の確保に至るのは難しそうな気もしますが。。。実際にやってみれば、分かることですからね（^^）